2023年闽北房地产市场半年度报告

聚焦福州、闽侯、莆田等全国市场分析宏观政策宏观政策新房市场手市场下半年研判市场延续宽松政策，当前多城市进一步放松房地产市场调控。上半年经济整体增长乏力，房地产作为重要经济支柱，市场压力较大。中央多次强调“因城施策、支持刚性和改善需求、保交房保民生等。需求端从放松四限、公积金政策支持、放4%以下；备金率0.25个百分点；1、央行宣布5年期以上LPR降息10BP;宏观政策宏观政策新房市场手市场下半年研判保利"和润保利"和润|2G23出台节奏相对平稳，5月后各地出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。2023年上半年全国有超百省市(县)出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年，已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。购房补预售资人才引12345642443186102102520301221254635721453432宏观政策新房市场手市场宏观政策新房市场手市场下半年研判全国土地成交情况02上半年新房市场全国整300城土地成交体量为26705万m,同比下滑约35%,三四线城市缩量更加明显。土拍热度呈现“高度分化”局面，城市成交宗数(示)成交面积同比成交楼面均价(元/m)价格同比溢价率(%)9.247.339.746.362.763.711.629.090.784.242.0677521-17%0广州苏州厦门背岛郑州福州沈阳宏观政策宏观政策新房市场手市场下半年研判|2023|2023保利"和润全国112城成交同比上涨13%,环比上涨7%。463043890供应(万m²)□成交(万m)2019年2020年2021年2022年月均5.7万套月均3.4万套月均5.0万套月均5.3万套月均3.9万套2019年2020年2021年2022年月均5.7万套月均3.4万套月均5.0万套月均5.3万套月均3.9万套23年1-6月月均成交量5.7万套，同比22年1-6月上涨50%,为近几年高位。手市场容量——市场反弹迅猛，随后逐月下滑，整体月均成交为近几年高位P保利和润|2025尊母泌当宏观政策宏观政策新房市场1手市场下半年研判政策预期——“全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间◆下半年可能不止一次降息。5年期LPR降至2009年以来新低至4.2%。央行提出“加强逆周期调节”预示着货币政策进一步发力。降息叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2◆限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限贷局部二线有宽松空间，二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。限购成都等(14年社保)二线：宁波、苏州、合肥、武汉、天津等(1年内社保)限购取消限贷、广州、深圳(有房无贷/已结清5成以上)限售徐州；东莞、佛山、江门、惠州局部等(网签2-3年或取证1-2年)限售年限缩短、取消重点一二线：海口、深圳、长沙等(取证3-5年)限售条件松动(取证改网签)税费重点一二线：上海、广州、深圳、厦门(5年)宏观政策宏观政策新房市场手市场下半年研判图：前5月重点城市涉宅用地成交占比(%)政策分析级市场1级市场微观分析后市研判01政策分析政策分析级市场1级市场微观分析后市研判01政策分析①1月31日房贷利率下调至3.8%,刺激刚需进场，6月21日再度降至3.7%,无明显提振；②4月17日起，公积金定向针对多孩家庭增额20万，刺激首改入场，但提振不显。政策限购五区户口144m²以下(含):居民家庭最多可购买3套房(二孩家庭中有一个孩子未成年的，可购买第3套);144m²以上：不限购长乐户口144m²以下(含):居民家庭最多可购买2套房；144m²以上：不限购非六区户口144m²以下(含):居民家庭最多可购买1套房(无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明)。144m²以上：不限购限售所有购房人群2022年8月11日起，商品房和二手房网签合同备案时间满2年的(即使产权证时间未满2年)可上市交易限贷住房公积金贷款差别化信货政策房贷记录已结清住房贷款未结清房货记录有1套住房公积金贷款有2套住房贷款五区无房首付30%首付40%暂停发放贷款暂停发放住房贷款五区拥有一套房首付40%首付50%本市拥有2套或以上暂停发放贷款福州五区实行“认房又认贷”的政策，房贷利率按照“基准利率士基点(BP)”的方式计算。未明文规定，目前无明显限签情况品住宅项目精装修分类定制交付标准指导意见(试行)》中规定精装分类定制，分为3k、5k、8k/m²三档精装交付标准。万元、单职工70万元。预售需建设到1/3高度方可办理住宅预售许可证。政策分析一政策分析一级市场级市场微观分析后市研判环比下降89%;成交楼面价7612元/m,同比下降37%,环比下降50%。0一一楼面价(元/m)△上6福州16-23年土地供销价走势13396上22年下120670上6数据来源：保利投顾研究院海西整理，数据截止至6月30日，数据范围：商品住宅用地政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判保利”和润|20230016上16下17上17下18上18下19上19下20下21下22下供应(万m)96成交(万m¹)—均价(元/m)政策分析级市场二级市场微观分析政策分析级市场二级市场微观分析后市研判保利”和润|2G23中心展琅岐亭江<5万m³城城政策分析级市场政策分析级市场级市场微观分析后市研判|2023保利和润微观分析——成交热度急涨后快速失温，呈现碎片化窗口期，且边际效应递减小阳春成交急涨，环比涨幅达167%,五一周环比涨幅降至151%,6月年中冲刺节点下环比涨幅仅17%。政策分析一级市场一级市场微观分析后市研判保利”和润|2023政策分析一级市场一级市场微观分析后市研判保利”和润|2023首次公告时闻保利、国贸、建发9023元/m¹9233元/mi22000元/mi9203元/mi4699元/m¹4699元/mi17033元/mi7918元/mi土拍趋势——两幅商品住宅用地底价成交，甘蔗地块为闽侯首次批准建设立体生态住宅，房企对于外围地块拿地较为谨慎，低价拿地保证高利润及对抗市场下行风险的高容错。榕高新2023-01号：大学城高新区双核心地块22年首次公告后，23年1月流拍，重新出让，并未调整楼面价，随着福州主城供地稀少，房企可售货量不足，地块区位优质，房企补仓意愿强烈，5月侯宗地2023-01号：甘蔗地块22年3月流拍后，调整规划降低楼面侯宗地2023-01号：成交时间政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判走势分析——半年度成交持平22年，但2月集中成交后市场疲软，下探至疫情月低位019上19下20下21下22下供应(万m)成交(万m)均价(元/m)春节刚需补贴收回，需求高位透支后成交低迷春节刚需补贴收回，需求高位透支后成交低迷8仅2,4万方40供应(万m)成交(万m)2022年07月2025年0月政策分析级市场政策分析级市场1级市场微观分析后市研判项目可售楼面价(元/m)全盘均价(元/m)(元/m)全盘价差(全盘-23年)价缝差(元/m)--保利阅江台象屿美的公园天下甘蔗中铁城江督府福清市场分析政策分析级市场政策分析级市场级市场微观分析后市研判2023年6月15日，福清市发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》,其中较为重要的地产政策为取消17年起的非本地首套限售2年的限制及推行带押过户政策。政策细则：福清市人民政府办公室文件28.文持合理住房决费、结合新建两品住房库存实际最运购房首付比例和贷款料率政策。优化落实公积金政策，支持多孩家庭和新市民购居需求。鼓励举办房产推介金，营造促进住房消费的市场款围。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷，支持“实旧关新”改善性住房需来、致励各地根据实际。实烧房罪安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给子因购化患和购房补的，2017年1月26日起至本方案公布之目，八在我市购头新建商品住属的，参照幅州做法，购房合河签订满2年，并已取得不动产权证的不再执行《福清市人民政府办公室关于强化属地产市场调控工作的通知》(乘政办〔2017〕90号)中的限耕各政策。(责任单位：市住建局、自然资源和规划局。不动产登记和交易中心，上地发展中心。福州任房公积金中心强清管理部，人行福清支行，低保监组政策评估：政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判0走势分析——热门项目入市，市场略好于22年，但仍远差于21年，成交同环比小幅回升019上19下20下21下22下供应(万m)成交万m)均价(元/m)842022年06月2022年07月2022年09月2022年00月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年01月2023年04月2023年05月2023年06月供应(万m¹) 成交万m)均价(元/m)政策分析级市场二级市场微观分析后市研判|2023政策分析级市场二级市场微观分析后市研判|2023保利和润100月库存分析——总库存241.2万方，去化周期52.8月，存量主要堆积东部新城、城北、水南，城西整体库存低位，核心区域市场空白库存(万m)待售去化周期(月)主力存量项目城西—一老城区——二级市场微观分析后市研判02022年06月 2022年07月2022年09月 2022年00月 2022年10月 2022年11月2022年12月二级市场微观分析后市研判02022年06月 2022年07月2022年09月 2022年00月 2022年10月 2022年11月2022年12月2023年01月 2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月供应(万m)成交(万m)均价(元/m)|2023|2023保利"和润走势分析——上半年疫情放开加之价格低位，容量回归高位，但热度短暂，4月起回归常态低位0成交(万m)20上21.49911711670007491永泰县城区22年6月-23年6月商品住宅月度供销价走势90002二级市场微观分析后市研判保利"和润二级市场微观分析后市研判保利"和润|2023市场排行——优质项目头部效应明显，润邦依托壹品大观单项目成交金额市占位居第一现象级项目带动头部企业上升第一：从房企金额排行来看，润邦置业依靠壹品大观，以金额市占22.7%位居第一，TOP3占比为48.5%,TOP10占比为88.1%排行项目(万m)占比(套)(元/m)排行(亿元)占比(万m)(套)1城南12城南23均和源玺城南3均和集团4城南4恒宇集团5城南58.1%6城北67城南17世茂集团8城南89城南9数据范围：永泰城区，截止2023年6月30日数据；数据口径：普通住宅，别墅；房企排行为：全市商品住宅权益口径政策分析级市场一政策分析级市场一级市场微观分析后市研判01政策分析限购长乐户口144m以下(含):居民家庭最多可购买2套房；144m²以上：不限购限售所有购房人群2022年8月11日起，商品房和二手房网签合同备案时间满2年的(即使产权证时间未满2年)可上市交易限贷长乐无房首付20%长乐拥有一套房首付30%本市拥有2套或以上暂停发放贷款实行“认房又认贷”的政策，房贷利率按照“基准利率土基点(BP)”的方式计算。未明文规定，目前无明显限签情况自2021年4月15日土地集中出让文件中开始公布商住地块商品房毛坯销售指导价，2022年3月福州市住房保障和房产管理局、福州市房地产业协会联合制定《关于商品住宅项目精装修分类定制交付标准指导意见(试行)》中规定精装分类定制，分为3k、5k、8k/m²三档精装交付标准。单职工50万，双职工80万，租房购房提取金额参与贷款额度测算，多子女家庭购买首套房申请公积金贷款，额度测算时另加20万元，且最高贷款额度为双职工100万元、单职工70万元。预售按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之25%以上，且装配式建筑楼栋，出正负零可办理住宅预售许可证，非装配式建筑楼栋，需建设到1/3高度方可办理住宅预售许可证。长乐市场22起一直低位横盘的原因核心痛点：客量少核心痛点：客量少市区客户量在减少滨海客户容量本身小在市区外围，对于想要进城读书的客户新房无项目可买。客户，或者老一辈为下一代买房为主，基本以做生意居多，近几年因疫情、大环境影响生意变淡，购买力受到影响，观望情绪重。●以地缘+周边乡镇客户为主，客池有限：滨海属强地缘内生市场，所辐射的版图小，客户基数本身有限，外部补充客量如长乐市区、福州市区支撑力不足。年热销，年度高峰容量达1513-1894套，22年明显回落年度容量仅737套，同比回落61%,23年持续低位且回涨乏力。政策分析级市场二级市场微观分析后市研判政策分析级市场二级市场微观分析后市研判销价走势0长乐市区17年-23年上半年商品住宅半年度供017上17下18上18下19上19下20下21下供应(万m)成交(万m)均价(元/m)市区：以价换量，降价幅度达2000-3000元/m,2个新项目入市，成交环比上涨4成(市区):上半年新盘南山府及云桂华府及龙湖江宸府等项目降价+南山府开盘入市，环比上涨43%;均价15838元/m,同比下滑21%,环比下滑10%。0海新城海新城17年-23年上半年商品住宅半年度供销价走势017上17下18上18下19上19下20下21下22下供应(万m)成交(万m)均价(元/m¹)数据口径：普通住宅，别墅数据范围：截止2023年6月30日数据；板块说明：市区(首占、航城、营前、鹤上)滨海(漳港)政策分析政策分析级市场二级市场微观分析后市研判03二级市场分析◆市区：2月急涨后，回落至去年四季度水平：1月受疫情影响，来访不足，成交不足1万方，2月疫情放开叠加低利率房贷，成交处上半年最高位，但进入3月后，需求高位透支，客量枯竭，但平均月度成交仅1.3万方，回落至22年第四季滨海：2-3月成交筑底后，成交回落，月度平均仅0.5万方：1月春节返乡效应减弱，不及去年同期，2月各项目降价促销，成交低位筑底；3月华润项目新增供应加持，成交持平2月；4月进入淡季，成交回落至22年11月疫情月水平，5月成交持续疲软，成交持稳，6月市场降至冰点，成交环比下滑3成。保利和润|保利和润|01政策分析政策分析(级市场一级市场微观分析后市研判限购不限购限贷分别不得高于30万元、25万元、20万元、10万元，5万元。限售 余档次装修单价不超过2500元/平方米(中心城区土地级别5级以内不超过3000元/平方米);4、全装修价款并入商品房总价款鼓励选择商业办公用房作为征收安置。政策分析一政策分析一级市场级市场微观分析后市研判保利"和润|2023!本土房企持续活跃，未来拿地竞争加大：22年本土房企拿地占比由21年不足1成上涨至53%,23年均报名每幅地块且摇号竞得绶溪地块。延续合作开发：建发、联发成功补充市区土储，其中绶溪地块由建发&万骏合作，城南坂头地块由建发&联发首次合作。(万mf)(元/mf