易居-上海-星河湾-产品建议报告-

“豪宅是绝对的”跨越品质的品位

——星河湾产品建议报告易居中国致星河湾集团PARTONE开发背景回顾PARTTWO近期市场分析PARTTHREE项目定位回顾与修正PARTFOUR物业发展建议PARTFIVE展示体系建议PARTONE开发背景回顾市场回顾项目SWOT分析万小科并、抬金回地类、侨三尽林—俊—价闲格友战在困北蛋京距奥瞧运耳会坊成更功储开渠幕游后笔，亿全医国此各蜜地练知萌名西楼雄盘头趁雁此象良顶机凤，移纷乎纷会以法各砌种蛋促龄销调招裙式响抢狂攻专奥困运五楼姐市闷。置在剂上累海朵，哪万喉科公、催金损地牧这赌两圆个汤地汁产辉界疮老持大涌率删先少领忆军童，典在霞浦膝东趣三向林密地雷区磁打关响袍了常全脉市声价享格乡丰战则的匪第摧一乏炮疗。土杨地度政焦策肯和扮房松产宽金垒融葛政禁策什是乐主音要滔调装控动内壶容圆。政其蝴中户本炸月明最蒸有拥力原度喜的泪闲乒置呆土凤地瞒“挠信鸡贷壮禁竭令两”驾的昨出肌台怖，家使某土化地库储贷备匙较菜多捎、唇资临金紧链溪状兰况瓦欠睁佳仰的踏开匹发舰商珠受乱到炊了洋严稀重另打流击贡。本刷月椅收疾购粥大鼻案塞有阶黑圣石4膝5亿述收侦购位仲膨盛妨世佩界氧商测城张、泳招字商盛地娃产1危7蜻.膨5亿呜出改售侦南单京飞国夫际询金疫融椒中挂心恰等惯。本卵月杂房悉地预局战连晓续宁发块布1扭0次昌土徐地括出狸让倚挂齿牌狠公谷告筐，业其穷中像纯概住指宅赖地昼块践推圣量傅占锅到书了肺四贿分昌之兰一木。易同凤时清，锁开亩发狗商急迫奥于碎资馅金姐压吃力录，梁退裕地基事储件匆也箩屡闸屡嘉上和演易，跟为吉当沃初伶“序冲块动慰”叉高禾价洪买顾地警行歪为养付巾出跌了滥沉欣重凶的热代夸价扫。各惠类垄商渗品笋房盆成俩交卸量估继蛾续该下发滑喂，颠但艰如鸽果盟打毫折畜促涂销启得但当则，否“剩金社九费银外十泥”痛止芬跌雪反宇弹贡的汇可岗能阀性盏较熟大盛。房绳地币产紧投叔资张信捧托笔基学金胸（R价E赴I转T纲s）托相挨关没政许策耕有硬望球年圾内好出室台歌，盲有约利陈房哲地冠产因业基直余接万融息资项。政丢策—冤—“嚼信董贷租禁软令冤”国迷外威投串资抱机惑构—集—出耕没怕收申购病市炉场土渗地—扫—供让应级继饼续鼠发患力市闪场—深—遥眉望纠金将九蔬银亲十投铲资溉信益托劲基步金—床—政衰策抓有扎望降出泥台宏即观六市华场铜解哪读—直—市等场俘热帜点卡综星述在愁土掌地帖一谊级锄市肉场刷频研繁酱推望地肠的灭同支时忌，以退纲地烫风畅波子却连也宾是虎屡泻屡再上悔演海。劣市纽奉场近低财迷若，争银对根拐又愉只墙紧胁不测松息，而此备双长重临压枪力驰已李让猎房组地逢产迫企陷业灰遭辨遇利了肾大染量胀土李地广无迁力勺开出发防的竞窘泥境匆，嘱也野让砖土屿地愿政耳府凑部锤门粥面息对锤“平退蜘单姐”嗽尴崭尬理不鼠已耽。退帽地料事信件须回沸顾模：2隆0敌0启8年4月泪底亚，梅上忌海凑志辞成荡向袋普徒陀滚区夸房橡地博部今门见提戒出某：购由给于伪其扛自家身闪原毙因栽，吃希级望荡终就止躬履罩行懂关赌于恰长旺风骨生监态谎商青务眨区4辉C南元块脸土裂地为使层用兼权萌出典让航的沈申课请察。潮如众果气土扬地千被扔重痒新准拍太卖漂，嘱志溉成化将唐因连违克约沿而歪损著失3塘0促0梨0万宾元云的咏土畜地哑保搅证敬金坝。扯“2承0外0仍8年8月4日跟，古恒蒜大旗地说产织当膛初丹高各调蛇宣彼布蚂拿言下沾源认深斗路1号批地宴块坛出商现衰在窑土承地填转棉让报市药场增。2武0颠0勒8年8月5日,苏摔宁佣环智球隶集猎团每向晶上寇海砍房兴地茎局肢提枯出左申堵请矛，域以毯“负交送接姿延肾期唇”拳为狮由抹，升要势求笔退熟还写黄浇浦货区匆南端京侦东仓路1冻6充3地茅块4肯4先.心0造4亿岁元洗的绸土援地乎款席。8月1炎3日,苏拾宁跟环锄球商股悼份摩有置限置公捏司吹发梢布量公标告开，骨证暂实株其粪公轿司慈大足股袋东危苏待宁民环苍球网集娱团郊下往属垄公丘司趟南桃京改苏泻宁科地表产浩，哈已全经测与垃黄玩浦款区获房妻地辱局垫解蠢除查了凯原露南胜京吩东盒路1禾6条3地桂块欠的挥土煮地朗出余让草合莲同喊，泪其菌土楚地梳出麻让喇款妈亦扇将遗获困全摸额臭退栗还卸。宏痕观慈市阀场钩解攀读—督—土羊地标市桨场土耽地形供装应削继它续敌发热力泄。折短创短涨一帮月公内脾，博本虑市时房沃地波局耍连络续田发铸布1沃0次炊土别地谨出邻让均挂阻牌仁公栽告港，刷共算推狡出柿土愉地2尤7蠢0余忙公舟顷浓。薪新辉上赏市士的已土迹地屋主楚要国分愿布味在鞠南请汇挺、弃宝五山导、服松过江娇、首崇酒明细等1及2个虽区侧县牙，据其香中辞属踪蝶于哥市夹中觉心齿范志畴慢的励普糟陀屿、拉徐孙汇插、枝浦讲东贡新供区景也宰有幅新矩地梅推济出辜。住慰宅殖用晚地废扎鲁推陷上誉市退兽地裁风培波止不削断住进宅绒用泼地邀集孙中俭上夺市笛，喂退引地岭风堤波拒不牺断唯上大演0划8年0砖8月蛛，争上乒海浊公甘寓息市毕场剂成挡交梳量病继翼续阵小瞒幅脱萎尖缩必，腔仅上成产交5镇0封.象4麻7万傍平肚方量米专。金伐地友未王未你来摧（吩高悠行隙镇5街捞坊5福/跨3宗扔地障块救商效品双住迷宅通）臭本彼月凑又巧推起出6曾0帖0套村小仅高家层完房畏源下，诸单浓套础面隙积菊以6煤5平狐方疲米衔的烤一孤房舰和8韵8平热方鼻米狼的堪两救房痛为锯主筐。绑目届前晒，草这坊批野小添面浸积健房躬报寻价足在1爹2振0科0丢0推-客1狂4远0渴0坚0元请，掩具获有乳较怜高帐的员性钓价却比孙。尽飞管驾市术场陵恶全劣庸，嗓但0杀8月企还盲是封有玻部妙分掠楼池盘溉仍剂能释耀衣眼菜夺队目要。成枣交栽排咬名届第竖一笼的庄正叙阳蹈世犬纪后星甚城爹之虏所宏以珠热擦销舅，框主鞠要川归碎功感于甩其碍本蜜身昆的挠地踢理拜位库置筐。楚该冶案做地腥处扣奉确贤穿最考繁逐华惭的劈燕南言桥此镇扩中感心晒上瞎，请交购通村和参配苗套沫的哑优辆势周远架胜首过罗产盗品诵本侮身渗，肾因格此顷自饿然刻受拼到阳当妻地厘客饲户何的粮热破捧霉。淹德旧邑谜小炭城启，共则仓采肺取洗低跪开吨策许略猛，7千惊元圆的乒均寻价资在8月1激6日惜开铃盘扇当瘦天享，余推处出级的2固5钟8套讯公腐寓闲几鹿乎总被价一刃抢肯而遣空绳。抢万涂科共中梯林谱苑票，侮即筑万竞科池金编色隔雅军筑如，呀更饰是圾因莫为执降鞋价穿促垮销饼而碍销忘售厦畅稍快虾。成茎交型量巾持万续恋下屈滑么，看打无折父促脸销霜大覆行劣其兴道全昌市臣公提寓店产奶品伤供内求械及顶成侨交碑均肿价垦走区势宏耳观窜市春场弄解辨读—薯—公钢寓市理场三语类磨别磨墅捎继蛇续讲呈锤下高滑泉走仔势设，俯总内成正交志量职仅1激2鹿.流6证7万架平才方扁米星，羡环创比0朋7月涨又很下答滑削了1仇1牌%。泰曾垮被棚看联好馋的督别诊墅乌市亩场誉已历进辅入傅了拨寒果冬符期趋。鼓受性创刺最旁大灰的诉仍擦然质是扑价振格舍过落高在、蔽需杂求骨群放体滴过征窄掀的春独珠栋烦别宾墅雨，暗售磁楼叛处腐前把普适遍慎门璃口夫罗罪雀饰。独趋栋雨别蝴墅酸已芽连赵续4个辈月衔出升现融下诵滑鞭，承本垫月年仅西成竖交2肥.汇4技7万触平注方租米狡，锻环倚比0观7月矿骤赛降3零5泽%。嫌独圾栋伪别修墅境作联为美价锅格摇高软昂贴的亡豪胜宅洒，同其挽市伞场戴需解求辜量惰本死身秩就肢不贿大姓，抛加诉之惕经寸济浓环废境输的忆恶标化尖，愚更谣使友这趟类禁产微品沙雪拳上昆加螺霜帜，置去扛化胜严译重堵受歪阻投。0筐8月使联圆体委别宝墅绑成沙交矛量建基匠本绿与搜上伍月洽持未平垮，减为9纵.暴7己2万货平宜方舒米猫。列该题产饿品冷与每独据栋初和饰叠雀加匆别轨墅我相递比学这泉下芒，顶更来显协稳番定轻。叠夹加泛别露墅役在晶市挖场凭中顾占像有胆率城越嘉来永越茧小龟，阶今谷后讽可跑能叔会摇渐评渐坝淡锈出溪市犬场筝。0喜8月攀，羊成赛交职量至仅0都.蛙4逝8万敢平流方舱米蜘，锅楼妈盘耀分苍布悄主无要张集泪中堡在遭宝西山建和谷奉鲁贤圆。联蜓排岛别夜墅逮抗欠跌术性野好项，完独劝栋县豪辟宅旅进啄入载市吵场者冰纽奉冻椅期全扮市别蒜墅产企品批供姿求乌及戒成迅交部均重价森走霉势宏岁观省市硬场慨解贯读—列—别剩墅市赴场0搏8年0鹊8月商贯业轿成脆交用量歼为1真1驴.箭1妈8万宵平昨方扑米析，世环张比捏上严月逢下任滑乘了3甩6婆%。雾因趣此土，律其滑可恐售聪余先量贤只倚增浊不樱减宝，颗本龄月丧又泼新塞增杏了览近8万叨平拢方搭米洁的换可泉售鲜余视量怕。0查8年0分8月新讯上挖市镰的导商怕业踢项古目目仍俊然端以纸郊附区竿项胃目倒为棵主获，结排挺名锅中圈，麦仅扰新竹时啦代营商表业齐广盒场兆位址于葛外尾环萄以榴内碎，效推疾出4否0套卫商子场狼商遗铺肉。成急交调量腿排帮名秋前惧二谨的劫楼灰盘羊都滑是宁大河面镜积拾商大场寺成糠交脾，棕其客中吉高妻青辈路胆的掘商奥场灯是贱属犁于菠内唤部画认敏购炊，里因挠此肌成丹交练均出价暂仅6勺0酿0画0元喊都箱不魔到熊。商戴业越市堆场掉明垫显融处提于搏“蔑功趣大素于冶求”阶何段全苏市商构业产惰品萄供春求逗及揉成谣交央均妨价锤走线势宏含观亭市些场笋解胜读—床—商自业市巧场优势（Strengths）劣势（Weaknesses）项目所处低密度别墅住宅区，颛桥成熟生活区，生活氛围及便利度都较好“星河湾”品牌项目开发，有较好的高端房地产品牌形象及较好的市场口碑。项目根据规划为高层产品，这与传统低密度豪宅相比，私密性较差。项目所在区域与传统公寓豪宅所处的市中心区域相迥，区域投资价值较低。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势目前闵行区公寓产品供应量较少，主要以经济型别墅为主，是传统观念高端别墅居住区。竞争项目（普通公寓、经济型别墅）产品品质普遍不高，居住舒适性有待提高。项目周边有“绿城玫瑰园”等高端别墅，可迅速提升本项目高端形象。距离市中心距离较近，有机会打造又一城市新区。利用项目已有的环境资源，利用已有顶级物业的品牌形象，挖掘市场空白竞争点，化劣势为优势，走差异化竞争路线。提升项目与区域竞争同案的相对品质，走大户型，宽尺度，高景观，贵服务的高端产品路线。以自身高端房产品牌形象打造又一高端城市新区。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁受政策影响，目前土地一级市场、商品房二级市场均处于深深的观望泥潭中，短时期难以改变。内减部基能依力外位部决因稿素P绵A耕R班T护T载W录O区旦域碑市而场掩分丢析区赠域俗公锻寓稀市零场区巾域唐别拆墅算市料场0覆8鼓.烂0访1暴~分0纵8程.闷0掠8公密寓趣产规品脱成哄交钢均沈价山市消场究表兄现0饲8葱.槐0舌1暖~淹0振8欢.饥0攀8公望寓伍产爬品咽成辉交酿量候市妖场豆表新现板仓块佛公议寓排产江品贪占害位专轻旺、死价速格农低假，忍非卡传面统食公艘寓渴热比销叙区上熟海翁整忘体假公旦寓末市踩场贵成旦交事量杰已侧经技连粉续4月倒呈阳现驼下专滑调态拣势庄。闵苗行惰区仿公着寓复产族品痰去缸化坛量匀占唉全歇市茶约民为1荷0骨%，熟且她一丽直翼保歇持猛稳占定剩。颛底桥碧板虫块狱公输寓舰产歌品图在桑区细域模内丝式一岛直锋保春持窗较轻低身的会占头位沿，皱但拉近3个根月胸有容明闹显营上召升鞭，律主絮要冒是以因犁为来“鑫垫都检城锈云常天厘绿堡洲”牲项粪目湾近笑期谁因溪其皱小烤户早型扯、琴低狭总业价幕而吸持帖续睁热笔销乡丰所练至挺。上顿海摸公冲寓缓产盒品汇平甲均灯成观交案价羊格懂，趁在0策8剪.疑0碧6月有智所永上须升配后左，07严~08月花又剧有颂所染回父落续。闵垫行辈区磨域硬公惭寓渣产赖品虑的昨平芬均疑成订交凤价助格抖低季于介上当海架平运均横水灯平2割0敏%。颛蚁桥们板帝块府公死寓汉产玻品钟的握平被均敏成挖交尸价秘格停低便于越闵惩行敲区践域猜平这均刘成凡交梦价醋格2贸2雪%。近笼期哑市叙场支分的析—切—公全寓级市逗场颛颠桥仔板年块裹公冈寓裳产献品友主汤力姜单刘价翻以7遥0妇0仰0记~意8尘0遇0秃0元/途㎡为蛙主识，招且也市愁场塌接懒受享度默较扣高置。颛弯桥龙板波块临公抢寓不主剖力野销枕售鬼产颠品拦为8倍0泽~坛9犹0屠㎡的顷二趁房债，吼占养所虎有壶产独品告的4芬0扁%，津其回次产是1院2劫0酬~玻1描5停0指㎡的提三映房敬，便占1安9锁%，翁以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3R40260535%市场占有率高●4R28005624%项目并不处于市中心板块，在与2R同样市场占位的情况下选择4R产品●5R215082%

复式341093%项目楼王产品，作为项目价格标杆●

总计1153254100%

上怠海渗豪倾宅威公忘寓呆产许品欲户难型犯市董场招占沃位绒统岛计根盛据狡上步海搬公奇寓悄豪雷宅恒各岸类拒户技型陕产贺品设市抖场毕占歌位导情计况池以兄及蜂本农项读目械自授身孙条浓件酷，雀确轰定闪本制项拼目捐将筑以稳三心房鉴、慕四搏房作为酱主走力故户施型抽，编一虎房虹作头为腹项污目小随户次型参酒梢店碑式嘉公墓寓产新品笑，农复满式劳作洞为忌项肉目标祝杆产偷品腿，妈打汤造赖高随端届社筒区盏。P谋A顾R傻T易F肯O薄U贫R物太业王发昨展冈建惯议价布值裕体米系悉框珠架物小业汪发弃展绘建夹议原候则规补划静排斩布怠建绒议住少宅割物腐业谷发毯展痒建找议价臂值供体走系莫框叠架项目豪宅价值体系的导出上海市高端楼盘市场现状上海市高端楼盘成功案例国内高端楼盘核心经验提炼

要形成完整的豪宅价值体系才能打造出客户认可的豪宅

豪宅打造要注重细节和品质

体现“外豪”

全方位展示到位

针对豪宅的体贴到位物管

尊贵意向的营造本项目的豪宅价值体系

翠湖天地嘉苑

晶品公寓

御翠豪庭

永新晶苑

等项目强势营销户型舒适、适当创新景观制作精细、品味高端产品注重打造细节体贴物管体验/实景产品体验产品、物管、景观的协调展示完善到位感染力强

目前，高端楼盘主要分布于市中心区域，其地域的稀缺性决定高端住宅的价值体系。对户型舒适度的挖掘不够；展示意识缺乏，细节打造重视度不高；没有将豪作为体系来打造，忽略某些部分，形成短板。本妹项票目价滥值慰体谢系豪宅价值体系规划外立面单体园林会所物管科技创新展示区DIS系统关键点：楼间距、人车分流、户户有景、南北通透关键点：现代都市意向、豪华、品质感关键点：高舒适度、创新户型、赠送面积、豪华大堂关键点：名贵元素应用、大气、品质、细节关键点：现代都市意向、时尚品味、品牌店引入关键点：高端、配套完善、便利关键点：尊贵、安全、人性化关键点：名牌、形成卖点、体现尊贵关键点：时尚现代豪华的售楼处和广场、豪宅元素集中完美展示商业关键点：现代都市意向、尊贵、品质感产品配套展示物掌业傍发你展不建摩议归原废则项斗目嫁定貌位附和继价熔值—持—重族要挪机挡会利点本哀项框目丘自怨身舱的锋特排性系、吊所摇在臂区焰域粱、茄地纠块伏的却价福值卖意搂味轰着蚕什杏么修，羽本鹿项葬目储的叔核闲心搁竞左争贤力量是他什携么？客翠户您定况位尖、剑敏墨感荒点—队—根扁本洞出膛发馅点产烤品及得社到素客凑户海认足可而才亭是慌硬均道示理肃，喂因晨此殊，秀必泼须掌以行客暑户定需酷求府为尘一抢切猪考爹虑冶的娃根闭本暖出轨发表点。市苏场料成粪功粪案溉例—正—主个要夏参亮考石点提弄炼存现馋有逃市斜场惧的兔成爽功垒关经键揪点允，拆结香合势客论户助需脖求的仅要茧点优，渐突门破问市吧场阀竞陪争么！市场成功案例客户定位敏感点项目定位项目价值物业发展建议原则物妇业监发薪展忽建激议矿原距则关醋键币词梳：伤都颤市嘱、愤品帮质距、省豪椅华►客户定位和敏感点►市场成功案例►项目定位和项目价值项目定位六千万级独立别墅旁都市高尚生活社区项目价值别墅区域的稀缺高端住宅地块纯高端居住区完善配套考虑到与本项目的定位契合度，选择翠湖天地、晶品公寓、御翠豪庭、永新晶苑

等项目户型舒适、适当创新景观制作精细、品味高端产品注重打造细节新古典主义都市风格体贴物管体验/实景产品体验高端形象定位

强势营销目标客户：全市/全国私营业主、新一代移民。他们的关注：

完善的城市配套

都市时尚高档的住宅形象

产品舒适度敏感点：园林景观产品舒适度楼间距（私密性）物业管理配套服务关键词提炼：都市、品质、豪华都隶市字、漫品众质霜、质豪斯华马作叔为沃一并条铲主帖线培贯么穿骂于称整棚个漂物遮业叹发斥展彩建夺议v单体住宅酒店式公寓景观配套物管规划中高档繁华商业星河湾新古典主义风格外立面及屋顶的城市意向美观、舒适、实用的户型设计高档科技材料的运用和展示精装修小户型设计专业酒店式物业管理保持每栋楼间距（私密性）控制建筑密度东南向排列联点式楼偏公建化外立面都市雅致的园林，自然生态景观都市景观展示区、广场、标志小品生态式净水系统的园林景观品牌物业管理完善商业、学校专属都市的配套优越的国际教育模式高档休闲式商务会所品牌店入驻都市品质豪华大堂、电梯间高档石材贴面豪华装修豪华挑高大堂、电梯间高档石材贴面豪华装修豪华体验式展示区、广场无边游泳池、SPA、高档餐饮、休闲、娱乐、运动设施豪华突破传统价值层级，支持打造豪宅体系，博取高利润是必要和值得的。物捐业著发茂展砌建黑议本穗项侵目物咱业规俩划原闹则符无合当项伐目慰的抛高索端贴定揪位归：一呀、钞高优舒参适挨度背、逢体扔现凉豪黑宅后气计势按读照时地沃块酷价胆值纳合裤理风分台布刺：二接、凳从傅整鹅体合上扛考陷虑敢，剥实驻现灶地陕块串价身值典最便大萌化按卡照识目嗽标惠客间户军的孩敏绵感关点句：三层、游考煮虑剥朝撑向矛、户可型凉设偿计盲创闭新李、楼矮间伸距符除合失政扑府氧规琴划顶的烟限白制动：四姐、娘在腐限布高描的楼条陷件射下右做浇足奸容堆积障率项鸦目礼整抽体把规定划米排测布遮建加议都园路金都路梅州路都会路都庄路老沪闵路北陆向骂主宣入晒口南巩向将主贞入穿口高舒适度、体现豪宅气势分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断，分设不同的入口人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置板式、点式或板点结合住宅底层架空地块价值最大化分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断，分设不同的入口人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置考虑朝向、楼间距尽可能拉大楼间距保证南北通透，南向或东南向排列，不超过一梯三户酒乔店动式换公丘寓集记中宏式苗商西业幼凉儿伏园支、步学烘校产非品腰线双结捕构上饮海成豪锯宅腊公造寓们各选户傍型技产翼品链面贪积麻段脊市罚场淹占争位离统麦计户型紧凑型舒适型豪华型面积市场占位面积市场占位面积市场占位1R60~7021%80~9028%100~12022%2R100~11013%110~13056%130~15025%3R140~16030%160~18031%250~27016%4R160~1709%210~23030%280~29033%5R

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