某步行街项目企划思考

创业光谷步行街项目企划思考瑞格顾问——商业地产专家2007.4.17项目诊断

刚看到这个案子的宣传资料我们很激动，“数字娱乐街”、“梦幻世界欢乐海洋”这样的描述让我们感到一种久违的冲动，但到现场一看却感到落差巨大，原来想象的一个天空之城、梦幻之街却在这里碰壁为一些极普通的商铺、小区感觉的绿化和布景。以这样的现状经营，我们认为本案将沦落为一条庸俗的社区配套街，商业价值及园区形象价值将大打折扣。唯有超越现有商业模式的商业创想及其有力实施，方能打造出一条适合SBI特性、满足特殊消费需求的“未来之街”、明星之街，实现商业的增值及SBI形象的凸显。结论一：开发商原始概念具有很好的前瞻性和独创性，但在执行中缺少展开和丰富。

瑞格顾问项目诊断

电子竞技馆、体验式网吧无疑具有相当的突破性和领先性，将成为本案概念和吸引力的重要支撑，但街区配套商业太一般，甚至明显与核心商业脱节，我们认为这将极大地影响整条商街形象的凸显和价值的提升。唯有进行更具想象力与关联性的街区规划，和更具特色商家的引进，并对其进行符合街区特性的改造，方能让商圈价值整体凸显。结论二：核心商业具有突破性，街区配套缺乏想象力。瑞格顾问项霸目方诊脖断商帅街吸各残区虏块哈之戴间插，更以制及脱商踏街硬与碌外征部冷商溉圈雾联除系歉都牺很涉不窃紧妈密苗，摸楼伸梯杏、践坡妨度模等躺因堡素挎都误不棉符扒合洽常辅规邮的裳购浅物彻习逼惯意，青这每将典是次本壮项捷目静在夜硬熊件验上逝面派临趟的达一侮个报难寄点颠。鼻唯荐有琴整此体齿商拘街套概走念附以伞及劲各子商形铺胁自谎身妙吸飞引监力滥的为增徐强息，千以载及鄙一颈种薪独帐特寺休闸闲纤消专费创文驻化松的画提有倡色，福并见对样其稼间彼断粒部代分魄进显行兴特葛殊部通扛道滤、势创盛意到性忍小括品孙的坐引翅导些，枣方印能慎建膛立弟商屡街搂的火整衬体各感窗和菌感酬染皆力容。结妨论西三质：商携街壳各缠区授块渡之恭间础联碍系品不严紧姥密弱，植需悼要户独份特劲的鸽创哭想御将色其痛连死接最。瑞圣格炊顾钻问项狐目议诊斜断项佳目恨自枝身献近5万带人厦，胸项补目额周句边扶近1足0万善人载，胀华爹工2连0万培人颗，础富母士谢康2效0万尸人龟，贵都查是利高堡素原质掠、挪高驶收鞋入象群滥体辟，膨具龟有棋巨论大柿的亮消数费乌潜仓力哲。吉本兴案醒要弓想俩抓台住株他伤们畏，按获缝得拥巨离大胁的代商岭业酷基答础冤，潮必巾须劳从哈一忠般宴商蕉业糟项灯目礼中倚跳奔出僵来声，溜以述独世特谢的挨魅许力茄，疏紧雄紧乱抓标住籍他烫们脏的夜特汁殊册需虑求由，爸实旦现栽族腰群眯认笑同具，祖明芒星闹消忆费塘。结贵论摘四间：区绵域届消轧费餐潜表力里巨骄大药，扁但棉仍马需全项倒目惰魅漆力狱将耽其吐凝爱聚茂。瑞啦格红顾搬问项匙目洪诊菜断本脆案灭与秘光反谷越步宵行蹈街宿的椒关延系掠，徒既凝有炎威巾胁肢，确又团有逝机丙遇蹈。蜡如特果尾我铲们启不仁做培出识特及色挤，殊做物到危光艰谷悄步们行钩街蝇做句不勺了刑，劝我薯们哪将记在奏它绩的向打桨压央下辅伦巩落温为葬社睁区面配规套苹商昨街臭；张如栏果搅我铲们丛做兵出锋特嘴色轮，诊拥际有抖其品达书不雾到想的疼高筋度峰，鹊我疗们阀就宵将算共淋享眨其洞人变流盒和异商搅圈优辐草射哑，跃水悔涨泛船但高狗！魂对航本惑案筝的或重辜新哗审剖视搂和嫁明寒星腔打俗造悉势笑在态必葛行遇！结淋论植五仿：光蛮谷衫步祖行练街贫大洗鳄死在孤侧五，迷不陶站忧起乓来织，受就鸽要寒被淹消锡化笑。瑞虾格伶顾墨问项佛目浑展数望如炭果说我劫们塞能聚突膛破董传行统遭商木业扔街接的色规宇划店、吃设侨计较和些运抓营却，满以“数肃字桥娱捆乐”为必支添撑积，肿吸忌纳姨特撞色步商妇家叉，座甚疑至腰依弃仗誓项躲目集目匙前佳较它低息的闹租亿金津开鬼展购特近色免商鼠家袍的指孵荐化右，至我使们真将陷在当整蒙个感光高谷杯乃赴至峰武锋汉洞和害华芝中趋独嘱树滔一幼帜已，庙成捡为啄别庸具业一辞格“e时讯代”体饺验别街厕区。瑞梯格靠顾盯问项奏目缝构苦想刘增：“把估整那个剥街招区摘都辱网见络为化鹅、旅动凝漫隐化猛，厌街叮景掀不医再惑是例树蠢木链花固草闲，壤而庆是“Q丛Q”或“E求x挥p说l预o励r态e驶r”或凉其锐它抛一鉴切锄非辣现筐实岛、貌电仰脑纷中胞的浩、塘游拌戏允里鞋的白、供网连络说上抓的皆东有西围！厅！”瑞代格尚顾循问项停目葛构播想仇鲜：“档慎口弃号卸全扯部场用.承.察x树x惕x批.，粗店除名妇也培全来部模动盘漫怖化食、荣网窑络耐化馅、帐电纺脑启化骄、孩，盘如“c水u罪t队e”、“古螺墓现丽最影”、“传廉奇”。意。霉。所。贴。昨。”瑞移格绿顾若问项雪目驱构图想何盈：“建遗立当一折个墙商透街伞网汇络炊版阅，耕是“体较验遮式忆网嚼吧”的狭首像页绣，核喝醒着何可故乐华、起吹百着岗空均调胁就芒可鸣以笋浏潜览牢商血街指所案有欣的栋商夕铺邻和蛾所止有伍商热品莫，吴选欢定罚之这后临，乔就虎可久以黎去喷实扁体仆店殊铺问现画实爽购尝买显，珍或挪者五由除一识身“劳逝拉”打最扮涝的众店问员戴直受接唤送仓货淹上适门趟，牲你点也雕可挥以芬在螺世绝界探任谱何妄一谨个陷角亏落合的们终吸端吩浏营览段本淘网晌页喇，随了而解榜商仓街企的壮即称时吊咨疲询弊。兄打脉造缩慧一麻片似零狂距挡离枝的裳电酱子拌商灶务愈试邀验企田弓！”瑞告格苹顾潮问项减目松构娇想胡乔：“街速区劣的尼促政销留方宿式饮全盾部岔虚冈拟冬化忍，刮比载如Q洗Q币屠促泛销按、托点槐卡宪促以销架、稳游该戏碌道词具恢促筹销请等脊，予买申现效实揭世覆界隙货何物炸，积获呈虚超拟温世互界拆奖翼励档。为同什时闭，何在须电黎子会竞伯技喉厅麦获信得猾的龄奖共励拖也涝可零用溪现扯实嚼世叙界尸的联东缝西车来榜体胖现徒，裁如劫通叛关贼获“酒呢店瓣免静费飘住翻宿”、“酒怪吧哨半贴价屠优午惠”、“免胀费唉电甘影成票”、“代室金煌券”等盐，自在脆现捉实牵世满界碌与虾虚灰拟饮世卫界姻之梁间顶无娇限捉转资换洋，舌做疮常元规些商磁业孕所配可唇望长而谊不低可榨及允的催互草动号。”瑞让格果顾昨问项曲目幸构颈想仇离：“在所街填区布立眉很五多具可葬随版意竞擦跑写加的气公康告倘栏痕，大叫垄做“B宜B虑S”，碧让炊人银们址随疼意闸发百布过信村息正，策如铜征笋婚厘启述事妙、蛙招钢聘从启揭事消、反寻松找诱出锹游拌同盆伴棵、卵街筐区孕商露家董促念销融信削息灰等庸，存建有立略一沈个知信扭息冷自算由紫交言流祝的“B泽B霜S”模妈式念！”瑞抬格变顾痰问项括目岂构贩想刘辽：“培战育尸一百些柳全俘新市的甚商秒业晋，蚂如摘光离谷敌交斤友轰俱烈乐糕部吗、护博灯士翻屋查、事外器语p费u华b等波，族依梦靠进实个体泄店议铺同的职可算信皆性岁和磁网驼络挨店距铺赏的杨无历限灯扩侵展环性庭，肾为淘商由街分引蝇来首不深断哑的沿人英流疫，肉各尖类熄以蹄俱衰乐掌部世为丑单叮位放的膝活税动胳源脱源贯不熟断凯，到每男天垒都呆是鸟节坊日奔。”瑞口格印顾庄问项岁目英构虾想胡汇：“以逗商帐街危经好营菠管笨理题公惜司梨牵烦头仍，械以恼启坦动烫资河金仁入舱股怨和骆低盼租辫金执的涂形广式欧扶唤持饺与遮网扣络掀商衫业数相伤结闹合糕的扭新翻店探铺碍、悦新伯商医品药经庄营逼店哈铺磁的约发短展负，爷打伸造岭一山批眠网压络迹经守济叔时召代挺的筒明顿星僻商舰业遇，径作榜为能街米区分产熄业拳群滚的扯支宿柱被，蚁和却街禁区掉的纷核共心趟竞哀争延力洽。”瑞键格晴顾甲问项除目皮构亚想何锯：“消痰费狡者处在遥这染里慢可枪以身获汽得臭一赢个楚街标区暴身伯份能证额，暖用布昵等称习、垫兴博趣祥爱扩好拘和氧个横人这宣愈言判作臭为残个偷人免的物标古识益，畏保葵护貌隐厉私约，伴促合进武一盈系涨列“假振面”活屠动五的爱开忽展溉。概在希本潮街挣区轨，慨你画认蓝为驻你格是盛白痰马熊王燃子书，萍你蛇就渔可岁以奏是夫白乘马店王略子酸。”瑞其格陵顾芽问项现目陶构踏想…辆…瑞录格共顾辜问项蛛目紫构扎想游流走秤在稍虚昆拟织世竟界膨与究现它实简世暴界方之马间韵，碎我解们情打俘算竖在夫本绑案骑创祥建娱一谋个避电事子与商胜务束与骡现毕实烘商奸业泽结块合糟的项二套维猜购竭物嘴平包台炼，朽将千虚询拟微世静界邻的艺冲涝浪娃与却现健实触世熊界轨的鸭特某色净购嘴物椅休输闲寨结傅合沫起街来罚，羞让慎电纹子障消着费叹与桥现案实此消垦费婆交班互草出甩现坚，坏把评现核实孤世恐界庭的应购肆物慌用曲网茄络稼社许区劳的根行纵为恩模紧式河来余解贩构铜，淹形等成至独气特杠的黑购配物魂环锤境趟、罪促袄销家方烘式杏和凝消围费摩模牧式六，显营维造泡一扬种享独珍特娃的步消同费颜体今验痛，暗打保造屋一煮条汽闻恨名怀遐冒迩近的“e时半代悠体北验追之悬街”。在带这堵里熟，悲就腐像庭在侍迪占斯特尼泄乐俯园剂和务拉碗斯虑维顿加患斯乐赌表城斩一像样亮，诱是流一骂个浩商晌业抽主挠题壤公适园娇，头是共一粉个兴旅故游格景句点项，鄙消孤费蛮什鹅么碍不要是耳最留重幅要化的最，考最赖关佣键雁的豪是夸在纺这纽奉里闲消榴费方过席，称获境得扒独启特餐的块体波验当，芒可霸以跳作冒为残纪基念盗！瑞博格绑顾济问项夜目爱案仅名雀建受议瑞拔格节顾需问“后稠街勤”最狭容痒易抬让再人创想器到钳的哑是彻后奇街贼男层孩拦，挎他唉们俩年妨轻谋、届前策卫堡而辩富践有宿创白造堪力在朋伦顶敦降和粒巴桂黎汤，北后伴街伏都樱是笑年小轻枝人弱休懂闲鸣聚灿会不的睬首吐选死地赞点最佣前茄卫沸的p壁u僻b、遍服顿装历、微饰结品飞、蜘食忆品削以住及蚂言蓄论录都骨在失这忧里轰滋丘生一棵种绞简虽约捉、陕自捎我味、煮敢抓于凳创父新虏的洞消革费壳观往念困和荐后溜现迅代显文偶化惨在伪这居里避发猾源始思终全走山在则时各代雅的拼最孝前尖端岔，谨潮品流坚的掌引友领键处讯，扰让密人袄们那在参个厉性次和贤创梳造套上艘发裤现霉自率我财、班获巧得挪满绒足瑞拥格关顾波问“后燃街碧”我雁们砍把“后口街”这盲一雾概速念剩引舅入渐本控案皮，给列知扫识堵经量济狡冲剪浪继者牢一闭个骂休驾憩依、耍释匠放烘自希我餐和矿寻小找拉创巨意泰与农激伏情抱的损港尊湾习！给赖创拼业壮精爸英太阶伯层烫一旷个淘互仰通喜交脾流临的吗个富性茄空占间蛋！给液武面汉迫最狼具峰活滑力滚和炭创涉想余的贼人嫂群往一羽种松独期有筑生央活放方悦式朝和沾族喘群下文铸化余！瑞征格桑顾亭问“后炒街耐”如往果志光阔谷吼步恒行座街绪是胀前泡街硬，派本幼案敬就条是南后被街辆！一愧个左现改代拣，岛一查个皆后饰现劲代腊；一府个只时虏尚捉，牲一璃个下创喊造草时叼尚允；一富个呀现甲实墙，剪一猴个锡超疗现络实窑；一拔个浇满净足恩基捡本投需柱要红，拨一和个走实蹄现砖精黑神遮满键足援；比扣照烤生疼辉艳，共途同婆打好造第光伙谷朴新萝商宋业绘圈崖，算建户立象全查新炊的捧光群谷想购腹物毙新酿秩岁序民。瑞虾格病顾服问l.精萄品糠资匠料挽网-.渐.阅..倾毕力喷打旺造公房梦地压产慌物吹业居管躺理笔资仗料形库,汇钞聚销海剪量疾的详免俩费声管慎理坐资萌料周。.罚.懒...丛-让.雕.拼.鼠.倾粥力慎打煎造凭房谣地看产岭物蹦业质管罢理湿资城料躁库,汇屑聚唤海专量梨的猪免边费哭管寒理忆资耻料趟。.郑-资.弹.城.孤.倾妈力庙打四造晕房夜地串产蓄物萄业采管雷理桶资争料策库,汇牌聚杏海瞒量苏的恨免撤费迫管起理脖资洗料珍。倍屡讯趋易-革.溉.励.膀.执炒行径难抹点由筹于进本因项健目垃是集一还个排跨胡越叮网敞络绵世疼界江和堆现到实科世菊界令的惑二的维军新搁商牌业装业危态哄，正对惰规驴划蜓、形招且商投、毯运舅营私来屠说覆都伍是孤一葱次烈全且新最的症尝仔试保和猪整连合弦，喂经窑和师招搅商检部绍、若运掌营丢部转的各同裤仁光多应方哥讨培论录后依，量我丛们鹿认雪为旗存凯在致以桌下梳执元行许难电点器，析需晃进催一霸步荡调精查垫研圣讨标！〉悄〉谱〉重〉瑞秧格避顾笔问执砍行寇难茂点1新帽业还态爷的弦宣凑传欣推愉广—非—如欢何芬让桥商殿户坝和则消硬费狂者澡接坏受倒我捎们？瑞凳格里顾绘问执稼行幸难坡点2特虫殊佣商魔户签的匠定稍向朱招互商—棋—什拨么挠样彩的正商碍户淹和悲经展营币内长容绝才括适兆合慈我脾们术这触个爸业迅态？到渡哪念里蛛去叨寻嚼找脑这部些喇商尊户？如说何蚁让欺商鸭户栽摆糊脱烈传钩统萍的无商很业树逻启辑燃，益认逆识拜到幼本佩业启态砖的红巨坚大膨价广值？如所何钓让宾他绳们赏在垂前昆期脏就签对修一涝个籍新枕商副街徒付饥出祥相己对载较遭大关的啊投惩资？瑞拦格辩顾鸣问执狮行彻难袄点3二趣维差平景台盛的弹构躁建—迫—如醉何副建恶立霸一岂套宅连滥接霞网殃络谢平承台羡和竭现进实隶平茂台鲁的贷管悟理尘模匠式？如删何首在亮两丘个没平菌台货之椒间摩建某立泼一扣套乖完薄善度的筒卖唐场妖促卷销拔体这系惊和汁宣景传陶体耕系？如零何恰培暑养村我抵们鉴的连商尚户暖熟刻悉父两虑个美平浅台烈的昼跨德平截台楼商中业撑操亏作饥和浸建蓄立斯一昆套码全岗新处的钞经灾营静理强念闹，驼获既得湿更传好