其它考试第一章-建设项目评估课件

建设项目评价

中南大学土木建筑学院工程管理系

王青娥

wqecsu@126.com

2023/7/272023/7/271建设项目评价中南大学土木内容提要第一章导论第二章项目概况与建设必要性评估第三章市场分析与生产规模确定第四章项目生产建设条件与技术评估第五章投资估算第六章项目融资方案评估第七章建设项目财务分析第八章建设项目经济分析第九章不确定性分析与风险分析第十章建设项目社会评价第十一章建设项目环境评价第十二章建设项目后评价2023/7/272内容提要第一章导论2023/7/272第一章导论第一节建设项目及项目投资决策第二节可行性研究概述第三节项目评估概述第四节项目经济评价的历史沿革2023/7/273第一章导论第一节建设项目及项目投资决策2023/第一节 建设项目及项目投资决策一、建设项目发展周期二、项目投资决策2023/7/274第一节 建设项目及项目投资决策一、建设项目发展周期2023（一）投资决策阶段投资机会分析编报项目建议书进行可行性研究审批立项（二）建设准备阶段规划（选址、用地规划、工程规划）获取土地使用权拆迁项目报建工程发包与承包一、建设项目发展周期2023/7/275（一）投资决策阶段一、建设项目发展周期2023/7/275（一）投资决策阶段投资机会分析编报项目建议书进行可行性研究审批立项（评估是其重点内容）（二）建设准备阶段规划（选址、用地规划、工程规划）获取土地使用权拆迁项目报建工程发包与承包一、建设项目发展周期2023/7/276（一）投资决策阶段一、建设项目发展周期2023/7/276（三）建设实施阶段工程勘察设计施工准备（取得（施工）开工许可）工程施工生产准备（四）竣工验收工程竣工验收工程保修（五）项目后评估阶段2023/7/277（三）建设实施阶段2023/7/277二、项目投资决策（一）项目投资决策的含义（二）项目投资决策的分类（三）项目投资决策的工作内容（四）我国现行的投资项目决策及审批程序2023/7/278二、项目投资决策（一）项目投资决策的含义2023/7/27（一）项目投资决策的含义投资决策

就是指针对预期的投资项目，拟定若干个有价值的投资方案，并用科学的方法或工具对这些方案进行分析、比较和遴选，以确定最佳实施方案的过程。2023/7/279（一）项目投资决策的含义投资决策就是指针对预期的投资（1）企业投资项目决策（2）政府投资项目决策（3）金融机构贷款决策（京沪高铁：1318公里，时速350，总投资2209.4亿，总工期为5年，1000多亿元由公司向银行贷款）（二）项目投资决策的分类2023/7/2710（1）企业投资项目决策（二）项目投资决策的分类2023/7/1.调查研究，确定预期目标2.拟定若干有价值的方案3.对拟定的方案进行分析、比较4.确定实施计划（三）项目投资决策的工作内容2023/7/27111.调查研究，确定预期目标（三）项目投资决策的工作内容202《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）规定：企业不使用政府投资项目不再实行审批制度，区别不同情况实行核准制和备案制。一般投资项目决策程序（企业投资/政府投资）（1）提交项目申请报告（建议书审批）（2）政府职能部门核准申请报告（可行性研究报告）（3）办理相关手续（环评）（4）金融机构进行项目评估（三）我国现行投资项目决策及审批程序2023/7/2712《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）（第二节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和作用二、可行性研究的阶段划分三、可行性研究的内容和步骤四、编制报告的依据和要求2023/7/2713第二节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和作用2023/7一、可行性研究的含义和作用（1）可行性研究的含义、目的（2）可行性研究的作用（3）可行性研究的特点2023/7/2714一、可行性研究的含义和作用（1）可行性研究的含义、目的202（1）可行性研究的含义可行性研究方法：是运用多种科学研究成果对象：对建设项目投资决策内容：进行技术经济论证技术上是否先进、适用、安全经济上是否合理、可行在财务上是否赢利实质：是一门综合性科学取得最佳的经济效果的有效手段是按照经济规律办事的一种重要形式2023/7/2715（1）可行性研究的含义可行性研究2023/7/2715可行性研究的目的和关键可行性研究的目的WHATWHYWHEREWHENWHOHOW可行性研究的关键是质量形成质量的因素有三个：市场需求(前提)技术(手段)财务与经济效果评价(核心)2023/7/2716可行性研究的目的和关键可行性研究的目的可行性研究的关键是质量（2）可行性研究的作用1）是投资决策的依据2）是向银行贷款或筹资的依据3）是工程设计的依据4）是环保、规划等部门审批的依据5）是互订协议、签订合同的依据6）是本工程建设的基础资料7）是科研试验、设备研制的依据（三新）8）是企业安排项目计划和实施的依据9）是项目后评估的依据2023/7/2717（2）可行性研究的作用1）是投资决策的依据2023/7/27（3）可行性研究的特点①十分重视市场调查和市场预测；②是以经济效益为核心的，进行多方案的比较；③边缘性学科，涉及多学科知识；④在决策前进行。

2023/7/2718（3）可行性研究的特点①十分重视市场调查和市场预测；2023二、可行性研究的阶段划分（1）可行性研究的阶段划分（2）可行性研究的承担者2023/7/2719二、可行性研究的阶段划分（1）可行性研究的阶段划分2023/（1）可行性研究的阶段划分①机会研究阶段（OPPORTUNITYSTUDY）②初步可行性研究阶段（PRE－FEASIBILITYSTUDY）③详细可行性研究阶段（FEASIBILITYSTUDY）2023/7/2720（1）可行性研究的阶段划分①机会研究阶段（OPPORTUNI①机会研究阶段三种机会研究A，地区研究B，行业研究C，以资源为基础的研究机会研究的精度较低（±30%），时间较短2023/7/2721①机会研究阶段三种机会研究2023/7/2721②初步（预）可行性研究阶段A，分析机会研究的结论B，确定需要进行辅助性研究的专题产品市场需求量的估计进入市场的竞争能力原材料等的供应情况和价格变动的趋势工艺技术在实验室和工厂试验的情况分析厂址方案的选择，重点是估算交通运输费用和重大工程措施费用C，判明这个建设项目设想是否有生命力精度相对高一点（±20%）2023/7/2722②初步（预）可行性研究阶段A，分析机会研究的结论2023③详细可行性研究最终可行性研究成果：《可行性研究报告》精度更高：（±10%）时间更长2023/7/2723③详细可行性研究最终可行性研究2023/7/2723研究阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估决策研究性质项目设想项目初选项目准备项目评估研究目的和内容鉴别投资方向，寻求投资机会(含地区、行业、资源和项目的机会研究)，选择项目，提出项目投资建对项目作初步评价，进行专题辅助研究，广泛分析、筛选方案，确定项目的初步可行性对项目进行深入细微的技术经济论证，重点对项目的技术方案和经济效益进行分析评价，进行多方案比选，提出结论性意见

综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审核和评估，分析判断可行性研究的可靠性和真实性综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审核和评估，分析判断可行性研究的可靠性和真实性

研究要求编制项目建议书编制初步可行性研究报告

编制可行性研究报告提出项目评估报告研究作用为初步选择投资项目提供依据，批准后列入建设前期工作计划，作为国家对投资项目的初步决策判定是否有必要进行下一步详细可行性研究，进一步判明建议项目的生命力作为项目投资决策的基础和重要依据为投资决策者提供最后决策依据，决定项目取舍和选择最佳投资方案估算精度

±30％

±20％±10％±10％研究费用(占总投资的百分比)

0．2—1．0

0．25—1．25

大项目0．8—1．0，中小项目1．0—3．0需要时间(月)

1—3

4—68～12或更长2023/7/2724研究阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估④可行性研究的评价有关规定：政府投资项目必须经有权审批单位委托有资格的工程咨询单位进行评估论证未经评估的建设项目，任何单位不得审批，不准组织建设。项目评估部门：建设银行投资银行工程咨询公司或有关专家主要任务是对项目的可行性研究报告提出评价意见。评估内容：全面审核报告中反映的情况是否确实；分析报告中各项指标的计算是否正确综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；分析和判断可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性2023/7/2725④可行性研究的评价有关规定：评估内容：2023/7/2722）可行性研究的承担者国外承担可行性研究的机构名称：如英国有咨询公司，美国有顾问公司，法国有工程公司等商业性机构，中国的各大设计研究院、咨询公司等。可行性研究专家小组：不论在国内还是在国外，可行性研究小组配备的成员都有以下专家：工业经济专家、市场研究专家、精通本行业的工程师、土建工程师、财会专家、地质勘察专家、试验研究专家。我国的限制：承担本工程可行性研究的单位不能参加本工程的可行性研究的评审工作。2023/7/27262）可行性研究的承担者国外承担可行性研究的机构名称：如英国有三、可行性研究的内容和步骤（一）编制内容和格式（二）编制的步骤2023/7/2727三、可行性研究的内容和步骤（一）编制内容和格式2023/7/（一）编制内容和格式1，总论2，市场需求情况和拟建规模3，资源、原材料及主要协作条件4，建厂条件和厂址方案5，项目设计方案6，环境保护7，生产组织、劳动定员和人员培训8，项目实施计划和进度要求9，投资估算和资金筹措10，财务评价和国民经济评价11，不确定性分析12，评价结论2023/7/2728（一）编制内容和格式1，总论2023/7/2728（二）编制的步骤1，组织工作小组2，调查研究3，形成可行性研究报告初稿4，修改和论证2023/7/2729（二）编制的步骤1，组织工作小组2023/7/2729四、编制报告的依据和要求（一）编制报告的依据1，国家经济建设的方针、政策和长远规划，2，项目建议书和委托单位的设想说明，3，经国家正式批准的资源报告、国土开发整治规划、河流流域规划，路网规划、工业基地规划等4，可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会等基础资料5，有关的工程技术方面的指标、规范、标准等6，国家公布的用于项目评价的有关参数、指标（二）编制报告的要求1，坚持实事求是，保证可行性研究的科学性2，内容、深度要达到标准3，编制单位要具备一定条件2023/7/2730四、编制报告的依据和要求（一）编制报告的依据2023/7/一、项目评估的概念二、项目评估与可行性研究的关系三、评估的基本原则四、项目评估的工作内容五、项目评估的工作程序第三节项目评估概述2023/7/2731一、项目评估的概念第三节项目评估概述2023/7/273是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角度，由有关部门对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断的一个工作。一、项目评估的概念2023/7/2732是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策3）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益和社会效益；4）对项目做出取舍的最终投资建议。2）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；项目评估的目的2023/7/27333）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益和社会1、项目评估与可行性研究的共同点（1）两者同处于项目投资的前期（2）两者的目的和要求是相通的（3）两者考察的内容与方法是相通的二、项目评估与可行性研究的关系2023/7/27341、项目评估与可行性研究的共同点（1）两者同处于项目投资的前2、项目评估与可行性研究的区别（1）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位不同）（2）研究的角度和侧重点不同（3）任务不同（4）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同（5）报告撰写内容格式和成果形式不同2023/7/27352、项目评估与可行性研究的区别（1）项目评估与可行性研究承担

（一）客观、科学、公正的原则（二）综合评价、比较择优的原则（三）项目之间的可比性原则（四）定量与定性分析相结合（五）技术与经济分析相结合（六）宏观效益与微观效益分析相结合三评估的基本原则2023/7/2736（一）客观、科学、公正的原则三评估的基本原则202（一）、项目评估报告大纲四、项目评估的工作内容国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式1、项目概况1.1项目基本情况1.2综合评估结论2、评估意见2.1关于市场供需预测及拟建规模的评估意见2.2关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见……………3、问题和建议3.1存在或遗留的重大问题3.2潜在地风险……………2023/7/2737（一）、项目评估报告大纲四、项目评估的工作内容国家计委、中国中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式1、借款人资信评估……………2、项目概况分析……………3、项目产品市场供求评估……………4、投资估算与资金来源评估……………5、财务评估……………6、银行效益与风险防范评估……………2023/7/2738中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式2023/7/2（l）项目是否符合国家的产业政策和行业规划。（2）通过市场调查和市场预测，对产品，尤其是新产品的需求情况和在市场上的竞争力进行分析。（3）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。（4）进行最优建设规模的分析。

（二）项目评估的工作内容1、项目建设必要性的评估2023/7/2739（l）项目是否符合国家的产业政策和行业规划。（二）项目评估的

（1）项目所需的资源是否清楚。（2）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。（3）项目所需的原材料、燃料、动力等是否有可靠来源。（4）项目的交通运输是否有保证。（5）协作配套项目是否落实。（6）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。（7）对项目引进的成套项目和设备，是否经过多方案的比较分析，是否选择了最优方案。（8）项目的厂址是否科学、合理。2、项目建设条件的分析与评估2023/7/2740（1）项目所需的资源是否清楚。2、项目建设条件的分析

（l）建设项目采用的工艺、技术、设备在经济合理条件下是否先进、适用，是否符合国家的技术发展政策，是否注意节约能源和原材料以获取最大效益。（2）项目引进的技术和设备是否符合我国国情，是否经过多方案比较，是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的能力。（3）建设项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠，是否经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。（4）产品方案和资源利用是否合理。（5）技术方案的综合评价。

3、技术评估2023/7/2741（l）建设项目采用的工艺、技术、设备在经济合理条件下是（1）投资和财务基础数据评估

⊙固定资产投资的估算。⊙流动资金投资的估算。⊙无形资产投资的估算。⊙项目的生产规模及产品方案数据。⊙各项技术经济指标。⊙产品成本和项目总成本的估算。⊙项目年收入及税金的估算。⊙项目的利润预测及现金流量预测。⊙项目的投资贷款利率及条件。4、项目效益评估2023/7/2742（1）投资和财务基础数据评估4、项目效益评估2023/7

（2）企业财务效益评估

主要是分析与评估项目财务上的盈利性和项目的偿还能力，评价项目在财务上的可行性。

（3）项目的国民经济评价

主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。

（4）项目的不确定性分析

应分别从财务效益和国民经济效益分析两方面进行。主要是分析项目在不确定性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风险程度。

⊙盈亏平衡分析。

⊙敏感性分析。

⊙风险（概率）分析。2023/7/2743（2）企业财务效益评估2023/7/2743⊙建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。

⊙建设条件和生产条件是否具备。

⊙经济上是否合理。⊙技术上是否先进、适用、安全可靠。⊙相关项目是否同步建设。⊙投资来源及筹措方式的建议。⊙关于方案选择和项目决策建议。5、项目的总评估2023/7/2744⊙建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。5、项目的总评估2

（一）组织安排（二）收集资料（三）审查分析（四）编写评估报告

五、项目评估的工作程序2023/7/2745（一）组织安排五、项目评估的工作程序2023/7/2第四节项目经济评价的历史沿革一、项目评价的产生——

以古典经济学理论为基础的财务评价二、项目评价理论与方法的形成——

基于福利经济学的社会费用效益分析方法三、项目评价理论与方法的发展与成熟——

项目评价的新方法论四、项目评价在我国的发展与应用2023/7/2746第四节项目经济评价的历史沿革一、项目评价的产生——202(1)土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是由政府无偿拨给。

根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。2023/7/2747(1)土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府(2)土地使用权的出让

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1）协议出让

是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。《规定》自2002年7月1日起执行。

2）招标

指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。

3）拍卖，又称竞投

指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

4）挂牌

指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。2023/7/2748(2)土地使用权的出让

国有土地使用权出让，是指国家将国有(3)土地使用权的转让

根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权的转让。

《城市房地产管理法》第三十八条：