REITs：高速修复放缓产业园分化大

华泰研究2023年7月26日|中国内地华泰研究2023年7月26日|中国内地专题研究报告核心观点但修复斜率放缓，同比仍有较大改善；产业园内部分化较大，工业厂房类资产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后；能源环保类受季节性、检修影响，波动较大；保租房和物流园整体较为稳定。从分派率来看，特许经营权虽显著高于产权类，但产权类上半年完成情况更好。今年2月中以来，公募REITs持续下跌，7月5日以来，多只FOF公告可投资公募REITs,市场情绪有所好转，连续下跌使得REITs作为长期资产的配置价值已显现，关注低估值、高分红的投资机会，业绩基本面的修复情况仍是观察的重点。二季度高速REITs同比改善但环比下滑，产业园净利润环比多下行从基金层面业绩来看，保租房和物流园类REITs表现较为稳定，仓储物流REITs基金收入环比同比均有所改善。保租房整体收入波动较小。环保类受检修及季节性影响有所波动，首钢绿能二季度设备检修导致基金收入下降，首创水务季节性强二季度进水量增加修复明显。高速公路类REITs同比仍修复，主要系22年低基数，但环比较一季度多有下滑；产业园区REITs基金收入波动较小、净利润环比表现多下滑；三只能源类REITs表现较好，深能源收入、净利润环比均有较大提升。公募REITs可供分配金额整体完成度较高，板块间分化明显已有22只REITs公告分红22年收益，3只REITs公告分红23年收益，兑现收益较及时。特许经营权类公募REITs的派息比率明显高于产权类公募REITs,特许经营权类公募REITs23年二季度可供分派比率多高于1.6%,其中高速公路REITs环比有所下滑，主要系二季度高速公路修复斜率放缓；产权类公募REITs23年二季度派息比率多在1.1%左右，保租房均在1.1%以上，其中市场化运营的有巢较突出，物流园也超过1%,产业园内部分化较大。就可供分配金额完成率角度而言，上半年大多完成情况较好，高速公路受益于出行修复基本面持续改善，不考虑扩募项目，产权类多超预期完成。高速持续修复但环比有回落，产业园分化大，保租房、物流园运营稳定高速公路类项目仍保持修复态势，但二季度高速公路修复斜率放缓，环比表现多不及一季度，但项目车流量与通行费收入同比仍增长显著。环保类与能源类项目受季节性因素影响较大，伴随二季度用水、用电量上升，首创水务、深能源营收环比大幅上升，首钢绿能受设备检修影响，业绩有所回落，新能源项目表现较平稳。产业园二季度表现分化明显，整体来看工业厂房类资产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后，需重点关注后续新签约情况。保租房项目整体运营平稳，出租率稳定。物流园中盐田港、京东经营状况稳定，出租率均高于99%,需关注普洛斯通州和重庆项目后续签约情况。关注公募REITs长期配置价值，关注低估值和高分红投资机会二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值已显现，P/NAV多降至历史较低分位数，分派比率有所提高，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转，关注低估值、高分红的投资机会。当前高速公路类和环保类项目估值较低且分红比率较高，可关注，客车占比较高的高速公路可能率先修复；物流园类运营较为稳健，对业绩有较强增长预期的也可关注；业绩基本面的修复情况仍是观察的重点，若业绩修复不及预期，部分REITs仍有回调风险。需要注意的是，FOF基金将公募REITs纳入投资范围与FOF基金实际投资公募REITs存在差异，关注FOF资金的投资规模与投资进度。风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险，公募REITs价格变华泰证券正文目录 9 环保、能源REITs:经营受季节性和设备检修影响 保租房REITs:项目运营平稳，出租率稳定 物流园REITs:运营相对稳健，关注部分项目续租情况 公募REITs投资建议 FOF投资REITs,为市场带来新的增量资金 关注公募REITs长期配置价值，关注低估值和高分红投资机会 理性看待公募REITs打新机会 图表目录图表1:REITs23年二季度基金收入表现(亿元) 5图表2:REITs23年二季度净利润表现(亿元) 6图表3:REITs23年二季度经营现金流表现(亿元) 7图表4:REITs23年二季度EBITDA表现(亿元) 8图表5:公募REITs2023年上半年可供分配金额完成情况(预期与累计均为全年年化数据) 图表6:公募REITs可供分配金额与分红(亿元) 图表7:公募REITs底层项目近年来业绩表现(亿元) 图表8:高速公路REITs区位状况与客货车流结构 图表9:23Q2高速公路REITs通行费收入同比改善较大 图表10:23Q2平安广州广河项目混合车流量同比增长26.67% 图表11:23Q2浙商沪杭甬项目总车流量同比有所修复 图表12:23Q2华夏中国交建项目客车货车修复分化 图表13:23Q2中金安徽交控项目客运交通量回落明显，货运交通量逐步上升 图表14:富国首创水务项目运营情况 图表15:富国首创水务污水处理情况 图表16:中航首钢绿能项目经营情况 图表17:中航首钢绿能垃圾处理量、标杆上网电量情况 图表18:中航首钢绿能餐厨项目收运量、处置量情况 图表19:鹏华深圳二季度经营情况 图表20:中信建投国家电投发电量、上网电量、发电收入情况 图表21:博时招商蛇口产园出租率表现良好 图表22:华安张江产业园项目运营情况 9华泰证券图表23:建信中关村出租率维持低位 图表24:国泰君安东久产业园出租率保持稳定 图表25:国泰君安临港产业园出租率基本稳定 图表28:23Q2末保租房REITs项目整体出租率稳定 图表31:23Q2中金厦门安居各细分项目出租率较为平稳 图表32:23Q2华夏华润有巢东部经开区项目出租率获较大增幅，泗泾项目略有下降 图表34:23Q2普洛斯物流园部分项目出租率出现下滑或处于低位，需关注后续续约情况 图表35:公募REITs价格表现 图表37:发售时公募REITs网下投资人结构 图表38:11家基金公司公告FOF可投资公募REITs 图表39:公募REITs最新P/NAV和P/FFO情况 图表40:公募REITs2023年H1可供分派比率情况 图表41:REITs上市首日涨幅与打新收益 23年二季度高速公路类REITs基金收入、净利润同比多提升、但环比多下滑，产业园类REITs收入波动不大，但净利润环比表现多下行。27只公募REITs23年二季报出炉，综合来看，保租房和物流园类REITs表现较为稳定；环保类受检修及季节性影响有所波动，高速公路类REITs同比仍修复，但环比较一季度有所下滑；产业园区REITs基金收入波动较小、净利润环比表现多下滑；三只能源类REITs表现较好，深能源收入、净利润环比均有较大提升。首钢绿能二季度设备检修导致基金收入下降，首创水务季节性强二季度修复明显。从收入和净利润来看，二季度首创水务修复明显，其污水处理项目年内污水处理负荷率呈季节性变化，基金收入环比增长13.32%,净利润环比增长60.11%;首钢绿能焚烧炉及汽轮发电机组等设备进行常规停运检修，基金收入同比下降10.37%,环比下降3.38%,净利润同比下降40.04%,环比下降9.09%。能源类REITs表现较好，深能源进入发电旺季。受季节性影响，深能源二季度业绩表现可观，基金收入环比上升71.06%,净利润环比上升81.03%。国电投和京能光伏REITs表现稳定，运营状况良好。保租房REITs经营稳定，二季度收入波动较小。四只保租房REITs收入稳定，已披露23预测值的中金厦门安居、华夏北京保障房和华夏华润有巢上半年皆已完成全年收入目标的50%以上，净利润表现分化，中金厦门安居与华夏北京保障房环比略微下降，分别下降0.59%和0.16%,深圳安居净利润环比上升2.43%,华夏华润有巢上半年已完成全年目标值的211%。仓储物流REITs基金收入环比同比均有所改善。高速公路类REITs二季度基金收入与净利润同比多改善、环比多下滑。4只上市较早的高速REITs收入同比均上升，疫情防控优化营收回升明显，除国金中国铁建与华泰江苏交控外，其余高速公路REITs基金收入环比均有所下降，二季度高速公路类REITs净利润环比均下降，其中沪杭甬与安徽交控两只REITs净利润为负。产业园区类REITs二季度基金收入波动较小，净利润环比多下滑。除两只扩募REITs博时蛇口和张江产园二季度收入大幅增长外，其余REITs营收环比波动较小。而从净利润来看，除却两只扩募REITs,仅和达高科净利润环比增长66.33%,其余产园类REITs环比下降11%-25%,苏园环比下降幅度最大，为24.93%。从经营活动现金流量净额和EBITDA来看，首钢绿能现金流环比获较大修复，主要系基金层面交易所逆回购到期1亿元，EBITDA环比下降3.27%,首创水务现金流环比有下降，EBITDA环比上升22.94%。深能源现金流与EBITDA获较大增速，环比分别增长71.12%与87.89%,季节性修复明显。北京保障房现金流环比下降72.67%,整体出租率有所增加，厦门安居现金流环比上升18.73%,红土深圳安居环比下降5.39%,保租房类REITs的EBITDA环比波动较小。中金普洛斯与红土盐田港EBITDA环比均上升，普洛斯现金流同比环比均下滑，盐田港现金流同比环比均有好转。高速公路类REITs现金流与EBITDA环比多下滑，已披露23预测值的中国交建与安徽交控的现金流与EBITDA上半年完成率离50%尚有差距。产业园区类REITs的现金流环比多下降，国君临港现金流环比增幅为3033.67%,系一季度现金流较低所致。EBITDA环比存在分化，和达和东久环比有所提升。华泰证券免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。5图表1:REITs23年二季度基金收入表现(亿元)国金中国铁建红土创新深圳华夏北京保障房国泰君安临港国泰君安东久322完成-20.17%-0.10%-3.16%注1:华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日，鹏华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日。注2:预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值，红土深圳安居、华夏合肥高新产业园、国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日，中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日，华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日，其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日。注3:22年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底。其中，华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日：红土创新深圳安居，中金厦门安居、华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日；华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日；国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日：国泰君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日。其余项目均为2022年全年经营数据。注4:在完成率计算过程中，华夏中国交建、国金中国铁建高速、鹏华深圳能源22年报数据己做年化处理；红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房、华注5:嘉实京东仓储物流一季报数据报告期为2023.1.11-2023.3.31。注6:建投国家电投23E数据为2023年3月-12月份的预测值，中航京能光伏23E数据为2023全年数据，两者均末公告23年1季度有关数据，故23Q1+Q2数据实为23年2季度数据，23Q1+Q2完成率为23Q2完成率。博时蛇口产园、华安张江产园、中金普洛断及红土创新盐田港的23E均为扩幕后2023年预测值。注7:博时蛇口产园、华安张江光大、红土盐田港、中金善洛斯四只REITs在23年二季度进行扩幕，因此其基金层面收入、净利润、经营现金流量净额、EBITDA可华泰证券免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。6图表2:REITs23年二季度净利润表现(亿元)房0.220.1222完成-11%0.220.110.051.2623Q2同-40.04%2.43%-0.16%66.22%1.84%-40.70%7.34%-24.19%-11.21%-14.26%36.15%-2.89%注1:华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日，鸥华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日。注2:预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值。红土深圳安居，华夏合肥高新产业园、国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日，中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日，华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日，其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日。注3:22年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底。其中，华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日；红土创新深圳安居，中金厦门安居、华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日；华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日；国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日；国春君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日。其余项目均为2022年全年经营数据。注4:在完成率计算过程中，华夏中国交建、国金中国铁建高速、鹏华深圳能源22年报数据已做年化处理；红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房、华注5:嘉实京东仓储物流一季报数据报告期为2023.1.11-2023.3.31.注6:建投国家电投23E数据为2023年3月-12月份的预测值，中航京能光伏23E数据为2023全年数据，两者均未公告23年1季度有关数据，故23Q1+Q2数据实为23年2季度数据，23Q1+Q2完成率为23Q2完成率。博时蛇口产园、华安张江产园、中金普洛斯及红土创新盐田港的23E均为扩幕后2023年预测值。注7;博时蛇口产园、华安张江光大、红土盐田港、中金普洛所四只REITs在23年二季度进行扩募，因此其基金层面收入、净利润、经营现金流量净额、EBITDA可华泰证券免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。7图表3:REITs23年二季度经营现金流表现(亿元)高速安居房5.363.8922完成1.7123Q2同23Q2环%注1:华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日，鹏华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日。注2:预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值。红土深圳安居、华夏合肥高新产业园、国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日，中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日，华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日，其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日。注3:22年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底。其中，华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日：红土创新深圳安居，中金厦门安居、华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日；华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日；国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日：国泰君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日。其余项目均为2022年全年经营数据。注4:在完成率计算过程中，华夏中国交建、国金中国铁建高速、鹏华深圳能源22年报数据己做年化处理；红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房、华注5:嘉实京东仓储物流一季报数据报告期为2023.1.11-2023.3.31。注6:建投国家电投23E数据为2023年3月-12月份的预测值，中航京能光伏23E数据为2023全年数据，两者场未公告23年1季度有关数据，故23Q1+Q2数据实为23年2季度数据，23Q1+Q2完成率为23Q2完成率。博时蛇口产园、华安张江产园、中金普洛断及红土创新盐田港的23E均为扩幕后2023年预测值。注7:博时蛇口产园、华安张江光大、红土盐田港、中金善洛斯四只REITs在23年二季度进行扩幕，因此其基金层面收入、净利润、经营现金流量净额、EBITDA可免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。85.203.975.203.97图表4:REITs23年二季度EBITDA表现(亿元)高速华泰江苏交控0.250.110.860.710.320.740.79安居房物流30.500.240.150.260.160.090.180.600.2122完成1.840.28023Q2同23Q2环-11.14%-12.12%注1:华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日，鹏华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日。注2;预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值。红土深圳安居、华夏合肥高新产业园、国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日，中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日，华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日，其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日。注3:22年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底。其中，华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日；红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日；华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日；国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日；国泰君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日。其余项目均为2022年全年经营数据。注4:在完成率计算过程中，华夏中国交建、国金中国铁建高速、鹏华深圳能源22年报数据已做年化处理；红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房、华注5:嘉实京东仓储物流一季报数据报告期为2023.1.11-2023.3.31.注6;建投国家电投23E数据为2023年3月-12月份的预测值，中航京能光伏23E数据为2023全年数据，两者均未公告23年1季度有关数据，故23Q1+Q2数据实为23年2季度数据，23Q1+Q2完成率为23Q2完成率。博时蛇口产园、华安张江产园、中金普洛斯及红土创新盐田港的23E均为扩幕后2023年预测值。注7;博时蛇口产园、华安张江光大、红土盐田港、中金普洛斯四只REITs在23年二季度进行扩募，因此其基金层面收入、净利润、经营现金流量净额、EBITDA可已有22只REITs公告分红22年收益，3只REITs公告分红23年收益，富国首创、中航绿能、平安广州广河、沪杭甬、华夏越秀、华夏中国交建、安徽交控、江苏交控、厦门安居、北京保障房、东吴苏园、博时蛇口产园、合肥高新、国君临港创新、东久新经济、中金普洛斯22年分红比率高于99.5%,兑现收益较及时。若用22年已公告分红金额/22年累计可供分配金额计算22年分红比率，上述16只REITs分红比率均高于99.5%,其余项目22年的分红比率均在90%以上。3只REITs公告分红23年收益，分别是华夏越秀、华夏中国交建及华安张江，分红金额占截止本次收益分配基准日(2023年3月31日)可供分配金额的99.99%,99.97%,98.41%,收益兑付完成度较好。综合来看，特许经营权类公募REITs的派忽比率明显高于产权类公募REITs。一方面是因为特许经营权类项目到期价值归0,且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。高速类公募REITs23年二季度可供分派比率多高于1.6%,环比有所下滑，主要系二季度高速公路修复斜率放缓。环保能源类受季节性、设备检修影响较大，富国首创水务REIT二季度进水负荷量较大，可供分配金额环比改善较大，中航首钢绿能REIT因设备检修可供分配金额环比回落，新发项目中航京能光伏和国电投新能源表现相对较好，二季度可供分派比率分别为1.3%和2.9%。产权类公募REITs23年二季度派息比率多在1.1%左右。保租房二季度派息比率均在1.1%以上，其中市场化运营的华润有巢REIT派息比率连续两个季度超过1.3%。产业园内部分化较大，底层资产为工业厂房的临港和东久表现突出，二季度派息比率超过1.5%,苏园、合肥高新、和达高科派息比率超过1%,张江、蛇口、中关村二季度派息比率在0.55-0.75%之间(张江、蛇口受扩募影响较大)。物流园二季度派息比率也超过1%。深能源二季度处于发电旺季，经营季节性较强，二季度派息比率达到4.72%,表现较突出。就可供分配金额完成率角度而言，上半年多数REITs可供分配金额完成情况较好，高速公路类REITs受益于出行修复基本面持续改善，除华夏中国交建(完成率为79%)、安徽交控(完成率91%)外，其余均超预期完成；保租房类、仓储物流类、产业园REITs也表现较好，(张江、蛇口产业园受扩募影响，完成率可比性较差),合肥高新、临港、东久表现较突出；鹏华深圳能源REITs二季度电力市场需求旺盛，完成率达130%,新上市中航京能光伏及国电投新能源整体完成度不及预期。华泰证券免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。1086420(亿元)23年可供分配金额(年化)23年预期可供分配金额23年完成率(右)52%48%中航京能光住中信建投国家电投新能源华夏中国交建国金中国铁建高速中金安徽交控华泰江苏交控鸭华深圳能源博时蛇口产图华安张江华夏合肥高新国秦君安临港创新产业园国秦君安东久新经济产华夏和达高科产中金普洛斯嘉实京东仓储红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房华夏华润有单注1:23年可供分配金额均为23年上半年可供分配金额累计值进行年化后的年化数据，其中嘉实京东仓储上半年可供分配金额累计区间为2023年1月11年6月30日，中信建投国电投新能源和京能光伏REITs上半年可供分配金额累计区间为2023年4月1日至2023年6月30日，注2:23年预期可供分配金额均为募集说明书中预期年化数据，时间区间均为2023年1月1日至2023年12月31日，国电投新能源23年预期可供分配预测区间为2023年3-12月，中金普洛斯、华安张江光大、博时蛇口产园、红土盐田港使用的23年预期可供分配金额为扩募后项目的预期数据。注3:博时蛇口产园、华安张江光大，红土盐田港、中金普洛斯四只REITs在23年二季度进行扩募，因此其可供分配金额、派息比率、完成率等指标可比性较肠。华泰证券图表6:公募REITs可供分配金额与分红(亿元)23年可供分配金额23年派息比率(%)4.261.332.9322年22年4.776.4521年可供21年比率1.600.870.611.300.21分红比率(%)注1:浪息比率为时点可供分配金额/初始募集全额。基金分红比率为当年已公告分红全额/当年累计实现可供分配金额。2021年已公告分红金额为以2021年12月31日为收益分配基准日；华夏越秀、华夏中国交建、华安张江23年已公告分红金额为以2023年3月31日为收盖分配基准日。注2:中航首钢绿能REIT22年累计实现可供分配金额含2021年未分配金额518.17万无，22Q2可供分配金额包含期初现金及交易所国债2.60亿元，并调减了本期1.16亿元分配金额。注3:红上创新深圳安居REIT22年可供分配金额累计为自2022年8月22日以来的可供分配金额。中金厦门安居REIT22年可供分配金额累计为自基金合同2022年8月22日生效以来的可供分配金额。国金中国铁建高连REIT22年可供分配金额累计为自基金合同2022年6月27日生效以来的可供分配金额，22年度基金合同生效前实现的经营成果以“期初现金余额”的形式调整计入本年累计可供分配金额。鹏华深圳能源REIT22年三季报数据期间为基金2022年7月11日成立日至2022年9月30日，年累计数期间是2022年1月1日至2022年12月31日。华夏中国交建REIT经营期为2022年4月13日-2022年12月31日。注4:富国首创水务REIT22年一季度可供分配金额包含期初现金余额2.88亿元，并调减了给投资者分红金额1.357亿元，中航首钢绿能REIT一季度可供分配金额包含期初现金余新包含期初现金及交易所国债2.05亿元，并预留了1.21亿21年尚未分配金颜。注5:博时蛇口产园REIT2022年1-9月可供分配金额为5,094.56万元，受疫情影响出租率及回款率出现了一定范国内的波动，刷除应收账款变动导致的应收和应付项目变动影响后。2022年1-9月的可供分配金额则为6.469.32万元。注6:富国首创水务REIT21年累计可供分配金额中包括期初现金余额0.61亿元。浙商沪杭甬REIT6月8日前的经营成果以“期初现金余额”的形式调整计入21年累计可供分配金额。红土盐田港REIT21年累计可供分配金额中包含期初留存金额0.02亿元。中航首钢绿能REIT实际募集资金13.38亿元，预测假定募集资金预计为12.487亿元，实际交割日账面资金为2.14亿元，高于预测值0.78亿元，中航首钢绿能REIT21年累计可供分配金额包含期初募果利余资金。平安广州广河REIT基础设施基金期初累计现金也通过基础设施基金发行份额募集的资金-偿还外部借款本金-购买基础设施项目的支出的差额体现。注7;华夏越秀高速和建信中关村REIT21年累计可供分配金额的累计期间为2021年12月3日基金成立以来至21年年术，表内21年四季度可供分配金额等同于21年累计可供分配金额。注8:中金厦门安居、红土深圳安居本年累计是自基金合同生效以来的可供分配金额，基金合同生效日为2022年8月22日，华夏北京保障房基金合同生效日为2022年8月22日，华复合肥高新基金合同生效日为2022年9月20日，国泰君安临港创新产业园基金合同生效日为2022年9月22日，国泰君安东久新经济基金合同生效注9:2022年累计拟分红金额为493,296,805.58元(含2021年刺余未分配金额16,384,940.69元),分红比例为100%。注10:华夏和达高科2022年可供分配金额统计期间为2022年12月16日到2022年12月31日，华夏华润有巢2022年可供分配金额期间为2022年11月18日到2022年12月31日，华泰江苏交拉2022年可供分配金额期间为2022年11月3日至2022年12月31日。注11:嘉实京东仓储2023Q1可供分配金额统计期间为2023年1月11日至2023年3月31日。注12:中金普洛斯、红土盐田港、华安张江、博时地口四单初始募集全额为扩幕后幕集资金金额，其中普洛斯REIT总计募集76.88亿元，盐田港REIT总计幕集22.55亿元，蛇口REIT总计募集33.23亿元，张江REIT总计募集30.48亿元。扩募项目23年Q2及上半年累计派息比率计算采用扩募后募果资金金额，23年Q1派息比率计算采用扩募前(初始)募集金额。由于博时蛇口产园、华安张江光大、红土盐田港，中金普洛斯四只REITs在23年二季度进行扩募。因此其可供分配金额、派息比单、完成率等指标可比性较肠。注13:中航京能光伏和中信建投国电投REIT23年累计可供分配金额时间区问为2023年3月20日(基金合同生效日)至2023年6月30日。资料来源：Wind,华泰研究华泰证券高速持续修复但环比有所回落，产业园分化大，保租房、物流园运营稳定公路修复斜率放缓，环比表现多不及一季度，但项目车流量与通行费收入同比仍增长显著；中金原门量品E而红土深国子品RET国电校REH10.129.0810.56.57华泰证券图表8:高速公路REITs区位状况与客货车流结构平安广州华夏越秀华夏中国国金中国华秦江苏中金安徽广河渐商沪杭甬高速交建铁建交控交控公路广州段(浙江段)昌昱线路和机场北连公路嘉鱼至通城段)湖(张韩)至安起止点情况段接线段庆(大渡口)段23Q2通行收入19,15320,4995,57610,77218,6409,57323,855(万元)23Q2通行费收24.15%15.31%16.59%5.00%13.94%76.63%-6.74%23Q2通行费收-3.82%0.62%-11.60%-6.91%1.93%5.00%-10.20%注1:平安广州广河REIT为23Q2通行费拆分结算收入同比增速，其余为23Q2通行费收入同比增速，下图同。二季度，日均车流量达到46874辆/日，较2022年同期增长307%。息税折旧前净利率为77%,固收研究固收研究华夏越秀高速项目二季度车流量和通行费同比稳步上升，通行费收入环比下行超10%。项目公司实现通行费收入5575.70万元，日均通行费收入61.27万元，同比增长16.59%,车流量日均2.98万辆，同比增20.14%,息税折旧前净利率为85.52%,同比小幅上升3.52个百分点，毛利率为40.56%,同比下降5.62个百分点。浙商沪杭甬业绩持续修复。浙商沪杭甬项目二季度实现营业收入1.73亿元，较上年同期增长35.96%。2023年二季度，杭徽收费道口通行车辆总数1346.07万辆，同比上升31.26%,日均14.79万辆，实现通行费拆分收益17637.6万元，息税折旧前净利率为75.38%,同比增加6个百分点，毛利率为35.23%,同比增加0.6个百分点，盈利能力提升。国金中国铁建业绩稳步修复，速率有所放缓。国金中国铁建项目二季度基础设施项目出入口通行量为969.19万辆，同比增长2.20%,环比下降0.22%;断面标准车流量为275.40万辆，同比增长12.84%,环比下降3.35%。通行费方面，报告期内实现18640.08万元，同比增长13.94%,环比增长1.93%。其中，二季度行费收入较2019年同期增长5.43%,息税折旧前利润率为84.36%,环比下降2.87个百分点。固收研究固收研究华夏中国交建客货车表现分化，货车车流量及通行费收入恢复较缓。华夏中国交建REIT二季度车流量及通行费收入稳健恢复，实现通行费收入1.07亿元，日均通行费收入为117.4万元，同比增长5.0%;实现清分车流量210.2万辆，同比增长22.2%。剔除年初春运短期因素，旅客出行意愿依然旺盛，客车车流量维持较高水平，嘉通高速客车二季度日均自然车流量为1.29万辆，较2022年二季度同比增长46.8%。货车二季度日均自然车流量为1.02万辆，较2022年二季度同比增长0.9%。随着宏观经济修复，交通运输业持续回暖，2023年二季度货车日均自然车流量逐月增长(4-6月日均分别为1.01万辆、1.02万辆、1.04万辆),货车车流量维持向好趋势，但总体恢复较缓，主要系二季度以来，货运订单量不及预期，叠加柴油价格高企、货运平台抽成比例增加等因素。中金安徽交控二季度货运交通量逐步上升，业绩表现有所回落。中金安徽交控项目二季度实现通行费收入23,855.37万元，同比下降6.74%,日均通行费收入262.15万元。沿江高速日均断面自然车流量(含免费车流量)为2.26万辆，环比一季度下降21.53%,同比上升19.58%。其中，客车(不含免费车辆)断面车流量1.41万辆/日，环比下降33.49%,同比上升54.95%;货车(不含免费车辆)断面车流量0.73万辆/日，环比上升12.31%,同比下降21.51%。一季度受春运等综合因素影响，客运交通量一般处于全年峰值，货运交通量一般处于全年谷值。二季度相较于一季度，客运交通量回落明显，货运交通量逐步上升，除此之外，交通量及通行费还受到G318国道池州至殷汇段公路免费试通行和顺接路段G4211宁芜高速公路皖苏界至芜湖枢纽段改扩建工程的负面影响。图表13:23Q2中金安徽交控项目客运交通量回落明显，货运交通量逐步上升华泰证券固收研究固收研究首创水务年内污水处理负荷率呈现季节性变化，二季度进水量较大负荷率较高，修复明显。分项目来看，深圳项目包含福永、松岗、公明三个水厂，23年二季度处理污水总量分别为1067万吨、1306万吨、849万吨，三项目日均处理量共35.40万吨，环比提高29.1%,处理污水总量为2407万吨，日均处理量为26.46万吨，环比提高29%,同比提高11.9%,产能利用率为88%。两个项目报告期内污水处理服务费回收率均为100%。理量(万吨)(万吨)92%100%27.422.46873%100%-7.7%-7.7%首钢绿能二季度部分设备检修，营收同比下降。首钢绿能生物质能源项目焚烧炉、汽轮发电机组等系统设备按计划进行常规停运检修，生活垃圾处理量、上网电量同比有不同程度的下降，厨余垃圾收运处置量因餐饮企业活动恢复同比有所上升。23年二季度处理生活垃圾27.5万吨，同比下降10.69%;实现上网电量7,588.24万千瓦时，同比下降12.37%;二季度营业收入9815.79万元，同比下降9.7%,毛利率为18.74%,同比下降7.4个百分22Q122Q322Q423Q123Q2同比垃圾处理量(万吨)标杆上网电量(万Kwh,右)8859865986768837911243.33%资料来源：Wind、华泰研究固收研究图表17:中航首钢绿能垃圾处理量、标杆上网电量情况图表18:中航首钢绿能餐厨项目收运量、处置量情况鹏华深圳能源进入发电旺季，环比大幅改善。二季度消耗LNG约20,356.27万立方米，实现上网电量10.88亿千瓦时，环比上升83.3%;实现发电收入5.54亿元，环比上升71.1%,实现EBITDA利润率38.42%。能源类REITs营业收入受电力供需影响，随季节性温度变化及全社会生产用电调整，故二季度经营业绩提振。与2023年预测数据相比，2023年上半年售电量已完成本年目标46.5%,售电收入已完成本年目标56.7%。2023Q2环比售电量(万千瓦时)售电收入(万元)155,054.0232418.6355452.76中信建投国家电投新能源发电收入较稳定。二季度，项目公司实现发电量35,917.06万千瓦时，上网电量35,060.22万千瓦时，不含税发电收入26,372.74万元，与历史三年(2020年至2022年)同期平均值基本持平。报告期内，基础设施项目的含税上网电价保持0.85元/千瓦时不变，实现净利率52.43%,EBITDA利润率88.74%。图表20:中信建投国家电投发电量、上网电量、发电收入情况中航京能光伏整体运营情况良好，江山永宸结算电价高于预期，湖北晶泰结算电价低于预期。报告期内合计结算电量1.52亿千瓦时，全部结算电量(包含参与市场交易部分)均享受国补。其中江山永宸结算电量1.20亿千瓦时，结算电价0.8103元/千瓦时(含国补，下同),高于本基金发行前基础设施项目评估参数(2023年度评估预测值为0.7807元/千瓦时),上浮比例4%;湖北晶泰结算电量0.32亿千瓦时，结算电价0.9927元/千瓦时，该电价略低于本基金发行前基础设施项目评估参数(2023年度评估预测值为1.0027元/千瓦时),下华泰证券东吴苏园整体运营较稳定，底层项目表现分化。东吴苏园项目营业收入为6942.77万元，环比下降2.19%,毛利率为72.21%,环比下降4.73个百分点，主要系本年维修维护项目陆续于二季度开工，维修维护费增加所致。分项目看，底层项目运营表现分化，国际科技园五期B区项目运营情况稳定，2.5产业园项目运营出租率略下滑。二季度，科智商管公司平均出租率为93.80%,较2023年一季度上涨1.2个百分点，较2022年二季度同期下跌2.42个百分点；艾派科公司平均出租率为86.41%,较2023年一季度下跌0.31个百分点，较2022年二季度同期上涨1.42个百分点。博时蛇口产园出租率表现良好。截至2023年二季度末，期末时点出租率为95%,二季度平均出租率93%,原始资产出租率明显上升，万海、万融大厦期末出租率分别为95%、88%,较上季度末分别提升8、7个百分点，扩募资产光明加速器二期期末出租率达97%。二季度实现营业收入3,707.20万元，完成招募预测的94%,主要系两方面的原因：二季度处于出租率逐渐恢复阶段，部分租户尚处于免租期内，导致平均出租单价略低于预期；成本端由于万海项目出租率快速提升，佣金及用于铺位隔断、拆分的维修费在上半年前置使用，但未超过全年预算。继续关注华安张江产业园新签租户情况。华安张江产业园项目整体二季度出租率为82.31%,扩募资产张润大厦的报告期期末出租率为94.05%(重要现金流提供方“哲库科技”在退租谈判中，于2023年6月末租约有效，计入已出租面积，二季报显示预计退租时间为2023年7月31日),平均合同租金为5.89元/平/天。原始资产张江光大园期末出二季度租率为70.57%,维持低位，六月末签约率为79.01%(7月1日新签约面积已全部交付起租),平均合同租金为5.61元/平/天，后续需继续关注新签租户的进展。固收研究固收研究建信中关村出租率维持低位。营业收入为4431.04万元，EBITDA利润率为64.64%,项目报告期期末出租率为67.84%,环比下降0.63个百分点。二季度北京市整体租赁市场表现持续低迷，净吸纳量连续两个季度为负，新增需求不足。目前在谈意向租户6家，意向租赁面积共计1.55万平米，项目已与租赁面积占比超过10%的重要租户续约至2028年。后续应持续关注项目续租、招租情况。图表23:建信中关村出租率维持低位国泰君安东久、临港产业园表现较好，出租率较稳定。东久产业园二季度营业收入为2718.01万元，环比上升0.59%,出租率保持为100%,EBITDA为2191.05万元，环比上升2.27%,EBITDA利润率为80.61%,环比上升1.32个百分点。国泰君安临港产业园业绩环比略下行，二季度营业收入为1196.60万元，环比下降1.15%,EBITDA利润率为86.25%,环比下降5.25个百分点，出租率基本稳定，临港奉贤智造园一期出租率达100%,临港奉贤智造园三期出租率为96.32%,一季度平均出租率为98.85%,出租率基本维持稳定。此外，上述东久、临港产业园重要现金流提供方平均剩余租赁期限分别约为2.8年和3年以上。固收研究图表24;国泰君安东久产业园出租率保持稳定图表25:国秦君安临港产业园出租率基本稳定华夏合肥高新运营稳定。二季度末项目整体出租率91.18%,较一季度上升1.15个百分点。其中，高新睿成出租率为89.73%,上升2.09个百分点；高新君道出租率为92.48%,上升0.30个百分点。另外，项目平均月租金在运营期内保持不变。二季度项目整体营业收入为2299.83万元，环比下降2.49%;EBITDA为1785.59万元，环比下降2.33%。2688.20万元，环比下降2.63%,EBITDA利润率为72.65%,上升4.58个百分点。和达药谷一期项目运营稳定，孵化器项目出租率有所降低。和达药谷一期研发办公及配套商业部分出租率为99.94%,平均月租金为1.31元/平方米/天，新签约租金1.45元/平方米/天，配套公寓出租率为96.63%,环比下降2.68个百分点，平均月租金为1.40元/平方米/天，环比小幅下降0.71%,平均新签约租金1.46元/平方米/天；孵化器项目出租率为82.70%,环比下降5.38个百分点，平均月租金为1.61元/平方米/天，环比上升0.63%,平均新签约租金1.69元/平方米/天。华泰证券免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。21注2:环比变动为23Q2末-23Q1末，下99%,99%,项目二季度营收1801.89万元，环比增长0.金水平维持在60元/月/平米，8月1日租金标准将向上调整5元/月/平米，至65元/月/平米。月30日，项目出租率为99.64%,较一季度上升0.15个百分点，其中个人租户占比91.37%,固收研究华泰证券固收研究■2022年末23Q1末■23Q2末环比变动(右)华夏华润有巢REIT出租率较稳健，存量合同企业客户集中度分散。项目二季度营收1919.10万元，环比增长0.68%,EBITDA为1354.07万元，EBITDA利润率为70.56%。有巢泗泾二季度末出租率为96.52%,较一季度下降0.47个百分点；有巢东部经开区出租率为96.36%,较一季度上升3.93个百分点。有巢泗泾和有巢东部经开区在23年三季度均有400多间到期，存量租赁合同中排名前五的企业租赁合同占比分别为5.33%和5.16%,集中度较分散。图表32:23Q2华夏华润有巢东部经开区项目出租率获较大增幅，泗泾项目略有下降红土盐田港REIT原项目和扩募项目出租率均较高。项目二季度实现营收3072.23万元，毛利率74.37%,EBITDA利润率为88.17%。截至6月30日，现代物流中心项目出租率为嘉实京东仓储REIT出租率维持100%,项目营收稳定。项目二季度营收2675.26万元，实生变动，项目经营稳定。图表34:23Q2普洛斯物流园部分项目出租率出现下滑或处于低位，需关注后续续约情况公募REITs自今年2月以来持续下跌，市场对于项目基本面的分歧较小，主要矛盾点在于流动性的匮乏。截至2023年7月5日收盘，已有12只REITs跌破发行价，相较于2023年2月15日(年内高点)平均跌幅达16%。下跌主要与如下原因有关：1、公募REITs在我国上市刚满两年，是一种新兴的投资产品，投资者或尚未对REITs定价的上下限形成一致预期；2、在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，持续下跌甚至引发部分机构触发清仓线，造成踩踏；3、市场流动性较弱，流通规模较小，市场情绪低迷时，流动性进一步趋弱。23年5月和6月市场平均换手率仅为0.6%左右，显著低于22年的平均换手率1.53%,少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌，存量资金多被"套牢",市场缺乏增量资金进入。(亿元)(亿)中(5)(5)述一天速政料(5)通月选一月上市以来接子半(5)李月选一周通一月在上深用安居REIT2022/8/3111.605.000.190.746.329.201.641.851.272022/8/3112.235.00245.20770.486.436.534.143.142.44华夏此京保障局REIT2022/8/3111.545.004.83600.520.312.454.219.532.192.001.32华夏基士华网有重REIT2022-12-0911.105.002.20.588.548.273.032761.95富国首创水身REIT2021/6/2115.875.004.05280.484.2919.992.601.710.98中就首钢年能REIT2021/6/218.381.00-0.080.5826.960.841.010.87平安广州广河REIT2021/6/2196.387.000.034.87-17.600.560.640.57新育沪枕函REIT2021/6/2142.185.000.846.260.350.630.47事及感奔高aREIT2021/12/1423.393.000.400.049.960.260.420.360.02-3.684.87-30.750.590.700.556.9156671270.81-4.15-128-0.030.14V1.781.090.928.360.710.730.64东美苏园REIT2021/6/2133.609.00374.4997-0.22-1.17博时蛇口产园REIT2021/6/2136.8314210.61毕安体任产业国REIT2021/6/2129.489.603.14.17340.436.491.431.461.06住中美村REIT30.769.000.314.32-0.936.33导夏合那高新REIT2022-10-1013.677.000.09-1.252.23国奉肃安临港越新产业间REIT202210137.392.004.4529.92国本君安东久新经济REIT2022-10-1413.885.005.95355.94815.64540.650.110.43-0.512.9723.882.072.021-0.07-1.352.414.49-2.322.533.022.94中金湖北朴投元答REIT2023-06-3016.406.00生告落0RET2021-06-2170.1419.3816.1-20.400.37红上钢新盐同港REIT2021-06-2121.319.544.66850.19-2.800.444.1722.460.700.970.62有京水仓健基础设化REIT2023020815.655.009.480.950.940.79鹏华深圳轨源REIT2022-07-2636.276.009-0.062330.1723.70.871.35中信建技国家电数新能源REIT2023-03-2971.658.009.00.34-0.060.39-1.091.720.42Y中乱京能光代REIT2023-03-2924.543.0029.56.2409如何稳定投资者信心成为关键，市场亟需增量资金进入。市场下跌过程中部分原始权益人公告增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况，上述举措或可在一定程度上稳定信心，但个体行为难扭转市场情绪，市场亟需增量资金注入流动性。免责声明和披露以及分析师声明是报苦的一部分，请务必一起阅读。262023年7月15日广州交投私募基金管理有限公司12个月2023年5月25日华安基金管理有限公司格区间12个月2022年12月5日2022年12月9日2023年4月26日2023年5月9日中交资本控股有限公司中交资本控股有限公司中交资本控股有限公司华夏基金管理有限公司中交资本控股有限公司中交投资有限公司中交第二航务工程局有限公司6个月6个月6个月6个月6个月12个月12个月2023年6月7日2023年6月7日2023年6月7日2023年7月1日12个月武汉光谷健康产业投资有限公司2023年7月1日武汉光谷产业投资有限公司12个月2023年7月1日武汉光谷健康产业投资有限公司12个月2023年7月21日武汉光谷健康产业投资有限公司实际购入累计14,926,200份2.49%12个月中信建投国家电投新能2023年5月6日2023年5月9日2023年6月1日2023年6月1日2023年6月29日2023年6月29日国家电投集团江苏电力有限公司百瑞信托有限责任公司国家电投集团江苏电力有限公司百瑞信托有限责任公司国家电投集团江苏电力有限公司百瑞信托有限责任公司6个月6个月6个月6个月6个月6个月中金厦门安2023年6月17日本基金原始权益人及其关联方拟购入不超过25,000.000份5.00%12个月中航京能光2023年6月7日中航基金管理有限公司累计拟增持金额合计不超过3.000万元，不设定价12个月建信中关村2023年6月7日