上海百联中环商业调研104062866课件

大标题正文内容百联中环购物中心

B型公寓式办公楼市场简报宏观调控政策“三房”对接

“6次”加息

“二套房”首付四成

“物权”受法律保护

打击“囤地”

全面叫停“小产权房”“限外”加码

“三房”对接

8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)

24号文有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“6次”加息：

自2019年3月18日至2019年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调.

1、自2019年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%％。

2、自2019年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。

3、自2019年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。

4、自2019年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。

5、自2019年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%％提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。

6、2019年12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。.“二套房”首付四成

2019年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍.

《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%

“物权”受法律保护：《物权法》自2019年10月1日起施行，物权法可能会取代《民法通则》，成为处理财产权属更为常用的法律依据并以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。打击“囤地”：

一是要求实行“净地”出让。二是合理控制单宗土地出让规模。三是规定每宗土地的开发建设时间。四是加大闲置土地的处置力度。除以上关键政策外，国土资源部、商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业：比如限制小产权房和严格限制外商投资房地产。普陀区与上海各区比例分析表目前的上海房地产市场分析目前上海市办公可售套数18553套，可售面积228.55㎡；其中普陀区可售套数1845套，可售面积18.28万㎡。从可售套数和可售面积来看，仅次于浦东新区和嘉定区，整个上海市排名第三。在销售的体量上有较大的优势。成交量分析表成交分析从成交量上来看上海市今年到目前为止共成交办公套数5988套，成交面积65.01万㎡。其中普陀区成交935套，占整个成交套数的15.6%；全市排名第二，仅次于浦东新区。成交面积16.56万㎡，占总成交面积的25.5%，全市排名榜首。比较乐观。

1.南汇区374933.12㎡

2.嘉定区229270.92㎡

3.松江区227174.44㎡

4.闵行区207935.4㎡

5.浦东新区198293.63㎡

6.宝山区184881.55㎡

7.青浦区157078.09㎡

8.金山区119119.72㎡

9.徐汇区97682.88㎡

10.普陀区84881.14㎡上海市五月份新楼销售各区县排行榜(按面积)

从上表可见，上海上月销售面积排名第十的普陀区写字楼，市场发展比较快速，写字楼的租金和售价都平稳上涨。但是由于南京西路、陆家嘴、淮海路地段的甲级写字楼价格已经过高，一些传统CBD的甲级写字楼也呈现供不应求的局面。在此背景下，上海普陀区具有写字楼市场的后发优势。新建的高端写字楼项目在设计和建造标准上都有很大的提高，而且写字楼位置比较聚集。良好的交通环境、明显的价格优势，都使得普陀区成为新兴的办公空间。近期的销售套数和面积走势由此折线图可见，内环内和外环间的近期销售套数走势比较平稳，而外环外则波动较大，主要原因是内外环新房供应一定的情况下，加上目前的政策影响，虽然外环有低价优势的其供求关系并不乐观。使得外环的销售套数波动较大。同样的原因也造成了销售面积的变化。（见下图）批准预售商业物业面积上月减少

尽管上海全市的新增商业项目数与新增商业面积均较上月有所减少，但与去年同期相比，商业项目的新增供应量却有较大幅度的上升。销售均价平稳上涨。普陀区办公近期成交均价走势

普陀区长征板块楼市分析地区多为住宅，距兴力达比较近的如、象源丽都、绿洲中环中心等，而且基本都尾盘或结盘。办公类、商业类楼盘近半年来无新盘推出，目前准备销售的，主要是绿洲中环中心、百联购物中心、恒陇国际公寓及旭辉世纪广场等办公项目。

项目开盘日期主力面积（㎡）总套数销售均价恒陇国际公寓2019-670-84约120均价24000左右绿洲中环2019-11-5118-12011617500元/㎡140-21131象源丽都三期2019.12/㎡上表中为地区住宅07年下半年至今开盘的信息该区域住宅属于长征板块，是普陀区现主要居住小区之一。开发的楼盘多为大盘，生活配套设施比较完善，产品形态主要以高层及小高层为主，主力户型也由2房过渡为3房，主力面积在100-120㎡。地区房价水平相对比较稳定，报价维持在10000-18000元/㎡目前本地区无办公和酒店公寓类物业的成交价格，因此以住宅为参考。二手房：9000-15000元/平方（简装）预售房：12000-22000元/平方（简装）新房：恒陇国际公寓：均价24000元/平方（全装修、精配），绿洲中环中心：实际成交均价17500元/平方地区办公产品情况名称规划办公规模定位现状绿洲中环中心总建筑面积逾30万㎡，占地130亩，由3幢高层住宅、3幢写字楼、1条环状商业休闲街、2幢酒店及酒店式公寓组成。绿化率55%

6-8万方按5A智能化写字楼标准建造。准现房，住宅已售罄，办公面积在100-350㎡，可最大分割到2000㎡，报价在2.4-2.7万元/㎡，带装修中环财富中心百联附属项目，共2栋的14层办公楼。项目配套与本项目相同。

可售面积约2.2万平，两栋楼分批销售。中小面积房型，中档办公。准现房，面积在77-148㎡，公共洗手间，报价17000-20000元/㎡，6月中旬开盘。地区办公产品情况名称规划办公规模定位现状旭辉.世纪中心总建面约为140000平米，共11栋，一期开发4栋，建筑面积约为65000平米。目前销售二期。14万㎡

“LOFT”办公，SOHO公寓式办公，5A甲级写字楼主体封顶，08年底交付。目前正在销售4#、6#、7#办公楼，08年3月开盘，面积为87/102/150/250㎡，均价21000元/㎡。网上显示成交率2%新长征大厦建筑面积约3.4万㎡，容积率为1.09，1号楼为18层智能化甲级写字楼，面积约2万㎡，集商务办公、会议、餐厅于一体。地下停车库4018㎡，可泊车68辆3万方左右智能化写字楼，住的企业须注册到长征镇，只租不售{3-3.2元/平/天}现状，裙房现为苏宁电器。出租率达到95%以上，多为江浙私企办事处和外企驻沪办事处。地区办公产品分析规模大，定位较高，项目本身商务配套齐全。基本建成即将投入使用。目前办公市场比较成熟，在售或入驻的办公房较多。基本定于08年或09年推出，目前的住宅和办公的上市量较大，竞争激烈。邻近的板块分析曹安路是离本项目最近的办公板块，属嘉定区与普陀区的交界，外环线以内。过去以轻纺市场为代表的小商品市场为主，现将该板块规划为曹安路商圈，有曹安国际商城和上海国际鞋城两个核心项目组成。项目共同点：由主题商城和办公相结合，营销策略均以先销售商铺为主，办公楼特色都为LOFT小户型精装办公，层高4.8-5.3，可住可办公类型。销售价格在1.2-1.6万元/㎡。周边有多个大型商场、批发市场和超市，如麦德龙、大润发、轻纺市场、鞋城、易初莲花等，商业氛围较浓。主要客源是自身商场私营小业主、轻纺市私营小老板以及桃浦地区物流公司。项目面积（㎡）总套数剩余套数销售率报价备注曹安国际商城皮尔中心45-12417511435%均价14000元/㎡，最高价16500元/㎡一至四层为商场。层高5.3米，可上下分割至两层。带卫生间，毛坯交付曹安锦程40-60100多未销售均价约16500元/㎡，总价60-100万共11层，1/2层为商铺，5.2米层高，可上下分割至两层，带厨卫，精装修。8月份开盘，09年上半年交付。本项目SWOT分析项目优势分析和利用：位置紧邻中环：位于普陀区真北路商业圈，紧邻沪宁高速和中环线高架道路（真北路高架已建成通车）。

整个项目规模化：整个项目已成为一个具有商业、办公、娱乐消费于一体的大型复合式商业建筑群，百联商场的整体运营大大带动了此区域的人气和商气。户型面积可利用性高：布局方正、简洁，有利于商务办公的分割使用。内部配套完备：各单元均带有厨房、卫生间和中央空调，便于项目产品的包装和市场定位。产品稀缺性：是本地区近中环的小面积商住两用产品。周边生活机能齐备：周边生活配套齐全，各种基础设施均可为项目服务。道路网络初具规模：中环线的通车解决车行缓慢、拥堵现象。全市到本项目时间缩减。现房销售：项目已经成形，现房销售，即买即用，投资也即可收益。项目劣势分析和化解：本项目建设时间过长，市场口碑较不理想：通过宣传和现场解释说明，尤其是百联中环购物中心的落成使用。周边以大型商业设施为主，入驻的中小型企业较少，竞争力较弱，办公市场不成熟：可通过百联中环购物中心开业聚人气，以及已入驻商场的企业和私营小业主为客源之一。本楼宇到外界道路有一定距离：本案并不是沿街项目而是位于百联和高架桥之间，客户的认知度较差。或在商场主要入口处设立醒目的指示牌，导向本楼宇。周边无轨道交通：在目前交通拥挤情况下，轨道交通凸显优势！突出中环的通车，拉近了市区的距离，以及周边多部公交可以直达市中心，如中山公园、上海火车站及长寿路等商业中心。地区客户需求地区创业团队或个体经营者自用购房——需要办公兼居住周边私营业主及本项目商场内私营小公司，需要的办公或居住或陈列产品。苏浙地区内中小企业，需在沪设立办事处或分公司，并考虑员工住宿问题。物流、广告、贸易、装潢等地区中小企业购房，需要提升原有办公品质，可多套购买整体使用的物业。本区域良好的投资氛围必将吸引一部分人前来购买写字楼、公寓等进行投资销售建议项目具有商业、办公、娱乐消费于一体的大型复合式商业建筑群，再加上百联商场对此区域的影响，以此进