物业管理之前期介入的作用和意义

PAGEPAGE4物业管理之前期介入的作用和意义物业管理是房地产开发的延续，同时也是决定房地产产品能否增值，企业的品牌和声誉能否维护，企业能否持续发展关键的最后一环，此观点在社会上和本行业中已成公认的定论。可是对物业管理企业在开发的什么时期介入与参与的问题，还有部分异议，有些人还存有传统观念，认为开发和设计只是开发单位和设计院的事，与物业公司无关。现经过多年的实践证明，目前许多楼盘暴露发现的各类问题和缺陷，都是因为在规划设计阶段、建造开发阶段、竣工验收阶段缺乏物业管理专业人员的参与和监督而造成的，况且这些问题和缺陷大部分已木已成舟，成为无法改变或修正的问题，成为开发建设永远的遗憾，成为物业管理永远无法根除的痛。目前不少物业公司被这些先天不足的问题和缺陷困扰着、束缚着手脚，也成为了楼盘升值和物业公司品牌建立的严重障碍。这么多的惨痛教训，也应该从中得到警醒，房地产这种凝聚了巨大物化劳动和财富的不动产，不是块能放在手中可以随便捏来揉去的泥团，也不能象更换家电、家俱那样简便易行。为此，在房地产项目开发建设的过程中，为避免失误，减少遗憾和缺陷，物业管理专业人员的超前介入是一条不可缺而得力的措施，并还要从房地产开发的源头（规划设计）开始，参与和介入要贯穿于开发的始终。物业管理前期介入的主要内容和方式物业管理前期介入和参与主要是三个阶段，一是项目规划设计阶段，二是项目建造阶段，三是竣工验收阶段，物业管理企业根据不同的阶段其介入和参与都有不同的侧重点和方式。1．规划设计阶段的介入重点内容有以下几方面1）配套设施完善的审核参与。配套设施的完善是任何物业发挥整体功能的前提，如配套设施等硬件建设有先天不足，日后的物业管理就很困难了。例如：园区幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，休闲交往娱乐场所等都应充分考虑合理布局。对写字楼、商贸中心等物业，则停车场面积和交通问题显得至关重要。2）水、电、气等供应容量的审核介入。水、电、气供应容量是规划设计时的基本参数。设计人员在设计时往往忽视物业的特点和地理环境等实际情况，忽略人们生活水平不断提高而不断变化的因素,简单地套用国家标准设计.这时候物业管理专业人员就要根据以往的实践经验对照物业的实际，提出略有余地的合理化建议，避免影响今后正常运作和事故的出现。3）安全保卫系统的审核介入。安全保卫系统要求设计方案达到安全适用和经济的目标，主要从防盗报警系统的布局安排，管线的分布安装等方面提出切合实际的建议。4）垃圾处理方式的审核介入。任何物业的垃圾处理方式不能套用固定的处理模式，因为不同的物业环境就要考虑不同的处理方式。为此，设计人员很难做出符合本物业特点的垃圾处理方案，只有经验丰富的物业管理人员，才能根据物业的环境特点，提出垃圾外运方式和垃圾集运站设置的合理而符合实际的方案。5）绿化布置的审核介入绿化的布局安排更不能千篇一律，按统一标准去设计，应根据物业的特点，考虑气候、环境、造型、布局等，另外还要考虑各种植物、花草之间的合理搭配，以达到适宜、和谐、问题，而对这些具体问题设计人员也不可能全部了解和估计，往往是采取直接套用标准去设计，但有经验的物业管理者却十分清楚。因此，物业管理人员的超前介入是可以完善设计中的细节。可以严肃监理施工质量。由于物业管理者在管理过程中掌握了不少第一手资料（如：厨卫漏水的成因、水电管线布置怎样才方便和安全等等），对楼宇长期使用过程中容易出现的问题了然于心。物业管理者作为潜在的业户和接管代表，在建设过程中，通过参与工程监理，可以弥补可能出现的工程质量隐患，以免成为今后物业管理中的“老大难”问题。可以为竣工接管验收打下基础。由于物业管理者的先期介入，因此在验收前，物业管理企业已经对物业的内部结构（墙、管线、隐蔽工程等）相当熟悉和了解，这可以提高验收的质量和缩短验收时间，对问题和缺陷的整改之处比较清楚，容易交涉和协调。可以便于今后的物业管理。物业管理人员由于早期的介入，熟悉了物业各部分的设施设备及环境，这对今后的物业管理以及工程设施设备的维护带来便利，一方面方便了物业管理过程中维保计划的安排