房地产开发项目“上海故事”策划文案和房地产开发项目节能评估报告

PAGE1房地产开发与经营课程实践：房地产开发项目“上海故事“策划文案

目录一.项目总说明 51.项目简介 52.交通状况 53.市政基础设施 5二.投资环境研究 51.自然环境 52.社会经济环境 63.政策环境 6三.市场分析研究 71.住址市场分析 7（1）.房地产市场分析 7（2）.住宅市场概况 7（3）.住宅市场供给分析 7（4）.住宅市场需求状况 8（5）.住宅市场销售状况 8（6）.住宅市场未来走势 82.竞争区域住址市场项目分析 8（1）.体育中心，凤凰湖板块 8（2）.兴龙湖板块,兴龙湖板块 93.项目周围住宅市场分析 94.项目市场机会分析 9（1）.市场机会 9（2）.威胁分析 9（3）.优势 10（4）.劣势 10四.需求分析 101.地区周边可比项目入住客户调查分析 102.项目所在地周边的欲购房群体调查分析 11五.市场定位 111.目标客户定位 11（1）.目标客户来源 11（2）.购买动机 11（3）.目标客户的主要特征 11（4）.价值取向 11（5）.影响目标客户购房的主要因素 122.产品定位 12（1）.实际规划 12（2）.配套设施 12（3）.产品单套面积及配比 123.价格定位 12（1）.价格确定 12（2）.付款方式 12六.营销计划 131.广告传播 13(1).户外广告 13(2).报纸、电视广告 13(3).网络 13(4).房交会 13(5).商圈营销 13(6).派单 13(7).促销 13(8).业主口碑营销 142.营销相关的注意事项 143.推广过程 14(1).前期 14(2).开盘期 14(3).开盘冲量期 14(4).后期 14(5).广告词 14(6).宣传主题 15(7).广告创意及诉求 15七.不确定性分析 15宏观环境 15微观环境 15八.结论 151.基本结论 152.市场定位 153.产品定位 164.项目建设进度及建设规模安排 165.资金计划 166.主要问题及困难 167.对策 16

“上海故事”项目策划文案一.项目总说明该项目位于永川区新城开发区汇龙大道，学府大道，星光大道的交汇处，即永川区三转盘，紧邻兴龙湖公园，永川体育中心。该项目占地400亩，业态为花园洋房，容积率为1.0，建筑密度为20%，建筑总面积为266665平方米，欧式与中式建筑风格的中西结合的海派建筑，超大比例的绿化面积将人文环境与自然环境有机结合，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，国际化的物业管理，必将成就未来的人居范本，世界级洋房生活蓝本！该项目着力于把上海海派生活方式引入渝西，让整个渝西地区感受“上海故事”：上海的生活场景总是处惊不乱的沉静、安详，它那从骨子里散发出来的高贵气息吸引着我们，生活是包容并蓄的，选择的东西多了，文化生活也变得丰富多采起来；进入“上海故事”，你会感到上海花样年华的清新气息扑面而来，给人印象最深的是它的细腻和精致，暗合了海派文化的特点，即讲究细节、浪漫、小家碧玉和兼收并蓄，这才是上海故事，人们向往生活并甘于沉醉其中。该项目位于永川新城三大主干道的交汇处，有105,101,108路等公交线路，交通便利，距离永川高速公路入口1．5公里，距离永川高铁车站2公里。三转盘交通基础设施完善，拥有完善的供水系统，供电系统，燃气供应系统，电信网络系统；紧邻人民广场，体育中心，兴龙湖公园。二.投资环境研究永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天，地理环境优越，气候宜人，常年保持湿润气候，有利于中老年人的修身养性，很多老年人喜欢永川这种不干燥的气候特征。这种气温为房地产的建设也比较有利，适宜于建设大型房地产项目。而永川北面有茶山竹海，南面有卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石” 永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。永川未来前景美好。将进一步强化“解放思想、扩大开放、崇尚创新、追求卓越”的理念，以开放的文化、开阔的思路、开明的政策、开拓的魄力，努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，城镇面积达到100平方公里，城镇人口达到100万人，努力把永川建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！永川区2011年GDP约为380亿元，固定资产投资，人均收入增幅均较大，经济发展迅速；永川整个投资环境优越，投资建设该项目具有很强的可行性。永川成为重庆大力打造的五个区域性中心城市之一，是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一，这使得永川到了政府政策层面的大力支持，这一系列政策支持必将带来大量的房地产投资机会，永川未来房地产发展潜力无限。三.市场分析研究（1）.房地产市场分析永川区2011年房地产投资总额为32.18亿元，2011年度竣工面积为107.82万平方米，2011年度新开工面积为114.11万平方米，从以上数据可以看出，永川房地产市场投资总额较大，发展迅速，整个市场供给较为充足，也反映了人们的较高的住房需求。永川现有房地产开发企业60余家，本土企业45家左右，35家具有三级资质，10家具有二级资质，并吸引了金科地产和恒大地产等国内顶级地产开发商进军永川，国内一流的地产开发商进军永川，给永川房地产市场带来了先进的开发理念，营销手法，人才，为永川树立了标杆，必将提升整个永川房地产市场楼盘的品质，也使得永川房地产市场竞争更加激烈，这充分说明了永川房地产市场发展的良好潜力和前景。2011年，永川房地产开发集中于新城兴龙湖和凤凰湖，神女湖板块，物业类型以高层和花园洋房为主，出现一个别墅项目：棠麓源（均价7000元一平米）；永川房地产市场平均销售价格区间3600元—7000元，金科中央公园城洋房销售价格区间为8000元到12000元。以住宅地产为主，较多的商住混合项目出现，如红旗广场，俊豪中央大街。（2）.住宅市场概况永川区2011年度竣工面积为107.82万平方米，2011年度新开工面积为114.11万平方米，；2010年永川楼市商品房预售证104个，住宅市场供应面积达15367万平方米，共计15565套，可以看出住宅市场供给较为充足，从我们走访得到的数据来看，供应量都得到了消化，这说明永川房地产市场的需求也是很旺盛的。（3）.住宅市场供给分析虽然永川住宅市场供给较为充足，目前国家宏观调控也比较严格，但鉴于永川较大的刚性住房需求，我们认为目前永川住宅市场供给仍不能满足需求，尤其是在细分市场和高端市场上，目前永川住宅市场供给以高层和洋房为主，竞争十分激烈，而且楼盘之间同质化现象越来越严重，永川目前只有一个别墅项目，即棠麓源，这导致永川大量潜在的高端客户流失，选择到主城或其他区县购买高端房产。“上海故事”作为第一个倡导海派生活方式的高端花园洋房进驻永川，必将吸引永川大批高端客户，成为永川乃至渝西独树一帜的高端楼盘，品质楼盘，给永川消费者更好，更贴心的选择。（4）.住宅市场需求状况永川消费者住房需求仍是较大的，消费者可以选择消费的物业类型有小高层，高层，洋房，其中高层项目占据了绝对的市场份额，应该说永川中低端的楼盘能够满足消费者的需求，但永川房地产市场上高端项目稀缺，目前永川只有一个别墅楼盘；只有两家知名品牌开发商开发的高层和洋房项目即金科中央公园城，阳光小镇和恒大的翡翠华庭定位中高端。花园洋房成为近年来非常流行的物业类型之一，受到了越来越多的消费者的关注，成为了许多中高端消费者的选择，据此我们认为永川的高端客户对花园洋房这一物业类型应该有较大的需求，而“上海故事”会以差异化的开发理念，海派生活理念，完善的商业配套，呵心的物业管理来满足永川高端客户的需求。同时永川三转盘位于永川开发区内，是永川未来投资和开发的热点区域之一，居民的购房需求旺盛。（5）.住宅市场销售状况目前永川新城开发区是房地产投资的热点区域，永川在售楼盘多位于新城区域；经过对新城10家有代表性楼盘的走访调查，我们发现，所走访在售的楼盘的房屋销售情况良好，销售价格区间主要集中在3800元到5000元，平均的销售率达到75%；这说明即使在国家严厉的宏观调控下，永川房地产市场上刚需仍较强。（6）.住宅市场未来走势虽然国家宏观调控基调并未改变，永川2011年城市化率为52.8%，城市人口达到50万人，但是我国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的话题，特别是刚性需求量仍然非常大，随着永川城市化和工业化的继续推进和经济的发展，我们认为，永川未来三年到五年住宅市场会保持一个平稳的发展。（1）.体育中心，凤凰湖板块体育中心，凤凰湖板块主要位于凤凰湖工业园区内，在售和在建的楼盘十余个，类型以洋房和高层为主，销售均价4000元到5700元不等。其劣势在于整个板块人气不足，产业工人居多；距离市中心较远，商业配套不齐全；且大部分处于工业园内，整个自然环境不好，会产生噪音污染或者环境污染等问题，市政基础设施不健全。（2）.兴龙湖板块,兴龙湖板块该版块为永川未来CBD的核心区域，同时该板块毗邻永川高速公路入口和成渝高铁车站，也是以洋房和高层供应为主，销售价格为4500元到12000元不等，同时该板块有中国最顶级的开发商恒大地产和金科地产的入驻，两大知名房企的楼盘为目前永川的标杆楼盘和高端楼盘，其楼盘售价在永川乃至整个渝西地区都是最高的，其项目的知名度和美誉度都很高，竞争优势最为明显；其劣势也在于整个板块的商业配套并不十分完善。该项目周围在售楼盘不多，有康安尚都，伟豪创世纪，红河飒景等等，全是高层项目，其销售价格区间为3800元到4500元，销售情况良好，如康安尚都二期已基本售罄，三期工程正在建设当中。可以看出，该区域的供给的物业类型只有高层，产品结构单一，消费者的选择有限；住房供应数量有限，且主要针对中低端市场，不能很好的满足高端消费者的需求；该区域花园洋房项目是一个空白点，因此积累了一部分洋房的潜在消费客户，预计花园洋房在该区域会有很好的发展前景。（1）.市场机会目前永川只有一个别墅楼盘，虽然洋房项目大概有七个，但只是粗糙的引入了国外建筑风格，并没有对洋房的高尚生活理念和社区文化进行深入挖掘，且整个建筑规划设计趋于同质化，所以我们认为永川高端住宅市场仍是一个空白点，永川高端客户对差异化的花园洋房会有较大的需求，洋房这个细分市场会有一个较大的发展潜力，作为首个把上海海派生活理念引入永川的花园洋房楼盘，我们是最具差异化特质的，我们希望该项目能成为永川这一细分市场的领先者。（2）.威胁分析目前国内整个房地产市场相对来讲呈现出低迷状态。该项目只针对高端客户，客户来源小众化。永川品质楼盘较多，如恒大的翡翠华庭和金科的中央公园城，整个高端市场竞争非常激烈，要想获得竞争优势，我们必须进行差异化的定位和营销。（3）.优势交通便利，该项目位于永川新城三大主干道的交汇处，有105,101,108路等公交线路，交通便利，距离永川高速公路入口1．5公里，距离永川高铁车站2公里，为业主以后的出行带来了方便。紧邻兴龙湖公园，体育中心，人民广场可以满足客户休闲娱乐的需求。距离人民广场商圈只有700米，商业配套设施完善，方便客户购物，娱乐。靠近重庆文理学院，枫叶国际学校和重庆城市职业技术学院，人文教育气息氛围浓厚，文化内涵气息浓厚。附近有人民医院和疾病防控制中心等配套完善的市政设施。区域内大型住宅区（如红河飒景）的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围。（4）.劣势三转盘周围尚有一些老旧的厂房与整个项目的高端定位不协调。该项目处于新城开发区内，周围开发建设较成熟，花园洋房的私密性，安全性，舒适性和高端化，高端客户圈层化不能很好的被体现出来。该项目位于三转盘，是交通要道，会产生较多的交通噪音污染和尾气排放污染。四.需求分析三转盘地区周边可比项目入住客户调查分析：我们认为，周边可与“上海故事”相比的项目有金科中央公园城，我们选取了金科中央公园城的客户进行分析：其客户大多为30岁到55岁的高收入群体，客户以大专及以上学历为主；多为公务员，企事业单位工作人员，私营企业主；该项目位于兴龙湖板块，是永川CBD的核心区域，靠近高速公路入口和成渝高铁车站，地段的优势和金科强大的品牌号召力是吸引客户的优势。周边的欲购房群体多为收入较高的中产阶级，渴望拥有一个舒适安逸的生活环境，追求高质量的生活品质。五.市场定位（1）.目标客户来源私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求。投资客户：看好永川房地产市场发展前景，会选择物业类型高端的和未来升值空间较大的房产进行投资。（2）.购买动机渝西地区首个倡导上海海派生活方式的高端花园洋房楼盘，让渝西地区享受到海派文化，感受近在咫尺的“上海故事”。（3）.目标客户的主要特征目标客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；目标客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；目标客户在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重，因此我们认为目标客户主要为28岁到55岁的成功人士，多为私营企业主，多为改善性需求，渴望拥有提高生活品质的理想住宅，进一步提升家庭的生活品质。（4）.价值取向选择“上海故事”，选择海派生活，选择一种海纳百川，中西交融的生活体验。选择吸纳百川、善于扬弃、追求卓越、勇于创新的海派文化，让顾客在“上海故事”里寻求内心的那一份宁静。（5）.影响目标客户购房的主要因素客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；同时客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；客户在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重，完善的商业配套、优良的户型设计、和谐的园林规划设计、领先的物业管理、对海派文化和海派生活方式的追求。：（1）.实际规划容积率为1.0，建筑密度为20%，建筑总面积266665平方米，总户数1568户，绿化率为60%。（2）.配套设施周边配套：学校：重庆文理学院、枫叶国际学校、新红旗小学、新永川中学、城市职业学院、广播电视大学、青少年活动中心；公园：体育公园、观音山公园、水景公园、棠城公园；超市、商场：新世纪超市、吉又吉超市、崇尚百货；医院：人民医院、妇幼保健院、疾病预防控制中心；行政：区人民政府、行政服务中心、开发区管委会、公安局、交警队；娱乐：永川国际影院、华创步行街、帝琴58号大街、十里棠香美食街、卡唯星吧风情街；内部配套：完善的体育设施：篮球场，羽毛球场，网球场及相关的运动器材；小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所。（3）.产品单套面积及配比产品单套面积区间为150平方米到190平方米，设地下车库机动车停车位1500个，非机动车停车位3400个（1）.价格确定参考永川金科中央公园城的定价（洋房价格区间为8000元到12000元）,综合考虑土地成本和建安成本，我们认为该项目的定价区间在7200元到8000元之间较为合适。（2）.付款方式一次性付款：选择一次性付款，享受98折的惊人优惠政策。分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费。银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。六.营销计划我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的；在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合；针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以期以长补短。根据各媒体的功能，我们主张，主攻选择的适合本项目的以下几个媒体(1).户外广告在主要的交通干道上设立大型的户外广告牌，扩大广告的地域影响范围。(2).报纸、电视广告通过与永川日报等非常有公信力的纸质媒体和永川电视台的合作，扩大受众人群，增强项目的知名度和影响力。(3).网络在主流的网络媒体上设立我们的宣传主页，如新浪乐居，搜房网等等，进行楼盘的介绍和宣传。(4).房交会参加每年两次的房交会，利用好于潜在消费者接触的机会，利用这一有利时机进行促销。(5).商圈营销在主要的商圈，如渝西广场，可以常年设立我们的营销展台，进行推广，宣传。(6).派单制作优美的宣传资料，在主要商圈进行营销资料的派发。(7).促销利用好促销手段：可与永川大型的企事业单位合作，组织他们的员工进行团购；利用节假日和特殊节日，展开促销攻势，如折扣更低，更多的大礼包相送。(8).业主口碑营销成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目。1.工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果。2.成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源。(1).前期主要进行项目知名度的推广和打造，通过各种媒介的宣传作用，进行预热，树立起永川高端花园洋房的形象。(2).开盘期这个时候，在整个项目已被广大客户熟知之后，就正式的推向市场，开盘发售，同时增加各种广告的投放量，使更多客户具体了解整个项目的设计理念，增加购买欲望。(3).开盘冲量期项目推广的核心阶段，力求达到签约的高峰，这一阶段的推广十分重要，必须综合运用所有的推广方式，包括户外广告、人员推广、电视报纸广告、电话跟踪等，配合销售达到顶峰。综合运用各种广告宣传，充分利用各种促销手段，冲击消费者的心理，让其更加详细全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲。使整个项目达到销售的高峰期。(4).后期销售量达到预期目标，只剩下少量房源，这个时候应该尾盘的处理，同时为下一期的推广工作做好准备。(5).广告词“上海故事”，你我正在演绎的故事。爱自己，爱家人，爱“上海故事”。永川首席海派生活方式的倡导者。领先的高端花园洋房品牌；永川唯一一个高达60%的绿化率，1.0的容积率，密度为20%的洋房项目，让你尽情享受自然，私密，浪漫的上海生活。(6).宣传主题永川首席海派风情高端花园洋房。永川首席圈层社区理念的打造。低密度，低容积率，高绿化率。(7).广告创意及诉求以周边的环境为出发点，结合楼盘的整体风格和优点特色，突出个性化和人性化，使其推广创意和理念更深入人心，抓住消费者的心理需求打造时尚、舒适有品位的高端楼盘，树立起“上海故事”高端花园洋房的形象。七.不确定性分析欧债危机，我国出口疲软，内需提振乏力，国内经济放缓，这使得整个国内宏观的经济环境充满不确定性，我们对此表示谨慎乐观。永川房地产市场竞争激烈，该项目定位高端，销售单价高，推出数量较少，由于成本压力，盈利状况有一定程度的不确定性。八.结论通过以上分析，我们认为“上海故事”项目前景良好，具有实施可行性，这必将给同质化趋于严重的永川房地产市场带来一股海派热潮，成为永川不可或缺的高端花园洋房的代表。定位于永川高端住宅项目，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广。“上海故事”：永川首席上海海派生活方式的倡导者，成为永川高端花园洋房的领先者。2012年9月开工建设，分三期开发完毕；2015年整个项目开发完毕。银行贷款；自筹资金；房地产信托基金。由于目前国家宏观调控较严厉，银根紧缩，虽然近来两次下调存款准备金率，但我们认为资金筹措仍是主要问题；由于不可预期的通胀因素，成本控制也将面临挑战。我们将努力自筹资金，寻求银行贷款和房地产信托基金融资；也将努力的控制整个项目成本，力争获得最大收益。

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目概况 11.1建设单位基本情况 11.2项目基本情况 11.3项目用能概况 4第二章评估依据 52.1国家现行的法律、法规 52.2规章和有关规划、产业政策及准入条件 52.3省、市有关规定 62.4标准、规范、技术规定和技术导则 6第三章能源供应条件评估 83.1项目使用能源品种的选用原则 83.2项目所在地能源供应条件 83.3项目对所在地能源消费的影响 9第四章项目建设方案节能评估 104.1项目选址 104.2项目建设方案 104.3相关终端用能产品能效标准 194.4同行业国内先进水平 21第五章项目能源消耗种类、能源使用分布情况 225.1项目能源消耗种类、日消耗量 225.2项目能源使用分布情况 235.3项目的能源利用 24第六章项目节能措施及效果分析 256.1节能措施综述 256.2能耗指标 326.3用能节能过程 336.4效果分析 34第七章评估结论与建议 357.1评估结论 357.2建议 35节能评估报告PAGE8第一章项目概况⑴建设单位名称：⑵建设单位性质：⑶邮政编码：⑷法定代表人：⑸注册资金：⑹项目负责人：⑺联系电话：⑻经营范围：⑼企业简介：1.2.1项目名称××·××房地产开发建设项目。1.2.2建设地点××·××房地产开发建设项目位于××，总规划占地面积5121平方米。1.2.3本拟建内容为新建。1.2.4建设规模及内容按照国家和××市的有关规定办理立项、开工证等相关手续，通过招标或议标等形式选择建筑施工企业、监理单位和主要设备的供应单位，完成该项目市政基础设施的建设和设备安装等工作，使该项目具备交付使用条件。具体开发建设内容为：⑴主体工程建设；⑵内外部装饰及装修；⑶市政工程（包括道路及各种市政管线）的建设；⑷各种设备的安装调试；⑸绿化用地的绿化。根据建设单位的提供的资料，××·××房地产开发建设项目规划总用地面积5121㎡（折合7.68亩），建筑总面积22259.52㎡，其中：住宅建筑面积13265.32㎡，车库、地下室建筑面积2809.60㎡，商业公建面积为6184.60㎡。项目规划建筑为高层商住楼一幢，其中：一至三层为商业用房，建筑面积6184.60㎡，上部为住宅，建筑面积为13265.32㎡。容积率为3.79，绿化覆盖率46%，建筑密度27%。项目区内换热站、变电室、泵房等购置配套设备5套，配置电梯8部。1.2.5主要技术经济指标本项目计划总投资9091.79万元，其中建筑工程费用为3854.93万元，设备购置及安装工程费用690.02万元，土地使用权出让金2617万元，工程建设其他费用为892.71万元，基本预备费为402.73万元，建设期利息634.40万元。项目建成后，可实现销售收入11718.00万元，利税2248.30万元，其中所得税前利润1592.1万元，税金及附加656.20万元，上缴所得税398.00万元，税后（净利润）1194.10万元，投资利税率24.80%，投资利润率5.84%，销售静利润率10.43%，资本金净利润率7.82%，有一定的经济效益。详情见表1-1：主要经济技术指标表表1-1主要经济技术指标表序号项目名称数量备注1规划用地面积：5121M合7.68亩2建筑用地面积：1389.28M3公共绿地面积：2355.66M4总建筑面积：22259.524.1住宅建筑面积13265.32M4.2公建总面积6184.60M4.3车库、地下室建筑面积2809.60M5绿地率46%6容积率3.797住宅总套数131套8居住人数419人9户均人口3.2人10总投资9091.79万元其中：建筑工程费用3854.93万元设备购置费用628万元设备安装费用62.02万元土地使用权出让金2617万元工程建设其他费用892.71万元预备费402.73万元11建设其利息634.40万元12建设期18个月13资金筹措企业自有资金5091.79万元申请银行贷款40001.2.6项目总投资及资金筹措本项目总投资9091.79万元，其中4000万元的投资通过银行贷款解决，剩余资金将由建设单位自筹。1.2.7项目建设期及建设进度建设单位根据项目的实际情况，结合市场需求及开发建设的可行性分析，确定本项目总开发周期为18个月。本项目主要供、用能系统采用节能新工艺、新技术，设备选用国家工信部推荐使用的节能产品，实现余热、余压的回收利用。本项目将推广太阳能的利用，在设计时充分考虑太阳能的利用。本项目主要耗能为水、电、采暖热力，主要分布在住宅及商业公建用水、电、热力及地下室、车库用水、耗电。项目年耗水量约6.24万立方米，耗电量约671.96万千瓦时，耗热40.15百万千焦。

第二章评估依据2.1国家现行的法律、法规(1)《中华人民共和国节约能源法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国清洁生产促进法》。(4)《中华人民共和国可再生能源法》。(5)《中华人民共和国电力法》。(6)《中华人民共和国建筑法》。(7)《中华人民共和国民用建筑节能条例》。2.2规章和有关规划、产业政策及准入条件(1)《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）。(2)《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。(3)《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。(4)《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）。(5)《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）。(6)《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（发改委令2010第6号）。(7)《产业结构调整指导目录（2011年本）》。(8)《中国节能技术政策大纲》（发改委、科技部2006年修订）。(9)《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）。(10)《实施工程建设强制标准监督规定》（建设部令第77号）。(11)《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）。(12)《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）。2.3省、市有关规定(1)《山东省节能监察办法》（省政府令182号）(2)《山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》(3)《××市节能减排全民行动实施方案》(4)《××市节能中长期专项规划》(5)《××市可再生能源中长期发展规划》2.4标准、规范、技术规定和技术导则(1)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。(2)绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）。(3)绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）。(4)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）。(5)通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）。(6)夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）。(7)民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）。(8)城市热力网设计规范（CJJ34-2002J216-2002）。(9)外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）。(10)民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）。(11)民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。第三章能源供应条件评估项目主要功能为住宅、商业。依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。本项目在规划设计阶段选择能源类型时，坚持以项目所在地能源供应情况为基础，遵循所选能源需环保、便捷、经济且能保证满足项目功能的原则。本项目位于聊城大学北门西侧。该区域具备一定市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（给水、排水、电力等市政配套）初步具备。⑴供水：主水源由××市供水干管引自来水，水源来自××市城区供水中心，主管线DN200，水压0.35Mpa，经小区泵房加压，以满足小区用水的安全性与可行性。⑵排水：排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。⑶电力：由项目所在地引来二路10KV电源,进电缆分界室,二路电源同时使用,互为备用,每路都能承担本工程全部负荷。负荷等级:本工程负荷等级为一级，其中，消防用电设备、应急照明、保安监控、消防电梯等系统电源为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷。其它电力负荷及一般照明为三级负荷。⑷采暖：项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自文化路的城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃—70本项目的建设实施将使得该区域内，年新增用电量671.96万千瓦时，用水量6.24万立方米，新增热力消耗40.15百万千焦，所以本项目的实施将会增加当地综合能耗数量，未对能源消费结构产生明显影响。第四章项目建设方案节能评估4.1项目选址本项目拟建地址位于聊城大学北门西侧，该地段市政设施齐全，便于市政管网及线路的引入，可避免由于新铺设管线过长造成的能耗损失。4.2.1主体方案为了达到《山东省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：见表4-1表4-1：节能技术方案多层建筑高层建筑屋顶钢筋混凝土楼板：100mmEPS板：80mm干铺焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm钢筋混凝土楼板：100mmEPS板：56mm干铺焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm外墙白灰砂浆：20mm砖砌体：240mm水泥砂浆：20mm聚合物砂浆：6mmEPS板：60mm抗裂砂浆：4mm外墙涂料：1mm白灰砂浆：20mm钢筋混凝土墙：200mm水泥砂浆：20mm聚合物砂浆：6mmEPS板：35mm抗裂砂浆：4mm外墙涂料：1mm不采暖楼梯间白灰砂浆：20mm砖砌体：365mm保温砂浆：20mm白灰砂浆：20mm钢筋混凝土墙：200mm保温砂浆：20mm窗PVC框双玻窗PVC框双玻窗户门复合材料门复合材料门单元门复合材料门复合材料门水泥砂浆：20mmEPS板：50mm钢筋混凝土楼板：100mm根据项目的规划，建设14层商住楼一幢，总建筑面积22259.52平方米，其中：一至三层为商业用房，建筑面积为6184.60㎡，上层为住宅，建筑面积13265.32㎡。户型以两室两厅和三室一厅为主。4.2.2建筑设计⑴类型与结构：结合××市总体规划，为提高土地利用率，单元式住宅为一梯两户为主，部分为一梯四户。根据总平面布置需要确定本项目住宅楼为4个单元。配套公共建筑主要包括物业管理、配电室、幼儿园等社区服务设施，建筑型式灵活选择。⑵户型设计①住宅户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间（起居厅、主卧室等）都能得到南向的采光。起居厅和餐厅（北向采光带阳台）形成连贯空间，有利于通风，每户的卫生间尽可能设计成明间。②户型设计中同时强调舒适性和经济性。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。厨房临近户门，并紧邻餐厅，方便使用。卫生间靠近卧室，便于使用。起居厅作为家庭核心活动区域，对景观视觉感受要求高，在保证良好朝向的同时，要因地制宜，保证好的景观。③户型充分考虑了市场需求，同时根据××市关于商品房的规定，本项目住房以两室两厅和三室一厅为主。④每单元楼梯间均有自然采光通风。⑤合理组织公共交通，压缩交通面积，能便捷通达各户，提高使用系数。⑥每户均在浴厕外安排了洗衣机位置并设有专用上下水管，创造给排水条件。⑦每个居室均空调室外机和冷凝水管的位置，在窗下或阳台处设有空调托板，并设计了铁艺栏杆，避免随意安装造成立面的杂乱无章。⑶建筑风格与造型建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上摒弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。①建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的居住气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。②南阳台统一封闭成阳光室，增加生活情趣，防止用户自行破坏。③在立面设计中统一考虑空调机位。⑷剖面设计本项目为高层住宅，设计为14层，规划为底商上宅。⑸装修材料①建筑材料的选择考虑到美观、经济、环保、节能和耐久性的要求。②外墙采用加外保温节能做法，均满足国家“三步节能”要求。③层面采用两层SBS（4厚）卷材防水，挤塑聚苯板保温层。④住宅外立面采用涂刷乳胶漆，封闭阳台和外门窗采用双层中空白玻塑钢门窗。⑤住宅室内和顶棚为砂浆抹面乱腻子，留二次装修面层；墙面为乳胶漆高档涂料；住宅厨房、卫生间地面和墙面做防水层，并预留上下水口，不设厨具和洁具。⑥住宅入户门采用钢制防盗门，内门采用胶合板门。⑦小区住宅对新技术、新产品的推广与应用，加大住宅设计的科技含量也起到了一定的促进作用。4.2.3结构设计⑴地上结构本项目为高层住宅建设项目，采用框剪结构。⑵基础结构项目区地质条件较好，根据本项目建筑物的类型，采用满堂筏板基础。⑶抗震设计根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，据建筑抗震高计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度。⑷防雷防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线,基础钢筋作为接地极以节约投资成本，小区各建筑保护接地采用"TN-N-S"制。4.3.4保温设计本工程外墙保温为大模内置保温，保温厚度为80mm，95mm，南北面墙的外保温为80mm，东西面山墙的保温厚度为95mm，局部为80，70mm。保温材料用量序号材料名称规格单位数量备注1聚苯板80mm厚M31441-4层外墙2聚苯板95mm厚M3831-4层山墙3聚苯板80mm厚M33325-14层外墙4聚苯板95mm厚M31905-14层山墙5聚苯板70mm厚M341-32层局部4.2.4⑴供水①水源、水压、水质②主水源由××市供水干管引自来水，水源来自××市城区供水中心，主管线DN200，水压0.35Mpa，经小区泵房加压，以满足小区用水的安全性与可行性。⑵供水系统项目供水系统为高压供水系统。供水系统为生活、消防联合供水系统，供小区生活和室外消防用水。室外消防采用低压制、给水管网呈环状敷设。建筑物内消火栓供水系统用水分别由设在泵站的消火栓泵和自动喷水泵供给。消火栓给水管道在室内呈环状布置。根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室外消火栓用水量为15L/S，室内消火栓用水量为20L/S。在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。⑶管网布置为提高小区供水的安全可靠性，给水主干管与城市供水管道形成环状网，支管采用枝状网布置，在小区主干道上布置主干管。4.2.5排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。⑴雨水①雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水力计算。②依据小区的地形条件，小区内主干雨水管道沿规划小区级道路埋设。雨水由道路雨水口汇集后分别排入城市市政管道。⑵生活污水生活污水与生活用水量基本相当，则小区内生活污水日排放量约为173立方米。管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池初步处理后，向城区主排管网排放。4.2.6变配电及通讯设计⑴变配电①用电负荷计算按照每户9KW用电负荷计算，居民用电的最大负荷出现在晚饭前后18～20点时间段，这时用电负荷有：部分照明、厨房用电等，约占住宅用电负荷的40％左右，设计取0.4系数即可，每户负荷同时利用系数为0.6，小区共有131户，则小区用电负荷为282.96KW。商业用电按80W/㎡用电负荷计算，则商业用电负荷为494.77KW。由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ＝0.8，考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.8，则变压器容量为：777.73KW／(0.8X0.8)=1215.2kVA。②电源本项目新建变电室，根据小区用电负荷计算，需配置500KVA和800KVA供配电系统2套，实行一户一表，分户管理。③照明设计照度住宅起居室等活动区照明为30-70LX；卧室、书写阅读为150-300LX。床头阅读75-150LX；餐厅50-100LX卫生间20-51LX；楼梯间15-30LX；公共建筑及其它场所(包括道路照明)根据有关规范实施。④光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯。⑤计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表(自动断电保护)分层户外集中设置。⑵通讯系统①电话通讯小区铺设电话电缆，电话信号线引自文化路市政信号线，安装电话交换箱，由弱电机房设配线架引去各单元，每个单元都铺设嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。②电视及其它电视信号线引自文化路市政信号线,每单元底层楼梯间弱电箱内设放大器一个,分支器盒设于各层弱电箱内,每个终端的信号电平值为73+5dB,图像质量等级应在四级以上。有线电视线路沿道路走线。每户室均在起居、主卧室各设置电视插口一个。宽带系统为在弱电机房内设服务器及总配线架,在小区室外设分配线架,于每单元底层楼梯间弱电箱设HUB一个,分线盒设于各层弱电箱内。书房设置宽带网插口一个。4.2.7供热设计⑴热源规划项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自文化路的城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃用热指标：住宅为：60w/m2公建为：80w/m2合计采暖负荷约为1290.69kw⑵热力管网规划①供热管网采用枝状网布置；②供回水管线同程同径敷设；③管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。④燃气供应设计住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。⑶气源规划规划小区利用现有城市管网引用天然气作为气源，由××市燃气公司通过低压燃气管网提供。按每户1.4m3/d计算，同时使用系数取0.7，则小区日用气量为128.38m⑷管网规划①以低压管道煤气直供用户；②管道一律采用钢管，埋地铺设；③主干管敷设尽量靠近负荷中心，采用枝状网布置；④管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；⑤管道应作防腐处理。⑸管线综合布置方案本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、通讯电缆、热力管、燃气管等六种，均采用直埋铺设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：①由住宅楼向道路中心线有近到远敷设顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；②各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；③所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转弯半径应符合有关规定；④压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求的的管线让技术要求高的管线；⑤管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定；⑥各管线尤其是小口径给水管、电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面4.3.1房间空气调节器能效限定值及能效等级于2005年3月1日正式实施的《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》（GB12021.3-2004）规定：能效等级的判定目前只考量制冷能效比EER.。根据产品的实测能效