学院家属区物业管理方案

大学家属区物业管理方案目录TOC\o"1-2"\h\u21601第一章项目概况及分析 2613772 261299务目标 269686 267227管理服务重难点分析 2625012 2816188务提升-业主满意度调查 3325848章团队建设 3682523.1岗位安排及职责范围 3729371 394426激励 4119113 426615第三章客服中心设想 43192251基础服务体系 43268492升级服务体系 444362.3管家专属服务体系 454477第四章安全管理设想 46279155.1人行出入管理 47114255.2车辆出入管理 49318225.3物品出入管理 5247085.4公共区域巡视服务 5228544.5消防管理 52117825.6应急预案 535393第五章设备设施管理设想 55193351设备的接管验收 55110292设备分类管理 55293256.3设备运行检查和维修 5523787修作业 5716878能降耗 57131236.6安枕无忧宁静服务 576169修监管 5712612第六章环境服务设想 5830767清洁监管 5828631绿化养护 59226767.3四害消杀/白蚁防治 59205867.4易扩散传染病环境消杀及管理 5912085第七章智能物管系统 60272998.1物业公司管理功能 60288898.2小区管理功能 61135368.3社区生活服务平台 6392808.4社区智能硬件配套 64第一章项目概况及分析务目标1.3.1客户群特征分析家属区住宅面向刚需型客户年龄结构以中老年为主户型上设计中小型为居多。 2.3.2客户服务需求分析私密的个人生活空间与全方位的居家安全需要主要服务对象为老师家属对生活便利舒适程度高度需求管理服务重难点分析人流车流量较大的位置决定了项目在后期物业管理服务过程中的重点与难点入口的管理区管理建议更新车辆道闸系统出入口的设置在给客户带来方便的同时将增加外来人员的控制需求及出入口设备的维修养护难度增加固定服务岗人员的编制大学家属区已规划独立外来车辆停放区但实际使用过程中依然存在车辆乱停放的问题加之商业板块成熟随着客流量的增大如不加以引导势必造成周边交通拥挤堵塞高品质服务的保障除了细节流程标准的策划外更为重要的是服务团队的建设高素质的服务团队对应的是团队成员的高福利高待遇以及与之相配套的培训与激励机制然而从经营费用测算的结果来看并不足以支撑高编制高待遇的服务团队因此我物业公司在该项目不以盈利为目的以树立高标准规范化物业典范为目的为员工提供高于行业水平的薪酬待遇固化人才梯队建设机制投入人文关怀精神激励致力于打造和谐融洽的团队氛围将是贯穿整个服务周期的重点和难点工作（1）家属区内主干道卫生状况有待加强部分主干道路牙清洗和保洁不及时路面未见本色出现泥沙和白色垃圾直接影响小区整体环境（2绿化缺少修剪出现白色垃圾绿化带内绿化垃圾及白色垃圾未能及时清理绿化带防护栅栏需要继续修理(3)房屋时间年份较为久远缺少应急预案及应急类标识经过现场巡查部分的房屋建设时间较为久远部门危房附近缺少应急类标识和房屋房屋应急预案的实际实行（4巡回保洁不及时部分路段路面未能清理干净造成卫生死角巡回保洁监管不到位导致遗留垃圾未能及时清理在清理垃圾箱的过程中出现了滴撒散落的情况垃圾清理工作不到位（4）车辆未做到系统化管理，防疫岗形同虚设经过现场的实际巡查过程中车辆乱停放情况较为严重地下室未做到有效利用防疫岗形同虚设未做到有效的防疫在物业化的管理中将会对车位进行统一的规划调整对车辆标线进行重新划分明确其相应的停车标识线（5）小广告较多，牛皮癣等未能及时清理现场巡查过程中家属区内的小广告情况较多未能及时清理鹏徽物业及时引进清理小广告的设施设备真正做到了作业机械化质量有保证（1大学家属区主要干道路面泥沙和遗留的白色垃圾未能及时清理以人工作业为主道路清扫机械化作业率偏低难以达到质量标准质量较差现场作业缺乏精细化理念虽然重点路段（如主干道等的漂浮垃圾不多但路面未见本色路牙杂草较严重（22）大学家属区垃圾桶箱未进行套袋管理，定点定时清理时效性差长期使用下导致箱身油漆掉落垃圾桶周围容易被垃圾覆盖影响小区的整体环境（3）基础保洁员巡回保洁不及时，未能及时有效地将遗留物进行清理干净未有监督管控措施（4）部分垃圾桶的垃圾清运频次较低，垃圾随意堆放严重，发出异味（5）边角地带未及时跟进处理。小广告等牛皮癣清理清除不及时不干净出现多个卫生死角影响整个城市形象（6）现场作业管理人员不足，不能主动发现和及时处理作业中存在的问题一线员工缺乏监管监督（7）缺少有效的绩效考核机制，人员作业标准不明确，不能形成优胜劣汰的人才循环环卫管理无法更上一层楼己在现所能提供的服务基础上再上一个台阶通过服务赢得信任通过服务赢得客户通过服务让更多的人知道我们记住我们选择我们客户服务微信管家为了更好地体现快捷服务灵活多样的经营机制物业公司建立对客一体化微服务平台以便于更好的服务于业主开发拓展沟通渠道不断规范对客基础服务机制和业主群的规范化管理以及对客户的专业化板块问题解决和答复以避免发生群诉群访事件“微信管家”服务理念A、服务宗旨：在不违反法律和道德的前提下，为客户解决一切困难B为客户排忧解难“尽管不是无所不能但是也是竭尽所能”要有强烈的为客服务意识和奉献精神C为客户提供“满意+惊喜”的个性化服务D、组织的工作口号是“友谊、协作、服务”E人生哲学在客人的惊喜中找到富有的人生为什么使用“微信管家”（1）利用业主微信使用微信习惯，建立业主多样的沟通渠道，打通业主沟通桥梁避免沟通的单一性；（2）以朋友圈形式发布服务工作的报告定期更新物业服务动态定期展示物业服务亮点建立物业品牌形象增加对业主宣传及时性有效性。；（3）推动管家在业主服务工作生活模块业主兴趣等方面的互动建立有效客户维系工作增加业主与物业的间粘性其服务特点A服务内容的个性化B服务资源的网络化C服务方式的委托代D服务程序的一条龙“微信管家”细节体现（一为了方便业主咨询无时不感受到“至尊的享受”让业主在一点一滴中体会鹏徽物业管家服务带来的极致感受我们设置以下几点1.头像设置统一以鹏徽物业的LOGO为头像2.名称设置统一使用鹏徽物业管家（XX为名称名称可在“杜鹃玫瑰茉莉荷花月季玉兰樱花金桔牡丹沉香米兰丁香含笑海棠”中任选一种（各项目微信管家名称由物业总部统一命名和分配，原则上各项目微信管家名称不重名）3.个性签名：我是您的管家XX，很高兴能为您服务，专属服务电话XXXXXXXXXXX.（二微信手机怎么交接1.管家休息（1管家在休息时需将工作手机随身携带处理业主的诉求和突发事件（2管家手机需保持24小时保持畅通严禁关机2.管家离职管家离职应将手机交于上级主管领导上级主管领导应及时向公司进行报备务提升-业主满意度调查目标完成对标大学的品牌的形象展示清洁绿化等各项工作打造物业服务品牌培养物业服务团队要求相关人员处事沉稳干练细致周到具备优秀的职业素养符合大学家属区目标客户群体的需求公示并实现管理服务标准，营造尊贵的居住环境和温馨的生活空间不断提高服务质量及服务档次，以良好的物业管理服务打造大学家属区的品牌形象使物业服务于良性循环公共区域放置物业服务体验评价台卡服务监督电话总经理邮箱和微信服务号”台卡业主可以根据物业的服务进行评分投诉时整改学习ISO9001:2008质量管理体系全国物业管理示范住宅考评标准使物业持续保值增值赢得社会口碑效应推动地产品牌建设并实施标准规范的各部门《岗位职责》《员工礼仪规范》《标准操作规程》《绩效考评》等管理制度及服务规程公司坚持“安心、信任、尊重、共荣”的服务理念，在鹏徽人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境为确保管理的统一性，节约管理成本，公司制定了实施物业管理的具体方案，本着对项目和“鹏徽物业”公司自身负责的态度，综合项目所处位置、物业特性等因素多方面考虑，同时从有利于物业办公需求的角度，本项目物业服务定位为“高效开放亲和”通过环境形象楼宇形象控制，设备和公共设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，我们将保持和发扬合肥大学家属区产品质量监督检验所现有的各项荣誉，充分展示检验所管理机构进取创新的精神状态和办公方式“您的满意是我们鹏徽人的心愿”作为我们的服务追求我们坚持以社会效益、生态效益为主，经济效益为辅的指导思想，以“服务至诚，精益求精”的热忱态度，用“心”去听、用“心”去感觉、用“心”去发现业主对服务的需求章团队建设面”和“窗口”尤其对于服务行业来说优质的服务首先需要优秀的员工团队，我们在畅想服务前必须重点思考如何让我们的员工真诚、主动、热情的去服务。微信管家赋予的光环，加之系统的培训、考核、激励，朴实民主的团队氛围让员工有存在感、归属感和成就感，为此，我们将倾力打造大学家属区物业服务扛鼎——“微信管家”服务团队，打造物业服务品牌为业主带来高端物业尊贵享受“客服中心”团队分为“生活管家”和“事务助理”管家需经系统培训、考试合格后方可上岗，根据员务水平享受相应的星级待遇“微信管家”是服务提供者的转型升级如楼宇管家单一职能的升级除对责任范围全面负责外还将“一专多能”负责社区文化建设服务宣传、专属服务等工作，兼职培训师、入职引导人、教官、兴趣小组组长等角色以此获得经济效益和成就感管家、门岗等关键岗位实行无缝隙工作交接，离职员工须与接岗人员进行一周传帮带接岗人员经考核合格后原岗人员方可离职3.1岗位安排及职责范围结合大学家属区的现状及物业服务的定位制定项目服务人员编制具体岗位安排如下3.1.1物业制度清单1各岗位职责2安全管理制度3设备设施管理制度4环境管理制度5客户服务管理制度6综合管理制度物业管理行业的特点要求员工对具体琐碎事件有较高的识别分析和解决能力同时还要有严谨的工作作风较强的沟通协作能力员工培训恰能培养此种能力相应岗位的业务知识服务意识及职业生涯规划的培训和头脑风暴会议是不可或缺的再辅以如笔试口试实际操作模拟操作等方式的考核让员工在服务中获得精神和物资双丰收引导员将物业服务工作作为毕生事业的追求备注123组织架构岗位职责和质量标准456789策123Office办公软件使用及公文写作456激励物业服务行业作为劳动密集型行业员工的激情热情直接决定了服务水平的高低引入有效激励机制是提高员工积极性诱发员工工作动机最大限度激发员工潜能实现组织目标最直接的方式为此我们策划以下物质和精神激励内容3.1物质激励薪酬：提供具有竞争力的工资、福利水平.福利员工提供如秩序客服保洁工作服等装饰物统一服务形象员工星级管理岗位人员按照工作纪律工作能力服务意识服务质量（业主评价行为规范培训（出勤率内容效果内务等进行细化按百分制进行定量每天每月每季度对队员进行考评结合平时的工作表现给予员工定星级表现好业务硬的加星级、加绩效工资，对不求上进、表现差的给予劝退，做到奖罚分明，使每个队员都感到肩上有担子，身上有责任，做到责、权、利统一。客户评价受到业主电话/口头书面锦旗表扬或媒体正面报道的给予员工相应的物质激励提升员工服务意识3.2精神激励入职引导员工入职当天安排入职引导人（全程跟踪新员工的衣食住行发放员工手册培训安排表每周一次项目新员工集体介绍员工生日员工生日当天由项目经理发出生日祝福赠送生日礼物文化氛围在办公区宿舍食堂等位置创造幽默和谐的工作氛围员工参与管理决策每月以茶话会的方式召开一次部门民主生活会每季度一次员工面对面沟通，每半年一次内部管理头脑风暴会告知员工公司动态听取员工意见/建议让员工参与管理决策透明化管理公示项目管理动态及员工考核奖惩制度注意员工奖惩的及时性让管理更透明更有效业余生活建立员工兴趣小组（球类棋牌等定期组织小组开展相关的兴趣活动“兼职”让员工负责社区文化建设服务宣传专属服务等额外工作兼职培训师入职引导人教官兴趣小组组长等角色以此获得经济效益和成就感3.4.1成立“值班主管”领导小组由项目管理者组成项目“值班主管”领导小组每月进行排班值班当日“值班主管”值守于服务现场参与客户走访对问题及优秀的表现进行记录考核“值班主管”当天对综合主管进行汇报.4.2实施技能评比每月根据员工宿舍检查情况对整洁统一的宿舍颁发流动红旗发放生活卫生用品（洗衣粉卫生纸等每季度进行实操技能比武（队列指挥手势消防应急体能等开展书面业务知识考核对表现优秀者给予表扬与奖励应对突发事件的模拟紧急集合等业务测试采取加分表扬的形式激励提高队员的积极性第四章客服中心设想为了全方位打造客户满意的服务品质物业将设置客服中心安排处理日常信息对内整合资源传递信息跟进协调在客服部下班后行使客服部的职责客服中心全面实施“三大服务体系”即常规基础服务体系升级服务体系管家专属服务体系4.1基础服务体系大学家属区客服中心将由枢纽中心、前端服务、后台监管三个平台组成，对外公示服务热线、生活管家移动号码及投诉监督电话；生活管家、事务助理（安管、工程、环境服务人员）落实服务输出及反馈；办公室行政人员组成后台监管小组，监听投诉监督电话，对一线服务人员进行监督考核。生活管家服务在公司过往经验的基础上大学家属区将实行配置固定移动电话号码高素质的管家为业主提供优质高效的服务为达到更佳的服务效果要求前台工作人员具有项目生活管家服务经验导入社区智能管理软件软件中导入业主资料信息记录监督服务过程确保服务的延续性30分钟快速响应为确保客户服务需求能够及时快速高效的得到处理，我们将在大学家属区强化“30分钟”快速响应机制客户服务信息能够30分钟安排处理的立即安排处理理的需在30分钟内将处理计划反馈给客户或与客户约定处理时间微笑问好服务与业主接触的岗位强化推行微笑问好服务业主出入高峰期客服中心管理人员及生活管家在人行车行出入口向业主问好让微笑问好成为我们的一张服务名片2升级服务体系在基础服务体系的基础上项目将每半年策划推出一期“欢乐生活谷——让您的生活多一些喜悦”系列服务升级活动创造与客户的接触机会让其感受超值的服务升级服务体系活动点子将倡导来自一线基层员工活动内容列举如下入伙恭贺（上门短信长者关怀（每周两次以上陪伴老人工具外借（登记押金流动服务点（宣传升级服务内容免费派发“四害”药品狗绳及口罩等园丁服务（废弃绿化圈地养护免费监理（定期为装修客户发送装修报告.3管家专属服务体系.3.1特约服务业主和客户提供专业的楼宇管家特约服务通过楼宇管家的资源整合引进专业的特约商家满足业主和客户各类服务需求提供专业的特约服务服务特色项目列举★各种水族器材药品饲料的维护补充★花草护理盆景栽培家代办一条龙服务务，“贴心生活管家”通过自身业务能力，为业主提供“满意+惊喜”的尊贵服务“贴心楼宇管家”提倡的是“量身订做的个性化服务”一方面根据业主的特点提供个性化的国际星级酒店服务另一方面根据业主的需求把个性化的国际星级酒店服务延伸到整个项目生活中以健全的城市综合服务彰显业主的超凡品味与身份的超然尊贵第五章安全管理设想以治安、消防管理为主线，坚持“人防、技防、物防三结合”安全防范原则设置访客装修工人通道严格控制不法分子的入侵在出入口合理布局的基础上我们将充分考虑项目的特殊地理位置利用内部设岗穿插巡逻重点布防等措施全方位控制辖区安全因素在技防设计上重点打造门禁对讲电梯刷卡闭路电视监控巡逻签到停车场智能道闸访客智能登记防攀爬倒刺围网7大安全防范系统（7大安全防范系统5.1人行出入管理5.1.1访客出入管理（1访客出入管理流程接待/询问3米微笑1米问好询问到访地址是否预约、来访人员姓氏核实业主已入住通过可视对讲现场确认放行（可视对讲无法取得联系的由客服中心核实业主未入住通过客服中心确认放行业户带领或提前通知的可直接放行登记使用访客登记管理系统登记访客身份证居住证等有效证件快速识别并通知区域巡逻岗指引刷卡到户指引/通报所有访客（包括车辆来访均需指引到访位置同时通知巡逻岗位跟进让访客体验宾至如归的感觉黑名单/白名单：业主不希望接待的来访者，在访客登记管理系统设置黑名单当该访客来访时访客系统会自动提示业主授权的经常性来访者列入白名单快速登记放行驾车访客至2#口，参考以上流程接待、核实、登记、放行。5.1.2施工人员出入管理（1）装修人员出入证实行正副证管理，副证放于门岗，正证佩戴于左胸前并按规范要求着装方可进入下班后取回副证离开小区（2）维保单位人员凭有效施工证件，文明着装、规范佩戴证件方可进入小区（3临时施工人员（包括送材料设计等通过装修负责人业主或施工单位电话确认放行（4）为方便电梯刷卡系统有效使用，强化秩序维护，避免装修人员损坏电梯门禁系统装修户可办理相应数量临时门禁卡（装修单元门禁及楼层电梯刷卡收取押金及使用费（5）门岗应严格核查出入证的有效期，证件丢失或过期至客服中心补办（6车辆搭载的施工工人须下车从施工人行通道进入小区依据装修要求控制特殊装修材料进场（1）送餐、送奶、送报、送快递、家政服务等经常性出入小区人员经其单位出具有效证明文件至客服中心登记备案办理临时出入证（2）推销人员、收废品、广告人员，必须事先与客户有约方可进入在业主家中超时停留通知相关岗位核实情况（3）司法机关、警务机构等政府执法人员，询问核实后第一时间通知当值领班由当值项目主管领导负责接待事后汇报公司行政人事部（4）新闻媒体的接待工作由公司行政人事部负责，统一回复口径“公司对媒体采访有规范的接待流程请留下您的联系方式（联系方式主要包括媒体名称记者姓名联系电话所属部门或栏目等并记录所采访的主体），我司会由相关部门回复您。”（5参观人员经项目经理同意后方可进入5.1.4注意事项（1控制身高1米以下儿童单独外出以及为业主提供力所能及的服务（2）对每一位外来人员都应礼貌、友善的对待，对不听劝阻或扰乱公共秩序者劝其离开或报警处理（3）经核实不愿出示证件的来访人员，记录来访人员姓氏、性别随行人数后通知区域巡逻岗位予以跟进5.2车辆出入管理（具体以实际实施为主）5.2.1车位规划与分配（1）根据车位布置平面、长租协议签订情况，以就近原则综合客户意见进行区域车位分配（长租车位月卡车位临时停车位最大限度满足客户的车辆停放需求（2长租车位实行挂牌标识（标识“专属车位”字样5.2.2停车场导向系统设置（1停车场规范设置出入口严禁鸣笛限高/限速严禁烟火方向指示等导视系统其中方向指引内容将以楼层栋号及出口指示为主（2）注意采取适当的防撞措施（如转弯处的反光镜），对进出口设置单向循环动线确保交回口无交叉行驶动线（3）车辆管理免责告示应当充足明显，避免发生法律纠纷。车辆停放卡票据及收费牌上的相关免责提示可以提醒车主做好相应的安全防范措施减少安全事件的发生并且避免发生安全事件时引发法律纠纷5.2.3车辆出入管理（1）为业主的长租、月租车辆办理蓝牙远程感应卡，原则上每出入场（2）岗亭加装访客登记系统，外来车辆经核实、登记后，以发放临时停车卡（IC卡）的方式进行管理，要求岗位人员双手递接临时卡及其相关票据（3）遇到车主未带车卡情况时，车场出口岗应要求车主出示行驶证身份证进行核实核实身份后予以登记放行必要时上报上级查询处理（4）对于进出车辆装有货物的，应查看货物是否易燃易爆危险品确认是否可放行放行的同时应通知巡逻岗全程跟进5.2.4车辆停放管理（1岗位人员规范手势指引车辆进出及停放（2）有固定车位而任意停放或在消防通道停车等违规现象出现时岗位人员应及时劝阻（3）巡逻人员应对车辆是否有损坏、车窗是否已关闭、是否有贵重物品遗留车内等情况进行检查必要时做好记录并通知车主避免出现法律纠纷（4发现无关或可疑人员在车场闲逛应劝其离开5.2.5停车收费管理（暂定）（1停车场采取系统收费客服中心负责长租卡月卡的授权收费停车岗根据系统自动计算的时间对临时停车卡进行收费（长租车位管理费按入伙通知书之日起收取4.2.6注意事项（1）车主首次申请办理停车场长租卡时应提交身份证、车辆行驶证原件与复印件并签订《停车位使用协议》协议中对车辆停放费用车位租用关系停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷（2）车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求不能堵塞消防通道礼貌纠正客户乱停车对顾客的配合要真诚的感谢（3）必须做好停车场楼栋电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内（4）根据停车场使用率情况，购置停车场责任险，避免车辆刮碰被盗等赔偿风险（5）熟记车辆车主、车牌号码及车辆固定车位，熟悉车场道路环境每天交班时要严格检查核对车辆并做好详细的记录备查5.3物品出入管理5.3.1对可能导致违章装修的装修工具、装修材料制定控制清单门岗根据清单进行控制5.3.2大件物品搬出需出示相关业主申请并经服务中心签发的《物品放行条》方可放行5.3.3核对手续完善后签字确认予以放行5.3.4业主本人或业主家人带出的经核实保留相关证据后予以放行5.4公共区域巡视服务两套以上的巡逻路线制定两套以上的巡逻路线并不定时地进行替换四帮五查遇到业主有重物必帮老人有困难必帮病残人有需要必帮业主受到侵害或醉酒必帮仔细检查可疑人员是否进入查业主门窗是否关闭查公共设施是否完好查车辆是否规范停放查紧急事故是否处置.5消防管理坚持“预防为主防消结合”消防管理方针认真落实消防部门的“一畅两会”“三懂三会”要求和贯彻“谁主管谁负责”的消防原则不断提升项目消防“四个能力建设”（检查消除火灾隐患能力扑救初起火灾能力组织人员逃生疏散能力消防宣传教育培训能力提倡全员参与积极开展群防群治做到人人关注消防人人参与消防人人学会消防智能消防报警控制系统实时监控小区火警状态及时扑灭可能发生的火灾完善的消防火警紧急处理方案定期组织消防演习提高员工的消防应对能力定期进行消防知识讲座及宣传5.6应急预案5.6.1处理原则当值人员接警后3分钟内到达现场进行紧急控制处理秩序维护部工程部主管在当值时接到突发事件报告后5分钟内到达现场进行控制处理秩序维护部工程部主管在休息时接到突发事件报告后20分钟内到达现场发生重大事件时项目经理应在30分钟内到达现场统一指挥原则处理突发事件由物业项目经理或相关部门主管统一指挥所有人员必须服从调配和指挥服从命令原则现场工作人员无条件服从现场指挥的全权指挥团结协作原则在秩序维护部作出突发事件处理决定时各相关部门均应团结一致紧密协作配合处理好突发事件灵活处理原则依法办事不徇私情以理服人收集有效证据针对不同性质的问题采取不同的处理方法5.6.2事件处理流程第六章设备设施管理设想机电设备及其配套公用设施是小区的生命线与住户生活小区各个功能正常运行有着密切的关系结合项目设施设备的特点对接管验收过程严格把关设备分类建档分级管理成立保修中心确保客户保修工程得到及时有效的处理1设备的接管验收相关专业工程师组成验收组依据设备出厂说明书及国家有关规范标准进行全面验收2设备分类管理对所有设备进行编号建立设备台帐建立设备技术档案6.3设备运行检查和维修实施设备三级人员管理综合主管设备安全之第一责任人负责设备保养维修工作的检查监督工程主管负责监督设备供方的维修保养工作解决技术难题设备责任人负责责任范围内设备保养维修的日常工作实施设备六级保养检修制度日检日常巡视检查维护检查设备运行状态是否正常月检测试性检查对设备进行性能测试调整季（半年检维护性修理对设备进行清扫加油调试年检恢复性修理对设备局部解体着重恢复设备的电气性能机械和精度检修或更换零部件及附属装置大修彻底性修理对设备全部解体全面检查试验探伤调试更换全部不合格零部件或附属装置分包方保养维修依据分包合同之约定进行定期保养及故障处理公共设施及设备维修保养采用计划预修制与状态维修事后维修相结合的管理模式。设备保养中修大修计划表序号名称护期一级期期期期1周2345//////6////7////8柜////9////10////11////修作业上门维修一站式服务穿鞋套进入业主户内一张垫布保护现场一条抹布清理现场维修完后一个电话回访能降耗地下车库公共楼道照明实施LED节能灯具改造以利益分成的方式实施水泵房变频供水设备节能根据实际情况制定照明等各类设施启动时间及范围的详细清单节约能耗6.6安枕无忧宁静服务干扰业主正常生活夜间对讲机使用耳机通话电梯维护保养清洗水池生活垃圾清运等服务避免在使用高峰期进行修监管物业服务的重点和难点之一不仅要求细致专业一丝不苟方案上严格把关沟通上入情在理而且要求项目员工高度敬业检查频密消灭隐患及时整改根据项目实际情况结合以往的经验具体管控将制定《装修管理方案》第七章环境服务设想我公司将为项目实施全方位的环境维护工作服务中心将依据服务标准实施监督管理针对项目商业特性的实际情况将推行“零干扰服务隐性服务即时服务分类服务”的清洁方式即将地面清洗玻璃清洁高位作业等清洁工作在夜间实施避免对客户的影响保洁工作白天实施定时循环即时保洁对不同区域采取不同保洁标准使用不同保洁工具清洁监管选聘优秀清洁外包单位，并监督外包单位按合同要求开展工作每月对清洁外包单位工作情况进行考核和评估“三级检查”员工自查管理员巡查部门主管抽查保证清洁作业计划责任制管理制度等的落实“四个结合”检查与教育培训相结合检查与奖励惩罚相结合检查与测定考核相结合检查与改进提高相结合“五定原则”：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。绿化养护病虫害防治对区域内的各种花木进行统计列举各种花木易产生的病虫害并制定防治的时间及药品的名称用量等并定期实施病虫害防治工作绿化造型及修剪及时对各类乔木灌木进行修剪对于造型植物进行精细修剪确保外观美观小区入口大堂栋宇大堂商业街根据实际需要及时更新花卉的摆放时刻给业主倍感温馨的视觉享受室内常绿植物摆放做到每季度更换一次7.3四害消杀/白蚁防治“四