临江新城战略发展规划总报告

XX临江新区（临江新城）战略发展规划（结论报告）PAGE68PAGEXX省XX市临江新区(临江新城)战略发展规划结论报告

目录前言 7第一部分临江新区发展战略分析 10一、新区基本情况分析 101、纵横探究区域地位 102、深度分析时代背景 133、积极捕捉战略机遇 144、解读现状认识新区 16二、新区发展路径分析 171、选择可能发展路径 172、园区经济独立引导 183、城区园区双轮驱动 19三、新区发展战略分析 211、总体定位和产业定位 212、空间战略和产业格局 223、未来空间和发展展望 23第二部分临江新城总体战略定位 24一、新城开发条件 241、地块地理条件 242、城镇基础条件 253、产业基础条件 254、区位交通条件 26二、开发条件评述 271、临江新城的优势条件确认 282、临江新城的劣势条件确认 28三、新城机遇分析 291、长三角生态城市热建、产业升级和临江新城的战略机遇 292、上海及其区域发展规划和临江新城的战略机遇 303、苏北沿海大开发与临江新城的战略机遇 304、XX城市、产业发展格局和临江新区的战略定位 31四、新城面临挑战 331、新城成长性和有效性的挑战 332、新城建设和管理的挑战 333、周边类似节点城市的挑战 334、时代的挑战 33五、开发理念与定位原则 341、开发理念 342、定位原则 35六、开发目标和概念定位 371、开发目标 372、概念定位 37七、功能定位和人口定位 401、功能定位 402、人口定位 41第三部分临江新城产业发展定位 43一、基础分析 431、XX的产业发展基础 432、对接上海的发展趋势 433、考虑新城的发展定位 44二、开放假设 451、把握产业动向 452、利用长江岸线 453、发挥区位优势 464、整合区域资源 46三、原则选择 461、产业选择原则 462、产业定位选择 47四、具体论证 481、现代物流业 482、信息呼叫产业 503、职业技能培训业 514、休闲度假产业 535、文化创意产业 546、其他相关产业：房地产业、电子商务、都市型现代农业 56五、总体校验 581、产业有机联系校验 582、XX经济联系校验 593、上海经济联系校验 594、区域经济安全校验 61六、产业定位 611、房地产业 612、休闲度假业 623、现代服务业 624、都市农业 62七、发展战略 621、总体产业发展战略 622、主要产业发展战略 63第四部分临江新城分区项目策划 67一、“大江之口”国际高端度假区 691、片区策划要点 692、重点项目建议 69二、“大江之民”当代风尚居住区 741、片区策划要点 742、重点项目建议 74三、“大江之尊”公共行政中心区 751、片区策划要点 752、重点项目建议 75四、“大江之春”临江生态创新区 771、片区策划要点 772、重点项目建议 77五、“大江之脉”仓储物流基地 791、片区策划要点 792、重点项目建议 79六、“大江之学”培训及呼叫产业基地 811、片区策划要点 812、重点项目建议 81七、“大江之舞”滨江亲水游憩区 841、片区策划要点 842、重点项目建议 84八、“大江之鱼”特色文化旅游区 871、策划要点 872、片区策划 88第五部分临江新城开发策略建议 92一、指导思想 921、坚持规划主导 922、强调环境先行 933、重视文化行销 934、运用展台理念 94二、创新策略 941、供应商营销 952、价值链开发 963、产业链招商 97三、开发时序 971、成本机会分析 972、开发时序建议 97四、推进建议 981、加速推进规划编制工作 982、启动VI及文化咨询工作 993、建立网站、编撰白皮书 994、委托或组建专业招商机构 99

前言以2008年为转折点，中国进入了改革开放“后30年”历史阶段。身处长三角区域、苏北地区的XX市而言，迎来了长三角一体化加速、苏北沿海大开发的历史机遇，随着跨江交通基础设施的规划和建设，日益融入大上海的发展版图，成为上海向外辐射的直接受益者。XX市委市府审时度势，积极调整和布局区域新战略，规划“一主三副”城市格局和四大“增长极”，推动区域发展上台阶、上层次。合并XX灵甸工业集中区、XX青龙化工园区和临江镇三大区域，沿长江北岸线展开，规划控制范围约100平方公里的临江新区是四大“增长极”之一，由于刚刚成立，经济社会基础薄弱，如何创新突破，将区域打造成XX市的新增长引擎，成为临江新区管委会面临的最大挑战。临江新区的发展战略是沿袭工业园的发展路径，同上游岸线城市一样，大力发展化工产业，还是利用毗邻上海，相望崇明的区位，另辟奇径，走城市化与工业化双轮驱动的发展模式？这个答案是后者。在临江新区的沿江滩涂区域，开发建设一座新城，可收“一箭四雕”之效：其一、整合区域资源，为工业园区提供就近的城市化支撑。其二、呼应XX主城滨江南移的趋势，以城市化模式开发长江北岸，为滨江大城市做先锋；三、顺应服务经济发展趋势，提供城市平台，开辟XX的现代服务业基地；四、顺应生态经济发展趋势，开发生态城市，借势上海和崇明，聚焦和整合国际国内资源。“一箭四雕”的效果就是，新城的开发，不仅自身成为一个经济增长引擎，还将提高其他产业业态的效力。可以说，临江新区发展战略的核心在于“临江新城的开发”。XX·临江新城开发遭遇了一个坏时机，却赶上了一个好时代。所谓“坏时机”，源自美国，波及全球的金融危机，以及由此导致和确立的全球性经济衰退大格局，使XX·临江新城从策划开发之初，就置身于经济寒流中，倍感寒风飕飕，可以想象未来招商、融资以及开发建设的艰难，不可能期望快节奏地推进，必须智慧地谋划、前瞻地把握……所谓“好时代”，基于全球，尤其是我国近些年城市化进程的经验和教训，对于新城开发，人们普遍提高了认知，认可了“生态化的城市化”路径，从崇明东滩国际生态城仅仅完成规划，尚未开工建设，却频频亮相国际舞台可见一斑。XX·临江新城的开发可以“沾”好邻居的“光”，与东滩生态城互为呼应，又自具特点，以此聚焦世界级关注，整合全球资源，从策划开发之初，就确立科学的战略、先进的理念……狄更斯有句广为传颂名言：“这是一个最好的时代，也是最坏的时代”。之于XX·临江新城而言，关键在于怎么把握战略形势，怎么确定开发战略。也许，外部环境的“冷”可以促使我们更冷静地思考、从容地开发，集成多年来的城市化经验和智慧，成就一座“经典型城市”，我们对此有期待……对曾经从事东滩生态城开发研究的东滩顾问项目团队来说，策划XX·临江新城，更是对其开发愿景充满希望……东滩顾问认为，全球性经济衰退大格局，不仅是局部经济体的政策失误，更是宏观经济内在规律调整的需求，是一个时期内一种“合理的”存在，可以影响XX·临江新城的开发节奏，却不会影响它的开发理念、战略方向和产业选择……因为这些是内生的、前瞻的，是不受短时间发展形势左右的。XX·临江新城的开发策划，就是要挖掘“内生的优势劣势、前瞻的发展动向”，定好位，定准位，从容、顺势、分步推进新城开发。遵循“科学性、操作性和前瞻性”的策划原则，承接基础报告的局部结论，本报告首先深刻分析了XX·临江新城的开发背景和开发条件，进而系统分析了新城可能的产业方向和细分门类。其次，以总体分析和产业分析为基础，全面确立了XX·临江新城的总体战略定位，涉及开发理念、定位原则、概念定位、开发目标、产业定位、产业战略、功能定位和人口定位等内容。接下来，着眼于空间层面和操作层面的考虑，进行功能分区规划和项目策划，尤其是较为详细地策划一些典型和重点项目，供政府决策和招商参考。最后，对如何推进新城开发做了系统的策略层面探讨。在表述结构上，本报告分五章：第一章临江新区发展战略分析。对新区自身条件、所处区位背景以及时代要求做深刻解读，认清新区发展战略机遇，确定新区发展路径和定位。第二章临江新城总体战略定位。确立开发理念和定位原则，对XX·临江新城的开发定位的方向和内涵做全面系统阐述。第三章临江新城产业发展定位。着眼于新城的产业发展，基于产业发展条件、产业发展动向和区域经济目标考虑，探讨产业方向和细分门类。第四章临江新城分区项目策划。基于总体战略定位，进行概念定位的空间层面演绎和产业定位的项目层面落地策略。第五章临江新城开发策略建议。考虑市场形势和新城具体情况，对如何推进新城开发工作给予部分策略建议。项目组希望并努力着，藉由研究的“深度和广度”，确保策划的“科学性、前瞻性和操作性”，将策划工作贯彻到新城开发的各个工作层面，将策划工作贯彻新城开发和运营的全过程，实现由“坏”向“好”的转变，把握“坏时机”提供的缓冲和冷静，实现“好时代”的延续和提升……感性地说，因为在长江之畔、崇明北岸，参与点燃一个生态城市的梦想，由此，我们有了一生的期待和牵挂…….

第一部分临江新区发展战略分析临江新区区域发展分析主要分三部分，其一、新区基本情况分析；其二、新区发展路径分析；其三、新区发展战略分析。一、新区基本情况分析XX市委市府顺应沪崇苏桥隧建设、崇明生态岛开发的大战略机遇，前瞻性决策，改变原有开发设想，合并精细化工园和临江镇，成立临江新区，转变区域经济发展方式。由原来临江镇、XX灵甸工业集中区和青龙港化工园区组成的临江新区，总面积58.3平方公里。位于XX城区东南部，南倚长江，北接宁启高速公路，新建的沿江公路横贯全区。新区总面积58.3平方公里，拥有长江岸线25公里。1、纵横探究区域地位（1）临江新区处于经济活跃地区——沿海经济链我国东部沿海省市是国内城市化程度最高，发展最快的地区。沿线贯穿了珠三角、长三角、京津冀三大都市连绵区。沿线高速公路、城际铁路等大型交通设施网络完善，能够为经济发展提供强有力的支撑。同时，多个龙头城市的辐射作用有效的带动了周边相对后发地区的发展，成为区域发展的“引擎”。临江新区正位于这一经济活跃地区，得以充分的共享以上的区域优势条件。（2）临江新区处于辐射范围广的地区——长江三角洲城市圈长江三角洲位于我国沿海、沿江发达地带交汇部，区位优势突出，经济实力雄厚，其核心城市上海是世界最大城市之一。长江三角洲城市群人口数量已接近北美、西欧、日本的世界级城市群，并有可能突破1亿。长江三角洲是我国最大的综合性工业基地，工业总产值占全国近1/4，上海、苏州已成为全球重要的电子信息产业基地。该城市群处在中国东部“黄金海岸”和长江“黄金水道”的交汇处，对内、对外经济联系都十分便利。XX所隶属的南通市，正是组成长江三角洲城市群的15个城市之一。处于这一优越的地理区位上，对于临江新区承接来自于上海和长三角其他城市的经济和产业辐射提供了优良的条件。（3）临江新区处于长三角区域一体化向北翼挺进的前沿地带长三角经济圈进入了一个新的发展阶段，“区域一体化”成为战略重点。所谓区域一体化，其核心就是经济、制度一体化，大力推进区域经济发展达到均衡化。跨江大通道等重大交通基础设施的建设，说明长三角区域一体化向北翼挺进，而临江新区处于长江北岸线，正是北翼挺进的前沿地带。（4）临江新区可以选择成为长江中下游独享的生活岸线长江作为中国的母亲河之一，沿线城市林立。依托于其对外运输优良的水运条件，沿岸多工业城市和港口城市。其中XX省内，依托于长江而逐渐发展起来的工业港口城市就包括扬州的仪征（石油化学工业城市）、苏州的张家港市、常熟市（主要部门为纺织、机械、电子等门类，同时为苏南的能源基地之一）、无锡江阴市（长江下游重要的物资集散基地）、常州（主要部门有纺织、轻工、机械、冶金、电子仪表、化工、制药、建材等）、镇江、南通（主要部门为纺织工业、石化工业）等城市。而同时，沿线的生活岸线却相对缺乏，使得长江的航运资源被充分利用的同时，其景观资源和生态资源却被相对的闲置。临江新区的发展，有望深入挖掘这一潜在资源，形成长江中下游，尤其是入海口附近独享的生活性岸线，使得大江大河的景观资源得以充分发挥。（5）临江新区位于苏北地区与长三角对接地区苏北地区作为XX省经济发展的相对滞后地区，具有巨大的发展潜力，尤其在上海市和长江三角洲的带动之下，其经济潜力、交通潜力、文化潜力都存在着可观的发展空间。XX市为苏北地区与上海之间交通往来的必经之路，又因其紧靠上海的地理区位优势，使得XX必将成为苏北与长三角之间的重要联系枢纽。而随着苏通大桥的建成通车，崇启大桥、崇海大桥的规划建设，更增加了这一枢纽的重要性，而临江新区首当其冲，是苏北地区与长三角对接的桥头堡。（6）临江新区位于多项重大交通基础设施的汇集地重大交通基础设施主要指苏通大桥、沪通铁路和规划中的崇海、崇启大桥。苏通大桥位于XX省东部的南通市和苏州（常熟）市之间，其建成通车不但缩短了上海市与南通市之间的交通距离，也为XX市的出行，尤其是其与上海的交通往来提供了极大的便利条件。接南通和上海的沪通铁路是我国沿海铁路的重要组成部分，建成后的沪通铁路将成为苏中、苏北地区与上海之间连接的以客运为主、兼顾货运的最便捷通道。它改变了上海长期以来只有向西、向南的路网格局，将上海的辐射范围向包括南通市、XX市在内的北部地区拓展。崇海、崇启两座跨海大桥对临江新区的带动作用是极其巨大的。它们的建成通车使得临江新区与上海之间的交通联系可以直接贯通而不必再绕行苏通大桥，大大节省了交通成本，为地区的发展带来了新的契机。（7）临江新区紧靠国际大都市上海依托于多座跨江大桥和其他的区域性交通设施，临江新区正处于上海向北出行通道位置，正逐渐的融入上海1小时都市圈的范围，有望成为连接上海及其北方诸多城市的重要交通节点。在临江新区产生大量来自于上海交通流的同时，伴随而来的物资流和信息流也将在本地进一步滞留，从而产生大量的创业条件和发展机会，在很大程度上提升了开发的潜力和可拓展的发展方向，成为临江新区发展的重要推动力和催化剂。（8）临江新区处于XX市对外联系渠道上作为未来XX市对外，尤其是对上海交往和联系重要渠道，崇海、崇启两座跨江大桥，将逐渐分担、乃至替代当下苏通大桥和海太汽渡的功能，城市XX市承接外来辐射的重要“窗口”。临港新区所处的位置，正毗邻两座大桥，从某种程度上来说，临港新区与上海市在交通条件方面相比XX市区更具优势。（9）临江新区处于XX与启东之间临江新区处于XX与启东两市之间的发展薄弱地带。该处的规划建设不但可以在一定程度上弥补这一真空地带相对滞后的区域发展状况，影响并带动本地区人民生活品质的提升。（10）临江新区是XX市规划的四大“增长极“之一XX市四大城市增长极分别为XX港滨江工贸区、XX工业园区、滨海工业新区和临江新区区。XX港滨江工贸区总体规划面积46达到平方公里，靠近长江，适宜发展新材料、新能源、造船和石化等临港产业。XX工业园区总体规划面积50平方公里，以家纺产业为依托，重点构建市场功能区、集聚示范区、新型功能区等三大功能片区和物流集散、商业贸易、行政服务、公共服务、高效农业示范等五大中心。滨海工业新区位于黄海之滨，腹地广阔，规划面积20平方公里，适宜投资先进制造业、现代服务业项目。2、深度分析时代背景（1）可持续发展成为全球共识可持续发展作为21世纪的主题和人类文明的象征，成为这个时代全球人的共识。临江新区的开发要以维护和改善生态环境为前提，把产业发展和环境保护有机结合，优先发展具有生态、经济双重效益的产业，实现产业的清洁生产、资源综合利用以及产业生态化。（2）知识经济时代是时代大背景知识经济成为21世纪的主导型经济形态。临江新区的产业发展要具有鲜明的时代特征，各种新兴经济形态的出现和发展，赋予了XX与以前区域发展所没有的产业选择空间。（3）城市化成为区域发展必经路径工业化达到一定程度后，变革社会结构的要求凸现，城市化成为时代主题。发达地区的城市市场因素更活跃，因而资源更易趋向涌入发达地区，发达地区因正的“马太效应”往往形成城市连绵带。（4）区域一体化是经济发展的重要趋势区域一体化是当今区域经济发展的重要特征之一，也是区域经济发展的重要趋势。临江新区处于国内区域一体化发展最为强劲的长三角地区，也就是说，临江新区的开发建设需要秉持区域协调发展的理念。其特殊的生态区位特征要求在进行开发时，必须考虑开发活动对崇明岛生态、生物多样性等的影响，考虑在解决全球共同面临的资源环境问题的责任与贡献。3、积极捕捉战略机遇从区域和时代背景看，临江新区的发展，机遇和挑战并存、机遇大于挑战。东滩顾问分析认为，临江新区有发展机遇可积极把握。（1）捕捉长三角区域一体化向北翼挺进战略机遇长三角区域一体化的关键词之一是“通道经济”。原本被交通“边缘化”的临江新区，在“通道经济”的带动下，战略地位突显，从原来的“经济洼地”向“高地”转变，将成为上海产业转移、经济辐射的最大受益区域之一。上海“先东西、后南北”的战略布局，基本明确了“十一五”期间，乃至“十二五”期间都不太会将战略重点放在北部区域开发，受控于国家战略布局，最多会在崇明岛局部区域先行尝试推进。但是，值得玩味的是，基于推动苏北沿海大开发的各种大型交通设施的规划和建设却在快速推进，；力图实现上海与苏北的快速链接。东滩顾问认为，国家建设沿海大通道，旨在推动苏北经济发展，而不是以上海北部区域发展为战略目标。在区域发展上的“调控”和基础设施的“建设”相结合，将会给苏北地区，特别是毗邻上海的南通、XX和启东，留下了一个聚合资源、快速发展的“空档期”。对临江新区而言也是如此。（2）捕捉苏北沿海开发战略机遇苏北沿海大开发，是国家层次的战略，不仅解决XX的南北问题，更有助于解决全国的东西问题，不仅是承接苏南、上海的产业转移，腾笼换鸟，更是直接承接国际先进制造业的转移，通过沿海开发，大力发展临港型重工业的发展，可以预言下一轮热土就在苏北。从区域空间层面看，苏北沿海大开发，将促使南通、盐城和连云港三个中心城市进一步崛起。重大交通通道建设将会带动新型城镇顺利兴起。从区域产业层面看，苏北沿海大开发，将重点发展临港产业，新能源、装备制造业、海洋产业，现代服务业等将会迅速发展，生态旅游产业将得到支持和发展。东滩顾问认为，苏北沿海大开发和跨江大通道的建设必然促进上海与苏北之间频繁的商务、商业往来。临江新区处南北平衡要冲，长江北岸门户，交通便利，是上海与苏北商务、商业往来枢纽和中转之一。（3）捕捉南通经济格局改变战略机遇随着以南通为中心的区域经济发展辐射格局的改变，XX将与启东、南通一起成为“平行型中枢通道”，这决定了接受上海经济辐射的XX南部地区（包括XX工贸园区和临江新区）将发挥XX经济发展的杠杆效应，临江新区在XX的战略地位正在凸显。（4）捕捉XX发展规划战略机遇“接轨上海”、“江海联动”、“城市南进”等成为XX现今发展战略的关键词。临江新区是XX面向上海的前沿地带，“接轨上海”战略的提出将新区发展提上日程；“沿海”和“沿江”战略成为重中之重，前者是融入苏北沿海大开发战略格局中，后者是为融入上海经济辐射圈中。从发展时序和现实性上讲，“沿江”战略将优于和先于“沿海”战略，临江新区能立足“沿江”战略抢占先机。“城市南进”战略为新区开发建设提供新思路，推动其加速城市化进程。（5）捕捉时代性发展机遇区域一体化带来长三角内部产业转移，给予临江新区外向经济发展机遇；可持续发展时代主题与临江新区优越生态环境的结合给予新区发展服务经济和生态经济的机遇；城市化时代主题与临江新区位于长三角经济圈这一区位优势的结合给予新区机遇——宜“造城”吸引发展资源。4、解读现状认识新区基于对基础报告的分析，得出对临江新区的认识结论如下：（1）大区位优势正在强化，小区位优势正在显现隶属长三角区域、苏北面向上海的桥头堡、紧邻长江奠定了临江新区的绝对大区位优势，苏通、崇启与崇海三座大桥的建设，沪通铁路的开工将进一步强化这一优势；位于XX东南一隅的地理位置决定了临江新区的边缘性，但S336与新建的沿江公路扭转了这一劣势，临江新区小区位优势正在显现——将是XX、启东协同发展的关键区域之一。（2）立足产业基础、区位和资源优势，新区产业发展空间广阔临江新区可依托临江新区现有的农业、生物医药、精细化工、新材料产业基础，发展现代农业、生物医药、精细化工、新材料等产业；依托交通优势，发展商贸服务；依托沿江风光、特色产业，发展休闲旅游……（3）新区空间布局有待优化调整区域空间布局现状为“东区、西园、北镇、南荒”，即东部为XX灵甸工业集中区正处发展初期；西部XX青龙化工园区发展较为成熟但内部企业层次不齐、产业联系不强；北部临江镇人口外流、人才稀缺、产业基础薄弱；南部为未开发的淤涨型江岸地区、生态环境优越。四大区域联系弱，并未实现联动发展。从临江新区未来发展看，新区南部地区将是主要的发展空间拓展目标地区，东西地区和北部临江镇将是发展空间优化地区。（4）缺乏明显增长极和辐射源带动区域发展基于一个区域的综合条件，选定地区将其打造成为区域经济增长极，再通过发挥其辐射作用和扩散效应，带动和拉动周边地区共同发展，这是区域经济发展的一条重要规律。对于刚成立不久的临江新区，明显缺乏核心地区作为XX东南部区域的增长极和辐射源。（5）社会经济基础弱、制约因素不少，发展模式急需转变新区工业布局分散、产业层次低制约了经济快速发展，工业园区急需整合，统筹临江镇和原有工业园区的发展已不可回避；社会基础设施差不利吸引人才，进而阻碍依托于高技术的工业结构调整和升级。二、新区发展路径分析1、选择可能发展路径为使临江新区迅速出形象、出功能、出效益，选择有效的发展路径是必不可少。新区不同于开发区（园区），借鉴先进地区新区建设经验，我们认为临江新区的规划与建设应创新模式，既有别于老城区的改造与建设，也有别于以往开发区的开发模式。一方面，需要借鉴国内外新区发展经验。临江新区位于XX市东南一隅，可归类为城市边缘区。总结国内外城市边缘区发展路径，归类如下：一是景区保护，如生态公园、自然保护区、农业保护区等；二是旅游开发，如大型游乐园、农家乐等；三是进行中心城区外溢的功能开发，如居住区、购物中心、大学城等；四是园区开发，如工业园区、高新区、保税区等；五是新城建设，如立足传统郊区城镇建新城、围绕强烈增长点（机场、大学）建城、新规划地区建城等；六是综合开发，如旅游开发兼城市功能区建设、新城建设兼园区开发。另一方面，为选择临江新区可能的发展路径，有必要立足新区自身条件进行分析。首先，新区已有“两区一镇”的空间格局，决定了新区今后发展不得不依托园区；其次，对于像XX这类的中等城市来说，其辐射范围最多在10公里内，而临江新区的主体地区却离城区20公里左右，因而完全依靠承接XX中心城区的外溢功能是不可能，但有可能承接上海的城市外溢功能。再次，临江新区可依赖的自然资源是滨江资源，但其范围不大而且其特色化不明显，因而进行景区开发的可能性也就不存在了。最后，临江新区区内没有机场、大学这类的强增长极，因而新区走“建城”这条路，要么新规划地区建城，要么在原有的临江镇基础上建城，这决定于开发建设成本和整体空间战略考虑。最后，依托临江新区的“精品化、国际化、特色化”发展理念，判断出临江新区可能选择的发展路径有两条：一是园区经济独立引导，发展成单一的工业基地；二是城市、园区经济双轮驱动，发展成功能复合的新城区。2、园区经济独立引导所谓园区经济孤立引导，即延续原有发展思路，依托XX灵甸工业集中区和青龙化工园区将临江新区继续发展为一个工业基地。这条路径最大优点在于易实现性，在原有工业基础上提高、扩大和升级，面对的挑战小。然而，这条路径对于推动临江新区社会经济发展来说不是有效的，因为这条发展路径：（1）易引起同业竞争、失去环境条件支撑。将新区建成一般工业基地，不仅会与现有XX工业园区和滨海新区同业竞争，而且也失去发展的环境条件支撑，使产业发展缺少生机和活力。（2）不利于新区居民城市化和生活品质的提高。孤立的发展园区经济，不能有效推动临江新区农民城市化，同时避免不了工业污染阻碍新区居民提高生活品质。（3）令新区社会经济发展存在不可持续性的隐患。孤立发展园区经济既是无城市配套的工业化，这样的工业化本身也是不可持续的，工业经济的发展需要城市的配套支撑。（4）功能单一阻碍新区高品质发展。先进地区新区的建设经验也说明了高品质的新区不可能功能单一。浦东新区是新区建设中成功典范，浦东新区不搞经济技术开发区搞功能开发区，就是不单纯搞工业，而把上海整体经济中较适合浦东发展的一些功能放在浦东，推动上海城市空间布局和产业结构调整。（5）阻碍XX总体战略中长江北岸城镇发展带的形成。XX总体规划至2020年，XX市市域城镇空间形成“一主、两副、一带”的空间发展格局。其中“一带”即沿江城镇发展带。XX城区、三星镇、常乐镇、悦来镇和临江镇以纺织、机电、化工、医药等产业为支撑，形成西接南通、东连启东的长江北岸沿江城镇发展带。3、城区园区双轮驱动从临江新区的发展现状来看，单纯的园区开发带动区域发展开始出现疲软。综合城市边缘区发展理论、园区发展理论和国内外案例经验，东滩顾问认为，临江新区应选取“城市、园区经济双轮驱动”发展路径。所谓“城市、园区经济双轮驱动”，即新区不仅要提升发展现有园区和开发新园区，还要建造一座新城。此路径具体特征为：由园区开发向园区、城区开发并举转变；由二产占主导向一、二、三产业并举转变；由注重提升经济发展水平向新区整体经济、人文建设并重转变的发展新思路。首先，对临江新区来说，选择“城市、园区经济双轮驱动”有必要性：（1）新区园区优化的需要。现有园区暂未形成规模效应，园区优化遇到瓶颈，症结在于缺乏吸引优质企业的人力资源和现代化服务水平，区域城市化是丰富人力资本提升和现代化服务水平提高的有效途径，城市的功能主要体现在市场中心、信息中心、服务中心、文化教育中心等方面，这些都要求大力发展金融、贸易、信息、服务、文化教育等第三产业，城市功能的提升强化了城市的凝聚力，能够吸引大量的现代城市要素。（2）XX均衡发展的需要。长时间以来，XX东南部是经济发展凹地，城市化发展速度滞后，园区经济是兴工之路，并非是建城之路。临江新区的建设目标已不再是“小康型”的经济开发区的模式,而要是一个依托XX城区和上海，成为一个新的增长中心。（3）XX现代服务业发展的需要。现代服务业的发展是优化城市产业结构、增强产业竞争力的重中之重，是转变经济发展方式的关键举措。XX发展现代服务业不仅需要传统服务业依托XX城区向现代服务业升级，也需要创造新的发展平台。四大增长极中，滨海新区定位于以现代化制造业为主，适当配套居住及公共服务设施的工业新区，此种定位给予现代服务业发展的空间是有限的；XX工业园区重点发展家纺专业市场和物流产业，新业态的现代服务业发展机会少；XX港工贸区重点发展临港产业和综合物流产业，仍然是园区发展模式，而现代服务业发展最大的平台是城市，所以临江新区需要创造这样的平台为XX现代服务业发展助力。（4）贯彻XX“工业向北、城市向南”战略的需要。临江新城作为三个新城之一，贯彻“工业向北、城市向南”的战略，以城市的综合功能开发，将承载比单一产业平台更多的发展责任。其次，选择“城市、园区经济双轮驱动”路径具有多重意义：（1）回应了长三角“城市转型”战略重点近年来，“城市转型”成为长三角地区发展的战略重点。所谓城市转型，其核心就是实现“建区”向“造城”转变，大力推动开发区/高新区向综合型城区转型，依托雄厚的工业产业基础，加速区域城市化进程，形成城市化集中区，并且在这一过程中，坚决走生态化的城市化道路。临江新区“造城”不仅回应了长三角城市转型，也促进了长三角城镇体系的完善。（2）呼应对面崇明生态岛的建设，推动可持续发展战略空间建设与XX临江新区一江之隔的崇明岛定位为世界级生态岛屿，以生态保护为主，是上海可持续发展的重要战略空间。在未来的社会经济竞争中，环境将占有相当的比重，在长三角逐步跻身于世界城市群行列的过程中，与崇明岛在环境与生态上形成协调，也就是为XX未来发展上了一道保险。（3）推动沿江城市化进程，促沿江城市发展带形成临江新区利用长江生活岸线建设新城，促进沿江城市发展带的形成，填补XX城区与启动城区之间的空白，推动长江北岸城市化进程。（4）带动真空地带发展，构筑第三增长极临江新区建新城不但可以在一定程度上弥补这一真空地带相对滞后的城市发展状况，影响并带动本地区人民生活品质的提升，更可望在XX、启东两市市区之间构筑第三极，起到促进两市协同发展的纽带作用。（5）为XX增加新型产业门类新区建设新城，加速城市经济发展，可以为XX添加立于城市发展的新型产业门类，如教育培训业、休闲度假、信息呼叫等。（6）挖掘区位优势，为XX增强、增添桥头堡和中继站功能跨江大通道和沿海通道的建设，将XX推向苏北面向上海的桥头堡和上海向苏北辐射中继站的战略地位，然而，XX现今还未挖掘区位优势承担桥头堡、中继站的角色，临江新区建设新城可以成为扮演这些角色的舞台。（7）挖掘滨江生活岸线资源，为XX增添东南部特色景观长江作为中国的母亲河之一，沿线城市林立。依托于其对外运输优良的水运条件，沿岸多工业城市和港口城市。沿线的生活岸线却相对缺乏，使得长江的航运资源被充分利用的同时，其景观资源和生态资源却被相对的闲置。临江新区的发展，有望深入挖掘这一潜在资源，形成长江中下游，尤其是入海口附近独享的生活性岸线，使得大江大河的景观资源得以充分发挥。三、新区发展战略分析1、总体定位和产业定位东滩顾问认为，新区应坚持“国际化、精品化、特色化”发展理念，发展为生态型可持续发展的新区；发展为城区与园区互动发展的特色新区；发展为生态、环保、服务型新城区和产业区组合的新区；发展为“撬动”XX产业结构调整和推进新兴工业化进程的有力支撑点。借鉴国内外新区发展的成功经验，新区建设与发展的产业定位十分重要。我们认为新区发展定位既要不同于老城区城市功能，也要与现有的XX工业园区、XX工贸园区、滨海新区错位发展，即防止产业雷同，同城同质竞争。根据新区经济发展的现实情况以及我国产业升级的总体趋势，结合新区区位及生态环境较好的条件分析，建议临江新区可发展现代服务业、现代农业、生物医药产业、精细化工业、新材料、机械电子等。主要理由：（1）临江新区自身已有的产业集中于农业、精细化工业、生物医药、机械，基于原有基础选择产业发展是新区快速发展的有效途径。（2）以生态旅游、中介服务、物流房产、通信信息等为主体的现代服务业具有投资少、消耗低、污染少、效益高等特点，适合新区城市功能定位和产业结构升级要求。（3）大力发展现代服务业和新材料，是适应国际产业分工新变化，走新型工业化道路，促进产业结构高度化的重要产业政策导向。2、空间战略和产业格局要落实园区整合和新城建设，需要从空间上采取相应的整合和拓展战略。基于交通设施、投资成本和利用滨江资源的考虑，拓展新区南部开发建设新城；新区西部是青龙化工园区，现有地块已被项目占满，此地块除将现有项目布局优化之外，可向青龙港拓展；新区东部是XX灵甸工业集中区和临江镇部分地区，宜于特色产业园区建设。所以，近期临江新区的东部和南部地区是空间战略重点地区。基于产业定位，随着园区和城区并举开发建设，新区将改变“东区、西园、北镇、南荒”的空间布局，逐渐形成“一城两区”空间布局。“一城”即临江新城，规划位于临江镇南部地区。“两区”，即农业综合发展区和临江工业区，其中临江工业区包括青龙工业区（生物医药港）、北上海科技创业园、新材料产业园和机械电子产业园这4个产业功能区，范围包括现有的青龙化工园、XX灵甸工业集中区和临江镇部分地区，主要发展生物医药产业、精细化工业、新材料、机械电子等产业；农业综合发展区位于临江镇的农业地区，主要发展现代农业。3、未来空间和发展展望临江新区置身于“多中心、非对称”手法所营造的“绿色、环保、天人合一”的环境氛围中，将发展成为：一个繁荣、高效、文明的长江北岸特色新区；一个适宜创业发展，又适宜居住生活的园林化生态新区。就总体趋势来说，XX市老城区与正在建设的滨江新区将融合成为XX市的主城区。它们位于XX市的偏西位置，受限于空间因素，以及沿江的各种优势条件，未来主城区必将沿江向东部拓展。临江新区的东部和南部是未来的核心地区，由于东面即为启东边界，南面面临长江，新区远期发展空间向西部三厂镇拓展，逐渐与主城区实现空间对接。可以预见，临江新区将与XX滨江新区融合，成为XX南部新城区，到那时，南部新城区之于上海，如浦东新区之于上海浦西，真正的长江北岸城市连绵带将会出现。

第二部分临江新城总体战略定位在临江新城开发是临江新区发展的核心战略的前提下，我们来考虑临江新城的总体战略定位。临江新城的总体战略定位，将基于开发条件、区域背景和时代背景的深刻分析，明确开发理念和定位原则，对开发目标和概念定位、功能定位和人口定位给予明确建议，是本报告的核心结论内容。一、新城开发条件拟规划中的XX·临江新城位于离XX主城区约20公里处的临江镇区旁侧区域，规划面积约15平方公里。其间有大部分滩涂围垦地，临长江北支，与崇明岛隔江相望。该片土地原计划发展精细化工园区，是原规划中的XX灵甸工业集中区的组成部分。1、地块地理条件（1）地理区位：长江之口、江XX户。临江新城所属的XX市，地处中国最大江流长江入海口，东临黄海，南依长江。公元前，长江大量泥沙沉积于长江口，形成大小不等的沙洲，大约经过800多个春秋，至唐末，出现东洲和布洲两大沙洲及成群小沙洲，沙洲渐次连片，至五代后周建县，名XX县。清初，江流主泓南倾，长江北岸开始涨积，涨出40多个新沙，绵亘百余里。据此，XX是带有典型的河口地理特征和文化个性，是一个孕育新生、彰显活力的城市。XX是长三角北翼连通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置，素有“江XX户”之称。（2）土地状况：地块平整、滨江岸线较长、自由土地较多。临江新城属于淤涨型江海岸地区，地势平坦、较低，水网密布，类似江南水乡的地貌特征；土地资源丰富，现面积为一百多平方公里，沿江一线滩涂逐年增加；滨江资源丰富，拥有9公里长江浅水岸线。新城内有1600亩的滩涂。滩涂资源属于未利用土地，如果直接转为建设用地的话，不占用XX省分配给XX市的农用地指标，仅仅占用未利用地的指标；地块涉及几个村落，不涉及庞大的拆迁工程。从地块地貌上讲，临江新城土地相对平整，除了两个村落外，没有其他大的建筑项目；临近长江岸线，是一块品质较好的开发用地；但是项目用地属于滩涂资源，对于建筑的高度、容积率等方面，开发建设有特殊的要求。2、城镇基础条件临江新城周围为农业地区，颇为荒凉。附近的临江镇，2007年总人口为31175人；镇区发展较滞后，基础配套设施也较陈旧；有中学、小学和幼儿园各一个，医院1个，9个医疗点。发展较好的三厂镇在临江新区的西部边界位置，举例临江新城较远，对于临江新城的影响甚微。临江新区内人口呈负增长趋势。根据统计数据分析，区内人口近年来一直处于负增长状态，且外来人口较少，人口流动都是净迁出。因此人口导入成为新城建设的难点之一。总的来看，临江新城现有的城镇发展水平较低，可以利用的优势资源也较少，未来新城开发建设需下大力气“借势”和“造势”。3、产业基础条件临江新区范围内经济基础较弱，产业层次较低，基础较差。2007年，临江新区生产总值约为44亿，其中青龙化工园区占约15亿，临江镇57227万元，为最少的镇。目前，临江新区的产业结构以第二产业为主，占72%比重，其次是第三产业，占22%。整个临江新区以化工为主，其他产业有机械制造、纺织、新材料等，结构较为单一，且部分产业有一定的污染。对于临江新城的开发来说，从产业类型上，原临江新区范围内的产业没有都市型产业可以“转移、裂变或扩散”；从经济总量上，原临江新区范围内的经济基础不足以提供城市化推动力。另外，其产业层次较低，产业结构偏工业，都不足以支持临江新城的开发。在临江新城的产业定位上，不能过分依赖和迁就现有产业，要充分利用“异地造城”的条件，着眼于新的交通格局和大的区位条件，规划面向未来的新型产业体系。4、区位交通条件（1）临江新城交通便利。苏通、崇启与崇海三座大桥的建设加强了上海与新区的联系，沪通铁路的开工将进一步方便了两地的往来。周边有南通兴东机场（65公里）、虹桥机场（130公里）与浦东机场（120公里）（均为桥隧修通后交通距离，非直线距离）。（2）XX市，包括临江新城的“大范围交通”将实现三大转变。公路交通网络，实现了“边缘——核心”的转变，成为新上海外围高速公路环的重要组成部分。轨道交通网络，实现了“盲肠——枢纽”的转变，成为上海北向区域铁路的重要节点水运交通网络，实现了“滞后-后发”的转变，可能成就长江中下游独享临江生活岸线（2）临江新城当前的“小区位交通”条件相对畅通，未来提升空间较大。临江新区内公路网发达，北部四公里处为宁启高速，S336与新建的沿江公路横贯全区。规划中的“崇海二桥”在临江新城东侧，直接对接上海的南北高架，一旦建成通车，将极大地进一步提升临江新城的区位条件。二、开发条件评述总的来说，临江新城的开发条件，优势不少，困难不小，必须要借势和造势以求破局。1、临江新城的优势条件确认——启东和XX两市的“中点”区位。临江新城距离XX和启东主城区相近，都约有20多公里路程，处于两市城市经济辐射薄弱区域。如果定位准确，策略得当，可收“左右逢源”之效果。——毗邻上海，相望崇明岛的区位。临江新城最大的优势就是与上海相邻的区位，目前约150公里距离，沪崇苏桥隧通车后，更将缩短一半。这种区位带来的直接效益就是，临江新城的开发将不仅可以瞄准上海的市场资源，而且还可以依托上海的人才资源，探寻作为上海服务业外包转移基地的可能性。相望崇明岛，对于临江新城最大的价值则在于“生态城市理念的协同效应”。——周边交通基础设施较为完善。临江新城所处位置的省道、宁启高速入口以及规划中沿江公路，为其勾画了便捷的陆路交通体系，由这个体系可以对接南通、虹桥、浦东三大机场。——拥有密集的水网和临江的景观资源。临江新城所在区域有诸多鱼塘，水网资源丰富。随着第二条堤坝的修建，临江新城南部土地可以直接临江，乃至于可以将长江“接入”城市中，大大提升土地价值。——土地资源的成本较低是重要优势。临江新城的南部土地资源是围垦所得，没有拆迁安置花费，相比其他区域的城镇开发而言，成本优势明显。——白纸作画的后发优势。临江新区所在区域发展状况相对滞后，现状的产业基础比较薄弱，但这一点正给未来新城的开发和建设中卸下了枷锁，提供了广阔的空间。其后发优势将会使临江新城在产业选择、规划理念、用地布局等多方面充分的整合区域已经成型相关网络，以使得新城的发展具有更高的科学性、更强的操作性、更深的前瞻性。2、临江新城的劣势条件确认——易地造城，城镇基础薄弱。临江新城没有选择在临江镇建设，彻底抛弃原有城镇基础，在一张白纸上作画，腾挪空间较大的同时，也面临巨大挑战。——人口稀少，人口导入困难。临江新城周边没有劳动密集型的产业聚集，人口稍多的三厂镇不仅距离较远，而且已经自成体系。临江镇自身人口只有3万多，主要以农业为主，其特色产业——缝纫机针产业规模太小，发展空间受限。临江新城开发，不可能从周边的产业和农村人口城市化得益，必须要寻求新的人口导入来源。——置身田野、产业支撑微弱。临江新城周边唯一可以期待的产业平台是XX灵甸工业集中区，临江新区范围内还有一个青龙港精细化工园，这两方面的“工业化”是不足以为临江新城的开发提供支撑的。特别需要注意的是，临近区域的XX灵甸工业集中区化工产业的发展，与临江新城的高品位开发多少有些矛盾，还需要在规模上有所控制。其结论是，临江新城的开发，必须寻求城市经济自身的、内在的发展动力，这是临江新城产业定位的方向。——滩涂土地，基建成本略高。虽然滩涂土地的“购置”成本较低，但其基建成本要略高于其他陆地。——滩涂地质，建设限容积率。从地质条件上讲，滩涂地质和高品质的开发要求，会限制开发的容积率和高度。三、新城机遇分析从经济辐射和关联上讲，XX·临江新城所处的区域背景包括四个层面，其一是长三角地区；其二是上海，尤其是其北部区域；其三是苏北沿海经济带；其四是XX自身区域，涉及部分南通、启东区域。区域背景分析，就是从这四个层面入手，分析XX·临江新城的发展机遇和可能方向。1、长三角生态城市热建、产业升级和临江新城的战略机遇长江三角洲是我国发育最为成熟的城市聚集区,随着城市发展主流趋势--生态城市的日益兴起,区内各城市相继开展了生态城市建设。长三角的产业升级，其关键点在于两个方面，其一，从加工型经济、轻工型经济向先进制造经济，向重工业经济升级，进入重工业化阶段，进入工业的高技术化阶段；其二，从配套性传统服务业，向“自立性”现代服务业升级，大力发展现代服务业。对于临江新城而言，“走生态的城市化道路”是顺应发展潮流的必选之路，而且可与崇明生态岛呼应，可发挥和利用滨江滩涂资源。“聚焦发展现代服务业”，则是唯一可行和优先的选择。因为临江新区/新城毫无工业基础，周边城镇人口稀少，走工业的高技术化道路不现实（需要相当数量高素质人才），可以考虑的只能是面向外部市场的现代服务业道路（没有本地服务业市场）从这个层面的背景分析来看，临江新城的开发建设，应汲取前一阶段城市化教训，走生态化的城市化模式，应实现产业层次上后发跨越发展，大力发展现代型、外向型、工业型的服务业。2、上海及其区域发展规划和临江新城的战略机遇毗邻上海这个国际化的大都市，对于临江新城而言，具体而微的经济价值是什么呢？这是临江新城战略定位的核心支点，必须有清醒的认识。东滩顾问认为，上海之于临江新城的经济价值在于：其一、上海拥有巨大的消费和服务市场资源，虽然其他周边城市都在积极争取上海1700多万人口的休闲度假市场，但并不妨碍临江新城再从中分一杯羹。更重要的是，临江新城还可以通过前瞻的产业定位，导入瞄准上海服务业市场的争取“服务”企业，真正实现借上海的“服务”市场资源，发展自身产业的目的；其二、上海拥有数量众多的、寻求梯度转移的现代服务业资源。部分规模化的现代服务业，主要指信息服务业、现代物流业，可能寻求上海附近更低成本的区域谋求发展。其三、可以分享多层次的人才资源，链接国际化人力资源。以“不求常住人口入住，但求流动人才常在”的创新思维，临江新城发展对应上海多层次人才资源的产业，将可以免费享用这些资源，并可借此链接进国际化人力资源。东滩顾问认为，毗邻上海是临江新城的“前提型”战略条件，临江新城的发展定位，必须充分考虑：消费市场和服务订单从上海来，大型服务企业从上海来，高端人才资源从上海来。不能实现“三个依托”的产业门类，将值得商榷，至少不是近中期考虑的方向。3、苏北沿海大开发与临江新城的战略机遇从区域发展层面看，苏北沿海区域发展，必定要承接上海的辐射，上海与苏北沿海的商务、商业往来将日益频繁，对苏北与上海的中转和枢纽要求越来越高。作为苏北沿海面向上海的桥头堡之一，临江新城有极大的优势成为苏北和上海的特色中继站。从生态环境层面看，苏北沿海生态廊道的建设，为生态型临江新城的开发提供条件。为缓解开发和环境的矛盾，苏北沿海区域需要建设生态廊道。生态廊道的建设不仅需要生态岸线的保护，同时也需要生态型城市的建设来支撑和引导，提升苏北沿海区域的形象和内涵。东滩顾问认为，苏北沿海大开发以及跨江大通道的建设必然促进上海与苏北之间频繁的商务、商业往来。临江新区处南北平衡要冲，长江北岸门户，交通便利，是上海与苏北商务、商业往来枢纽和中转之一。4、XX城市、产业发展格局和临江新区的战略定位从城市建设层面看，XX市规划“一主三副”城市格局，临江新区，以整合沿江资源而提出，依托其沿江的资源、区位优势，将形成以发展城市产业功能为主的XX东南部的副城。“东北部副城”——滨海新区遵循的是“工业化驱动城市化”的发展模式，其临港工业化进程又主要受制于东灶港港口的建设，而东灶港港口的建设又“受制于”启东吕四港口群的统一推进节奏，其难度可想而知，其节奏不可能太快，近期内恐怕难以有实质性的进展。“西北部副城”——依托三星镇的家纺大生产、大商贸基础，相对临江新区和滨海新区而言，拥有较为完善的城镇基础设施和产业、人口资源。但这些并不完全是推动“西北部副城”快速崛起的“利好”因素。相反，由于之前的城市规划缺失，乱建乱占，商贸区、工业区、居住区之间的关系混乱，以及三星镇土地价值“显性化”，拆迁安置成本较高等诸多因素，“西北部副城”将在很大程度上处于“有价无市”的境地。“东南部副城”——临江新区发展城区没有历史包袱，不仅能够直面上海巨大的市场、人才和产业资源，而且还通过宁启高速、沿海高速，沟通上海与苏北的联系，如果着力发展城市消费经济和服务经济，是最有可能先行发展起来的城市。从产业发展层面看，在空间布局上，XX全力打造“四大增长极，两大经济带”，积极承接上海的产业转移，加速产业聚集发展。在发展方向上，将传统产业定位XX经济稳定发展的基础；重工业定位为XX经济飞速发展的推动力；依托政策优惠、交通优势和沿江临海优势，进一步发展高新技术产业和现代服务业，其中高新技术以电子信息、生物医药为主，现代服务业以现代物流业、商贸流通业、休闲旅游业为亮点。临江新城作为一个城区，不可能大力发展工业，最多可布局部分都市型工业。与重工业、传统工业无缘的临江新城，只能在高新技术、现代服务业和休闲旅游业上寻求突破。毫无城镇基础和产业基础的临江新城发展高新技术研发，不太现实，但对于需要大规模中低学历人力资源聚集的现代服务业和休闲旅游业来说，应该是一个顺应发展趋势，利用资源优势的正确选择。其一、以现代物业、信息服务为核心的“工业型”现代服务业，是实现大规模人口导入的适合性产业。这些产业的发展对于城镇基础和产业支撑的要求较弱，对区位交通条件要求较高，于临江新城的情况非常适合。其二、临江新城作为连接上海与苏北地区的一个重要节点，可以充分发挥通道价值。一方面可服务于上海，另一方面也可服务于苏北地区的开发建设，为两地提供物流、信息流以及人才培养等方面的支持，推动现代服务业发展。其三、XX的旅游产业非常薄弱，缺乏基础和资源，滨江而建的临江新城，其城市整体，将可以因为规划特色和城市个性，成为一个旅游休闲度假的平台，弥补空白。四、新城面临挑战1、新城成长性和有效性的挑战在新城城市功能的发育形成中，一些成长性、有效性问题如确定新城主导产业及人气聚集，地产开发与经济发展协调等问题，需要以科学发展观，综合、系统地加以解决。2、新城建设和管理的挑战城市建设对管理的迫切需求与新区原有园区、镇管理体制的矛盾，入驻新城投资单位在经营理念、经营策略和管理方法上与新城功能发育形成并达到稳步可持续发展的矛盾，快速开发建设与建筑同质化、同时化问题等，迫切要求新城建设时期统筹考虑、循序渐进。3、周边类似节点城市的挑战白纸作画对于临江新城来说，既是优势，也带来了挑战。在上海1小时都市圈内已经存在着多个具有相当区域影响力和较高发展水平的节点城市。而XX市和临江新城所在的区域发展状况相对滞后，现状的产业基础比较薄弱，这一点使未来新城的开发和建设中面挑战，需要新城规划定位好。4、时代的挑战（1）生态城主导未来城市化模式在当今时代，生态城不仅是可持续发展的必须，而且是一种可借势的资源。临江新城的情况，处崇明之北，原生态，农业区，城镇区薄弱，无论从与崇明呼应，还是获得多方面支持和市场可行性，都应该牢牢坚持生态城理念，建设一种生态型城镇。（2）城乡统筹发展是和谐主旋律——宏观背景：国家力挺城乡统筹发展，颁布城乡规划法。——临江新区“异地造城”，周边多属于农业区域，必须妥善处理好新城区与老镇区的关系问题，新居民与原著民的关系问题，新建区与农业区的关系问题，要走城乡统筹的路子，实现“城乡一体，共同发展”。（3）产业升级换代是必然趋势我国正在进入产业加速升级的时期，路径有二，其一、工业的高技术化，鼓励自主创新，从加工业到制造业；从轻工业到重工业；其二、服务业的现代化。发展现代服务业和推动传统服务业的现代化。临江新城的情况，在工业上，缺乏工业基础和技术人才，不可能凭空发展都市型的高技术工业；在服务业上，缺乏本地市场需求，不可能发展针对本地市场的传统服务业的现代化，只有一条路可以走，发展面向外部市场，不需要大规模高素质从业人员的现代型服务业：比如呼叫产业、现代物流业、旅游度假业。五、开发理念与定位原则1、开发理念（1）城乡一体的区域发展模式临江新城的开发，应该坚持城乡一体的区域发展模式。从宏观环境来说，城乡和谐发展是主旋律，国家力挺城乡统筹，作为地方政府应积极响应，以获取各级政府和各个方面的支持，聚合多方资源。从开发条件看，临江新城“异地造城”，周边多属于农业区，必须妥善处理好新城区与老镇区的关系问题，新居民与原著民的关系问题，新建区与农业区的关系问题。具体来说，主要体现在两个方面，一是通过一是通过功能的有机融合，城市引入农业产业和农业功能，建田园式城市。如引入农业绿化等概念，使城市兼具农村功能，也使周边农村具有城市特征，实现城市与农村形态的一体化；二是在城市建设与运营中，充分考虑原居民与周边农村的关系，强调社会意义上的一体化，即通过在城市为农业人口提供就业岗位，在农村，引导城市居民到农村消费，从而实现就业、生活上