地籍测量学课件-房屋调查

第五章房屋调查5.1房屋调查5.1.1与房屋有关的几个名词1.假层2.气屋3.夹层和暗楼4.过街楼和吊楼5.阳台6.天井和天棚5.1.1与房屋有关的几个名词假层

气屋5.1.1与房屋有关的几个名词（续）

夹层

暗楼5.1.1与房屋有关的几个名词（续）

过街楼

吊楼5.1.1与房屋有关的几个名词（续）阳台挑外廊5.1.1与房屋有关的几个名词（续）

天井天棚5.1.1与房屋有关的几个名词（续）你站在桥上看风景，/看风景的人在楼上看你。/明月装饰了你的窗子，/你装饰了别人的梦。5.1.2房屋调查的内容1.房屋的权属①权利人：房屋所有权人的姓名②权属来源：产权人取得房屋产权的时间和方式③产权性质：所有制的分类：全民、集体、私有④产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别两级分类，一级8类二级4类⑤墙体归属：四面墙体所有权的归属：自有墙、共有墙、借墙⑥房屋权属界线示意图以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置⑦房屋权属登记情况：如“武房权证湖字第200900879号5.1.2房屋调查的内容（续）2.房屋的位置①房屋的坐落:②所在的层次:3.房屋的质量①层数:自然层数，按室内地坪以上起算②建筑结构：常见5种③建成年份：实际竣工年份4.房屋的用途目前的实际用途,房屋现在的使用状况，两级分类，一级8类、二级28类5.1.2房屋调查的内容（续）半地下室5.1.2房屋调查的内容（续）5.1.2房屋调查的内容（续）5.房屋的数量①建筑占地面积（基底面积）②建筑面积③使用面积④共有面积⑤房屋的产权面积⑥总建筑面积⑦成套房屋的建筑面积⑧套内房屋使用面积⑨套内墙体面积⑩套内阳台建筑面积建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积5.1.2房屋调查的内容（续）5.1.2房屋调查的内容（续）5.1.2房产要素的编号1.房产编号全长17位，字符型房产编号2.房屋及构筑物要素编号编号全长9位，字符型1、2位：产别3位：房屋结构4、5位：层数6、7位：建成年限8、9位：房屋用途第1～13位第14位第15～17位宗地编号房产——“0”户地——“1”房产序号000～999如12307A3415.2共有面积的分摊5.2.1共有面积的含义共有面积由两部分组成：应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积1.应分摊的共有面积室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房、楼梯间、有维护结构的水箱等。2.不应分摊的共有面积前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积。5.2.1共有面积的含义（续）5.2.1共有面积的含义（续）3.共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。5.2.2应分摊共有面积的分摊原则1.按文件或协议分摊2.按比例分摊各单元应分摊的共有面积=分摊系数K×各单元套内建筑面积K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和3.按功能分摊（综合楼、商住楼）①服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。②住宅平面以外,仅服务于住宅的共有面积计入住宅部分进行分摊5.2.2应分摊共有面积的分摊原则（续）③报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊④共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，本层的共有面积只在本层分摊，服务于整栋的共有面积整栋分摊，只为某部分服务的共有面积只在该部分进行分摊。⑤天顶部分整栋分摊5.2.3应分摊共有面积的区分和分摊方法G5G4G1BG2G3

图1综合概念楼立面图AC

DT1图2综合概念楼层面图T25.2.3应分摊共有面积的区分和分摊方法（续）图1的分摊组合：①G1只服务于A部分，则只在A部分分摊②G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊③G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊④G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊⑤G3只服务于B部分，则只在B部分分摊⑥G4为天顶部分，整栋分摊⑦G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊图2的分摊方法：T1+T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分5.2.4应分摊共有面积的特点1.产权是共有的2.应分摊共有面积的相对性3.各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的4.除一层建筑物外任何建筑物都有使用面积和共有面积哪些算入公摊面积？共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入建筑面积。5.３建筑面积的计算5.3.1计算全建筑面积的范围1.单层建筑物的计算方法2.高低联跨的单层建筑物的计算方法3.多层建筑物的建筑面积的计算方法4.地下室、仓库、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积的计算方法5.坡地建筑物利用吊脚做架空层且层高超过2.2米6.穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅等7.图书馆的书库5.3.1计算全建筑面积的范围8.电梯井、提物井、垃圾道、烟囱等9.舞台灯光控制室10.建筑物内的技术层和设备层，层高超过2.2米11.突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间等12.突出墙外的门斗13.跨越其他建筑物的高架单层建筑物5.3.2计算一半建筑面积的范围1.用深基础做地下室架空加以利用且层高超过2.22.有柱雨蓬和独立柱雨蓬3.有柱车蓬、货蓬、站台和单排独立车蓬、货蓬、站台4.封闭式阳台或挑廊5.建筑物墙外有顶盖和有柱的走廊、檐廊6.两建筑物间有顶盖和柱的架空通廊7.室外楼梯5.3.3不计算建筑面积的范围1.突出墙外的构件配件和艺术装饰2.检修、消防用的室外爬梯3.层高在2.2米以内的技术层4.无维护结构的屋顶水箱等5.操作、上料和空间安置箱罐的平台6.构筑物7.单层建筑内分隔的操作间、控制室的单层房间8.层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚、架空层9.建筑层高2.2米及以下的均不计算建筑面积5.4房产调查的技术要求5.4.1房屋查丈的技术要求1.现场调查要记录清楚门牌号、街坊名称、业主名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数、界墙归属、门窗装修情况2.在房屋面积统一查丈之前，已签定《购房合