土地估价的基本方法含试题

土地估价的基本方法——如何知道土地的价格第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理1、定义市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。2、理论依据替代原则3、相关概念（1）比较宗地指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。（2）标准宗地指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。（3）估价期日（4）交易情况修正（5）容积率一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。（6）区域因素土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。（7）个别因素土地的个别特性对价格的影响因素。（8）地价指数运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。（9）区域分析判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。（10）同一供需圈（11）相临区域（12）类似区域二、市场比较法的基本公式根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。（一）直接比较法的基本公式待估宗地的价格=比较实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正

×个别因素修正×容积率修正×

年期修正

PD——

待估宗地价格PB——比较实例宗地价格A——待估宗地情况指数/比较实例情况指数B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数D——待估宗地区域条件指数/比较实例区域条件指数E——待估宗地个别条件指数/比较实例个别条件指数PD=PB×A×B×D×E公式的特点公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。“交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正

×个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正×

年期修正”为特殊修正内容。（二青）间题接比缸较法燥的基外本公视式略（三走）市顺场比冒较法挨的特锈点与休适用禽范围1、础特点（1旺）接泼近市茄场行嗓情，恨现实喝性较诸强。（2锤）以踪蝶代替徐关系找为途浊径，弹所求妇得的校价格站称为“比准悉价格”。（3翁）以留价格鹊求价芬格，悲在不拴正常失的市甲场条愉件下急难以舟与收罚益价秀格相幕协调蜻。（4塑）需岭要估窗价人北员具归有较颜高的滋专业宗素质果。（5滴）正乏确选维择比愤较实璃例和望合理逢修正射交易善价格很是保站证评葡估结湿果准酿确性勒的关允键。2、弊适用野条件键与范肠围（1炸）有早足够耐数量披的比窑较案璃例；对交纽奉易案袄例数盒量很纱少的煌特殊催用地搁，如挥古建组筑、霸纪念膛馆、吓桥梁义和公楚路等洒，不佣适用财。（2猫）交引易案亦例资栋料与优待估趋宗地兔具有舒相关冤性和盆替代还性；（3穷）交荷易资盒料可绪靠；（4突）交朋易案柏例资吓料与锯待估浙土地怪的法霸律规您定相拖似，宁即合狠法性滑。（5魄）可纹用于骑土地悼价格充、土慢地或事房地畜产租做金的贸评估县，也昏可用宁于其程他估铅价方乱法中筛有关秃参数穴的求幼取。三、页市场似比较套法的惧估价怨程序（一礼）收衡集交鸽易资愤料大量岁、真惧实、套可靠搜集觉的内划容：土地绝位置蓄、面脊积、耀用途错、成汉交时健间、糟双方菊当事监人、绝地块涛条件仔、使它用年夫期、专交易谁条件杏、影返响地蹈价的然区域劣和个谅别因动素、话土地福价格刻等。搜集闯的途骑径：查阅补政府臣有关萍部门绒的土逗地交亦易资烈料；查阅隔各种厕报刊蜜上有怀关土谁地交凶易的狡消息警广告伴；与地笼产经绕纪人律交流添，了赌解各脆种土肯地交谦易信抓息；与当横地评黎估机谋构及论同行让交流迟，了振解地晴价信贯息；其他确途径退。（二币）确悲定比盆较交谈易案杜例明确既6个饥具体敬要求邮：1、金实例确数量回≥3默个2、求交易叛时间住：接近好估价爬时点3、部土地贴用途凝：相同4、冤交易蓬类型伟：相同5、侍交易惕情况杠：正常行交易6、续实例度位置盘：区域荐和个补别特渣征都携要相例近（三略）建拢立价鸽格比活较基酒础指比扎较实渡例与享待估猴宗地衫之间惩要建收立统予一口协径、坚相互僚可比永的基恳础。电即：充调整耳实例纱的付船款方颈式、羊币种尖和货丧币单绪位、晓面积江内涵哑和面枯积单许位等少。举例衔：有A、愿B两个边比较亲案例嫂，A为一聪宗2胡50副亩的另地块别，交威易价内格为缘瑞46逢0万磁美元蝇，成礼交当完时的河美元招汇率过为8轰.4赔；B为一布宗5立43邪00蒸的地丛块，罢成交步价格门为1屋20塑0万惊元人录民币却。请衣将这肾两个望实例六调整婚为以锯人民稻币表钥示的贺土地老单价象。（四泳）市玩场交长易情奋况修尸正是指供排除痕掉交锤易行狐为中霞的一新些特蜡殊因引素所支造成到的交痕易价守格偏妨差。修正吨方法前：A=待估送宗地贱情况斑或正赚常情怨况指漠数/赌比唱较案颜例宗腰地情迅况指明数（五欲）期幅日修被正交易姐案例呼的交洽易期氧日与逼待估屋土地鸽估价誉期日呈是有圈差异态的，锣可采微用地买价指护数变择动率柔来分魂析计哭算，歌将交认易价钞格修踢订为厚估价运期日球的价赴格。源进行保期日壁修正萍时，跃要特洗别注周意价壮格指协数的让基期斜，要姻先调纪整到亏定基煤值数姑。B=估价哲期日雾的价技格指龄数/佣交易泡期日罩价格边指数（六剪）区袖域因腥素修疲正区域革因素籍的实稠质和贪内容减。区域糟因素星修正垮是市比场比拳较法板中的卸一个恭基本载修正勤。修正丹方法笋：修正候方法踢的三贸个步鼠骤，据及区棵域因青素条烘件指强数的京计算递。D=待估香宗地倚区域言因素秆条件挨指数乎/比红较案块例宗轮地区扔域因鹅素条占件指矩数（七障）个泊别因筑素修叉正个别努因素燃的实丢质、秧内容忆和个产别因宽素修睬正的名目的溪。修正款方法阴程序保及计援算公颂式基锣本同劫于区脏域因若素的摸修正芦方法竹。（八沉）土泊地使睁用权巴年限量修正土地伍使用壶权年旨限属吨于特翁殊的蚁个别集因素尘，修好正方太法是旨先计驳算使写用年败期修观正系塘数，行再利唯用年油期修磁正系呈数对衫交易骨案例枪地价抢进行鼠年期鸟修正尺。年期嫩修正会系数年期终修正扭后地玩价=觉比较呢案例货价格深×Km——待估单宗地绵的使傍用权元年期n——比较喝实例头的使队用权照年期（九之）容盒积率委修正容积过率也链属于捷特殊格的个峡别因校素，觉同样鱼用修余正系摧数来倦修正渐地价反，要仓注意神容积它率修孟正的伙是楼巧面地骗价还姑是地片面地毁价。容积仗率修酷正后勾的交挖易案形例价竞格=息比较赵宗地让价格久×（旷待估语宗地弯容积惯率修律正系孤数/晴比较拐案例花宗地征容积他率修竭正系急数）（十丢）土泪地价劈燕格的前最终袖确定通过逆各相阶关因歉素修屿正后握，即呀可得担出待蜻评估基土地家的试闸算比船准价州格，例然后猜对多斗个试符算比悟准价浸格进劈燕行比乘较分库析，祖综合饭确定勉待估杆宗地劳的合雅理比逗准价澡格。对多捉个比溉准价柿格处厘理，侨综合健确定撤地价夜的基搞本方鞋法有征三种述：简单滥平均协法、涂加权巡寿平均娘法、真取中们位数览或众摆数。四、景市场臭比较抛法的访运用润实例（一拾）估炊价对服象概付况1、座与待哨估宗丑地处片于同洗一供牺需圈畏、相喇同用冻途、虚相同棒交易镰类型舱的4在宗土畅地交挤易比响较实刮例，啦待估泼宗地派与各细交易斗实例默的条小件已睁经各恐交易塑实例龙的区深域因嘱素和呢个别浪因素护修正查情况记如表棋4-坦1-静3所悲示:其中吼区域骄因素雪和个判别因田素的隆修正析皆是顽与待壁估宗菠地相趴比较简，表寨中修零正系咸数为你正数偷的，气表示骗交易采实例可的条沟件优膀于待大估宗针地，览系数士为负肥数的捡，表扇示交序易实馋例的络条件俩比待孤估宗控地差稼。表4控-1阀-3鼓待估叼宗地兆与各悟交易歪实例巴对比役因素缓修正项目用地宗地成交价格/（元/㎡）交易时间土地使用年期容积率区域因素修正系数（%）个别因素修正系数（%）A12502000年12月1日704.0+3-10B15652001年8月1日705.0-2-3C16202002年12月1日503.0+4+1D14502003年5月1日403.0-4-2待估宗地2003年10月1日702.52、诊土地陵还原络利率酷为8究%；3、减该市贷住宅挥地价厨指数旦以2老00戚0年冬12投月1仪日为午10镰0，走以后絮平均珍每月潜上涨亦1个纤百分思点，蜡从2金00舒3年槽起每鱼月上治涨0江.5毫个百里分点娇；4、界该市潮住宅纷地价吉的容灾积率偷修正捧系数范如表名4-足1-哪4。容积率1.02.02.53.04.05.0修正系数1.01.82.22.62.83.1表4男-1县-4厕容冬积率杀修正潮系数(二公)要畅求：根据励上述倘资料慎估算蚀出待组估宗攀地在窃20激03欢年1暂0月卖1日利土地妙使用疫年限顿为7所0年驳的单倡位土旁地面特积价肠格。（三递）解除题过漠程根据特题意走采用械市场飞比较乔法进宫性评作估。1、厨编制谦某城馒市住灿宅地外价指渐数表日期2000年12月1日2001年8月1日2002年6月1日2002年12月1日2003年5月1日2003年10月1日地价指数100108118124126.5129表4排-1沸-5龙某妥市住辈宅地盘价逐升年指嘉数2、糟编制奖土地杂使用叼权年渠期修蛮正指轿数土地冠还原犬利率天为8杆%，川以住快宅用敬地法策定最猛高7枯0年我的指喘数为违10碎0。蛮则：50浴年期姥修正牢指数晨为：40宰年期辜修正侄指数胳为：3、谷容积举率修独正系止数：镇按题虹目给味定的艳系数间进行赞。4、政确定诸区域梅因素殖和个夫别因岂素条弦件指译数根据烘题意漆，表味中指押数为者交易坏比较良实例您与待文估宗窝地相纽奉比，柳因此键，确迁定待记估宗诵地的喂条件凶指数菌为1病00戒，各遥交易沙实例赏条件男指数变按表免4-槐1-庸6中纸给定井数据忧确定插。项目区域因素条件指数个别因素条件指数比较实例A10390比较实例B9897比较实例C104101比较实例D9698待估宗地100100表4缠-1跳-6兄条移件指蛋数5、院比较桂修正玩各交条易实所例价认格元/㎡A.B.c.D.6、待估原宗地政价格另的确贷定经比鬼较分元析，固上述候4个木试算岩价格称差别陶不大贞，取冶算术运平均途值得栏待估巩宗地蚁单位连土地钉面积颜价格图：市场杆比较痛法练只习题单项杯选择赚题1、某镜城市店地价款指数每为19牲98年10授0、19且99年11晚0、20誓00年12逗5、20赵01年14羞0、20让02年18注0，若晒该市烈某宗站地19励99年1月1日地吸价为10让00元/㎡，那票么20舰02年1月1日的赴地价请为（）元/㎡。A.18旷00B.12亡86C.16漫36D.14扇402、采用此市场魄比较浙法进融行招占标底册价评胳估时偷，选艇择的望某交线易案文例为剖协议唱方式词交易皆，成肤交价傅格10际00元/㎡，如撒果交抬易方决式修痒正为坚：协砍议0.哪5，招灵标0.突75，拍盐卖1.停0，则尽修正岗后的决交易提案例代地价药为（）元/㎡。A.50捆0B.15凑00C.16耽67D.20边003、采晴用市骄场比僚较法广估价漏时，材若比冰较案胳例的兄价格傅为10择00元/㎡，其相区域烫条件摘指数落为10乡丰0，待序估土暂地的愧区域醒条件欢指数幻玉相比叉为10厌5，则扑经修拉正后比的比抢较案栏例价剖格为扣（）元/㎡。A.10贴50B.10毁0C.10布40D.95甘24、采用莫市场舅比较兵法评塌估求掉得的煮土地版价格刻通常匹称为商（）A.参考邮价格B.交易驶价格C.基准禁价格D.比准絮价格多项季选择纪题1、采瘦用市饰场比迅较法声评估醋地价骆时，颤所选企交易明案例壶与待撕估宗秀地应亩具有享（）A.相关旧性B.一致离性C.替代柄性D.代表亩性2、根否据实球际比奇较基讲准的看不同葡，市潮场比骗较法久可分券为（）A.标准揉比较向分析B.直接耍比较插分析C.案例讨比较希分析D.间接市比较填分析3、应乎用市候场比史较法娃应具爪备的希条件撇时（）A.不动猾产市奶场发赠达B.交易奴案例排丰富C.交易研资料仰可靠D.交易渡类型曲全面4、在勿运用汽市场衰比较颜法时购，对窄多个定比准俱价格希处理壁，综个合确本定地拌价的闪基本恭方法司有（）A.简单召平均斜法B.加权坚平均澡法C.中位抗数法D.众数羞法5、在舒宗地萝形状溉中，颈最有屡利于机使用堪的地疾块形钱状是误（）A.矩形B.三角舱形C.不规艇则形猾状D.方形转贴第二魔节海收菌益还盛原法——灯“除法”一、迈收益跃还原炉法的阻基本闻原理（一荐）定输义收益认还原虚法：又称巷地租诊资本巡寿化法打，是饱将待句估土瓜地在骆未来炎每年岔的预曲期纯私收益请，以吊一定慨的还软原利液率还窑原为池评估衫时日材收益晚总和恒的一绑种估线价方捞法。基本柳公式还为：待估熄宗地才价格订=土汉地纯涌收益券/土归地还饭原利姥率，本所以按，又汉称该甩方法戴为“除法”。（二材）原就理地租库理论薯：“土地喊的价候格无展非是拴土地耗出租危的资渡本化柏收入”。（三融）折渡现与贱资本胀化1、传资金劝时间凭价值寨的基梯本计瓜算方幻玉法单利凭法复利察法：f—资金弯的复题利终露值2、罪现值宵的计拨算方证法单利正折现复利援折现举例坐：某苍宗地苦用于董出租挡，年慨租金脑为8车万元总，租垄期5泡年，谎在年病利率氧10帆%的构情况唇下，辆5年偿后的存租金陶总收裕益相烘当于搏现在将的纯班收益奏为：（四昨）收铅益还驾原法忌的基喉本公球式公式残1锄纯采理论叔的一应般公胜式P——土地逮价格a——土地冠年纯佛收益r——土地犯还原绣率公式泻2火土地望纯收纸益固宁定不料变的灵公式公式蓄2.继1且无限女年期茫公式假设接：土夜地纯法收益布不变炒，土森地还落原率援不变提，土匪地使情用年哨期无恰限公式锯2.相2钱有限通年期求公式（五济）收丧益还暖原法宵的特咱点和回适用隆范围1、拌特点（1垦）理舰论依久据充暑分地租裳理论抓和生株产要笑素分狠配理间论（2漠）应脾用范需围广延泛只要手有收码益的威不动哲产都挣可以（3容）纯查收益肃和还湖原利虹率的展确定爪比较酸困难2、睁适用敏范围有现避实收滨益或单潜在存收益润的土霸地或貌不动盘产估拉价。对于瘦没有早收益顾的不齐动产续估价告不适拥用：型如公回园、为学校离、机堡关等衬公益蹦用地祥。二、斥收益负还原台法的马估价饺程序（一体）收黄集相达关资私料1、年平甚均总租收益宋与总奥费用众；2、愈出租抬性土夫地：3年助以上阁的租膝赁资泄料；3、灵经营凭性土黎地：5年户以上炕的营网运资绍料；4、腥直接沈生产贪用地冈：过去翁5年穷的原挣料、急人工的及产哀品价独格。（二枪）估弓算年逗总收件益年总睬收益遍：指按竹法定惯用途阁和最侨有效永用途促出租厨或自昂行使骆用，卷在正冶常情谊况下嫩，合镜理利烧用土顾地应愿取得谊的持驳续而掏稳定泛的年作收益欺或年肾租金办。实际走收益须：指在逮现状莫下实踩际取龄得的撑收益析。它蜂一般督不能刻作为播评估忽的依吊据。客观辆收益迎：指排烂除了我实际业收益昏中属贴于特板殊的退、偶震然的小因素心后得国到的摄一般踪蝶正常齐收益弄，反另映了滑土地衡的收敌益水脚平。共因此纸，可棍作为衣评估糊的依江据。（三爹）确贸定年岂总费肌用总费奶用：指利天用土油地进御行经芽营活准动时他正常钩合理怒的必误要年月支出命，或箱者说仓为创尊造收写益所寒投入询的直晴接必析要的触劳动负费用唉与资滔本费棚用。1、见单纯痛土地北租赁慌的总斩费用疗包括羞：（1雷）土驾地使婚用税（2散）土劫地管弦理费指管锡理人扬员的辩薪水便及其形他费沸用。速一般府以年捉租金允的3窜%计形算。（3细）土债地维评护费炮及其唐他费扬用如给仍水及提修缮松道路歼等费跳用。2、楼房地喂出租透的总住费用（1踪蝶）管牢理费绵。一般彼计算龄公式捉为：管理删费=今房地坚年总醉收益饶（年颜租金摔）×榆系骨数（疲2%府-5沃%）（2秩）维呢修费一般陆计算抬公式废为：维修歌费=贤建筑额物重佩置价纺×扁系数舟（1应.5能%-陪2%晕）（3圾）保税险费挺：房神产所流有人母为避数免房偷产以预外损夹失而风向保售险公详司支蜘付的飞费用侨。一般坏计算挡公式封为：保险惕费=量房屋芬重置售价或成现值火×葱保险滤费率分（肆1.胜5‰-2‰）（4在）税脱金：车房产捆所有朽人交鸟纳的棉房产椒税和壳营业假税等愤。一般刷月租饶金≤12释0元桥的只脱缴纳妖12蚁%的不房产毒税；月租门金≥12烦0元暖的除斑缴纳做房产肚税外俩，还辛要按粒租金应缴纳岁营业玻税5旅%、坑附加厌城建食税0姜.3捞5%食、教申育税庆0.倘05盒%。（5歉）房厉屋折蝇旧费年折稠旧费辞=（哲房屋救重置嫂价-棉残值币）/传耐用吐年限房屋倦的重渡置价剑、残始值和庄耐用扮年限园随房弊屋结擦构及结等级妈不同邪而变第化，韵一般慕各城落市均驱有规棒定标与准。房屋迫出租乳的总室费用传=管理托费+滋维修昏费+苏保险畏费+桌税金光+房键屋折舞旧费3、滨经营晚性企杠业费你用的堆计算经营即性企熟业指术宾馆烈、饭陡店、坐商场阀等商枪业服诉务企水业。总费瓣用包悟括：销售为成本希、销厚售费废用、急经营窗管理坦费、件销售匆税金猫、财批务费袋用和苗经营赛利润介等。4、反生产正性企牵业的满总费箩用包括桥：生惩产成滨本、么产品寇销售日费、甜产品葬销售霸税金弃及附疼加、肥财务鹿费用师、管炉理费杰用、轧厂商吵利润卷等。（四妙）确怒定土床地纯趟收益土地殊纯收仗益是倡在总编纯收阶益中障扣除阳非土开地因济素所染产生辰的纯粪收益犹后的险剩余劫额。不同烤土地号利用稳方式获，有傲不同红的方霜法扣喜除：1、叨土地绣租赁土地采纯收芒益=史年租在金总侍收益叨-年禁总费弯用2、盐房地贞出租土地蜂纯收出益=管房地筝纯收率益-删房屋罗纯收稠益房地挥纯收民益=可房地著出租椒年总六收入浴-房乎地出兼租年庭总费搅用房屋舟纯收禾益=淘房屋良现值×建筑听物还甲原率房屋跳现值吊=垮房屋缺重置老价×房屋抓成新颜度经营落性企咬业、晓生产侵性企讽业和典自用徒土地踏的纯何收益妖计算菌方法莫：略但。（五网）土份地还剂原率服的确纪定土地蹄还原殿率：捉指用暗来将夕土地脸纯收糖益还钱原为铅土地巴价格僵的比缓率。包括蛮几类焦：1、偶综合届还原件率求取逢土地筑及其织地上凭建筑对物合竖为一惩体的粉价格貌时使银用的痕还原原率。对应勉的纯破收益遮是土纤地及首其地桥上建波筑物煤合为期一体杆产生投的纯衫收益趣。2、去建筑哈物还境原率求取拜单纯融建筑虹物价恋格时久使用饶的还帆原率凝。对应壁的纯借收益哪是建武筑物遇本身牙所产谈生的朝纯收素益。3、批土地日还原拌率求取卷土地向价格助时使欺用的肥还原斑率。对应时的纯希收益闻是有担土地协产生允的纯吐收益告。一般歪情况荷下，敲土地腾还原两率比盒建筑核物还询原率赤低2价-3慈个百偶分点栏。土地咽还原坏利率重要路性及扫其与建风险央的关作系还原怖利率栗是影芽响评骑估结拐果的半最重匪要因仆素之够一：如：锄收益缓同为扔5万找元的狂土地粘，当凯还原豆率为忧2%消时，岸评估闪价格燃为2菜50揪万元勒；当已还原瘦率为壶6%少时，村评估抱价格皂为8傅3.卧33茅万元未.还原开利率病与风齿险呈娇正相捎关：投资召风险疏越大篇，还率原率渡越高链。求取爷还原缠率的泼不同浅观点有关蚀求取渗还原倍率的烫方法磨有很透多不羞同的渠主张还原蛇利率头的实翅质还原款利率宽实质塔上是惧纯收罪益与康其价存格的煤比率王；其名脸称有废收益筝率、蝇获利君率、窑报酬竞率、棕利润娱率、英回报乓率、剂盈利泪率和热利息纪率等载，不作同的嫂名称蒙分别脖适用昏于不竖同的晒情况澡。由于湿房地术产投劲资在渣不同鹊用途占、不颂同性葱质、吹不同蔑地区冰和不旬同时堂间的垂风险纹不同时，所旬以，眼还原谅利率荷也各饼不相诊同。（六绣）选灿用适恰当的伪计算陕公式确定宪土地太纯收抽益和技还原墓率后暗，根撤据公眯式的睡适用穴范围烛、特丑点和皮评估惰对象调的收临益变详化状羡况以笨及土跨地使员用权葵年期雅等条坡件，啄选用辽相应需的公睛式。（七什）试督算、倾确定性土地吩收益司价格计算触出土扩地价姑格后袖，在污可能牧的条捏件下貌，采茅用其闹他方菠法如呈市场替比较男法试谁算地较价作勤为评早估结挪果的更验证子。三、杰收益种还原雅法实漆例1、市估价酿对象炉情况加介绍某公伸司于期19茶98仙年1宫0月怀以有钢偿出捞让方术式取抬得一恢宗5吓0年扔使用收权的严土地中，并宫于1营99莫8年满11理月开何始在厨此地茎块上团建一怖栋写遇字楼衰，2衔00由0年估10卷月建洁成完亮工，袄当时烧造价说为每烘平方绒米1狸30蔑0元扁；其勺经济欣耐用需年限烛为5芒5年殃，目窜前该届类建供筑重面置价私格为烦每平曾方米士14穗00扛元，熊残值臣率为选5%魂，该谢宗地穗面积左为4成50称0㎡，容辈积率叼为4停.5秀，目哥前该澡建筑口全部乓出租渠，每匹月实赏收租阻金为患90啦00垄元。据调猴查，嘉当地应同类咬建筑业出租曾租金乓一般干为每稍月每㎡35道元，狗土地狠及房穿屋还国原利剑率分陶别为滑5%缴和6斤%，剂每年吹需支焰付的在土地童使用态税及萄房产饥税每㎡20经元，拦需支贸付的而年管沙理费晕为同呀类建猾筑年商租金绣的4矿%，怀年维屡修费据为重遍置价宅的2券%，掉年保低险费浑为为巴重置面价的篇2‰。2、迹估价弃要求根据茂上述沃资料涛估算氧该宗尖地在陷20江02畅年1蒙0月苦的土醒地使近用权赞价格零。3、咱估价临过程解题糟思路慕：该寸宗地施上的邮写字超楼用闯于出丛租，伙有经丢济效怕益，火适宜膛采取衡收益捎还原林法进芝行估丘价。步骤只：第一径步：表计算顷出租僚年总榆收益采用景客观宋收益抖而不务是实乎际收货益：年总萝收益怪=3躬5×4伤50赚0践×4白.5伐×扮12乱=娃85症05何00垄0第二抗步：资计算专出租很总费果用第二木步：朋计算向出租纽奉总费谷用（1误）年畅税金吸=2稻0×45取00×4塑.5蕉=链40保50振00（2仇）年墙管理栋费=蜂8壮5放05浅00丙0断×4新%=34姿02猫00（3狸）年饥维修后费=回14遥00炊×45信00×4碧.5信×慌2%剑=5促67办00喜0（4寺）年笼保险地费=暑1课40卵0稍×45柴00×4造.5营×轻2娃‰盟=5嚷67冻00（5轨）计兽算房舱屋折条旧费根据篇国家拆规定裙，土致地使负用权匆期满巧而使笨用者蚂为申垃请续浮期的诱，土其地使窗用权夏由国花家无吐偿收苦回，毯地上吧建筑鸽物也否由国吵家无注偿取气得。欺因此耍，使汪用者甚使用露房地阔产的够年限蓄不能朽超过许土地熔出让宫期。瞒所以德，本料例使绘用房勇产的绕年期俗为5浪0-驰2=龟48踢年，芳而房型屋的嘴残值芒在使秩用期鸡满时垄也不欲能由灭房产珍主所垒得，底整个狸房屋敬重置含价必虽须在复可使锻用期掠内全观部收酒回。房屋剧折旧球费=腥房屋队重置少价/拿房屋贡可使酸用年股限=烦14丝式00惑×45孙00×4估.5编/属48慰=5炮90汁6算25确元所以垂，总费荡用=哗40为50绑00炭+3容40湾20客0+56毯70垒00伙+5拨67庸00瞎+率59伐0去62侍5=1徐95卫95稼25第三液步歪：计毙算房流屋出拥租年鱼纯收许益房屋祖现值批=房骆屋重广置价薄-年巨折旧勤费×已疾使用峰年限=1档40煌0×4酿50晶0×4硬.5石-5悲90棵62此5×2=2禽71巴68蜜75逝0元房屋旋年纯阁收益莫=房敞屋现浑值×贤房屋背还原狂率=2徐71种68饶75随0×6趴%=最16穴30刘12舒5元第四霉步：急计算桶年土析地纯旗收益土地喝纯收钢益=房的地年属纯收音益-暂房地葛年总歪费用兆-房岂屋年城纯收雀益=8爹50脑50狭00五-1亿95矛95盈25桶-1缠63棉02导15值=4剪91罗53棵50第五冷步：基确定姨20探02叔年1扭0月忧的土仪地使梁用权逗价格收益屋还原铲法练降习题单项薯选择垮题1、帽收益谱还原妇法的盟理论膊依据帖是（尾）A替代毁原则B区位锅理论C生产巴要素警分配此理论D报酬典递减跌规律2、爽土地峰还原唉利率讯是指轧（槽）A将土堤地纯达收益虾还原恶为土拦地价辱格的谋利率B将土痒地收角益还静原为南土地柳价格净的利羊率C银行脚存款骆利率D银行绪贷款蜡利率3、妈收益善还原汪法是厚将土粪地在喷（朵）的献纯收索益以焦适当鸽的还揉原利谜率还河原再匆加和秃从而愈得到器其价责格。A法定伤使用忆年期河内B已使惑用年眼期内C剩余换使用帖年期控内D未来等某几润年内4．用怪收益嚷还原赞法估睡算地泉价时沸，是蛙在未撒来每享年预肚期(柔)的基惯础上戒计算短的。A．总费埋用B．纯收撑益与诸总费滩用之脏和C．总收怜益D．纯收西益5．假内设一均宗土证地，息年纯寇收益撒为20侵00元／㎡年，至土地灯的纯帽收益沟只要拖以8％的匪资本沫年利宣率还贡原即泛可，长则土末地价此格应异为(组)元／㎡。A．25舍00逐0垂B．20锁00征0等C．18身00呼0D．16换00盈06．某篮地块哈年土熊地纯抗收益格为10础00元，天土地虾还原粉利率饭为10％，效则该由地块50年使访用权猜价格歪为(池)元。A．99迷10客B．10锄00馋0构C．10索10风0D．19桃40狠3第三牧节局剩余寸法一、炭剩余立法的假基本懒原理（一疫）定赠义剩余崭法（Th仍e揪Hy营po言th克et蒙ic盯al丢D志ev初el惯op惕me瓜nt蜻M筹et雀ho份d或Re截si络du棵al核M猾et说ho偿d）又称疏假设秆开发录法、圾倒算两法、吧残余邪法或隶余值督法等锐，是豆在估政算开锡发完闯成后剑不动悼产正均常交沸易价公格的守基础热上，流扣除治预计厨的正简常开净发成汇本及挪有关吼专业敞费、刃利息德、利炭润、责税收挺等费虑用后香，以挎价格昼余额松来估据算待亚估土隙地价眼格的驳一种忌估价耻方法周。以剩俘余法绵确定盼的价恒格，寸一般肺称为呜剩余乔价格递或倒刃算价驼格。（二扑）剩琴余法趟的原卫理1、度理论除依据地租柳理论笨和价波格构违成理牧论价格粗构成装理论所有些商品亮的销豪售价糟格都当由成钟本、昏税金掉和利信润组宰成，悼房地佩产也杏一样柄。房地晨产价蛾格=熟房地征产开楚发建呈设成似本+送税金怨+利多润土地绒价格=房昂地产浸价格拢-除道土地酒价格代外的脸房地恼产开希发建源设成症本-奇税金境-利召润二、妨剩余存法的愉基本鲁公式屯和适蜜用范鸟围（一吓）基芒本公侄式V——待估剖土地也的价挣格A——开发周完成聋后土苗地总烘价值狱或房饶地产厌总价躲值B——整个希开发年项目贷的开幻玉发成并本C——开发蜡商合膨理利送润常用信具体顶计算守公式实际威工作颗中，质常用奏的具其体计驶算公嘉式为蜂：土地减价格=房惰屋预丝式期售颤价-染建筑逗总成赵本-器利息栗-税云费-衔利润或者=房躬屋预微期售绕价（瞒或总效楼价燃、不秩动产找总价芹）-因建筑暂费-乳专业窄费-挂利息舞-税奋费-截开发共商利服润（二纵）剩贞余法怎的特爱点剩余捏法是例从开絮发商墙的角钟度分商析，衡测算缸其所勾能支疲付的视最高劈燕场地叠购买健费用携。其可炕靠性怨如何迈，取嚷决于亲以下糟几点滋：1、块是否织根据粮土地耀估价个的最赤有效易使用耕原则装和合淘法原遍则，狭正确竿地确姑定了炼土地着最佳邪利用写方式辞（包撑括用尖途、段使用庆强度炉、建揪筑物秃的式芽样、坑外观充、内慌部设诉计与迟布局届等）2、姿是否险正确品掌握障了地狸产市斤场行米情，堂并正锈确判秀断了绍开发宵完成周后的齿土地字连同纺建筑在物的趁售价东。3、弟是否拥正确涛确定戴了土欣地开买发费屿用和交正常闲利润紧。（三案）剩抖余法克的假厉设与味限制启条件1、扎根据模当前杂数据慌水平絮确定赚未来纱数据对。总价看、租涛金、玻成本警都发聚生在延将来2、击假设仪租金妈或不恢动产婆交易暂价格占在开铜发期爪间不渠会下华降，跃并且役不考鸣虑物饭价上睛涨。3、如假设险在开新发期早间各肯项成毅本均吃匀投印入或巨分段谁均匀纹投入等。（四域）剩薯余法帆的适叼用范膊围1、术待开社发土趁地的不估价僵；2、收待拆颤迁改怪造后皇再开班发房窄地产幅的土会地估次价，梦此时辽公式鉴中的佛建筑炼费还喘包括沟拆迁采费；3、概仅将惹土地事整理丝式成可榆供直她接利课用的谋土地严的估张价；4、唯现有真房地厅产中允地价非的单旨独评飞估。三、至剩余赵法的削估价场程序5、哨测算吉土地牙价格1、调查待估宗地的基本情况2、确定土地的最佳开发利用方式3、估计开发完成后的不动产总价4、估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用、开发商应得利润等（一淡）查绳清待筹估宗倘地的遣基本月情况1、膏调查炸土地堂位置僻：为终选择出最佳该土地司利用坦方式剂提供里依据1）慈土地伤所在盲城市等的性更质2）语土地欠在城股市中砖的具托体坐渡落位旷置3）蛛周围绳的土集地条咬件和娱利用父现状薄。2、路弄清编宗地处的地猪面情梁况：醋为计哪算建夫筑费骑用提枕供依恐据面积拴、形创状、匙平整慢状况狸、地挨质状现况、把基础免设施锡状况3、京弄清很规划沈限制妹情况腔：为夸确定房诚建筑爆物的岩规模得、造鞭型等劫服务1）允用途跳2）往容积攻率、食覆盖粥率场3）狭建筑大高度4、类查清歉权利盘状况1）桂权利潮性质2）哈使用去年限3）材能否楼续期4）当对宗童地的白转让屠、出鞋租、袍抵押桑等规征定。目的吸：为确哈定开阁发完狐成后乏的不榜动产递价值山、售愁价及信租金彩水平撞服务侨。（二箩）确奇定最敬佳利连用方检式包括典：用途（最居重要截）、建厕筑容啊积率怒、覆椒盖率鸦、建嫩筑样章式、抬建筑会装修壳档次首等。土地拥用途停的选拜择，翻要考缴虑到匪土地辟位置畜的可幸接受郊性及何该用仇途的屿现实存社会稳需要制和未览来发拆展趋域势。（三恐）估绍计开沙发完治成后假的不涛动产衣总价1、践对于叉习惯涂出售通的不薄动产按当贫时市蕉场上扒同类向用途柏、性弟质和究结构问的不葬动产银的交宏易价最格，舞采用烟市场漏比较钟法确京定。如居议住用曲商品抹房、全工业倡厂房凤等。2、澡对于凭习惯孔出租铁的不必动产按当乱时市昌场上痛同类诱用途锣、性薪质、音结构利和装毫修条酬件的蒜不动绑产租罪金水跑平，奖采用亚市场喜比较体法确绑定所急开发消不动宏产出敏租的切纯收棉益，取再采滴用收雨益还凑原法叶将之臣转化朋为不亏动产咏总价脂。具毯体确丢定时然要估庄计以准下因样素：单位畅建筑扑面积射月租罢金或泪年租臭金不动葛产出土租费输用水爽平不动姿产还简原利滩率可出薪租的荷净面壶积举例根据患当前环房地幅产市沉场的版租金土水平级，与嘱所开速发不浮动产派类似樱的不片动产筒月租晚金水治平为丝式每建哪筑平伴米2命00学元，爽其中命维修躺费、逼管理千费等府出租凳费用制为3宜0%滥，该问类不印动产系的还具原率垮为8汁%，圣总建互筑面效积4差00汉0㎡，可日出租彻率为狮85曾%，趋则所凶开发寺不动水产的乌总价失可确绍定为寇：（四棉）估翅算开烈发成蛛本和禁开发白利润1、勉估算纸开发毙建筑恨成本者费用可由惯比较嚷法推鞠算：微通过全当地辜同类罢建筑芳当前蕉的平场均或捞一般用水平苦来推丑算，耐也可状采用应工程嚼概预住算方穿法估叼算。2、涨估算弯专业璃费用包括音建筑嗓师的奥建筑恒设计惯费、勤预算捞师的很工程然概预妖算费葬等，环一般承采用巧建筑闭费的星一定部比率战估算庙。3、蜻估算锁不可律预见该费为保躲证估源价结志果的碰安全梁；一般冻为总两建筑疫费和密专业钢费之觉和的柏2%惠-5斩%。4、冶确定货开发陈建设父周期营，估榴算利适息开发踩建设汁周期猴：指枝从取腾得土族地使册用权挪到不强动产花销售互或出冰租完治毕这介一段岂时间呜。分为嗽3阶尿段：规划慕设计级和工策程预蹄算期取得财土地睡使用权权——开工磁建设工程全建设娃期开工——竣工空置混或租垒售期工程眯竣工——销售誓完毕利息承的估视算地价穗款在子取得袍土地咏使用集权时殃就要葬付出男，所策以要沈占用张整个迹开发吸建设康周期退：地价维款的糕利息嫩=地缺价款开发镇建筑掩费、就专业泊费若在垂开发德期内低均匀办投入舞，则5、曲估算悲税金包括汗建成场后不惠动产厘的营桶业税低、工日商统楚一税翅、印携花税爱、契厚税等督，应触根据雅当前访政策掠估算逼。6、拐估算警开发删完成热后的阻不动投产租兄售费丈用指建鬼成后拼不动灿产销涛售或希出租疾的中辣介代雀理费惨、市楼场营炒销广健告费燃用、马买卖矛手续监费等揉。7、怪估算满开发混商的重合理音利润开发演商的钳合理纯利润持一般路以不些动产扮总价奔或预喊付总届资本鼻的一母定比撇例计莫算，岸后者垦称为阿投资潜回报植率。比例上高低怎随地竭区和葡项目毅类型形不同吗而有映所不密同。如：英国旺一：漆般为巷预付勇总资维本的涛20禾%或因不动系产总动价的路17惰%北京赔：投辅资汇劣报率架按投铃资年拾期不死同而递不同浊：1杀年为衔20把%，蛛2年站为3息0%距，3搅年为枕40赏%。（五鲁）计骨算和离确定刺估价众额地价京=不却动产沿总价桂-建肉筑开掀发费镇-专勒业费续-不伍可预委见费浇-利棍息-滴租售报费用削-税心金-包开发菜商合晃理利叠润上述稍公式锅计算遇的剩副余值馋是开成发商苦当前贫取得鹿待开顽发场她地所毫能支枝付的茶最大唇费用哨。由于疯取得寄土地们使用勺权时棵，除众了支置付地异价款跃，还充有支厕付法崇律手舱续费肺、土欢地估搜价费沾、登驱记发维证费所等，水所以贷必须桑从上响述剩渣余值南中扣挑除。勇一般倾按一尝定比余例扣含除。如：碎剩余待法计精算出拔剩余践值为盖10充00跑万元漆，取槐得土话地使渐用权容的法铃律、帐估价静和证秤书费朝等估枕计为远地价冻款的朵2%娃，则帝地价赛为：10渴00灭/（稿1+销2%米）=亭98爪0.爪4万婶元最后毁，结筹合经界验和乐其他埋因素雪，综英合确挡定估赏价额中。四、盟剩余锹法的珠应用盏实例（一刚）估邮价对霸象概坊况待估酷宗地讯为七件通一见平的坏待建镇筑空灾地，违已经膜得到词规划概许可涌修建嚷写字雨楼，孤允许害总建浊筑面晚积为锁80稳00㎡，土吧地使川用权慨年限思为5房诚0年套，现绸在招遣标出肆让。（二办）估蒸价要柏求某开触发公望司希称望参宋与此究地块爹投标织，要魔求估来算目盼前所翠能投须标的丧最高耐地价呈额。（三由）估爱价过楚程1、熟选择保估价御方法该宗批地为怕待开茂发空箩地，蜓适宜归采用竹剩余庆法。2、逮确定笔最佳捧利用散方式根据笨城市鸭规划土要求耗，最吹佳开惑发利涉用方且式为视修建肿80弓00㎡的写牛字楼东。3、筒市场蚂调查赞，确袖定建程设期息、投珍入成刊本和或开发弊价值跟等。市场螺调查滩分析晴结果火：该嫩项目谷建设蹦开发带周期胳为2块年，塘取得副土地丢使用秩权后答即可零动工话，建堵成后弟即可冈对外键出租掠，出刘租率凳估计齐为9往0%砍，每去建筑绑平米钥的年塑租金驾预计腿为3志00愈元，毁年出侦租费部用为键年租况金的士25垂%。建筑担费和冒专业占费预畏计每饱建筑产平米锈10夺00飞元，庆第一鼓年投舅入总嫩额的允40码%，径第二迟年投肉入其忆余6当0%脊。目前持借贷训资金命的年厌利率问为1求2%春，当蛋地不叉动产廉综合柳还原智率为适8%仅，取禾得土摘地使旗用权获的法锈律、届估价但及登饰记费给为地园价的派3%船，该摸公司批要求线的总诵利润附不得透低于块所开肃发不梯动产宴总价逐的1照5%即。4、窃求取捆地价1）悬采用登收益霸还原暮法测六算不童动产动总价肃，可落取得睛收益店年限株为4析8年易（=浮使用龄年限尚-开岛发期税）不动裳产出池租年欠纯收趟益=堵30查0×80辅00×90蓝%×（1牌-2辜5%记）=绍16框20登00围0元不动居产总识价=2）紫建筑相费及袭专业撤费=1画00施0×8嫌00值0=刚8肿00炮0修00镇0元3）相总利风息=集地价烂×[东(1特+1让2%抽)2-1似]+牛8营00脏00隆00送×4臣0%故×[菠(1构+1患2%毅)1.剖5-1舱]+卫8缓00狱00愉00接×6暮0%勿×[租(1效+1另2%闻)0.绕5-1曲]=0假.2蒙54舌4×动地价物+8李72市924）妨开发嫌商利荐润=究19拴74娃64打01脊×1躬5%吃=2牌97桑27军37莲元5）慢不动烫产出渔租税螺费在班确定目不动快产总兄价时特已经娱予以鹿考虑乘。6）船将以苗上各柱数据沾代入孕公式吩，地价患=1坑98帐18句24所5-昨80郑00绿00超0-贵（0.维25洒44爪×地匆价+疗87袍27撕92混）-盯29义72辽73形7则地敌价=债62翠98典52调7元7）亩由于位开发抵商取灵得场丽地使朋用权闹时要忌支付仿地价俘3%估的法术律、昆估价涝、证嚼书等爽费用刑，因羡此，开发可商所韵能投扮标的剃最高匀价款民=6册29稳85抗27款/（哭1+母3%该）=颠61军15党07村5元第四杆节莫成本羡逼近雾法——加法一、微成本坑逼近觉法的故基本唉原理（一里）定负义以土读地开油发所塘耗费伯的各主项费摊用之委和为尤主要献依据砍，再驴加上秀一定拐的利挥润、姑利息欢、应经交纳呢的税楚金和必土地洋增殖归收益踢来推签算土修地价字格的禽估价亚方法蔑。又有诱人称窜为土坑地价豆格的派成本颗累“加法”。（二牵）基扑本原遥理基本禽思路砌：把对张土地县的所禁有投欲资，核包括鸽土地取得尺费和基础算设施壶开发米费用两大趟部分缘瑞作为“基本填成本”，运坚用经萌济学咱等量旋资金棋应获埋取等业量收芽益的饮投资摩原理储，加研上“基本惨成本”这一津投资娇所产页生的把相应利润顺和利侮息，组枕成土澡地价步格的墨基础域部分肉；并迹根据垃国家惨对土卖地所卖有权剖在经渗济上疯得到跌实现雅的需涛要，琴加上昼土地所有老权应港得收仍益，从核而求大得土狠地价顽格。（三板）基构本公窑式=土雷地取纺得费这+土走地开离发费视+税要费+型利息吹+利闲润+搬土地桨增值捐收益土地带价格（四期）适野用范朝围及归特点1、披适用幼范围特别饼是土善地市怪场不忌发育朋或地夫产市义场狭颠小，篮缺乏塘交易增实例贤，无钻法采辩用其阴他方剂法进技行评剃估的爽土地坏。如：槐工业舍用地任、学闻校、况公园耽、公枪共建敏筑、叫公益腾设施汁用地倾等。2、拣特点（1赢）以文成本翅累加伯为途象径，开只是逼一种“算术买价格”；（2萝）这苏里的商成本码指购色买土拌地的香原购愧买价哲格和貌土地没再转蚀让期裕间投引入的叼土地呈资本牙现值蜓，而时增值贝地租厦无法秆估算喊。新开势发土织地二、神成本调逼近奸法的透估价控程序因和方锣法（一挽）成索本逼职近法波的估世价程孤序1、昂判断惹待估喝土地腊是否菊适用贩成本绩逼近婚法2、父收集风与估垃价有滚关的尼成本泛费用很、利暮息、范利润投及增短值收简益等样资料3、现通过封直接塘或间窑接方拐式求珍取待赵估土旺地的炉取得抛费、奴土地刚开发挎费及石相关征的税谱费、尿利息咽、利陕润；4、障确定络土地够开发棉后较板开发拘前的查价值含增加午额；5、劲按地厉价公撇式求统取待腿估土犬地的肿土地值价格宜；6、庭对地恶价进虚行修颜正，眼确定叉待估他土地刚的最收终价耳格。（二枯）成筛本逼奖近法定的估招价方碎法1、缘瑞土地冲取得咬费用抵的确榆定第一但、征杯用农蜓村土冷地——土地用取得研费就唤是征右地费题用。土地意补偿柔费、触地上黑附着条物和敲青苗勒补偿筋费、江安置茫补助米费。2种克方法筒确定姥：（1贪）依峰据土鹊地管衔理法乖有关登规定语；（2卫）依截据附暂近区