大型城市综合体前期策划案

总论部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略123本项目作为中心区规模最大的房地产项目之一，对整个中心区功能升级、旧城改造，以及卓越集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、酒店四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值最大化与可持续经营？各业态的市场特征和价值规律不一，如何平衡各业态之间的矛盾和冲突？如何根据需求科学规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低整个项目的开发成本，增强竞争力？如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？核心问题的界定如何科学规划本项目各业态的组合定位，使其既能有效规避未来市场风险，又能打造差异化的核心竞争力？12345项目的核心问题2我们的思考解决问题的思路3我们的思考153246在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式平衡在风险较小化与利润最大化之间的矛盾，制订科学的开发战略以及市场定位结合同致行多年对商业地产的策划经验，深入分析地块价值，结合不同业态的价值规律，对总体规划及设计提出最优化的建议结合市场及开发战略，制订最佳的开发节奏及推售节奏，实现最佳的投资收益功能互补，降低配套成本，提升竞争力改造价值观，提升客户价值的同时，降低开发成本报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略中心区现状与格局

1中心区规划★卓越青世纪林城写字宵楼规妹划商业卧规划住宅叠规划深圳铜的政玻治、协经济思、文剑化、仰旅游馆中心▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店酒店飘规划234开发预初具俭规模敞，区裁域价克值在誉未来扇三年立尚有剂较大袄提升软空间滤；写字傍楼投微资市纸场兴缸旺，滑大型凤企业次比例廉偏低牢，价斤格与卖价值毕存在拐一定谊背离骆；区域臭商业浊前景忠看好峡，但3年内靠商业基氛围袄仍处谦于培列育阶鼓段；住宅冠供给凳严重机不足缘瑞，价断格上汁涨趋挨势明色显，搂存在进较大待市场没机遇避；12中心直区格洞局5深圳狮高星圈级商购务酒镰店最平为密棚集，阴同时悉也是滩最有粉发展逐潜力御的区洞域。商务嘱格局★卓越丙世纪喊城供求抱阶段诱性及瓣结构半性失厨衡明棕显，李区域锄商务很价值跑未充资分挖元掘，响导致颈与价立格存挤在一并定背社离，肾前景芹看好挣；投资制市场衬兴旺学，但照价格厉敏感尿性较艇高，各其份佛额在20鸭19年将起逐渐句走低花；随着匪加入WT哀O保护肢期的丹结束宴，国得际国祸内实道力客摄户购津买比塞例将继明显描提高箭；20捏19虑年以目后市赔场将解趋向云平稳认，基腔本实牙现供制求平佛衡。商业学格局★卓越镇世纪田城由于互缺乏控大型除商业尺体的始带动嫂，中秩心区欺商业帮呈点乱状零叙散分叨布，绪业态宅单一击，人晴气难救以聚酸集，票租售渡市场挎表现瓦冷淡沈，整诸体空爸置率笋超过30％；随着否区域即开发律的不领断成安熟，胜商业咸业态给将进愚一步认丰富贤和完忠善，已大型贤购物敞中心秒、百杨货商鸦场、录超市切、专悟业店棉陆续智进驻夺中心类区，纸太平闪洋百轧货、象家乐击福、秃华纳课影院长等国捆际一刷线品泻牌强夸势进掩驻，遗商圈适地位漫和影拨响力蛙提高谜；区域燥商业题前景云看好福，但3年内质商业角氛围霞仍将踢处于肺培育钓阶段锦；发展拍商整导体持旷有或源引进管国际偏投资须基金钟将成舒为中莫心区艰商业略主流冶开发胖模式日。住宅率格局★卓越股世纪钱城目前富中心免区住线宅开寻发仅世限金忘地岗象厦改达造片伪区，犯随着民区域赴国际铜化程句度的独提高锅及商敞务氛列围的堂日益椅浓厚鸡，对序住宅乓的需拉求量师将大嚷大提赵高；受供通给不绢足的衰影响前，价下格上缺涨趋傍势明蛇显，时存在焰较大主利润锄空间已；居家曾型住石宅开昂发已吴基本殊结束常，商恋务配听套型宁公寓长将成脂为中芹心区食未来点需求拜及开晴发热拣点。酒店君格局★卓越缠世纪歪城▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店随着暴进驻拒片区雕实力膊企业筝的增工多，好酒店良客房返供不夸应求批的矛午盾越推来越冲突出暗，南蜂山及症罗湖庆分流搜了大破部分赌中高鹿端及康高端鲜商务时客户暖；中心窝区将县成为谣深圳捧高星涉级商花务酒都店最潮为密脾集，堂同时副也是畅最有亏发展咬潜力兔的区斥域。项目怠区位卓越叙世纪棚城位于孝中心灾南区CB底D中心驱轴线茄以东臂，国牙际会杀展中祥心正义东面谱，地硬理位逆置十落分优逝越。东：兽海田谷路南：泻福华斥四路西：卫金田宋路北：怠福华谢三路区位概况分析荣超项目新世界中心金中环财富大厦大中华时代广场卓越世纪城周边环境相对混杂位处中心区西南角，展示性不足受天桥等因素影响，交通组织欠佳景观资源相对薄弱现代国际荣超经贸中心时代广场二期嘉里项目星河发展中心项目聪机会雷与价闪值..匀.……1机会衰点写字瞒楼中心瞒区战插略地烤位的井提升愿将有虫力促化进写间字楼榆价值惜的实执现,高端赛市场丙供求雾趋于垫平衡蹈，中戚端和乓中高积端处攻于供稻应空油白点商业市级际商圈伟逐步圣形成救，商央业价童值凸礼现，秤高档富和中塘高档格综合写商业阁、主题帅化特严色商运业存采在较破大市蚊场机隔会酒店五星仗级酒戒店竞母争异侄常激暴烈，专四星绍级酒绢店存备在较掩大机庸会住宅高档爪商务奋公寓洲及国圾际公名寓将筋是中毙心区摩未来光的稀枝缺产角品234城市那综合某体，冷提升智项目粉品牌召价值另和市障场整覆合力还，满驶足多雄元市特场需水求30屠0米超彩高层罩物业熄提升路项目咳的整扣体形盆象和夫价值大规泊模商子业配战套如睁能科蹦学定洞位，挖将有趣利于祖提升消整个杨项目渴的开步发价若值公寓拔既填置补了王商务驻居住妖的市稠场空吵白，砌又强气化了逮国际谱化的绒形象学气质12价值羊点5酒店予功能东对写锅字楼葵和公忠寓的原价值召提升免作用净明显难点愉与矛银盾点234超高呀层写电字楼巧存在膛一定来的销贸售压翅力，遮需重蜂点突轧破四个宵地块畅相对虹独立魔，如之不突窝破传梁统思来维，箱将严盯重影暗响商众业价侮值项目袋规模敌大，执功能益多，咐容易红给市唯场造顶成形辩象识砖别的问混乱开发判周期趴长，遗市场担不确桂定因互素多吹，昼存在雷一定雾的市盖场风值险11难点冲突冲突冲突2矛盾析点人流定冲突裙楼怖商业公寓写字陡楼中高增端写刷字楼高端宅写字嫁楼档次加冲突矛盾补点冲突冲突冲突公寓矛盾透点形象静冲突冲突冲突冲突商务妹人士居家逢人士购物肠人士报告肃思路飞与结瓶构项目客分析项目吓思考项目批定位营销唯策略总体码开发济战略——打造怖深圳迅标志徐性的宣都市愁综合妥体他是鸡深圳助最具逐特色敞的建踏筑集脊群之锡一他是色深圳阔最具逝影响础力的蒸都市反综合贴体之写一他是畜卓越揭品牌独影响悟力的静真正啄升华总体制战略圈定位关于纯战略低目标励的思肠考……以销孔售和辱资金似回笼药为第想一目绞标？以树警立品忌牌和嘴形象蚊为第意一目胶标？品牌秘与销雄售速壤度两须者都她要……？我们值的战萝略目常标？√“集赤”——痰各项掌目同忍时动堂工，藏形成双规模欢效应住；多军业态旋整体符推广迁，以设规模恶化、巧复合里化增桶强品观牌影万响力撕和市果场整贯合力听，实额现价深值的典最大援化；“散谦”——逝结合迹开发抢战略斜和市羊场需飘求的食，分剂阶段辟分步互骤逐抓步推承向市减场，因价值千不断映走高捷，实摇现利掉润最善大化贯。集为敞大，耀散为歪活如何钓实现被战略烦目标……以30事0米写嘱字楼烫作为俘形象歌支点困，撬涝动整市个项缩慧目价炊值；“什豪么样埋的客宰户决养定了妻什么迷样的晚价值枣”，沈通过颂引进寨写字抓楼和原商业洒优质客被户提坚升整慨体价皱值；以主朴题化狮和特蹈色化程的差侄异化壤形象炼气质联，增卡加项酷目附韵加值系。如何的实现榆战略涌目标……山不颤在高异，有吵仙则梨名水不你在深级，有武龙则烂灵开发临模式1开发颂模式模式1均衡开发模式Complex=office（办公）+shopping（商业）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市链综合吉体开绵发的乱四种负模式模式2以写字楼为主导的开发模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店为主导的开发模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商业为为主导的开发模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……案例宪（香佳港太怖古广展场）模式1：各医项功林能均漂衡发皮展位于煤香港牢及九衫龙(荃湾)两条图地铁堆线的播交汇燃点甲级陵写字谣楼+顶级涂购物妥中心+五星迟级酒堡店+顶级溪酒店波式公毙寓定位扬为——香港鹿最顶关级的迅综合偶体物狐业案例月（广急州中俊信广靠场）定位搁为——广州豪最顶稼级的作超高禾层写遇字楼超高撑层写零字楼+公寓+小型殿购物御商场位于辞广州鸟南北拥向的括城市冬新中暑轴线机上/南向鼓天河诊体育挎中心籍及珠真江新别城区/北靠惕广州比火车证东站情、港么穗直腹通火闯车站秧及地欠铁2号线略总站模式2：以肥写字钻楼为抵核心链功能模式3：以剖酒店阁为核鲁心功吐能案例凯（上亡海商谨城）五星都级酒所店+豪华螺公寓+写字哨楼+商场定位驳为——上海故顶级拨国际傻化综能合体"淋ci择ty浅w圣it酬hi尚n跨a买ci印ty良"上海董商城位位于倍南京亩西路涌，是烧成熟纤的商孤务、圾酒店索区域烘。总邪建筑脖面积18除.5万平絮方米拢。由运一个圈五星犁级酒曲店、哥拥有47写2间豪水华公犯寓、傲国际当水准斤的办丈公大途楼、25纱00建0平方街米世萍界知手名品就牌的酸购物坟商场尼、以牲及其捞它各名种设醒施组殃成。案例璃（深卖圳华腿润中障心）25万M2的购基物中抵心和财步行惰街，2座甲侦级写劫字楼伞，3座酒彩店式伐公寓册，一辉座超顿五星喊级凯项悦酒越店，顽总建宰筑面绞积48万平尤方米小。模式4：以港商业腊为核垄心功着能开发弊模式符合径总体琴开发饲战略畜，从渣整体何上提辽升项绳目的筒竞争虹力，焦且市贴场风厕险小以写纱字楼显为主碍导将真增大俘市场堵竞争吩风险构，同途时难汇以打味造差非异化推竞争食优势酒店奇为还社建物脾业，鲁且规阅模有露限，金档次抄相对丢不高束，不案可能坐成为吗项目盯开发社的主煮导3.禁6万㎡冲的体贝量不出足以裂支撑球整个孤项目以酒店为主导的开发模式以商业为为主导的开发模式以写字楼为主导的开发模式均衡开发模式总体浓规划萌建议23430窗0米超牢高层丢物业关树立孙项目匹及区匪域价免值标甚杆，境带动营项目欢整体绝价值第提升还建反物业乳集中斥规划县于B地块绞，并陈在定显位及缴档次冲上与席自有票物业御形成以差异写字闹楼集钻中规主划于销商务声开发赛价值拌最高貌的A和C地块墨，定拢位上则体现彼差异商业忙集中息规划猎于A和C地块咳，同承时在叶业态货规划叠及结艘构设症计上言做整妈体考踢虑15D地块数功能烂规划绩相对鱼单一申，周酿边干市扰最奋小，剪利于犯公寓手价值者的提途升1地块闷价值迟挖掘经济仓指标地块名西地块建筑容积率15建筑面积商业面积16000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼300米办公、旅馆面积178013.6平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与东侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位900个2总体妈规划驶布局地块名东地块建筑容积率8建筑面积商业面积20000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼120米办公、旅馆面积117871.52平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米东北、东南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与西侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位650个经济唐指标总体璃规划虫布局总体阁规划极布局宗地截价值允解析A地块形象枣展示头及开碍发价耽值最翻高的固地块欣，功额能上非考虑乳盈利捉性最斧佳的兽物业疾形态——写字扮楼和珠商业狐。总体弓规划恨布局宗地熄价值峡解析B地块受立选交桥醋和缺瞎乏展锦示面罩等因辞素的香影响干，其字开发堡价值争最小浙，10万㎡还建小部分琴可集您中规愿划。总体焦规划适布局宗地脱价值甜解析C地块定位拉上与A地块顽形成情有效用补充碍，依怕附于A地块胁并实拖现其采价值想的最铅大化核延伸——适合锦开发林写字迎楼和辈商业境，同关时强威化商位业部眠分与A地块摔的整虚体性秒。总体是规划前布局宗地林价值腾解析D地块形象熄展示舍和人聚流组刻织较耍差，校写字饮楼及犁商业梯开发挺价值织相对灰较弱肾，由杜于周畅边干挑扰因失素最虫少，劫适合壤开发轧高档板次公罩寓，届依托节于A、B、C地块辫实现们价值桂最大偿化。A地块(超高层甲级写字楼)——高度274.3米（通过增加构筑物达到300米）——标准层2000㎡——层高4.1米（设网络地板）——中央空调B地块(写字楼、公寓、酒店联体)——高度212.6米——标准层1800㎡——层高：写字楼3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空调C地块(高层甲级写字楼)——高度97.9米——标准层1800㎡——层高3.7米——中央空调D地块(顶级国际公寓)——高度95米——标准层1600㎡——层高3.3米——分体空调总体沙规划奋布局总体拒规划债布局地块名称A地块建筑面积办公115200㎡共计129200㎡商业14000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上65层裙楼3层写字楼58层避难层4层标准层指标地下5500㎡共计145700㎡裙楼一层4000㎡二、三层5000㎡塔楼2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m274.3m塔楼4.1m塔楼237.8m避难层5m避难层20m车位地上25个共计475个地下450个总体义规划奥布局3层裙狗楼28层写毒字楼14层公寒寓9层酒勒店客峡房地块名称B地块建筑面积写字楼50000㎡共计102000㎡（2000平米商业非还建面积）公寓25000㎡酒店25000㎡商业2000㎡（临街）建筑层数地下3层共计地下3层地上57层裙楼3层写字楼28层公寓14层酒店9层避难层3层标准层指标地下5000㎡共计117000㎡裙楼3000㎡写字楼1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m、5m裙楼16.5m212.6m写字楼3.8m写字楼106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避难层4m避难层12m车位地上25个共计425个地下400个总体芒规划蹦布局地块名称C地块建筑面积办公39600㎡共计56600㎡商业17000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上25层裙楼3层塔楼22层标准层指标地下4000㎡共计68600㎡裙楼一层5000㎡二、三层6000㎡塔楼1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m97.9m塔楼3.7m塔楼81.4m车位地上25个共计350个地下325个总体浩规划方布局地块名称D地块建筑面积公寓39585.12㎡共计44085.12㎡商业3000㎡会所1500㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上27层裙楼1层会所1层塔楼25层标准层指标地下4000㎡共计56085.12㎡裙楼3500㎡塔楼1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m裙楼6.5m95m会所6m会所6m塔楼3.3m塔楼82.5m车位地上25个共计300个地下275个地块建筑面积㎡办公面积㎡商业面积㎡公寓面积㎡酒店面积㎡高度m标准层面积㎡标准层高m车位空调A地块12920011520014000————274.320004.1475中央空调B地块1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空调C地块566003960017000————97.918003.7350中央空调D地块44085.1——300039585.12——9516003.3300分户空调合计331885.122048003600064585.1225000——————1650——总体捧规划静布局项目竹各指瞎标汇隔总统班计总体剂形象辞定位——CB倚D国际旨商务肥旗舰突出葛核心担价值突出骗规模存效应突出弹功能顿复合杀型商业允单独略定位铲，规年避矛价盾点1总体曾形象俭定位突破贪方向2案名顿推介卓越访中央给广场释由狭：金融大业为壤深圳穴的三肠大支劣柱产仔业之酒一纳，具睁有良掀好的蜻发展互空间候；“国磨际金霉融中锋心”着拥有录较高椒的认讲知度酱和美愈誉度样，对都物业厚的品活质和形象川有较设强的店支撑蚀；环球顿金融喷中心备选肝：报告贩思路窄与结骂构项目薪分析项目娘思考项目叫定位营销忠策略总体盘营销谊策略品牌新策略1中心区最高中心区档次最全中心区功能最全中心区规模最大一个真正的城市运营商必须毁通过酿持续械的品愚牌渗架透和北形象筝宣传杨，与南市场吐进行拉长期房诚的交未流（准包括蓝：社休会责假任、武文化技、理拉念、罗品味脆、服役务、翻营销搁……胸），头才能愚实现谱项目歪价值侍最大倡化。品牌肌策略之长旁期思瓣维价值嘉观创甘新形象隔创新服务捐创新营销汁创新品牌坚策略之创昏新思怪维2推盘培节奏都市播综合企体推四盘模腐式模式炮一形象子主导快模式模式泥二资金气主导按模式模式浆三资金+形象打模式都市炉综合学体推现盘模叛式一高端锋写字古楼国际挨公寓+中高松端写梳字楼商业形象锋主导找模式推盘豆节奏推盘裤节奏都市召综合挠体推渔盘模慰式二国际隙公寓中高江端写马字楼高端离写字鱼楼商业资金旦主导之模式推盘枪节奏都市宴综合愧体推雾盘模繁式三中高申端写马字楼高端醋写字毯楼+国际吩公寓商业资金+形象模式推盘纪节奏综合小体推掌盘模梯式三防为项饲目的而最佳蹈选择中高或端写幅字楼(C地块)高端绒写字启楼+国际慕公寓（A/垂D地块龄）商业资金+形象模式由于京项目年是整鼓体开租发，热结合粱工程患进度朋，C地块10炉0米写后字楼轧先行治入市运并迅蛮速实费现销涂售，在10树0米写掩字楼地销售偷中期惩开始调国际适公寓宋和30插0米写材字楼贯高端氧客户哥的招趴租，10阀0米写总字楼尺销售甚尾盘俩开始30摇0米写左字楼驳销售勤，裙孕楼沿统街商必业在30凝0米写虎字楼烫销售离的中串后期坐销售片。商丹业主熄力店疼招商此工作既从项抛目规奸划设枝计时敲即开苹始。年08年07年国际统公寓10汤0米写茶字楼09年10年营销筑工作早组织商业解销售30爸0米写朴字楼商业州招商写字楼部分总论峡部分写字霉楼部饿分公寓那部分酒店术部分商业胶部分报告今思路述与结鹅构客户践解读市场浊扫描项目基定位宏观巧市场病分析1历年牛销售柱分析20绕19年上烂半年首累积插销售16译.9叨3万平干米，胁同比烦上涨21焰.1刺0%。预别计全浪年销并售面爸积可封突破30万平微米。0.静005.凡0010肝.0蛛015绑.0档020肿.0贷025脂.0援030王.0旷035浅.0淋020渐1920姐1920链1920室0020林1920上1920齿1920饿1920打1932依.3律320渔1928胶.4蚂928他.8仅822慰.0蜡615悠.0架212挪.1筹911睡.0展117灿.9横419俗.4槐927妥.1描520铜19上半那年16少.9导3２月销居售面堡积010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2019-20194594687484029052717388181948923746297356000005年第子四季惹度集秀中入哗市面个积达50多万背平米浊，导船致05年底胜销售慢出现锐井喷熔现象晶，并寒延续遵至06年一坡月；教受春牛节及页各楼私盘低我区放启量基爪本结僚束的朱影响维，2月份荷销售现势头租回落加，在赔供求渴两方弱面因遭素的兰推动默下，虽销售垒转入房诚下一态轮上齐升通柔道。3价格亚分析20钉19上半丛年写扫字楼盯成交屑均价14临25绪9元/平米僵，同断比上去涨22渣.3竭%；受旷新盘个入市竖的影棉响，念第二历季度算成交矿均价展有所坐回落级。050前0010余00泪020鼠00角015辜00错0销售竟价格1Q2Q3Q4Q1Q2Q20夜19术-2度01金911她75扮411纠55胡912宏01查913咏88监514辨95摧313冬77宋1走势写预测02040608010仿020雅1920纽奉1920挎1920偏1920坚0020疑1920排1920董1920首1920堤1920浓19销售嚷面积32骆.2叹328励.8粪822恶.0轰615略.0肯212乎.1衬911岂.0缴117墓.9极419症.4赴927旁.1方528户.4缠935批准叙预售仪面积88肿.5稠72428突.7萍326烤.5讽412徒.3曾43.游3223领.7贞5355070501供求总量20馋19吸年深陕圳写兽字楼柱的批并准预挽售面很积达殊到新垦的顶欺峰,斤短期腿内总崇体供浩求矛幕盾突熔出,鸦预计20颈19年供碧求趋山于平肤衡，败中长织期看踪蝶好.20剃1935552供求结构目前遣写字惠楼市训场供诵求结去构性金矛盾润突出序，高肢端写松字楼颜供应巧过剩早而中柱端和捆中高廊端市警场相部对短驴缺，薄受“良高端键市场存低端银化”很规律坟的影待响，其未来估两年撞深圳猎写字街楼的茂供给扒结构婚将从朴“沙虫漏型”向“撇橄榄川型”稼转变冻。高端使市场中高盲端市蝴场低端愉市场低端打市场高端摘市场中端瓦市场3价格走势结合验深圳跟写字热楼目估前的捐发展敲态势扔及同例致行宿对深误圳写雄字楼钢的研宏究判般断，20畅19年深拍圳写填字楼践价格狐上涨吴幅度异预计牵在20的%左右永（低腐于20拥19年25政%的上霜涨幅场度）轻，将跪达到旁历史举性的15亡00达0元/㎡。未摆来两朵年内甩市场予将处悔于稳欢定增粒长期达，在初供求盲逐渐齿趋于任平衡抗的情璃况下介，受湾土地锣资源脏稀缺唯性及碰整体剧经济笛环境商利好顾的双砍重因话素影捞响，浙价格端将以15精%左右榜的增锄幅稳第步增肝长，适预计20们19年全蚁市均屑价将锅达20朗00榜0元/㎡。050器0010乡丰00渴020苹00达015粗00某0销售夺价格12帽49累120猪19年20始19年10阵16蚕420财19年99细9720牢19年15考00字020具19年17斗00葵020哲19年20留00吸0竞争图环境显分析05年06年05年现代吊国际大中蛛华广指场嘉里井项目新世油界中腐心荣超寇项目桨（原珠江胜蜻）财富葱大厦07年08年星河粒发展费中心年09时代疏广场凤二期卓越啦世纪浆城2008年以前中心区推出的写字楼基本销售完毕；项目的主要竞争对手：荣超项目（原江胜大厦）、嘉里项目、高交会馆项目；从市场环境及自身优势来看，项目有充分的理由做市场的领导者。高交杯会馆库项目1福田中心区宝安志拥有偷强大碑的产士业支土持，身是珠筒三角财唯一界的拥破有空汇港和赌海港硬的区中域，20匪19年宝扯安写扯字楼塘拍卖接楼面联地价产已突猪破60信00元/平方脱米，剩预示基宝安用将成搜为下忠一个歪开发谷热点炒片区怕，将弹分流冒深圳泰中心垄区的灶部分辽高端断实业乘、物并流、跑贸易扛客户男。宝安阀中心庄区规响划写份字楼刮超过40栋，初潜在隔开发穷量近80万平姑方米吼。2宝安中心区地块号地标单位价格（万元）占地面积（M2）总建面（M2）办公（M2）商业（M2）楼面地价（元/M2）A002—0012荣超地产140006649246002000640005691A002—0013荣超地产100006028208001702830004807A002—0020俊业地产14400544023230197303500619820肚19年4月12日宝耍安区奶政府陪进行俊第一同次商竿业办六公土脏地拍更卖报告映思路作与结犹构客户远解读市场贩扫描项目燥定位客户构成2019上半年2019年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投资类科技类中介服务实业类物流贸易金融类2019年6%10%4%5%20%8%30%17%2019年12%15%5%8%18%10%22%10%投资允市场痕持续盆火爆棍，但宋价格吵价格桑增长掌过快村，投搭资将钉受抑荡制；贸易谊、物筝流、厨实业牺类客燃户一探直是辛中心阔区的椅主要此目标阳客户商群；随着座金融错业的五全面源开放分，跨无国实膛力企悲业进逝驻的嚼比例崇将进欠一步婶提高迁。报告膝思路危与结宇构客户毯解读市场袜扫描项目拐定位档次夜定位物业档次低默中累高客户层面1档次定位高中低中端碌市场高端东市场低端葱市场A地块倍写字浆楼物业档次低穿中良高客户层面高中低中端凡市场高端杂市场低端吉市场档次定位C地块横写字愁楼物业档次低染中借高客户层面高中低中端础市场高端晨市场低端答市场档次定位B地块堂写字走楼客户恋定位2客户定位国内实力企业核心客户；提高项目国际化品牌形象；重点客户；达成项目销售预期实现的关键；世界500强企业跨国实力企业A地块占写字歼楼客户警定位投资遮者核心乓客户画；提高脆项目狗国际哪化品程牌形旅象；重点稠客户熄；达成致项目弃销售威预期莫实现润的关炕键；跨国掌实力饥企业国内伯实力很企业C地块葱写字枝楼价格朽定位定价吵原则知：引颠导市散场，处创造镰价值伯新标傲准4价格姻定位由于昌本项榴目A地块定位像特殊茫，可初供参冤照的粱同类胆型项越目样候本不救足，坡而且闻本项远目推顷出时槐间较猴晚，孕不确嗓定因计素较挎多，属于饿典型挎的无歼参考真市场颜价格凭物业，传阁统的贤定价挎方法显难以鼻准确晨和客袍观地闭反映史本项直目价火值；本项志目将培采取“趋捏势增券长定稠价法仅”的方萍式推李导出食项目纸价格.价格旅定位A地块物写字悟楼25奏00肥0/平浮方米探（±5%）图表因列举搬中心虑区历捞年来高端希写字跨楼售腹价，以及乎我司叮对未港来价功格走贱势的标预测音，通铜过趋接势增旨长定司价法恐得出A地块畏写字址楼售较价：5%10练%15脉%20宪%25恩%0%销售夸均价增长类率0.结0％12套00棉011任00择016坝00场020诉00巩023砌00捕09.开1％25糊.0％25宗.0％15惨.0％30脆%050舟0010淋00栗015减00旺020蛮00否025浩00己030湿00趣020晶19年20炼19年20偷19年20他19年20言19年20爱19年10拢.0％25劫50齿0价格咸定位20誉00照0元/剖平方直米（疑±5%）图表喇列举纱中心牢区历扫年来裕高度条在10言0米左嗓右写骡字楼泽最高浙售价觉，以及连增长街幅度倾走势没曲线忙，通唤过趋罗势增颜长定干价法胀得出C地块福写字算楼售番价：5%10稳%15婶%20永%25注%0%销售民均价增长厉率0.辜0％11堆50宵010喊50移012剩60踢015借70想018番00缓09.刺1％10苗.0％25歌.0％15院.0％30肉%050坚0010穴00颜015忍00疯020央00号025古00放030芦00喘020玻19年20盈19年20扔19年20赔19年20躬19年20蓄19年15归.0％20洞70筝0C地块听写字替楼公寓部分总论场部分写字到楼部宽分公寓渴部分酒店款部分商业眼部分报告盼思路郑与结这构市场超扫描物业很发展休建议项目贷定位市场毙现状疯分析蛇口40女0套25湿00纽奉0－99钓99选9元/月租赁屠型国别际公索寓招商唇地产泰格洽公寓国际滥公寓彩田立路80请0套14概00劣0元投资欠型商投务公内寓星河屯地产星河才世纪电公寓商务苹公寓人民捆南路42堂0套20恢00膀0元商务灰办公倚与酒武店复顶合型别公寓大中陕华汇展绸阁上步证路60漆0余套15恳00淋0元投资艘型酒蔽店公吉寓佳兆蜡业佳兆亭业中阴心金田堤路与岸福华恒路交货汇50自0余套16截00歉0元投资宰型酒轰店公妇寓新浩离地产金中榜环华强唇北路52铺0套13土00荐0元商住禾办公祖型酒长店公轰寓东方止时代毅广场东方李时代深南净东路20抛28号22果0套32茶00让-9挺00巨0元/月全租拆赁形震式，提供丝式酒店湖式管设理罗湖吨区委罗湖冒商务攀中心深南遮大道60恭01号71卡8套17曲00陈0元全复勇式户光型，五星秀级酒渔店管忙理茂业按集团高档细酒店轮公寓世金柄汉宫地理秒位置套数价格主要叼特点开发租商类型酒店删公寓隐名称居住侦型酒高店公更寓商务闯型酒发店公瞎寓酒店榨式公萝寓酒店毯式公峰寓商务衔型复父合酒店云公寓1典型酒店公寓酒店忠公寓凯欣赏

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金中环Details罗湖宵商务逝中心2客户构成购买客户类型比例特性投资客70%目前高档酒店式公寓的主要购买群体企业高管20%家和办公室以外的“第三居所”香港及国外客户10%主要集中在罗湖及福田两个区域购买俭客户沾类型客户构成使用客户类型比例特性国内高级商务人士65%国内大型企业的中高级管理人员港澳台人士15%区域选择集中在罗湖及福田国际商务人士20%贸易、物流、服务、金融保险业为主使用蛙客户遗类型3发展趋势受中申心区似整体轮规划歌的影水响，厨未来郑区域宵内高缸档公磨寓的商供给茄严重区不足笋，而残随着期区域乓开发给的逐甩渐成增熟，来将会志有大候量的异高端母商务姓人士男进驻评中心正区，脖其中叮国际锁型商疯务人隔士的宣比例诉将明纳显提样高，磨但目色前符江合这冶一群纽奉体居惩住文键化习翼惯的鄙公寓杂供给街几乎消为零笔，存琴在较调大的僵发展盒空间摊。4公寓市场总结342中心拔区目杀前公挣寓的侵购买滚主要卧是投价资者酿、企症业高雀管、求中小愚企业伯为主中心扣区尚旱缺乏揭针对相国际津国内妇高端历商务志人士库定位栗的国尚际公锄寓单纯旧高档矿性还饮不能悉有效页吸引直目标间客户辆，必颠须突远出投声资性唉和国搅际生沈活氛趴围1未来闲中心题区商匆务人洒士的退居住移办公应需求妙决定粱高档课公寓信存在嚼较大授市场寒空间5外籍人士居住需求调查据政堂府部均门统隐计在撞深圳落就业捷的1.闸8万境浩外人捷员中漆（其盼中外攻籍人沿士约10龙00钢0人）破，日粉本人趁占到38姐%，其杆次是犁韩国政人（17么%），截日韩仆两国票的外虑籍人半士占犁深圳附所有垃外籍面人员肌总数涂近五置成；想欧美鉴国家良又以收美国两人居炼多。20宰19年我晚司针舰对外拦籍人若士在纯深的坝居住皆需求爽进行你了问井卷调淡查，迅共计薪投放镜问卷25保0份，舟回收境有效耍问卷21廊6份，殃经统岔计分饰析结霸论如众下：区域无分布7%11拨%22妈%9%41壳%比例罗湖香蜜吩湖片帜区华侨跑城片勤区福田牌中心运区蛇口凤片区区域甩分布蛇口停片区键国际伸化的菠居住挨氛围惹吸引社了大逐量外器籍人荷士的悟进驻潮。10挽%其他区域厘认同你度3%13观%23净%25鼻%36皇%比例罗湖香蜜姑湖片序区华侨贼城片宪区福田棍中心烛区蛇口情片区区域疾分布随着贿福田践中心强区开炭发的姨逐渐拘成熟臂，国饲际化捏商务筑氛围给逐渐庆形成颠，外闪籍人樱士对漆福田肥中心牢区的妇认同齿度大娘幅度朝上升砌。家庭鲁构成13痒%19烟%26舒%42削%比例三口迎以上三口询之家夫妇未婚家庭传构成未婚客外籍泡人士浆比例冷达到42％，垃家庭共构成死在1－2人的斥比例文接近自七成闲，结坊构相谢对简妨单。物业孝类型岁选择2%34站%58芦%6%比例酒店箭长包遍房高档剥公寓高档搂社区别墅物业孝类型选择景别墅令的家贿庭构探成在3人或3人以俯上，凉大多瞒为国雅际企疮业派析驻中爽国的羽高层牵管理奇人员体；选择牢高档辩社区晨的以驻有小铁孩家勺庭及攻夫妇刘为主叛；选择施公寓穴的主跪要为摩未婚驰的外牙籍人蚂士为平主；选择青酒店迟长包服房的太主要凶以中返短期补商务极公干画为主筒。面积巩需求19肿%38踩%27蚁%16纲%比例40－60㎡70－90㎡10饼0－15殖0㎡16脖0－25弯0㎡面积强需求70－90平米菜之间业的面熄积需方求所铲占比伙例最腥高。选择墨因素66肤%37岗%59决%72么%比例服务球配套小区心内部忽环境外籍谈人士溜聚集吃区空间辛距离选择邮因素38规%生活蚊配套29溉%装修舰风格空间农距离虎的远液近、茶是否槐具有免国际孔化的掉居住芽环境敌及项昂目的霞服务俯配套松三项悬选择灶比例肌最高很。对步于距飘离工尊作地静点的业交通看时间脾的承脂受能则力，绕数据提显示72扁%外籍爆人士贤的承流受程浇度在20分钟肢以内则。29浆726绕699仇99熊966句66起633守625钞0四房21鹅222债745侮00览040国00蹲021朵217谣6三房25株025假435赖00榜030域00苏014赴011团8二房—26血5—25附00湿0—94单房经典失型豪华抱型经典沉型豪华谣型经典酱型豪华透型单位租租金领（元/月·㎡）整体扔租金茫（元/月）面积最（㎡尽）户型典型墨案例仍之泰丛格公违寓泰格休公寓怖的单图位租觉金在20面0－30摄0元/月·㎡之间蛙，与漫其他姑普通产公寓筹相比葬具有匆明显杜的优谦势。随着凉中心柿区国毫际化随程度领的不伯断提菌高，扔区域殃未来谦将会跨有大贯量的豆高端壮商务闪人士堡进驻模，尤其彻是外按籍商控务人洋士，泊同时占这部谱分群繁体对承中心漏区的矩认同握度已暗大大辉提高扎，凭霉借空率间距离脂上的叠优势种，未恭来发磨展前代景广其阔；深圳度外籍写人士变的家婶庭结愤构相沈对简戴单，疗中小鲜套型胀公寓绳存在绣巨大朽市场星空间光；商务活人士微看重命国际姿化的交生活静圈子厘和服姜务，甩而目扁前深郊圳此倍种类勿型的碍物业劝严重钓稀缺崖，项目纤可借送此实歼现突部破；高端兽商务登人士运具有毙较高歇的租皱金承茅受力杨，将切大大挪提高之物业降的投鉴资价粥值。定位迅思考报告第思路培与结弯构市场披扫描物业魄发展凉建议项目却定位3属性定位1属性定位小户可型公渐寓商务论公寓酒店抢式公露寓国际王公寓国际便公寓赖的档份次高号于其纳他类尚型的束公寓蜡，其军目标微客户休的高陆租金稿承受捷力有剑利于谎实现肃项目颗价值支的最守大化坏。D地块化公寓顶级豪华辅型高档斑型舒适州型经济己型2档次定位D地块姨公寓打造教一个准国际有化的驻顶级心居住榨环境雅，保匹证项貌目价攻值的境最大乎化实帅现。4运营离模式开发赶商投资梳客租赁猴客国际闸性管垫理公忙司委托管理匀佣金酒店闹式管解理依托仗外籍刑人士任较高移的租查金承验受力宰，大辫大提泰高物禾业的麦投资唱价值认，以啊此促丑进项曲目销她售。3客户定位目标销使用纪客户鸣：主软要针吊对中摆高端馆外籍圣商务胡人士株，国搏内高墙端商此务人交士作途为有途效补努充。目标蓬购买骗客户决：依健托使绣用客驾户的湿高租罗金承率受力掌，强守化项渡目的断投资括价值昆，以念长期阻投资浴客为站主。客户类型外籍商务人士国内高端商务人士投资客使用客户70%30%——购买客户——10%90%6价格屯定位定价足原则宫：引戏导市眠场，只创造在价值辩新标省准由于航本项微目定洒位特颜殊，康可供趣参照魔的同教类型繁项目吊样本欧不足色，而储且本是项目卖推出妄时间贿较晚爷，不欺确定甚因素庙较多属，属于纹典型酬的无私参考盯市场娘价格圈物业，传处统的抬定价尸方法市难以馅准确头和客亏观地笔反映楼本项遇目价另值。本项翅目将关采取“趋秃势增舱长定鹅价法聚”推导隆出项洲目价梢格。23舒00捐0/平楼方米激（±5％）图表回列举谎中心流区历跪年来顶级暗酒店倘式商陪务公见寓的价辟格，以及必增长球幅度启走势构曲线赠，通湖过趋带势增眯长定仗价法瓣得出D地块百顶级塑国际搏公寓乒售价：5%10吵%15庙%20斧%25芝%0%销售阵均价增长钩率15孕50霉018张00亮020肿00鄙00.横0％15漆.0％15似.0％30肃%050忙0010摧00怀015玩00言020粱00恐025制00绍030些00趟020堡19年20顷19年20槐19年20呜19年15亲.0％23确00县0报告秋思路近与结故构市场谈扫描项目屋定位物业仆发展皆建议项目建议原则档次成本针对楼国际乎人士虎的居枯住特网性提袄供专究业的吸物业催服务服务超越屋≠超驴支。进驻拒什么丸层次暂的客些户，萌决定凯了什办么样怠的档宪次。——5%68迟㎡95序%42－50亩㎡——世金秆汉宫——30典%58－76半㎡——70肃%32－36护㎡佳兆间业中壳心5%80－11普0㎡60吹%50－60赴㎡——35刘%30露㎡金中衫环比例面积比例面积比例面积比例面积三房二房一房单房户型项目卖名称户型设计建议1传统桐酒店秩式公乌寓的莲户型追以单脱房和怠两房笨为主瓶，户滨型设含计较个小，80平米稀以下脸的户掩型占搁到9成。传统悦酒店倒式公削寓户喂型情滋况5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面积比例面积比例面积比例面积四房三房二房单房户型项目名称泰格贺公寓采为涉观外服裹务性陶质的至公寓咳，其秃户型鹿全为90平米煮以上眼的大贿户型此，有仪别于慕传统旅的酒垄店式柳公寓掠。户型设计建议泰格峡公寓骄户型掉情况户型设计建议15%130－150三房45%90－100两房40%60－70一房面积比例面积（㎡）户型在充预分考滥虑在昨深外鼻籍人挎士的女家庭裁构成叛情况批及其担面积捞需求族的前奥提下未，我回司建角议户析型设环计以池一房餐和两亚房为发主，敏辅以纸少量存三房谎，具射体户匀型面警积比黎例如胶下表晋：2大堂精致反、典身雅、仔简约部、大仔方原则携：3会所项目15受00敬㎡的会考所面煮积重糟点规狱划康院体休境闲功廉能，舌打造渗一个装国际走人士诉沟通系交流哥的平弦台。精致钓、西始式居洞家式谨装修薪风格4装修5管理管理魂公司跃：国筹际性烦的管序理公凶司提稠供专鉴业物碎业服口务，阳以服察务提揪升物夫业的昆国际同化品错质；物业侧内部播管理煤及服膏务人并员、健标识订系统钟、电饲梯等拒语音毒系统解都以谢英语矛作为猫第一船语言跪；一个颈外籍悉人士牌居住袖、交岔流的宅国际盒平台川建设捐及维皂护。酒店部分总论吼部分写字略楼部剩分公寓占部分酒店景部分商业绳部分市场桐格局1深圳君酒店丙布局020408060数量10京0罗湖福田南山宝安龙岗盐田五星您级三星脂级四星语级总量19邪242611胶0551296265693201713013310257235修933312糖0五星侦级酒萝店主君要集甲中在叔罗湖爪区，衫福田兔发展盼潜力伙巨大展；同罗烟湖、航南山呆相比尘福田跃四星稍级酒孤店数搁量最俯少。2酒店秤入住恋率分狱析50吨%52仅%54暖%56硬%58虑%60般%62偿%64蚊%20链1920础1920满1920形0020峰1920刷1920浮1920穴1920芝1956匀%57岗%55俯%58推%62匀.5匹%64辨.3篇%64扬.1如%55状%60风.6渴%03年非顾典过壤后，达深圳颠酒店泄入住妨率连滴年攀婶升；20物19年入碰住率巩比20孟19年增饶长1.稳4%唱,达到62有%.20伤1962道%3酒店玩月入善住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661龄.758谨.5见947瞎.657柔.363肾.8姻463良.448皱.1带657谷.461届.4阀963伍.8察458珠.660码.3史859虏.2世765所.1昏36260衫.8象966座.563克.2灯158喂.1捆202年04年03年05年自20蛙19年以史来深士圳酒立店入丑住率浇保持刷在60渗%以上坚，整药体表祖现平要稳；20积19年上欣半年管同比篇略有优增长猾，保喂持平沸稳发液展趋我势。60姑.2盟064尼.8砖862欢.1刷764铜.4没262熄.5俘061厅.5塔965缘瑞.1须906年54各.4捐257凝.2麦065戒.8论269清.1雹460狗.7歌059潜.8撑063灾.9塑454荒.4未24各区入住率分析10讲%20庭%30按%40惭%50熄%60伪%70者%80砖%福田南山宝安龙岗盐田罗湖63挣.3尊4%70芦.6赌3%70波.2以5%54材.4汗8%37铁.6爆4%44袍.2溉7%特区嫌内酒种店入势住率串明显帮高于轧特区孕外；福田迅酒店岗入住眯率为外全市乞最高己。5小结罗湖膛区酒茧店市孝场份增额及番酒店吊数量节均居哄首位卵；星级吼酒店迈主要侦集中分在罗翼湖、猫福田须、南芦山等蛛关内钩区域屿；城市劫重心享西移办，福堡田、林南山漠、宝次安等坐酒店兔入住殿率及滥房价孙连年县增长痛；福田染区现岛有酒妻店市喷场规覆模与哲其城单市地列位不陪符，茅未来爆市场昂发展夕前景冈看好焦；竞争池格局1分星毒级开乏房率05全市袭五星叙级、述四星照级酒驻店开挪房率秩均高悄于全红市平跌均水脸平；高星导级酒爸店、获快捷顷酒店市较受眨市场贡追捧对。0.猎0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未评如星全市五星73右.3延367雷.5变263惩.6倒061俊.6坦3