房地产开发与物业管理二

房地产开发与物业管理第一部分房地产开发与物业管理的定义

第二部分房地产开发与物业管理的关系第三部分房地产开发的权利和义务

第四部分物业管理费的制定方式第六部分房地产中物业管理的早期介入目录第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响第一部分房地产开发与物业管理的定义

1基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。

﹡房地产企业是生产性企业

﹡房地产开发是生产的过程﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工业厂房等）一房地产开发房地产开发的一段般流程：投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权→规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收→物业管理基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使物业发挥最大的经济价值和使用价值。﹡物业管理企业是服务性企业﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，以后是购房者或使用者。二、物业管理第二部分房地产开发与物业管理的关系

发展识历史——物业深管理锅来源燃于、牙派生慢于房债地产筐开发产业泉链——内1个在好上端窜，1个在境下端法律刻关系——契约急关系市场老关系——合作询关系利益狮方面——互相峡支持赶，互介为补词充，禁一损鄙俱损趴，一劈燕荣俱某荣郑州创目前浇现状——下属收企业现、二令级机圈构、霸保姆宁、二发奶案例顺一：释鑫苑龙、建还业的帅成功素经验案例聪二：值某地灯产企绪业的连教训一振权利1.确定形前期傻物业胃服务慌内容袜，选财聘前建期物马业服铃务企护业；干并根抵据物业企丹业提排供的气物业忽服务防成本宇测算拔制定塘物业己收费哨标准薯，与础物业企业满签订籍前期油物业棵服务吗委托肤协议唱。2.制定初业主碰临时僵管理筝规约第三跳部分领房地架产开征发的旦权利浑和义俩务二、返义务春：1.有关摘销售值方面办的：1）《郑州借市城跃市房笼地产省开发轧经营商管理胆条例》第二近十条事规定遣：房地棵产开浴发企度业销节售商努品房骆时，召应当冲向买溪受人送出示猜商品霸房预祸售许效可证胜或者胜商品雀房初食始登害记证弄明，痕前期蓝物业咏服务知委托形协议辫，物祝业收较费标愈准及辩临时挎管理肿规约振等文撑件。2）《郑州壁市城莲市房蚂地产饿开发蜂经营计管理洋条例》第十嘉八条剂规定句：房地装产开红发企昆业销迟售商碗品房多，应恶当与蠢买受烂人签会订书膀面合胀同，吉合同辫中应萍当载植明商悟品房沟的建响筑面偏积和哪使用镇面积某、价扑格、但交款犯方式那、交纳付日支期、屈质量蜓要求栏、产旁权登漆记办赤理、旺前期讯物业支服务孤以双释方的苗违约废责任蚕等内需容。2.有关像房屋掉交付油的：1）《郑州慰市城献市房等地产废开发站经营哭管理浑条例》第二纷十三砌条规慢定：房地肤产开复发项言目的有交付脉使用仿应当愉符合娃下列版条件:①建设母工程此已经遥验收削合格静并依振法向醉有关愈部门追备案劲；②配些套的慨基础恐设施供和公代共设贼施已轧经按雾照规借划建肝设，瓜并经切验收合腥格；③前胶期物虾业管椒理已爹落实蒜；④法温律法莲规规植定和母当事叠人约缎定的麦其他策条件早；不符荷合前帝款规滋定条职件的程房地撒产开荣发项球目，棒不得隔交付岩使用暗。2）《郑州穴市城盼市房展地产栗开发涝经营控管理万条例》第二买十四档条规唇定：房屋禾交付国使用事前，忆房地恢产开汗发企这业应炭当与爪其选柴聘的劈燕物业赏服务企掉业按尸照国末家有培关规昏定对着托管所项目颗及其包使用诱设施享、设蚀备进丈行查伪验交竿接，盆同时宣向物睛业服对务企似业移并交该挣项目燥的有枣关资恢料。3）《郑州型市城悠市房趴地产政开发您经营呜管理色条例》第二堪十三极条规齐定：房地煤产开蚊发企针业应楚当按万照合茧同约始定将蒜符合奶交付致使用心条件谈的房元屋按聚期交汉付给悦买受培人。4）在匙实际传操作辛中，漆由于开交付缝集中蚀，开馋发商洽人员烟欠缺鸦、经影验不套足的，骄可委惨托物恐业企浙业代沿为交制房，饶并支呢付相主应费录用。3.有关桂工程拨质量很及保毫修责缩慧任：1）《郑州烧市城宵市房舞地产弦开发情经营巨管理侨条例》第十畜三条辽规定剩：房地低产开手发企常业对跟其开企发项塔目的评质量至承担茶责任简。2）《郑州瘦市城战市房励地产眯开发坏经营符管理填条例》第二粒十五责规定谎：房地美产开姓发企梳业应岸当在保房屋究交付返使用佛时，栏向买烟受人深提供革质量巨保证龙书和军使用凶说明心书。慌质量瞎保证躺书应粮当列稿明保禁修范贝围、饿保修饭期限晃和保州修责将任等疗，其本内容肯标准穿不得垒低于侨国家兽有关兽规定庭，并有应当辫符合贵房屋乌买卖诊合同雨的约懂定。3）《郑州非市城推市房泰地产野开发仔经营奋管理锣条例》第二鉴十六项规定奴：房地房诚产开勒发企部业应帆当按川照质聪量保播证书滩的规拨定和防房屋符买卖贵合同软的约间定，宁承担羊房屋炒保修埋责任邻及由湿此产消生的极费用束。因块维修记房屋颠原使成用功旋能受伶到影步响，户给买低受人撞造成姜损失垄的，喉房地蚁产开景发企穴业应顷当依蜡法承染担赔棵偿责草任。4）交逝房后凉，物缓业企乱业与盗业主恳接触榨较多朽，也胸比较炸了解编情况职，开山发企再业可随将保雨修管展理委斯托给醉物业益企业谣，赋刻予物胁业企收业一芳定的惕权利界，并歼支付男相应请费用委。但辛前提国是，总开发项商与尺施工构企业慈有相陕关的难约定至。第四排部分督物业城管理响费的要制定惊方式政府撞指导墨价和侄市场管调节定价1.政府挺指导鸡价：题按郑垃州市分物价遮局相罗关规雷定，将申请格物业狱费定级，开由物呼价部旧门审骨核批永准，篮办理枪收费受许可德证。2.市场政调节侮价：怎在预绍售前支进行终前期趋物业墨服务攻招投绢标，慢选聘前期帜物业蛾服务勺企业题，确崇定服乏务内否容及呼收费宅标准夜。销低售时央公示布并在销伤售合肾同中首约定西，然答后到芝物价穗部门阁备案衔并办图