房地产企业集团运营管理系统

主讲：陈恳北大纵横房地产咨询中心总经理清华大学房地产EMBA班客座教授深圳房地产标杆管理研究会会长手机邮箱：

房地产企业集团运营管理系统中国房地产标杆管理研究第一人深圳市房地产标杆管理研究会会长清华大学、人民大学、中山大学、厦门大学房地产EMBA总裁班客座教授中国博鳌房地产高峰论坛、亚洲房地产高峰论坛特邀嘉宾曾先后在中国寰岛集团、赛格集团、艾肯顾问集团、金地集团任高级经理人,原任金地集团企业管理管理中心总经理、深圳金科房地产咨询机构首席顾问。现任北大纵横房地产管理咨询中心总经理。1998年撰写的《金地员工绩效考评体系》获国家企业管理创新成奖,2005年5月新著:《地产标竿__万科、金地“5+2成功法则”解码》在中国春季住交会亮相以来,受到读者热烈欢迎，许多企业集体购买作为中高层经理人的必读书，创造了房地产管理书籍不到—季度畅销一空的新记录,再版后仍供不应求。

前12年在标杆企业做职业经理人期间年一直致力于万科、金地等房地产标杆企业文化、企业战略、管控模式、流程管理、绩效管理、品牌管理等领域的“标杆管理”研究;后8年纵横全国各地致力于为上百家房地产企业老板做标杆管理培训、进场义诊、管理咨询、跟踪服务。具有丰富的企业管理、企业咨询、企业培训实战经验。

近八年来先后在北京、上海、深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山、杭州、南京、苏州、武汉、湖南、海南、江西、安徽、黑龙江、大连、郑州等地演讲上百场,听众达数万人。重要客户:深圳金地地产、华侨城地产、卓越地产、富通地产、城建地产、鸿威地产、中信地产、广州美林基业、东莞田禾地产、佛山海逸集团、浙江坤和地产、浙江旅游地产、江苏苏宁地产、侨鸿地产、森隆地产、华地地产、佳和地产、北京万年地产、山东海尔地产、鲁汇地产、福建力高集团、南峰地产、四川开成地产、领地集团；河南浩创地产、清华大学、人民大学、中山大学、厦门大学房地产EMBA总裁班。陈恳老师简介许多公司在进入多项目同时开发之后……从一则案例说起:2009年，本地两个项目2010年，本地两个项目，异地4个项目项目计划完成率未按计划完成2个未按计划完成13个，其中异地3个5大节点87%69%一级节点（20个节点）7.4%本地项目平均8.6%异地13.8目标成本变动率概念/方案1.5个月施工图2个月本地：概念/方案2月，施工图2月异地：概念/方案6月，施工图3月设计周期7条/万平米本地23条/万平米异地45条/万平米设计变更13%44%月度资金计划偏差率从一则案例说起:1.某房地产企业项目指标几乎全面下滑2.总部和项目定位不清晰，经常打乱仗!

“有些工作总部和项目抢着干，有些工作又都等着干”3.各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于项目经理的能力4.失败的教训在不同的项目不断重复出现……案例:佛山老板的疑问一般房地产企业运营管理的现状与特点-----出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。很多房地产商普遍存在的问题“我们做了十年房地产，最大的问题不是不知道怎么做项目，而是不知道如何管理项目、尤其是同时管理多个项目”——总经理今天，我们就试图在“如何做好运营管理”方面进行一些探讨四房地产运营管理内容综述一二三五组织职能定位与管控模式运营中的流程管理体系运营中的计划管理体系目录运营中的成果管理体系六运营中的会议决策体系七运营中的项目评估体系八运营中的信息管理体系房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估。住宅/写字楼/商铺/酒店……物业服务/管理服务/生活服务……运营活动经营权取得产品计划产品设计产品生产产品销售产品交付与服务一般意义的运营活动房地产开发的运营活动项目取得项目策划项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序人力/资金/……土地开发经营权……输入输出运营方案设计施工图设计运营管理是对运营过程中输入的各种资源进行计划、组织、实施、控制和评估,使输出的产品达到价值最大化的综合管理。什么是“运营管理”房地僚产企上业运情营管屿理的仙原理-房地萝产企楚业价放值链支持系统主要系统公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润房地辉产企业产品钱开发诱与销本售价狠值链渣的主略要系淘统和轧支持岛、保亚证、魔控制客价值盈链的辟支持们系统1.房地席产企哈业运炒营管旧理就吧是对耕以上或各个战系统屋进行鬼设计络、运谋行和邪改进般、以墨实现颗项目叶开发栽的增服值，递提高塔效率石、降愿低成婶本，算提升娘企业敬的核炊心竞摇争力定。2.公司知的运照营组梦织、跌业管叛规范虚和运放营流咏程均茶围绕责房地寒产开误发价垃值链题建立窝并用园作于勉房地碎产开炉发价旺值链。9－流周程管污理－运营然计划抬管理－阶紫段成悦果管袜理－关亿键决伟策管透理__饱评估影管理－信烈息与痛知识乌管理－投备资决独策管桨理－运凤营绩素效管约理－运洞营计奸划管月理－阶扣段成演果管梦理－关勒键决绳策管约理－资现金预凭算管绕理－目诸标成沟本管崭理－信捆息与活知识乒管理－流仓程管侦理管理晌型运粉营体怒系专业其型运附营体稿系“运营领管理”管什钢么？计划羊管理梯体系－计纪划管堤理我们表对房眉地产翁企业筑运营液管理役的理惧解(强六定榴法则段)房地突产企障业“乡丰项目犹运营钉管理走”,本质炭应该迎是是投贯穿炸于项禽目开荒发各铁个环吐节的肚管理妙行为馋，对各剧个开石发环度节的承共性混管理火行为,构成工了“贯项目众运营指管理怜”的础核心倡内容房地顾产价熔值链ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01输出输入成果标准体系流程管理体系决策(会议)体系项目评估管理项目评估体系输出输入输出输入输出输入输出输入信息管理信息管理体系定标秃准定跑娇道定发引布定裁哲判定成鞭绩计划栋管理桑体系定目尊标P-流程雪管理悬体系T-计划林管理邮体系Q-成果烈管理赠体系C-决策味会议装体系A-项目水评价辅体系I-信息缠管理塌体系我们到对房焦地产蛮企业收项目闪运营各管理芹的定题义:盏三础大功牛能、佩六大盾体系运营喘管理页的特村点程序性规范性目标性系统全面性1、处推理“聋线”剑的问损题2、协摇调各园环节样工作胖成果3、间糟接性跳出帖具体裕的专位业与螺部门旱思维葱，从义企业胶全局么的角犹度考恼虑企院业管惭理的狮问题杰与解案决方徒案，掩保证蹲企业乡丰运作返的整罪体规斑范与我流畅蓬。按“5W担1H”的醋关键互要素体落实横企业陡发展草战略缩慧与经幅营计掘划按流俊程与莲标准庄办事毛，把乔主观魔偏差漆降到榴最低是不是公司运营管理项目运营管理管理承接迅公司韵战略漆目标泳和操宝作计滚划的臣纽带—有能写力识两别公贼司核谷心关假注点衔，并愚组织贱和引险导各耍部门稻制定头操作干层面胖各级傍计划公司截整体振运营率秩序镇的保网障者—通过汤公司步计划盛体系洲等动古态监乎控各丢项运估营指赤标，纪确保疲方向驼受控管理柿层谋狐划全陷局的碗协助纤者—根据真运营压管理羞反馈塌信息自协助寸管理倦层适蚁时调枪整经喜营目唉标内部理资源摧主题携关系舍的协抬助者—从全螺公司解经营轨开发尿角度迅，确安保整锣体经图营目健标达荣成不是映战略升目标效制定纯主题—职责气中可吧以包烦括战蹲略管录理，怠但只教是协崭助管赵理层认进行茎战略拦环境湿分析短和制评定落黄地举屿措，学公司茂战略挥目标录最终役来源迈于管饰理团亮队对塞公司拢内外碑环境派的统砌筹思仪考不是调经营晶业务串的直腊接操叛作者—公司提运营士体系闪类似窜于人黑力保做障体愉系，斑是支秧持服尺务性暗质，蓄并不秩介于主实际妥业务不能销“为钳了运部营而枪运营严”—运营沙管理纷的本胁质目盈的是拣核心递目标齐达成稼和经矮营开纪发能眠力提割升，担运营洋管理吩只是偿手段劝而非劈燕目的运营所管理秒不是继一成映不变差的—应根率据公判司内俘外环蜓境和惯资源信配置嘴情况槽的变胁化考棉虑运箭营管水理重岛点和浊动态氧调整公司云核心卸投诉举在项故目的甘落实俭者—通过药项目绳运营肝，确卸保公汉司的摧经营莲目标造的达蚀成项目赖团队戏意愿度的传絮达者—在计裳划编幻玉排，桑资源妹调配伟、关察键环汽节确粉认过羽程中刑综合腿考虑注项目印开发腹团队房诚的意衔愿，甜并传沸达给壤公司项目据资源磨调配董的管万理者—根据斯项目签特点杆，合抛理有雄序安坏排资系源调贩配和录开发夏节奏外部勒开发着环境封变化闹的监债控者—处在响项目哀一线事的运探营管狐理部刚门需训要经斤常性刻的考恶虑外案部开竹发环高境变他化，猛及时骗向上扩反馈辈并反疫映到移项目握计划终调整不是悦项目趋经营丹目标笋的制父定者—和公火司运相营管板理部慰门类么似，喜项目钳运营目管理导主体垄也不姿是项巾目经盖营目愿标的扎制定其者，粒项目垒运营昌目标叼来源悲于项票目管敞理团丢队与建公司主管理航层达翠成的娇经营舅契约不是街项目韵利益窄的代醉言人—制定职项目序计划毒、协宣调项呜目推炸进是萄应客过观、府如实透考虑返公司饺下达瓦目标巾和项耻目资隙源的拿匹配拢情况煎，不凶应带之有主彻观性不能械独立难于公孤司运嫩营管违理—项目绿运营椒是公予司整衰体运君营体乖系的童重要拾组成惠部分肥，不票能脱君离公伟司体退系进危行项秆目运慕营管困理运营鲜管理疗不是商一成界不变俱的—和公斗司运搂营管践理类锡似，你应根惯据项芝目内晃外可瓶客观山环境灯的变迅化适鞠时评狗估运竖营各抬模块游的适水用性淡，并稿进行熊调整运营间管理苹的“是鄙”与捏“不拳是”四房地白产运扩营管哨理内昏容综椒述一二三五组织矛职能宽定位先与管租控模善式运营驶中的苍流程离管理丢体系运营修中的萌计划克管理毛体系目谨录运营有中的个成果猾管理蓬体系六运营驴中的障会议捏决策裙体系七运营辟中的蛙项目过评估耍体系八运营颈中的按信息引管理疾体系15

责权明确原则兼顾发展原则

精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于奇公司剖战略字，自艰上而刷下进败行设惕计力求刷机构就简练必，人砖员精迁干，羽从简否单到局专业逆管理秤效率响高，配保持殊竞争掩力。基于溜现状虑的管朵理成怀熟度壁、组扎织的吗发展蓄阶段开及管班理能捎力，屠同时纹兼顾斧未来醋的发粱展需王要。每一渴管理诱层次畏、部执门、蹄岗位帆的责指任权貌利都容明确删和对容应。运营阵组织奴系统句的设歌计原洲则房地救产企方业运它作管事理的穷四个永平台资源管理平台专业管理平台项目运营管理平台

资金资源

人力资源

品牌资源信息资源

供应商资源

公共关系资源……

产品及设计管理

技术管理

成本管理

采购管理

营销管理客户服务管理……P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系……项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）管理秆部门(机构)职能集团盲、地痛区公阿司、倦项目结的在遣运营饥管理徐方面梁职能疫定位集团地区吼公司运营恳中心PM猴O制度识制定知识戒管理缠和资拴源共捷享集团抹关键签节点始管控一级寻进度丝式计划后管控阶段粗性成气果管垃控项目斤预案由的审用核与孙控制项目梨进度自计划巨的审销核与央控制项目益目标窗成本赢的审滴核与锦控制项目墨质量灵与阶叮段性传成果休的审凯核与睁控制项目袋投资秘收益房诚监控扇与应隐对项目项目劈燕团队负责劫项目盘计划纳的执班行和做反馈负责雨上下梯游及黄平级牌的工竞作评糠价。总经理副总/总助董事长设计工程部市场营销部行政人事部成本财务部设计管理工程管理材料管理成本管理合约管理预结算管理市场研究项目策划项目推广客服管理销售管理项目拓展报批报建行政总务人力资源计划运营

品牌推广财务管理资金管理税务事务公司组织架构图特点叶：架押构简吼单、壶管理死流程摘简洁疑、管投理效摧能高垫，在羞合适晓的管葡理部袄门内烦设立染计划谨运营袜岗及换职能单项俭目公补司组洞织架墨构——近期步不会太新增伟项目特点伯：职州能设迅置清盘晰，大可发崖展性丘强，粮项目啄增加激时可蛮保持蝇管理扭的稳翅定和谢延续阔性，躺在项材目达此到2-局3个时暴也适服用；寻在合量适的辉管理标部门遵内设创立计汽划运略营岗驻位及岔职能要；总经理副总/总助董事长设计部市场营销部行政人事部成本部设计管理工程管理材料管理成本管理合约管理采购管理市场研究项目策划项目推广销售管理客服管理项目拓展设计报建行政总务人力资源计划运营

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ACTION03ACTION02ACTION01输出输入成果标准体系流程管理体系计划管理体系决策(会议)体系项目评估管理项目评估体系输出输入输出输入输出输入输出输入信息管理信息管理体系活动活动活动输入忙资源若干恶活动(3个以怨上)结构输出旷结果顾客什么忍是“享流程事”?内部似客户沃或外唉部客躲户的话需求满足宗客户蚁需求另的产断品或礼服务流程砌：为转特定卧顾客照或市届场提雹供特白定产帅品或村服务这而实哨施的简一系谨列精咽心设顷计的静活动流程湿分析土是构弯建房园地产舟企业饼项目窑运营搏体系何的基银础业务活动（具有矢量属性）输入输出业务活动绩效湿评估从工送作流再的角袄度看组，各剪个相绝对独趋立活矛动之距间耦众合，俱需要证“控牢制”冶或曰叠“启绘动”摔，在善日常理管理或中常阶常体伶现为双“决承策”从工老作流绪的角鸡度看蛋，每踪蝶一项惑业务秧活动杆是一喂个矢肢量，相具有赤两方膀面要粪素，体即方鼠向和绣量度辛；方爆向是冒紧前/紧后闲节点棒，量奇度是辈时间流程天管理把的三帖大要财件1.明确梦每个文流程病节点数都有当事炸人负烛责(谁负纵责、秘谁参恒与、喝谁支坛持对誓号入姻座)2.明确干每个卧流程献节点驳的人蛙完成险任务莲的具体腹时间3.明确猾每个乱流程详节点家的人滋完成旗任务涛的绩效街指标人时间绩效沿指标房地旬产开携发业壤务流抖程还干应与荣管理旅流程午密切倘整合颂，以屯保证来企业邀高效慈运营环节一级开发决策拿地规划设计工程施工销售售后主要活动控规调整办理入市交易征地、拆迁立项市场调研可行性研究策划初步规划设计土地开发权获取土地出让合同土地证办理二级开发立项招标选择设计单位深化规划设计设计评审建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证施工图设计施工图评审施工监理单位招标办理四源接用开工证办理材料设备采购施工现场管理市政报装及施工管理竣工验收竣工结算办理预售许可证营销方案组织销售产权移交物业交接售后服务战略管理

战略规划流程、战略评估流程、经营计划管理流程、政策研究流程、综合统计流程财务管理

预算管理流程、融资管理流程、收款管理流程、资金支付流程、费用报销流程、成本核算流程人力资源管理

人力资源规划流程、招聘管理流程、培训管理流程、绩效管理流程、薪酬管理流程、劳动关系管理流程示意业务扑流程管理情流程通过钩流程泄的贯丈穿，熄将企厉业各门业务凡与职的能部穗门有膜机地零联系邻并协只调起阳来项目顿决策客户训服务市场泰营销施工去管理土地刃开发项目次规划前期伞手续物资馋采购市场院研究土地凉开发置与获获取项目读设计暂与规伶划采购施工优管理营销小与销予售财务人力脾资源行政爷后勤财务鲜管理解与决肆策支蒸持人力怎资源斑管理行政邮后勤德支持客户避服务业务亭流程管理垦流程总经因理一般梦地产谦企业径流程钢示例前期跨手续肤办理设计太配合采购座策划仰、总油包监逐理招煎标地质跪勘查柔、七河通一弦平、愧施工颈准备师及桩的基等谋工程情施工项目席论证姐阶段项目恶策划很阶段方案商设计荡阶段工程废管理炉阶段项目黑取得主体退结构缎开工开盘茂销售入伙竣工产品剖交付壳阶段项目技发展营销设计工程查采购组织慈项目室论证项目衡取得市场境调研初步岭项目躺定位规划腾要点额/规址划草升案项目鞋定位概念射规划拢设计项目宾营销罩总案授、项肉目推琴广方剂案策叫划销售蓬前准茄备（坡含前朵期客疼户积斑累）方案析设计扩初怕设计施工世图设摸计主体项结构湖施工顷至具锦备预大售条故件工程猾施工疲至竣补工验很收销售胜及入秆伙配终合工程场施工铁配合积、销尽售配方合及彼入伙喷配合销售击事务汁管理成本前期亚成本臂估算测算设计箭阶段域成本方控制些及测殖算、盒形成斗控制幕性目乌标成宅本确辨定合革约框镜架动态袄成本敏管理工程揪实施决阶段咬的成慰本管扫理结算产品镇交付童管理入住地事务搁管理客服战略用地泉规划概许可地证国有将土地蚂使用拉证规划璃许可统证开工乱许可男证（抚基孙础提受前施蛋工报宿建）办理菜房地挑产预尘售许兵可证产权俭初始旦登记工程施惨工配吴合物业泄方案并策划哄、设助计配历合、乳物业陡公司演选聘销售萝配合工程影条件虽评估投资楚估算投资庭目标筒执行勾监控项目盟计划没动态肚管理项目情后评宣估项目雀运营储策划（含仆项目厅计划吐）景观/精装午专项酒设计甩、部凤品策洁划初设-施工耳图阶毅段内部氧立项项目恰策划追会方案百评审痕会销售绑管理管阶段价值途链分杏析法:根据朗房地呀产增蛛值价搜值链睁模型7个主额要阶壁段,分析流程灯的并秃行及铁串行毅的接凉口,理顺广各流咽程接每口,提高洁流程竿运行搭效率馅。阶段1—蚕—项目承投资慎论证辽阶段PD（Pr骆oj云ec肌t-植de浊ve司lo鼻pm剪en迫t）阶段2—陈—项目握策划责阶段PS（Pr颠oj咳ec芒t-牺sc逢he伶me）阶段3—读—方案粉设计作阶段（sc世he滩me域-d竿es平ig存n）阶段4—均—初设-施工汪图阶矿段ED顶&C坑D（ex缩慧te划nd差ed旬–pr衬el浇im搭in屿ar悔y-翁de冲si伟gn&直co振ns换tr鹊uc愚ti岸on窄-d籍ra牺wi蛛ng月-d羊es窄ig泛n）阶段4—绸—初设-施工蚂图阶承段ED秤&C拴D阶段5—奔—销售戒管理镜阶段M&夏S（Ma炭rk才et步&议s严al丹es法m封an艳ag滤em拌en榴t）阶段6—黄—工程以管理谎阶段CE塑M（Co吼ns港tr堪uc侍ti治on澡-E贞ng拜in报ee虎ri绑ng造m伶an泳ag裂em随en嫌t）正负0示范渡区开碗放达预登售条额件结构维封顶项目目亮相首次智工地天开放瓜日竣工宫验收(前有轧园林邻市政\精装)阶段7—盯—产品仙交付钞阶段PD（Pr午od栗uc轧t构de懒li材ve笑ry）46我们岂为什萌么有圾流程探还是窄会效牛率低完？公司渗流程框架业务亲模型人力轰资源策划定位规划设计工程管理营销管理客户服务业务偿主流鞠程及子痛流程操作榆指导士及表检格概念设计方案设计初步设计施工中图设计施工深过程配抄合主流杂程:一级员子流给程:二级漆流程:行政财务ＩＴ主流肌程决迫定总喷体效氏率部门择流程反决定葛协同落效率作业屿标准啊决定凶工作哭质量标企感与私点企的蜜一大里区别诊断闷的方妹法流程分要素属分析晶将从很流程折的12个相演关要健素对酬流程韵绩效插的影荡响进王行分链析,识别首和优只化流斗程关扶键点碑。四房地中产运缘瑞营管迷理内免容综预述一二三五组织视职能惭定位削与管秆控模琴式运营朋中的测流程非管理烧体系运营越中的构计划卫管理鸭体系目载录运营流中的恩成果浮管理卧体系六运营比中的豆会议革决策谎体系七运营尊中的救项目刮评估曾体系八运营画中的同信息肥管理红体系计划装管理混常见谦问题缺乏味计划歼意识,走道农哪儿洒黑、钉走到注哪儿蚁歇；三拍冻计划染（拍欺脑袋静、拍坏胸脯誉、拍堡大腿松）；每个亏人都睬知道片给自恐己留饿足空输间；计划建分析徐和总纳结是风计财女部、忙计划贞专员这的事蒸情；缺乏鄙合理驼的分达级计共划层突级,眉毛道胡子哄一把锡抓我尽强力了领，反爬正没角闲着情；所凡得脱胸，走棋得脱公；深一擦脚浅当一脚截，东膜抓一诉下西确抓一始下团队站之间识信息交不对帮称；工程揉部最拔着急。。笼。。窝。。拳。。项目谣计划笨管理丙是房验地产垒企业丹管理雪尤其猪项目淹运营速管理刑中的锹重点梯，也皱是难盆点项目窄计划己管理加是房滔地产家企业泳经营衡管理木中的慢重点加速袖资产币周转穿率需生求多项限目运逝作需莫求规范就化/标准送化管壳理需暗求房地嚷产企胡业的怜净资税产回服报率缎，主熔要取栗决于催销售屑利润模率、彩资产录周转混率和萍财务锤杠杆筹，而碌资产窑周转普率主绘要取探决于尝项目范开发焦进度好的撤项目封计划得管理门和执贴行是足保证抖较高饼资产仓周转末率的返主要眠手段多项辽目同热时运银作，楼需要倡有效追的项答目计柴划体俱系为免主要就监控处手段喜支持项目越计划傻管理彼体系纱是房奸地产殊企业榨整合功、调骗动、萄高效祸利用帮资源密的保旋证房地胖产项泽目开辨发中烧的并助行、赞专业劫配合孕、内版外接穿口多外等特艇点，摔需要峰项目魄计划撞来实绳现有碰效的叉组织瓜和协贫同随着意规模筹的扩撤大，叔高层门决策询、协垂调和免监控成，主衡要通谅过项席目计纸划管孩理实皂现从人馒盯人叛的个移人行承为，晴向基溜于计呀划的西目标奴管理候转变房地产企业迫切需要高效运作的项目计划管理体系现实中常见的问题体现查企业规核心念的战园略要乞求和粉项目浊运作书思路协调柜各专裕业和傻各维写度，轰实现捞项目莫绩效屠最优准确华反映孟项目圆实际造运行呆情况过程铸预警感功能考核帜激励去的主汗要依吓据……仅有映关注育进度回，与催资金骆计划欢、财供务预阔算衔弃接不傻紧密各自剖为政新，可币执行档性差汁，难陵以考爱核缺乏顿分级膝管理拖原则春，操使作复奖杂，北无效取计划书多缺乏男预警姜计划过程林监控串和评形估不茧严格……我们抚对标突杆企赖业项恼目计次划管拴理经混验的彻总结`P-策划D-编制C-检查A-评估项目诸计划犬的分鞠级管奋理基于斩管理服需求呈的项女目关礼键节全点定穴义标准音工作扔周期堪研究项目垒运营蓄策划三位斗一体设的项时目计踪蝶划分级嗽管理造、滚裕动编肆制项目传计划怠的检宇查项目膏计划唯的动舌态预放警机允制项目窄计划赢考核P—拼—险项目殖计划能体系隔的策牧划计划体系策划匹配性完整性层次性可控性体现精公司假战略崭导向闲和管孕理意留图与管唉控模古式相剂匹配与管旦理水店平、痒人员痒素质若相匹叫配包含规进度仙、资躬金、童成本练和经忆营全面恩覆盖犹项目夕开发库业务吗流程全员等覆盖完整伴的计贡划管姐理程涝序计划顿分级恭标准各层芽级计贫划的笛管理劳职责标准污模版标准稻工作批周期适用侧性测扁试计划都体系柳策划墓的特多点１个目标３个层级２个体系计划丑管理体现悄企业咽的战桑略及罗管理乞思想项目秧计划即体系系＋管浮理计虾划体裁系分级带计划宫管理体现玩经营训；围绕春集团块经营焰目标悉制定语的项趴目里山程碑床节点血、重屠要阶尤段成仁果、碍现金恐流等伶控制族计划体现骄成果；围绕咸项目皆整体桂目标挂落实狱，制照定的滤项目斑开发胞各阶让段专蛙项工筒作成妄果控拢制计姜划体现掀过程；围绕拴项目瓣开发霉各阶波段成戏果目朝标，供制定圆的工倚作实支施或抓专项术作业器计划三级背计划挂体系山框架辨设计粱原则一个要典型卵的集纪团公鹊司计晋划管新理架通构集团城市公司项目部《项目投资指导书（全周期计划）》《项目年度经营开发计划》《一级计划(35关键节点)监控报告》《项目季度经营开发计划》《项目月度经营开发计划》《二级计划(108关键节点)监控报告》《项目月度经营开发计划》《项目周计划》编制、调整《三级计划》编制、调整《专项计划》WHY——评估风险、项目整体规划（投资指导书）

重点监控，保证公司整体的财务表现、现金流WHAT——编制全周期、审批年度计划（一般都仅到一级节点）HOW——全周期计划主导、年度计划审批、过程计划督促WHY——保证完成对集团的承诺

重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整WHAT——编制年度计划、审批月度计划HOW——全周期计划参与、年度计划主导、过程计划审批/监控WHY——保证完成对公司的承诺

形成具体的作业计划，指导实际工作WHAT——参与细化年度计划、编制月度/周计划HOW——年度计划参与、过程计划编制/动态调整项目达开发董一二雀级节言点计削划商业拾项目——孩15然8个一级景节点插：62个二级截节点迅：96个住宅勺项目——投16飘2个一级浅节点丸：72个二级盾节点查：90个项目次分管领导软审批项目搬总经滋理组魂织编柄制项目开发一二级节点计划项目怠开发贿一二跨级节劣点计阁划包构括了煮项目椒开发洗节点杂所有素的关促键环叔节、态阶段书关键话成果维及重赌要评周审会户议，亿是公留司运欺营监颤控的剧核心丝式，由凤项目质分管脖领导丑组织狂协调牲，项火目总别经理挖负责槐具体郑操作岛，总茅经理皇办公甲室负展责监绳控及究考核井。项目圈开发坡流程栋素描——12个项陷目里穷程碑项目认开发梢及商户品化1.项目姑获取2.项目孔策划3.方案村设计4.初设-开工5.项目嘉开发中实施6.项目蚀销售7.产品概交付拓展报建营销设计工程尖采购成本客服运营项目方定位规划衔方案单体天方案初步苗设计施工意图设年计总包闸监理冤确定开工达预汇售条唱件结构售封顶竣工伍备案集中钉入住开盘关注太点:进度!（关象键路兵径）立项可研报告项目取得单体方案施工图设计总包/监理开工达预售条件竣工开盘结案（非时间敏感点）集中入住项目定位规划方案结构封顶初步设计三级惹节点并计划犹按照挖专业吴类型/部门子进行开编制裳：三级懒节点事计划傻按照旅专业夹类型/部门敢进行低编制拖：①报渡批报恢建类木计划霸，经榆营开承发部最组织膜编制吵；②设荐计出颤图计造划，扎设计障管理躁部组哪织编蚊制；③营白销作棒业计送划，筋营销磁部组川织编访制；④工备程进撞度计聚划，敲项目号部组蜜织编用制；⑤招伏标采甚购计寺划，嫂合约跨采购袜部依否据项猫目部观提出痛的进主场计匠划要碰求，小组织北编制奴，工蛋程管瓶理部殿重点端配合⑥产何品交渡付计妹划，距客户树服务库部组腹织编脂制。标杆色企业泻关键宇节点羡的设况置—万科项目捞关键记节点危计划籍是从捡一二汪级节雷点中晨从关践键路带径中谦提取端的重哗要节欧点，稳是公吐司管歇理层剧主要晕关注考的节受点，康也是摘运营千管理伐纳入关绩效场考核呢的重贩要节咱点1、签密订土护地成验交确过认书2、取惩得建望设用剃地规督划许强可证3、取圾得国哗土使优用权恭证4、交抽地（档政府税交地沫）5、完吨成概贡念设战计、粉项目毛运营从目标咳评审6、完驳成总任规方砖案设严计7、完降成建嫁筑方帐案设匪计8、取刻得工议程规爪划许值可证9、完林成施幻玉工图出设计10、取飞得施磨工许漏可证11、主哥体工滋程至男可售孝状态12、完蹈成竣观工备侄案13、售跪楼处底、样东板房/示范谢区开氧放14、取亿得预础售许朴可证15、销袋售第塞一次统开盘16、销垫售完狠成80瘦%17、交勾房产品笋决策痕委员采会审诞批项目核关键杆节点陵计划项目响总经廊理编钥制万科恋的项慨目关枣键节合点（筹集团冻25个、城絮市公既司3延6）里程惠碑节录点集团熔增加灰的15个节粱点城市惑公司(精装乐修)增11个项目牧定位(分解)规划讨方案单体煌方案初步以设计悟（实毁施方忍案）施工行图设懒计总包展监理届确定开工达预痛售条枪件结构瞧封顶竣工世备案集中瞧入住开盘投资痕分析它完成概念京设计规划廉用地问许可棕证基础舰施工狱图完肚成施工狱报建呜图完央成取得《建设吸工程苦规划难许可谅证》节能轿审批换通过室外朝综合明管网滴与景珍观施外工图辉完成取得《施工蚂许可锋证》基础药开工销售川展示迅区实握施计欲划确破定销售蒙展示垮区开食放时消间外脚漏手架沈拆除室外喘配套幸、园销建完跟成模拟属验收撞及整搅改完涌成项目句启动绿时间施工楚至正块负零第一着次工欢地开进放日交付语风险砖检查迫完成精装睡修施谜工图装修大样板眯房施也工装修紧样板茧房样载板验巡寿收土建墨单位谋与装灭修单级位工雾作面吹移交装修夹大面拳积施烫工装修勾样板印房内脱部客羽户体块验工地舒开放永日（房诚第二砍次）调整抹为10个对万之科的光节点诵进行场分析遥——登客户泪导向葛、过挺程控谋制、蠢价值动链前亭段控咸制

过程控制点财务/资金产品品质客户导向管理精细化项目策划1.投资分析完成

®

2.概念设计

®

3.规划用地许可证®

前期设计阶段4.基础施工图完成®

5.施工报建图完成®

6.取得《建设工程规划许可证》®

7.节能审批通过®

8.室外综合管网与景观施工图完成®

9.取得《施工许可证》®

工程管理阶段10.基础开工®

14.室外配套、园建完成®

13.外脚手架拆除

®

销售管理11.销售展示区实施计划确定

®

12.销售展示区开放时间

®

产品交付15.模拟验收及整改完成

项目策划1.项目启动时间

®

前期设计5.精装修施工图®

工程管理2.施工至正负零®

3.第一次工地开放日

®

6.装修样板房施工®

7.装修样板房样板验收

®®

8.土建单位与装修单位工作面移交

®9.装修大面积施工®

产品交付4.交付风险检查完成

®®

10.装修样板房内部客户体验

®

11.工地开放日（第二次）

®

从阶宜段看项目浸策划-3+厦1前期广设计债阶段-6露+0工程抄管理尊阶段-3什+2销售蚂管理顷阶段2+丛0产品晒交付额阶段-1蜜+1精装嫌修7个看“必项目权成功掩”过程具控制—1泉3财务/资金–5产品痛品质—3客户象导向—5管理竿精细困化--市1标杆临企业喉关键蛋节点猴的设抛置—龙湖项目纪关键黄节点1、办坦理国氏土使策用权扬证2、交齿地（品发展员部向粱工程毫部交产地）3、完贯成方银案设暗计4、完棉成初拥步设倚计5、完丈成施演工图抗设计6、取侧得施吊工许兼可证7、项醋目开输工8、景满观施偶工进煎场9、竣录工备版案10、交渣房11、交痕房完首成95殖%12、售辣楼处挣、样慨板房同开放13、取绘得预笼售许私可证14、开渐盘15、完微成40尽%销售16、完凝成70遍%销售17、完炎成95凑%销售龙湖今地产辣集团佛层面捐控制芬的17个节艳点龙湖谋的节展点分与析——项目权收益障持续棍评估石及监糠测、却项目给竞争幸优势沟、投眼资收离益里程尝碑节被点集团罪增加苹的9个节咽点项目洒定位页（无项）规划欠方案单体崭方案(规划茎单体汁合并)初步义设计乎（实症施方尼案）施工献图设敬计总包蚂监理挑确定混（无练）开工达预尿售条功件（房诚无）结构拐封顶带（无柳）竣工棋备案集中袜入住笼（交鱼房95茧%）开盘取得蜻国土闹使用赶权证交地指（开猫发部泛向项持目部仆交地称）施工吸许可远证景观谢施工庸进场售楼深部、富样板捕区开催放取得众预售秒许可填证完成40礼%销售完成70乐%销售完成95穴%销售8个集团毅关键絮节点乌管理关键节点执行部门验收部门/验收人复核人批准人1取得国土使用权证；发展部计财部/部门经理集团财务中心计划管理主管集团总经理2交地发展部工程部/项目经理3完成方案设计研发部计财部/计划管理员项目负责人4完成初步设计研发部计财部/计划管理员项目负责人5完成施工图设计研发部工程部/项目经理项目负责人6取得施工许可证工程部计财部/计划管理员项目负责人7项目开工工程部计财部/计划管理员项目负责人8售楼处、样板区开放工程部计财部/计划管理员项目负责人9取得预售许可证工程部计财部/计划管理员项目负责人10开盘营销部计财部/计划管理员项目负责人11完成40%的销售金额营销部计财部/计划管理员项目负责人12完成70%的销售金额营销部计财部/计划管理员项目负责人13完成95%的销售金额营销部计财部/计划管理员项目负责人14景观施工进场营销部景观项目部/项目经理15竣工备案营销部计财部/计划管理员项目负责人16交房营销部计财部/计划管理员项目负责人17交房完成率95%营销部计财部/计划管理员项目负责人红色际底纹村所示滋的是挥集团驻特别胶关注乳的7个关笛键节偶点。D溪——旦项切目计格划的荒编制项目饭计划筋的3层次古、4要素项目运营策划（全周期计划）经营目标成本目标进度目标资金运作目标项目年度计划年度经营计划引自目标成本不单独编制年度项目计划年度资金计划项目执行计划(月度)月度收入计划月度进度计划月度资金计划房地伪产公旬司经制营计竹划、脊项目蜘开发已计划画编制耀的逻氏辑框宰架图D鉴——陕项嘱目计谨划的稠编制芹（S赵TE地P-殖01病）项目泻运营部策划——是对更项目辈整体缎开发批策略镇及经奔营开坡发计译划内袜容的桃整体复规划港，体怀现了姓公司码项目壶投资份的最概初意鬼愿，络应作斧为项瓣目经暂营计渠划细面化及乱执行鬼的总株纲收益类指标：销售利润/结转收入/结转成本效率类指标：销售利润率/投资回报率/IRR

资金类指标：经营性现金流/资金平衡时间资产类指标：NPV……项目品牌：知名度/认知度/美誉度等客户满意度：满意度（规划设计/销售服务/工程质量/物业服务）……运营视角进度指标质量目标专业管理目标:如目标成本变动率\标准部品应用率\战略采购比例安全控制目标……学习视角人员培养知识管理……财务视角客户视角项目评价指标三位筝一体膊的年锄度项请目经迹营开包发计烦划的耍指标慎勾稽拦关系销售密计划复（回屿款）资金荡支出坊计划经营月计划划（财萍务指欲标）可售串资源拌及推房诚出时谷间结转兼收入/成本融资盖计划项目岸开发庭计划项目劳资金滑计划项目木经营穴计划开工地下勉结构兴完工达预梦售条烫件(开盘)封顶集中乖入住其他闲项目融基础忌文件分期偏开发图规划项目庸技术灵指标项目球目标脑成本/动态叉成本123D晴——滴项挨目计抹划的沫编制滚动麻编制,过程累细化五大应节点一级问节点二级糊节点三级青节点逐步配细化计划骂等级枯越高鞋，刚营性越矮强确定宪计划肤编制何标准缴，避躺免过蒙粗和产过度趟肢解案例钉：某桐标杆登企业先的计糟划管骨理体撞系“战略-公司猎年度群计划分”编怖制典孝型程谊序案例可：集鼓团三权级计呆划体将系一级朋总体表计划1.禾1《年度斗经营剖目标甜计划》-财务1.托2《项目撤营运散目标渔书》－项材目(含里粘程碑为节点/一级柄计划)1.杠3《年度纪职能槐目标范计划》-职能二级街项目赴计划2.亚1P播《项目寄二级颗开发介节点声计划》（营外运）二级么职能场计划2.炭1D背《各职航能月迈度目匙标计执划》（各姨职能钞部门购）三级蛮项目俭计划3.绪1P饥《项目叛总进塌度控河制计猜划》-项目3.拦2P来《设计原