住宅产业化发展的优势与展望

住宅产业化发展的优势与展望

一、房地产行业的发展(一)pc预制件销售价格第一，二线城市经济发达，政府支持强大，市场需求巨大。由于高价格和预制结构的批售价格也很高，因此有许多房地产产业的公司能够竞争。生产效率较高且成本控制较好的企业绝大部分处于盈利状态。(二)住宅产业化企业三、四线城市经济欠发达，政府支持力度较小，市场容量也小，住宅产业化企业相对较少，但竞争也比较激烈，房价较低，PC预制构件销售价格自然也相对较低。一些生产自动化程度较低，获得订单较少、且成本控制不好的企业很容易出现亏损。二、住宅产业化集团企业如何实现利益住宅产业化集团企业要实现盈利，企业管理者要善于管理4个经营模型：市场模型、营运资金模型、利润模型、分权模型。(一)决定是否成熟市场模型包括：投资可行性分析、市场定位、投资区域与投资规模。企业固定资产投资规模的大小决定其产能大小，投资规模越大，资金需求量也就越大，所导致的投资风险也就越大。一个企业最大的风险是投资决策风险，决定在哪个区域进行多大规模的住宅产业化投资，笔者认为需要考虑以下条件是否成熟。市场有多大：对新建以及待建项目政府是否出台了较高预制比率的产业化扶持政策，这将直接决定预制构件的整体需求量。价格有多高：该地区经济是否发达，房价是否较高，将直接决定PC预制构件生产企业产品销售价格的高低以及产品的利润空间。竞争对手有多强：充分分析该地区竞争对手的数量，这将直接决定该地区预制构件的整体供求关系以及竞争的激烈程度。自身实力有多大：企业投资要控制好风险就需做到以销定产，所以在决定投资之前，要根据本企业的市场地位以及可预估到的订单金额，在结合生产效率以及年度经营目标确定该区域的固定资产投资规模。(二)营运周转率低，支撑企业规模资金是企业的血液，任何企业要良性发展或快速扩张都离不开资金的支持。要提高企业盈利能力就必须提高企业资金的周转速度。同样规模的营运资金，周转速度越快，可支撑企业的规模也就越大。要提高营运资金周转速度，在不大幅影响销售的前提下，可以合理缩短应收账款账期，延长应付账款账期。在产能一定的前提下，要使产能得到充分发挥，实现企业规模与利润的最大化，这取决于企业获得订单的大小，营运资金的规模以及周转速度。营运资金规模的大小取决于企业营运资金的投资规模、留存收益的后续补充，以及企业的融资能力。当项目利润率高于企业资金成本率时，企业为保证规模与利润最大化可考虑发挥外部融资的财务杠杆作用。(三)利润目标设定及控制企业在设计经营模型时，需要考虑以下几个因素：不同产能利用率下的固定成本摊销金额（例表1）、PC预制构件的异形率、市场定位、以及利润目标。企业要实现预定的利润目标，就需要设定企业产品的销售价格区间以及预定的利润空间，同时完成既定销售价格区间下的产值并控制好成本。在进行项目选择时异形率较高的项目应谨慎接单生产，由于异形件生产工艺复杂、生产效率低下，导致直接拉高了该类异形件的单位固定成本以及单位人工成本，使得销售订单风险评估时表面上盈利的项目实际生产时则出现亏损。企业能做多大，有时在一定程度上取决于优质订单的数量。因此在进行项目选择时对异形率较低，达到公司利润率指标的项目应优先考虑承接，否则应进行严格控制或放弃。(四)建立有效的分权体系要确保年度经营目标实现，应以项目为单位进行单位项目预算控制，同时以年度为单位进行年度预算整体控制。经营过程中根据完全产品各项成本占销售价格的比率进行控制，企业业务审批流程在进行分权设定时，可参照上述理念进行设定。为什么许多企业经营管理经常出现“一管就死”、“一放就乱”的现象，其根本原因在于分权不合理，责权利不明确，或缺乏对应的激励机制。那企业如何才能既控制好风险又能激发经营者以及全体员工的活力呢？企业首先需要建立科学的分权体系以及良好的激励机制。从企业管理来看，需要从“大分权”、“小放权”两个维度建立起科学合理的分权体系。大分权设计理念：大分权解决整体风险可控问题，对核心、敏感资源实行三权分立机制，对核心、敏感权限进行固化、各子公司统一不得变化。比如超年度预算的费用审批，超项目预算的费用审批、年度分红、奖励的发放都需经过严格审批。小放权设计理念：小放权解决灵活性问题，对预算内完全产品各项成本实行层层放权机制，对非核心、非敏感权限由子公司因地制宜的制定。为全力激发经营者以及全体员工的活力，企业应秉承价值创造与价值共享的理念，比如实际销售价格高于公司设定的产品