工程建设与管理

四、工程建设与管理〔一〕房地产的品质要求〔二〕房地产质量控制〔三〕建设阶段管理〔一〕房地产的品质要求1、房地产声环境；2、住宅天然采光环境要求；3、室内热环境。1、房地产声环境〔1〕住宅声环境标准人们对住宅内外声环境通常有两方面的要求：1〕环境安静，不受噪音声干扰；2〕生活隐私、自由，即家庭内部的谈话或活动不被邻居听到，也不会给邻居造成噪音干扰。我国制定的?城市区域环境噪声标准?：类别适用区域昼间0疗养区、高级别墅和宾馆区≤50≤401居住、文教机关为主区域≤55≤452居住、商业、工业混杂区≤60≤503工业区≤65≤554交通干线两侧≤70≤552、住宅噪声控制提高城市住宅声环境质量，需要采取行政和技术综合的措施对干扰住宅的噪声加以控制。〔1〕住宅噪声控制的一般原那么；〔2〕临街住宅区防外部噪声的措施；〔3〕住宅建筑平面的防噪声布置；〔4〕住宅隔音构件的选择；〔5〕住宅设备噪音的控制。〔1〕住宅噪声控制的一般原那么1〕在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2〕住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、防声措施，并将此作为住宅建设工程可行性研究与工程报批的一项内容。小区建成后，对小区的住宅声环境进行质量验收，以保证质量。3〕在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活效劳行业等，用作为住宅建筑的“声屏障〞布置在小区临近交通道路的周边。4〕住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以防止对住宅产生噪声干扰为佳。5〕住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置。〔动静别离〕6〕降低住宅内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处理。7〕选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗。〔缝隙空洞密封处理、烟囱、排气道及水道处理〕8〕住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，防止居民入住后再施工造成施工噪声干扰。〔2〕临街住宅区防外部噪声的措施住宅区户外的噪声源主要是交通噪声。1〕对住宅的建筑群进行合理的规划布局。〔如：将次要的较不怕吵的房间-厨房、厕所、储藏室、楼梯和电梯间等临街面布置，或将临街一面设置为带隔声窗和吸声棚的走廊通道，也可以临街布置商店等非居住性公共建筑，构成声屏障。〕2〕在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。〔使用屏障的效果通常在5dB-20dB范围内；适当改进窗户的隔声效果，国外用厚度为〕3〕绿化降噪效果并不显著，一般很厚的林带，每100米只有10dB左右的降噪量，但绿化对环境的静化有一定的心理效果。〔3〕住宅建筑平面的防噪声布置住宅建筑平面的防噪原那么：1〕把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；2〕把产生噪声区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。〔反面一侧可将噪声衰减15-20dB〕〔4〕住宅隔音构件的选择住宅平面布局确定后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择适宜的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造形式，使之到达相应的隔音效果。一般情况下，住宅外墙的隔声能力远高于外窗，因此，外窗的隔声性能决定住宅围护结构对室外环境噪声的衰减量。而分户墙、楼板和户门的隔声性能决定住宅楼内邻里之间声音的保密与干扰程度。〔5〕住宅设备噪音的控制住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必须在设计中引起注意并作必要的降噪处理。1〕卫生设备噪声处理：在平面布置时将厕所、浴室及厨房集中布置在离卧室较远的位置，使管道尽量远离居室和卧室；改善管道的隔音性能；便器、浴缸下设置防震垫层；控制给水压力；管道穿墙及楼板处作隔振处理；管道与墙壁连接的金属件采用弹性连接件；改进给水器、便器、水龙头及管道配置方法，如采用低噪音器具等。2〕电梯噪声处理：在电梯基座下加隔振器进行减震处理；用厨房、卫生间等将电梯和安静的房间分开，另外电梯间的墙体本身要有一定的隔声能力。3〕水泵噪声处理：机房作必要的吸声、隔声处理；机组作隔振处理，电机或整机作局部隔声罩；进出口配置必要的软接管，管道支架作弹性支撑连接；出水管设置消声装置以减弱水流压力脉冲噪声，防止局部流速加大发生气蚀现象。2、住宅天然采光环境要求天然光的生理卫生价值极高，对人的心理状态也产生强烈的影响。一般认为，客厅和厨房的最低采光系数要到达1%左右，窗地面积比应大于1/7。在住宅设计和建设中，应按以下要求来实现住宅的天然采光：1〕卧室、起居室〔厅〕等居住房间以及厨房均应直接采光；2〕要有良好采光窗朝向，最好南北朝向，东南和西南次之，东西朝向再次之，最次为东北和西北朝向；3〕要满足?建筑采光设计标准?对窗地面积比和采光最低系数值的要求；4〕满足?城市居住区规划设计标准?中关于住宅建筑日照标准的规定；5〕所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光设计计算，应在设计说明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据；6〕住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为工程验收的依据。3、室内热环境〔1〕室内气候影响因素〔2〕室内气候的热舒适要求〔3〕建筑围护结构的热工设计和建筑节能〔1〕室内气候影响因素室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，人体及生活设备散发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用。室外热湿作用对室内气候的影响的程度主要取决于围护结构材料的热物理性质及构造方法。另外，房屋的朝向、间距、环境绿化以及单体建筑的平面形式，都对室内气候有不同程度的影响。〔2〕室内气候的热舒适要求热舒适是指人对环境的冷热程度感觉满意，不因冷或热感到不舒适。舒适的热环境即使保护人体健康的重要条件，也是人们得以正常生活、工作的重要条件。室内气候大致可分为舒适、可以忍受和不能忍受三种情况。显然，只有采用充分空调设备的房间，才能实现舒适的室内气候。对于大多数建筑来说，按照舒适要求规划室内气候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因为人们长期处于稳定的室内气候条件下，会降低人体对气候变化的适应能力。因此，除一局部房间要按舒适标准规定室内气候外，更多的房间应以保证人体健康不受损害为准。〔3〕建筑围护结构的热工设计和建筑节能1〕建筑围护结构的保温设计墙体的保温；门窗的保温；屋顶的保温；地面的保温；2〕建筑围护结构的隔热设计实体材料层和带有封闭空气层的隔热屋顶；通风屋顶；阁楼屋顶；蓄水屋顶；铺土〔或无土〕种植屋顶。〔二〕房地产质量控制房屋质量的好坏，直接关系到经济开展和广阔人民的切身利益。作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一〞的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。1、设计阶段的质量管理2、施工阶段质量管理3、房屋交付后的质量管理

1、设计阶段的质量管理

房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。

1.规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。

2.施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天缺乏必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，到达两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。2、施工阶段质量管理“进来，送出去〞的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及根本知识施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供给和后勤效劳等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全到达有关标准、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。2、施工阶段质量管理直接施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：①要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，到达从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一〞的观念，形成“人人讲质量，个个为质量〞的良好风气。②要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请，强化技能提高。③强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关〞：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要催促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的模糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记〞，使施工质量的每个环节都到达设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家?建筑安装工程质量检验评定标准?严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。施工阶段质量管理方法

横道图(甘特图表)在甘特图中，横轴方向表示时间，纵轴方向并列机器设备名称、操作人员和编号等。图表内以线条、数字、文字代号等来表示方案(实际)所需时间，方案(实际)产量，方案(实际)开工或完工时间等。带有分工程的甘特图3、带有分工程和分工程网络的甘特图横道图又叫甘特图(Ganttchart)，它是以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定工程的活动顺序与持续时间。它是在第一次世界大战时期创造的，以亨利·L·甘特先生的名字命名，他制定了一个完整地用条形图表进度的标志系统。由于甘特图形象简单，在简单、短期的工程中，甘特图都得到了最广泛的运用。亨利·劳伦斯·甘特是泰勒创立和推广科学管理制度的亲密的合作者，也是科学管理运动的先驱者之一。甘特非常重视工业中人的因素，因此他也是人际关系理论的先驱者之一。其对科学管理理论的重要奉献：1提出了任务和奖金制度。2强调对工人进行教育的重要性，重视人的因素在科学管理中的作用。——其在科学管理运动先驱中最早注意到人的因素；“工业的习惯〞3制定了甘特图——生产方案进度图〔是当时管理思想的一次革命〕个人甘特图和时间表是两种不同的任务表达方式，个人甘特图使用户可以直观地知道有哪些任务在什么时间段要做，而时间表那么提供更精确的时间段数据。此外，用户还可以在时间表中直接更新任务进程。甘特图的优点：图形化概要，通用技术，易于理解；中小型工程一般不超过30项活动；有专业软件支持，无须担忧复杂计算和分析。甘特图的局限：甘特图事实上仅仅局部地反映了工程管理的三重约束〔时间、本钱和范围〕，因为它主要关注进程管理〔时间〕；软件的缺乏。尽管能够通过工程管理软件描绘出工程活动的内在关系，但是如果关系过多，纷繁芜杂的线图必将增加甘特图的阅读难度；3、房屋交付后的质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后效劳。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展效劳工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反响到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。〔三〕建设阶段管理1、建设工程进度控制2、建筑工程工程本钱管理和本钱控制3、建筑工程合同管理4、建设工程平安管理1、建设工程进度控制〔1〕进度控制的概念〔2〕影响进度的因素分析〔3〕进度控制的措施〔4〕建设工程实施阶段进度控制的主要任务〔5〕建设工程进度控制方案体系〔6〕建设工程进度方案表示方法〔1〕进度控制的概念对工程工程建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原那么编制方案并付诸实施，然后在进度方案的实施过程中经常检查实际进度是否按方案要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原方案后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。最终目的：确保建设工程按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。特点：进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在方案执行过程中不断检查，并将实际状况与方案安排进行比照，在分析偏差及其产生原因的根底上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原方案，那么需要对原进度方案进行调整或修正，再按新的进度方案实施。〔2〕影响进度的因素分析人为因素是最大的干扰因素。常见的影响因素如下：1〕业主因素；2〕勘察设计因素；3〕施工技术因素；4〕自然环境因素；5〕组织管理因素；6〕社会环境因素；7〕材料、设备因素；8〕资金因素等。〔3〕进度控制的措施1〕组织措施2〕技术措施3〕经济措施4〕合同措施1〕组织措施建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立进度方案审核制度和进度方案实施中的检查分析制度；建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等；建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。2〕技术措施审查承包商提交的进度方案，使承包商能在合理的状态下施工；编制进度控制工作细那么，指导监理人员实施进度控制；采用网络方案技术及其他科学适用的方案方法，结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。3〕经济措施及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；对应急赶工给予优厚的赶工费用；对工期提前给予奖励；对工程延误收取误期损失赔偿金；加强索赔管理，公正地处理索赔。4〕合同措施推行承发包模式，对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工；加强合同管理，协调合同工期与进度方案之间的关系，保证合同中进度目标的实现；严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。〔4〕建设工程实施阶段进度控制的主要任务1〕设计准备阶段进度控制的任务：收集有关工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；编制工程工程建设总进度方案；编制设计准备阶段详细工作方案；进行环境及施工现场条件的调查和分析。2〕设计阶段进度控制的任务：编制设计阶段工作方案；编制详细的出图方案。3〕施工阶段进度控制的任务：编制施工总进度方案；编制单位工程施工进度方案；编制工程年、季、月实施方案。为了有效地控制建设工程进度，监工要在设计准备阶段向建设单位提供有关工期的信息，协助建设单位确定工期总目标，并进行环境及施工现场条件的调查和分析。在设计阶段和施工阶段，监理工程师不仅要审查设计单位和施工单位提交的进度方案，更要编制监理进度方案，以确保进度控制目标的实现。〔5〕建设工程进度控制方案体系1〕建设单位的方案系统；2〕监理单位的方案系统；3〕设计单位的方案系统；4〕施工单位的方案系统。1〕建设单位的方案系统建设单位编制(也可委托监理单位编制)的进度方案包括：工程工程前期工作方案〔工程工程可行性研究、工程评估及初步设计的工作进度安排。该方案需要在预测的根底上编制〕；工程工程建设总进度方案〔初步设计被批准后，在编报工程工程年度方案之前，根据初步设计，对工程工程全过程的统一部署。工程工程建设总进度方案是编报工程建设年度方案的依据，其主要内容包括文字和表格两局部。表格局部包括：(1)工程工程一览表：将初步设计中确定的建设内容，按照单位工程归类并编号，明确其建设内容和投资额。(2)工程工程总进度方案：是根据初步设计中确定的建设工期和工艺流程，具体安排单位工程的开工日期和竣工日期。(3)投资方案年度分配表：是根据工程工程总进度方案，安排各个年度的投资。(4)工程工程进度平衡表：用来明确各种设计文件交付日期、主要设备交货日期、施工单位进场日期、水电及道路接通日期等。〕；工程工程年度方案〔依据工程工程建设总进度方案和批准的设计文件进行编制的。工程工程年度方案主要包括文字和表格两局部内容。表格局部包括：(1)年度方案工程表：将确定年度施工工程的投资额和年末形象进度，并说明建设条件的落实情况。(2)年度竣工投产交付使用方案表：将说明各单位工程的建筑面积、投资额、新增固定资产、新增生产能力等建筑总规模及本年方案完成情况，并说明其竣工日期。(3)年度建设资金平衡表：本年度用。(4)年度设备平衡表：本年度用。〕。2〕监理单位的方案系统监理总进度方案：在对建设工程实施全过程监理的情况下，监理总进度方案是依据工程工程可行性研究报告、工程工程前期工作方案和工程工程建设总进度方案编制的，其目的是对建设工程进度控制总目标进行规划，明确建设工程前期准备、设计、施工、动用前准备及工程动用等各个阶段的进度安排。监理总进度分解方案：1．按工程进展阶段分解：包括：①设计准备阶段进度方案；②设计阶段进度方案；③施工阶段进度方案；④动用前准备阶段进度方案。2．按时间分解：包括：①年度进度方案；②季度进度方案；③月度进度方案。3〕设计单位的方案系统①设计总进度方案②阶段性设计进度方案③设计作业进度方案。4〕施工单位的方案系统1．施工准备工作方案：施工准备工作的主要任务是为建设工程的施工创造必要的技术和物资条件，统筹安排施工力量和施工现场；2．施工总进度方案：是根据施工部署中施工方案和工程工程的开展程序，对全工地所有单位工程做出时间上的安排；3．单位工程施工进度方案：对单位工程中的各施工过程做出时间和空间上的安排。并以此为依据，确定施工作业所必需的劳动力、施工机具和材料供给方案。因此，合理安排单位工程施工进度，是保证在规定工期内完成符合质量要求的工程任务的重要前提。同时，为编制各种资源需要量方案和施工准备工作方案提供依据；4．分局部项工程进度方案：分局部项工程进度方案是针对工程量较大或施工技术比较复杂的分局部项工程，在依据工程具体情况所制定的施工方案根底上，对其各施工过程所做出的时间安排。〔6〕建设工程进度方案表示方法横道图：用横道图表示的建设工程进度方案，包括两个根本局部，即左侧的工作名称及工作的持续时间等根本数据局部和右侧的横道线局部。该方案明确地表示出各项工作的划分、工作的开始时间和完成时间、工作的持续时间、工作之间的相互搭接关系，以及整个工程工程的开工时间、完工时间和总工期。利用横道图表示工程进度方案，存在以下缺点：1)不能明确地反映出各项工作之间错综复杂的相互关系，因而在方案执行过程中，当某些工作的进度由于某种原因提前或拖延时，不便于分析其对其他工作及总工期的影响程度，不利于建设工程进度的动态控制。2)不能明确地反映出影响工期的关键工作和关键线路，也就无法反映出整个工程工程的关键所在，因而不便于进度控制人员抓住主要矛盾。3)不能反映出工作所具有的机动时间，看不到方案的潜力所在，无法进行最合理的组织和指挥。4)不能反映工程费用与工期之间的关系，因而不便于缩短工期和降低工程本钱。在横道方案的执行过程中，对其进行调整也是十分繁琐和费时的。2、建筑工程工程本钱管理和本钱控制工程工程本钱管理是根据企业的总体目标和工程工程的具体要求，在工程工程实施过程中，对工程本钱进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以强化经营管理，完善本钱管理制度，提高本钱核算水平，降低工程本钱，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。建筑施工企业在工程建设中实行施工工程本钱管理是企业生存和开展的根底和核心。在施工阶段搞好本钱控制，到达增收节支的目的是工程经营活动中更为重要的环节。我国一些施工企业在工程工程本钱管理方面存在着制度不完善、管理水平低等诸多问题，造成本钱支出较大而效益低下的不良运作局面。加强工程工程本钱管理与控制是施工企业积蓄财力、增强企业竞争力的必然选择。2、建筑工程工程本钱管理和本钱控制(1)工程工程本钱管理与控制中存在的主要问题；(2)工程工程本钱管理与控制的原那么；(3)工程本钱管理与控制的有效途径。(1)工程工程本钱管理与控制中存在的主要问题１〕没有形成一套完善的责、权、利相结合的本钱管理体制；２〕无视工程工程“质量本钱〞的管理和控制；３〕无视工程工程“工期本钱〞的管理和控制；４〕工程管理人员经济观念不强；１〕没有形成一套完善的责、权、利

相结合的本钱管理体制任何管理活动，都应建立责、权、利相结合的管理体制才能取得成效，本钱管理也不例外。本钱管理体系中工程经理享有至高无上的权力，在本钱管理及工程效益方面对施工企业局〔处〕长〔总经理或董事长〕负责，其它业务部门主管以及各部门管理人员都应有相应的责任、权力及利益分配相配套的管理体制加以约束和鼓励。现行的施工工程本钱管理体制，没有很好地将责、权、利三者结合起来。有些工程经理部简单地将工程本钱管理的责任归于本钱管理主管，没有形成完善的本钱管理体系。２〕无视工程工程“质量本钱〞的管理和控制“质量本钱〞是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未到达质量标准而蒙受的经济损失。“质量本钱〞分为内部故障本钱〔如返工、停工等引起的费用〕、外部故障本钱〔如保修、索赔等引起的费用〕、质量预防费用和质量检验费用等４类。保证质量会引起本钱的变化，但不能因此把质量与本钱对立起来。如果只强调工程质量，而对工程本钱关心不够，造成工程质量虽然有了较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量本钱，使经济效益不理想，企业资本积累缺乏；工程经理部却存在片面追求经济效益，而无视质量，虽然就单项工程而言，利润指数可能很高，但是因质量上不去，可能会增加因未到达质量标准而付出的额外质量本钱，既增加了本钱支出，又对企业信誉造成很坏的影响。３〕无视工程工程“工期本钱〞的管理和控制“工期本钱〞是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工程工程管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程工程都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起本钱的变化。我国施工企业对工期本钱的重视也不够，特别是工程经理部虽然对工期有明确的要求，但对工期与本钱的关系很少进行深入研究，有时会盲目地赶工期要进度，造成工程本钱的额外增加。４〕工程管理人员经济观念不强目前，我国的施工工程经理部普遍存在一种现象，即在工程内部，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样外表上看来职责清晰，分工明确，但工程的本钱管理是靠大家来管理、去控制的，工程效益是靠大家来创造的。如果搞技术的为了保证工程质量，选用可行却不经济的方案施工，必然会保证了质量但增大了本钱；如果搞材料的只从产品质量角度出发，采购高强优质高价材料，即使是材料使用没有一点浪费，本钱还是降不下来。〔工程内部协调、沟通不够〕(2)工程工程本钱管理与控制的原那么施工工程本钱控制原那么是企业本钱管理的根底和核心。施工工程部在对工程施工过程进行本钱控制时，必须遵循以下的根本原那么：１〕工程本钱最低化原那么〔与质量关系〕；２〕工程全面本钱控制原那么〔全企业、全员和全过程〕；３〕工程动态控制原那么〔中期控制〕；４〕工程目标管理原那么〔方案、实施、检查、处理循环。即ＰＤＣＡ循环〕；５〕责、权、利相结合的原那么〔奖惩分配明确，使降低本钱与职工切身利益直接挂钩〕。(3)工程本钱管理与控制的有效途径１〕建立标准的、统一的、标准的责权利相结合的本钱管理模式责权利相结合的本钱管理模式，应在民主集中制的原那么和标准化、统一化、标准化的原那么指导下得以建立；２〕从质量本钱管理上要效益；３〕从工期本钱控制上要效益；４〕树立全员经济意识；５〕完善本钱管理方法；要根据工程工程自身的特点，制定有针对性的工程本钱管理方法，如工程质量本钱管理方法、工期本钱管理方法、工程招投标管理方法、合同评审管理方法、材料使用控制方法等。这些管理方法应是责任到人的、切实可行的、具有较强操作性的方法。使工程的本钱控制有法可依，有章可循，有据可查。６〕完善合同文本，防止法律损失。3、建筑工程合同管理(1)建筑工程合同筹划；(2)建筑工程合同风险管理；(3)工程索赔。(1)建筑工程合同筹划1〕建筑工程合同筹划概述2〕业主的建筑工程合同筹划

3〕承包商的合同筹划

1〕建筑工程合同筹划概述合同筹划及要考虑的问题

在建筑工程工程的初始阶段必须进行相关合同的筹划，筹划的目标是通过合同保证工程工程总目标的实现，必须反映建筑工程工程战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。

合同筹划需考虑的主要问题有：工程应分解成几个独立合同及每个合同的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形式和条件；合同重要条款确实定；合同签订和实施时重大问题的决策；各个合同的内容、组织、技术、时间上的协调。

1〕建筑工程合同筹划概述合同筹划的意义

合同的筹划决定着工程的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个工程管理产生根本性的影响。业主通过合同委托工程任务，并通过合同实现对工程的目标控制。

合同是实施工程工程的手段，通过筹划确定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同筹划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程工程总目标。

1〕建筑工程合同筹划概述合同筹划的依据

业主方面：业主的资信、资金供给能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标确实定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。

承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本工程中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。

工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围确实定性、方案程度，招标时间和工期的限制，工程的盈利性，工程风险程度，工程资源(如资金、材料、设备等)供给及限制条件等。

环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争剧烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件确实定性，资源供给的保证程度，获得额外资源的可能性。

1〕建筑工程合同筹划概述合同筹划的程序

研究企业战略和工程战略，确定企业及工程对合同的要求。

确定合同的总体原那么和目标。

分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种可能的选择，按照上述筹划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。

对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的措施。在合同筹划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合同时都应对合同筹划再作一次评价。

2〕业主的建筑工程合同筹划

分散平行承包，即业主将设计、设备供给、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其特点是：

业主有大量的管理工作，有许屡次招标，需作比较精细的方案及控制，因此工程前期需要比较充裕的时间。

业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰所造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因而这种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。

该承包方式要求业主管理和控制较细，业主必须具备较强的工程管理能力。

对于大型工程工程，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，导致总投资增加和工期延长。

采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和工程管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。

采用这种承包方式，工程的方案和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。2〕业主的建筑工程合同筹划

全包(又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程)合同，即由一个承包商承包建筑工程工程的全部工作，并向业主承担全部工程责任，包括设计、供给、各专业工程的施工，甚至包括工程的前期筹划、方案选择、可行性研究和工程建设后的运营管理。该承包方式的特点是：

减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体要求，进行宏观控制、验收成果，通常不干预承包商的工作，因而合同纠纷和索赔较少。

方便协调和控制，减少大量的重复性的管理工作，信息沟通方便、快捷、准确。有利于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。

业主的责任体系完备，防止各种干扰，对业主和承包商都有利，工程整体效益高。

业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商，他不仅需具备各专业工程的施工力量，而且尚需很强的设计、管理、供给，乃至工程筹划和融资能力。

采用上述二者之间的中间形式，即将工程委托给几个承包商，如设计、施工、供给等承包商。3〕承包商的合同筹划承包商的合同筹划服从于承包商的根本目标和企业经营战略。

投标的选择

承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况，主要有：

承包市场状况及竞争的形势。

该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和中标的可能性。

工程及业主状况。包括工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承包方式、合同种类、招标方式、合同的主要条款等的规定和要求；业主的资信情况，是否不守信用、不付款的历史，业主建设资金的准备情况和企业经营状况。

承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。

承包商投标方向确实定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力的工程及没有竞争力的工程。

3〕承包商的合同筹划合同风险的评价

通常假设工程存在下述问题，那么工程风险大：

工程规模大，工期长，而业主要求采用固定总价合同形式。

业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量不准确、范围不清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不科，但业主要求采用固定总价合同。

业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。

工程环境不确定性因素多，且业主要求采用固定价格合同。

3〕承包商的合同筹划合同执行战略

合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同的根本方针。

企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位、重要性，确定优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对企业信誉有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对企业准备开展业务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。

承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖，赢得信誉。例如在中东，有些合同在签订后，或在执行中遇到不可抗力(如战争、动乱)，按规定可以撕毁合同，但有些承包商理解业主的困难，暂停施工，同时采取措施，保护现场，降低业主损失。待干扰事件结束后，继续履行合同。这样不仅保住了合同，取得了利润，而且赢得了信誉。

对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受的亏损，或业主资信不好，难以继续合作，有时不惜以撕毁合同来解决问题。有时承包商主动地中止合同，比继续执行一份合同的损失要小。特别当承包商已跌入“陷阱〞中，合同不利，而且风险已经发生时。

在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期拖延，承包商提出合理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。(2)建筑工程合同风险管理建设工程合同常见的风险分析

建设工程合同风险的防范建设工程合同常见的风险分析1、建设工程合同文本合法性风险2、招投标的风险3、承包方资质风险4、建设工程合同签订承包方与具体施工单位不符的风险5、建设工程合同计价类型风险6、工程款支付的风险7、发包方派驻施工场地工程师授权不明的风险8、建设工程合同对工期约定不明及影响工期的合同约定风险商事合同，遵循平等自愿诚信的民商法根本原那么建设工程合同是否需要招投标及招投标程序是否符合相关程序性规定，是该建设工程合同前置性条件承包人未取得建筑施工企业资质或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与承包人签订的建设工程合同无效

具有相关资质的承包方与发包方签署建设工程合同，但履行该建设工程合同的施工方却没有合同要求的相应资质，或者施工技术人员没有相应的从业资格

?建设工程价款结算暂行方法?第八条就建设工程价款类型做出详尽规定，具体包括：固定总价；固定单价及可调价格的规定。不同建设工程应选择不同的价款类型，并做出相应的限制性条款。工程款支付包括工程预付款支付、工程进度款支付、工程竣工款支付、索赔价款支付及合同以外零星工程工程款支付。发包方可能在建设工程合同中约定，发包方派驻施工场地履行合同的代表〔工程师〕代表发包方履行相应的职权。工期是建设工程合同较为重要的局部，建设工程合同中约定不明必然给发包方带来巨大风险。建设工程合同风险的防范1、标准建设工程合同行为2、对承包方予以详尽的尽职调查3、建设工程合同的专业设计4、工程担保和工程保险条款或附件的设计(3)工程索赔索赔的概念加强索赔管理，预防索赔事件的发生工程反索赔索赔的概念索赔是在工程承包合同履行过程中，根据法律、合同规定及惯例，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，向另一方当事人提出给予赔偿或补偿要求的行为。索赔具有三个根本特征：其一，索赔是双向的，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同样也可以向承包人索赔。其次，只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。再次，索赔是一种未经对方确认的单方行为，其对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过确认〔如双方协商、调解、仲裁或诉讼〕后才能定夺。目前在我国工程施工承包合同履行过程中，普遍存在的现象是承包人进行的施工索赔；发包人和监理工程师针对由于承包商履约中的违约责任进行的反索赔及针对承包人的索赔进行分析、评审和修正的反索赔。索赔事件的起因

1、业主违约；2、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔；3、设计变更引起的索赔；4、工期延期的费用索赔；5、加速施工引起的索赔；6、业主不正当地终止工程引起的索赔；7、风险引起的索赔〔合同、经济、不可抗力〕。加强索赔管理，预防索赔事件的发生建设工程工程的前期准备工作1、勘测阶段2、设计阶段3、招标阶段工程施工前的准备工作1、按合同条款的规定使施工现场具备施工条件2、及时组织设计交底和图纸会审3、审查施工单位报送的施工方案或施工组织设计施工过程管理的关键环节1、严格控制工程变更2、按时支付工程款3、不干扰承包商的施工进度4、加强现场文件、资料的收集和管理工作工程反索赔对承包商履约中的违约责任进行索赔工期延误索赔质量不满足合同要求索赔承包商不履行的保险费用索赔对超额利润的索赔对指定分包商的付款索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔对承包商提出的索赔要求进行评审、反驳与修正

此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分、程序是否恰当在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施认真核定索赔工期、款额，肯定其合理的索赔要求，反驳、修正其不合理的要求，使之更加合理、准确4、建设工程平安管理学习目标：1、了解平安管理的根本原那么，平安技术措施方案和施工平安技术措施，平安检查。2、了解建筑施工伤亡事故的主要类别，建筑施工平安管理的检查评价。重点难点：1、建筑施工平安管理的检查评价四、建设工程平安管理〔一〕建设工程平安管理概述1、平安与平安管理2、平安管理的根本原那么3、平安生产责任制4、平安教育与培训5、平安技术措施方案和施工平安技术措施6、平安检查〔二〕建设工程施工现场平安管理1、建筑施工伤亡事故的主要类别2、建筑施工现场的平安管理工作3、建筑施工平安管理的检查评价1、平安与平安管理(1)平安和平安生产平安生产是指为了预防生产过程中发生人身伤害、设备损毁等事故，保证职工在生产中的平安和健康而采取的各种措施和活动。(2)平安管理平安管理是一门综合性的系统科学，包括平安法规、平安技术、工业卫生等三个相互联系又相互独立的内容。2、平安管理的根本原那么(1)必须贯彻预防为主的方针(2)管生产同时管平安(3)坚持平安管理的目的性(4)坚持“四全〞动态管理(5)平安管理重在控制(6)在管理中开展提高3、平安生产责任制(1)我国的平安生产管理体制2004年1月9日国务院在?关于进一步加强平安生产工作的决定?中将其调整概括为“政府统一领导、部门依法监管、企业全面负责、群众参与监督、全社会广泛支持〞，提出了构建全社会齐抓共管的平安生产工作格局的要求。(2)建设单位的平安责任(3)勘察、设计、工程监理及其他有关单位的平安责任(4)施工单位的平安责任(5)建筑企业平安管理组织机构4、平安教育与培训(1)平安教育的目的与意义1)平安教育是提高全员平安素质，实现平安生产的根底。2)平安工作是与生产活动紧密联系的，与经济建设、生产开展、企业深化改革、技术改造同步进行，只有加强平安教育工作，才能使平安工作适应不断变革的形势需要。(2)平安教育的内容1)平安生产思想教育2)平安知识教育3)平安技能教育(3)平安教育的根本要求1)领导干部必须先受教育2)新工人三级平安教育3)特种作业人员的培训4)经常性教育5)平安教育培训形式5、平安技术措施方案和施工平安技术措施(1)平安技术措施方案(2)施工平安技术措施6、平安检查(1)平安检查的内容及形式1)针对主要问题进行检查2)定期平安检查3)专业性平安检查4)经常性平安检查5)季节性及节假日前后平安检查(2)平安检查方法及要求1)加强组织领导。2)要有明确的目的。3)检查记录是平安评价的依据，因此要认真、详细记录。4)平安评价。平安检查后要认真地、全面地进行系统分析，用定性和定量相结合的方法进行平安评价。5)整改是平安检查工作的重要组成局部，是检查结果的归宿。整改工作包括隐患登记、整改、复查、销案。〔二〕建设工程施工现场平安管理1、建筑施工伤亡事故的主要类别①高处坠落②物体打击③触电事故④机械伤害⑤坍塌事故⑥火灾爆炸2、建筑施工现场的平安管理工作施工现场平安管理是企业平安管理的重点，也是预防与防止伤害事故，保证生产处于最正确平安状态的根本环节。因此，对施工现场的人、机、环境系统的可靠性，必须进行经常性的检查、分析、判断、调整，强化动态中的平安管理活动。其内容可归纳为平安组织管理、场地与设施管理、行为控制和平安技术管理四个方面。3、建筑施工平安管理的检查评价(1)建筑施工平安检查标准执行?建筑施工平安检查标准?(JCJ59—99)。对建筑施工中易发生伤亡事故的主要环节、部位和工艺等做平安检查评价时，标准将检查对象分为十个分项，每个分项又设立假设干检查工程。1)平安管理，是对施工单位平安管理工作的评价。2)文明施工，是对施工现场文明施工的评价。3)脚手架，是对落地式脚手架、悬挑式脚手架、门型脚手架、挂脚手架、吊篮脚手架、附着式升降脚手架等六种脚手架的评价。4)基坑支护与模板工程，是对施工现场基坑支护工程和施工过程中模板工作酌平安评价。5)“三宝〞、“四口〞防护，是对平安帽、平安网、平安带、楼梯口、预留洞口、坑井口、通道口及阳台、楼板、屋面等临边使用及防护情况的评价。6)施工用电，是对施工现场临时用电情况的评价。7)物料提升机与外用电梯，是对龙门架、井字架等物料提升机的设计制作、搭设和使用情况和施工现场用人货两用电梯的评价。8)塔吊，是塔式起重机使用情况的评价。’9)起重吊装，是对施工现场起重吊装作业和起重吊装机械的平安评价。10)施工机具，是对施工中使用的平刨、圆盘锯、手持电开工具、钢筋机械、电焊机、搅拌机、气瓶、翻斗车、潜水泵、打桩机械十种施工机具平安状况的评价。(2)平安生产情况检查评价方法1)检查评分方法2)平安生产情况评价房地产开发流程前期工作〔一〕获取土地〔二〕确定规划设计方案并获得规划许可〔三〕建筑工程招标〔四〕开工申请与审批〔五〕前期工作的其他环节施工阶段〔一〕房地产的品质要求〔二〕房地产质量控制〔三〕建设阶段管理验收阶段一、前期工作报批报建1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限〔只是载明〕；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证〔以下简称地规证〕之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。新城乡规划法第三十八条新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。

二、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质房地产公司可以任意设置工程子公司，母公司拍到的土地，转到其全资设立的工程公司名下，不属于交易。立项，这个东西纯粹是方案经济时代留下的产物，立项主要考察的是工程的投资额及可行性。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续开展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。操办这些事情，根本上都是直接去这些部门，譬如去方案部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门根本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找。

三、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，又叫“修建性详细规划审查〞。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防标准，等等。4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计标准科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。作为非专业人士，要判断一个小区的管线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，根本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是根本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，根本上这个小区你就可以考虑放弃了。5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计就是在总平面规划的根底上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求根本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，根本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比方所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有方法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。事实是，停下一台车，确实只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，根本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。6、消防和人防专项审查消防报建，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙。消防部门是武警部门，不是政府机构，我国的消防审查，非常官僚的。一般说，各开展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。涉及生命平安的消防标准，根本上没人敢动手脚。比方12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性标准已经是铁律。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那局部地下室也可以搞停车位，但是这局部要被划出来，不能发产权证。这局部停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。因为人防用途局部的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想方法减少人防面积。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的根底上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。我国现在越来越强调可持续开展，建筑节能摆上的位置也越来越高。什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见了。施工图审查现在都已经在外表上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智。施工图审查是收费工程，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么标准。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没方法，只能打通各路神仙。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用标准的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。一些二三线城市例外。9、质量监督、平安监督质量监督站和平安监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工不是很清楚，在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比方桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费工程，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费工程养活自己。安监根本不收费，但是他们也能想出非常多的收费效劳出来，譬如平安生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路。但两个机构都得好好的哄着。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。10、施工招投标、监理报建

按照我国现行招投标法，私营房地产公司〔无国有经济成分〕，其房地产工程不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。案例：施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和平安员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据工程大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。到最后当然这个标是投不进去了。暗地里啥招数都用得出来，不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。11、施工许可证

1、施工许可证所须材料根本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。一般情况下，并不是等办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。如果老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，根本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。随便哪个环节出了任何问题，直接就玩完。2、大家都已经把潜规那么当成了规那么。这些规那么维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对标准和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后到达的平衡。3、对于那些管理相对标准的大城市，也有空子可以钻，比方基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室局部的施工许可证，再发地上局部。这么把一个工程分割成很多局部发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

12、放线、验