假日风景项目交付验房交底报告

8月-231中粮万科假日风景项目

北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日8月-232目录

一、验房原则二、综述篇三、建筑、园林四、设备篇五、管理篇六、统一说辞（设计、使用问题、业主易提问题的）8月-233一、验房原则8月-234

验房原则

一、态度轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”8月-235我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。

验房原则

二、基本要求8月-236验房原则三、原则首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。主动引导验房，强调优势，突出特点记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。8月-237验房引导辞1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。四、自我介绍及服务礼仪8月-238验房引导（户内）路线五、户内引领路线8月-239二、综述篇8月-2310项目简介

规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所

承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司8月-2311项目概况小区总建筑面积：约50万平米住宅建筑面积：约35万平米（C地块17.5万，其中住宅约13.6万平米）占地面积：22.65万平米总户数：其中C地块住宅1255户、loft135户，此次具备参观条件住宅276户、loft135户，合计411户。容积率：1.94小区绿化率：30%建筑形态（C地块）北五塔地上最高15层、CPT地上最高9层，地下1层住宅层高：北五塔层高2.8米

CPT层高5.3米6月葡-2金312楼、屿房号栏排列单元迈号：净自东石向西志排列敏为1单元劫、2单元……房号蚀：从市电梯净轿箱枪出来追后，受右侧骆（东顾边）01房、柿左侧淹（西混边）02房现场另已贴梳门牌劈燕标识6月咳-2限313结构狡形式北五搅塔——现浇浩混凝仍土剪煤力墙顿结构CP乌T-植1—真—现浇娱混凝习土框葱架剪升力墙米结构隔墙饥为陶待粒混途凝土榜砌块及灰糊砂砖6月望-2廉314小区巴示意储图C-腊2#C-险4#C-悼7#C-翻8#C-区14荷#C-密9#C-穿3#C-鼠5#C-认15稳#C-刮18艳#C-块16围#C-前6#C-票17订#假日绘风景韵项目C区呈沈较规危则的神长方诉形，跨整体源规划泪是3排行霉列式甲小高刮层住端宅和塑东西法侧多硬层建尿筑的疑围合仇方式西，形织成了8个大雨的院晶落空浊间。C-葡12与#C-日13摔#C-穴10新#C-摆1#C-芹11演#CP屿T#红色里部分徐为此仍次开师放范报围蓝色王部分方为已销经交睁付范门围6月元-2躁315三、还建筑油、园收林篇6月康-2直316园林设计伙定位北京哑中粮•万科俭假日催风景钻项目洞位于放丰台莫区西收奥体纵育中裙心及壁丰台泉现代美制造罚业中肯心之链间，滴对应映客户芽群的嫌年龄繁层次指较为洽年轻共，且田场地铅的自证然条旋件较费紫台痛空间池更为辫开敞逮，空威间更赛富于怒变化烤性。娇因此贯，我些们将木景观芳设计怪的风抽格定矩位为羞高品卵质的叔现代旷中式闻风格勾的自据然风恢景园会。6月过-2仙317园林设计朽理念夹：自然命风景+现代+中式大树忌，坡飘地逐，流纸水敢，自属然石……节奏捡，空蛛间，馅同寇建筑领联系……唯美矮，细埋节腿，竹……6月恭-2与318外立聚面低层摧部分独为石摩材，躬高层咐部分颈为仿瓦砖涂皱料6月捕-2删319屋面脖做法屋面摄从下步至上淹做法闯：1、结钉构层荒钢筋恳混凝固土屋雀面板糊。2、保星温层钢挤塑惹板60厚。3、陶传粒混藏凝土赠找坡扔。4、防栗水采弹用3+县3东方点雨虹SB帐S卷材践防水情。5、最总上部复为细极石砼剂保护揪层，伶局部趣上人执部位柱贴面哑砖。6月哗-2浓320单元衣门单元非门设蚕可视步对讲票门禁政系统6月身-2边321信报姓箱位置扮设置括在单忌元门牌内6月痛-2洲322户门户门洲：上贪海轩翼源钢商质门阳，满懒足防瞒火要序求门槛:不锈水钢材烘质，管用途赠为防澡火要鸦求6月干-2婚323塑钢伴窗（僵北五洞塔住帅宅）塑钢芹窗厂市商：统欧鹏型材宾：LG彩色少塑钢纱扇庆：平扔开窗质为固秘定纱震窗，形上悬灾窗为理隐形竿纱窗6月爹-2管324铝合书金窗砌（CP闷T-绝1）铝合敢金窗健厂商所：东情方顺它达纱扇鲁：折绢叠纱新窗6月仆-2染325四、站设备史篇6月蛋-2任326单元撑公共俯电梯电梯昆品牌惊：“湿通力显”无供机房躁电梯为了把防止暴电梯咳噪音温，紧昼邻居依室处贿在电隆梯井负墙上定采取锁了降魄噪处奖理。6月隶-2欠327水表冷水停表采恳用湿尾式旋洁翼机赚械表,中水派表为金卡表果，设东于电姨梯间侵管井傲内6月陷-2么328给水芽管给水恭管：乘采用物给水PP室R(无规碧共聚夺聚丙语烯)管材6月摩-2协329排水饿管地上袜（室届内）纺排水诊管材班采用UP稼VC塑料基管地下宇排水贷管材眠采用赏柔性旗铸铁歇排水滩管,管外部壁做荐防结绪露保毫温.6月祖-2闪330燃气发表燃气玻表采销用卡废式燃歼气表6月桥-2博331地板社采暖户内刊除卫抵生间傲采用君散热客器采损暖外险均采封用低剖温热粱水地奇板辐间射采晌暖方闸式，柴管材启为“伟星描牌”PE营RT管材”.6月富-2胞332散热乎器卫生暖间散插热器筹采用古品牌段为“糠太阳巩花”从的散瘦热器6月补-2引333温控篮器北五岂塔每挤户设坝置了庙温控劣器，升位置腾在厨夫房进防门处原。卫生猜间散杨热片狮设控涂制阀挥。设置持温控洋器并责不是烛目前阻可以丸分户址计量矩收费拴，目答的是富为了茄满足圈国家葬提倡算节能悠环保廉。同济时，斧满足怖将来铸政府受相关物部门惕出台向热表潜计费辣政策土后进锐行实临施。6月四-2柿334灯具灯具护：普会通灯寺泡（姥无保宜修）6月方-2婶335电器焰面板西蒙荒开关6月宴-2锻336插座空调浊插座崭：采眠用单施项三抽孔带骑开关占插座亮，25仆0V摧16恭A，引筝导客代户按悉此参器数选施配空史调6月鹊-2翁337弱电缝柜普天榜弱电为箱电视撤：歌弟华有池线宽带瘦：网会通北戏京公中司6月阴-2漏338安防活系统皇（一贵）可视桥对讲宇：显共示屏秋为黑碧白显汗示器小区寺设安排防和粪周界单红外伍系统6月慎-2甲339安防流系统纲（二芽）紧急就报警/安全腾按钮栗（手动轿报警）6月黄-2怪340安防瓦系统味（三栽）紧急目报警/红外驾幕帘（最浅底层宋住宅袍均设遭置，超例如CP互T1输#、北哈五塔1#为3层，霸北五户塔10息#、11翁#、12贼#、13匹#、均贞为二泉层）6月汪-2盐341五、房诚管理轧篇6月叼-2质342物业术服务轿单位耽及收河费标桶准物业耻服务钩公司厘：北京拥万科歪物业毙服务拾有限许公司物业绒费收辰费标休准：高层旨：2.正6元/月/平方贝米；CP危T1：2.矮6元/月/平方卵米；商业详：3.位5元/月/平方买米；6月拉-2感343六、戒共性折问题便及统浆一说轧辞6月吉-2桌344统一巴说辞序号要点具体内容备注1室内问题维修、售后服务、保修期“两书”尤其是质量保证书，开发商责任，万科良好的售后服务体系现场设置有客户关系中心，办公室设置在1#楼西侧二层。北京统一报修电话：65850101。2室内电器、设备设施保修期对讲厂家提供保修《销售合同》中、《质量保证书》中明确约定3检查口排水管井安装有检查口，禁止私自拆改，物业有相应管理规定有过多起惨痛教训6月喝-2恨345统一慕说辞序号要点具体内容备注4门窗卡位死、刮扇强调可调整，可修复，卡位有助于封闭窗户有气密性、水密性、抗风压性，窗扇紧，有助于气密性和水密性。5楼间距、采光符合标准，严格按照规范设计强调间距符合，不提日照时间标准6面对客户带来的专业人员这种情况普遍。与客户带来的专业人员的对接，避免冲突，强调是好事，可以方便沟通，闲谈专业范围内其他情况认可对方话语中对我方有利之处，求同存异，目标为圆满验房。6月匀-2瞎346统一询说辞序号要点具体内容备注7客户的额外要求类似要求换锁芯等。打消客户疑虑，提供的产品就是如此，如果客户想更换可以请客服提供资源信息，但需要客户与厂家私下联系，万科不介入。提醒客户可能收取一定费用8记录单的回收现场设专人（看房协调岗）回收。9沟通技巧1.参与客户对家具摆放，装饰和未来生活的设想。2.避免在一个地方逗留、对一个问题纠缠，不要被业主话题扯远；3.填单子以自己人填写，尽量不要一项一项的填写4、不得承诺“一周内问题回复、这件事交给我您放心”等说辞。我们不说万科是质量最好的公司，我们只说万科是最负责任的公司。6月纲-2披347统一立说辞序号要点具体内容备注10契税征收标准2006年北京市地税局公布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》享受优惠政策普通住房标准即应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。按照国家2008年11月24日发布的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均价格的通知》在同时满足原来的三个条件基础上，四环至五环之间总价低于165万的普通住宅，在3%税率基础上减办征收契税。非普通住宅按照正常标准收取契税。实测面积在90平米以下的，第一次购房，可以享受1%的税率。征收部门地税局，如客户一次性付款，且不委托办证，办理入住时可不缴纳此项费用，否则均需在入住前缴纳完毕。由于开发商无法核定客户是否符合此税率，所以客户执行到地税部门缴纳，以地税部门核对为准。6月洋-2学348统一面说辞序号要点具体内容备注11公共维修基金（住宅专项维修资金）交存标准根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。

该项费用征收部门为小区办（北京市居住小区管理办公室），业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。

6月荐-2支349打压菌闭水幅问题汇问题投诉或内容嫁：交付镇当天芒卫生逃间防嚼水和召给水衣管道稍如何墨验收域；统一节说辞绕：在客渔户入酬住后绑，装蚕修前灵物业写统一挤安排沫闭水酷打压哈试验斯并请垒客户蹈签字蛮确认法。6月世-2侦350加装伤燃气篮热水蓄器问祥题投诉罢内容若：前期牺客户国有加野装热免水器功需求牵，但违外墙方没有谨开强唐排孔替，希滩望在址厨房裂阳台羞墙面谋统一洽开孔枪，安年排燃梳气热始水器财强排拔管。统一忠说辞升：很抱矮歉，睡我们始不提扇供此承项服至务。6月晌-2孙351供暖谦协议膊费用滴收取洒问题投诉剧内容:供暖沸协议奴中地申暖分局户计田量：30书/平米传，合厕同上田写得稳比较腿模糊听“按俩分户教计量犹设计呜”统一苗说辞肯：万科影设计竟并安坟装了伟供热够分户抱计量蒙表，肺兑现狠了销桨售承受诺，窃具备宗了供膜热分防户隶计量知条件鲁。只榨要政忘府相禁关部屡门出后台热呆表计钳费政绝策和煌计价发标准身，万善科可馅及时价根据亏客户倦需要拼协调芝专业植供热衣公司者按照底政策茎计量挨和取喇费。6月锁-2脑352户型持图显双示空横调机宅位与敏现场音不一骡致问堡题北五善塔中1#、10、13惠#楼，B2、B2反户柴型次两卧空混调机约位现扑场分隐别在即西侧屠和东抖侧，垂合同济附图弓表示累分别梅为东肆侧和因西侧逢，现鞠场与悲合同座附图航不符替，共留涉及36户。统一属说辞数：不舰主动情向客虽户介绿绍。酬实际衬不会练影响漂客户澡安装戴使用毛。合同景附图呈空调既位置实际肃空调早位置6月山-2蓄353户门壳品质澡低\防盗包功能毙问题客户墨反映角户门底材质毫较差汉。统一呜说辞舅：目前屈房屋蚊的入该户门圈与样估板间它及合抱同交吸房标贷准一浓致，行户门再具备浸上下凉通锁狡，同风时从眼小区爽安防漆角度蝇引导叨客户角。6月掀-2因354入户程门开为启易崇撞墙汁问题投诉托内容添：考虑型入户掉门开呆启撞烫墙，疼建议演安装介门吸曾防止疤撞墙棋或采重取其姓他措辜施。统一车说辞蓝：入户无门会丛统一画加装陡门碰督。6月抢-2栽355房屋字净高全低/高度帽不一走问题统一府说辞著：层高胡为2.峡8米，今中间田包含遭结构夸楼板没层、须地采浸暖管融道层祸及地京面保掏温隔剩热层京、天粥花装窄饰面膏层等撕。因此误，以劲上做哗法占体据一愉定的约空间由于跳房屋旗各个曾房间坡开间键、进假深不形同，乳导致榜楼板络的厚陈度设撤计不吃一致降，因脊此会手出现佣净高洽不一唯。6月托-2坛356客厅绢内出艺现四爹个灯祸位作含用分周别是苦什么耻？1243统一顿说辞正：1号灯垄位设带计为叮玄关两灯2号灯穗位设防计为般餐厅谷灯3号灯山位设协计为小备用竞灯口常例如率筒灯4号灯扛位设乞计为车客厅蚂灯位6月喝-2晓357厨房每、卫蛾生间貌墙面丸拉毛籍问题投诉缺问题冻：厨房机、卫端生间窑墙面浇拉毛要处理紫与合胳同约券定不汪一致捡。合同败约定筛：墙面锯：水幻玉泥砂蓝浆毛萍面，疏预留构装修召面层缩慧。统一厉说辞垃：墙份面做舍法为匆水泥膨胶浆渡扫毛培，满扒足质宇量验该收标翠准，攀可直群接贴觉砖。6月族-2戚358燃气盲管道躲影响艰问题厨房用靠窗喝处燃争气管近位置凝影响艰面积傍，要弯求将舒管道少贴墙。统一仁说辞斜：燃气峡管道珠到墙万体的窝距离骆符合仓规范幼要求耍，不煤能进覆行更倘改。6月忧-2脑359厨房飞无热惑水管鼓问题客户矮反映止厨房画未设匪置热录水管蛮，非湖常不恋方便眠，要投求加暮装热翻水管济。统一浙说辞提：首先五项目齐本身说不具眼备24小时岸热水烛，另台按照卵原设缠计厨改房考部虑预役留厨报宝位膛置，狂加装丛后可弱以满书足热惑水需认求。6月惨-2邻360顶板撑不平防，房道间四候角高四度不开一致客户研反映盖房间弃内出诱现顶遍板不处平，芒房间滋四角毙高度垃不一醋致现妨象。统一调说辞既：针筑对出荡现房新间四祥角不徒平，鸣误差颗值超穴出施立工误啦差要植求的牲进桶行整抽改。6月摄-2余361北向寇卧室疏无网孙络、宏有线上电视胁接口尼问题统一从说辞蚁：此处习与原广设计辩一致赶，且锦购房棍合同色中交算房标翠准对绝网络低及有逆线电艰视的赤位置抱已经蔑作了葵描述普，如致需加过装端贿口引良导在搬装修偷过程展中解棍决。6月伶-2慈362主卫造处灯引位设续计统一庭说辞码：此处搜灯位筋主要宿考虑贴放置宴衣柜盾后照驴明。慈若客遮户不颠将衣晨柜按惠原设坦计位偿置摆趋放，谁灯位享调整魔需装栋修自鼻行解蚀决。6月息-2衡363边单仔元主叶卫排资水管惊高度餐最低图点低幼于窗盲上沿亮，影左响装殿修。统一霉说辞投：客街户可穴在装撒修时送进行肺将吊梨顶靠晋窗处结做窗鉴帘盒丈处理丛。6月舰-2舍364卫生搜间内造出现唱两个耍灯位统一巴说辞亚：其中公一个赶为照个明灯恢位，伤另一粮个为葵浴霸竖、排致风扇访等备级用电倾源位6月飘-2玻365卫生忘间地点面与失卧室宵地面拖无高剃差（钱标高馆）问亡题客户睁反映叫卫生问间内厨高度权与卧吴室高副度高王差过度低，皂如果志按卫弯生间酱内预怒留地穷漏高纠度装扒修完敞，很灭有可除能卫耐生间膊地面哪高于藏卧室迈地面移，要行求解萍决。统一上说辞溜：首先膨规范拦中对表此没档有明歼确规锅定，裳另外些在装拴修时娃一般讲门口腾下方卖会安界装过筝门石来，能仗够形卵成有尊效挡铃水高默度。6月限-2矿366主/次卫鸽热水字不能爆连通遍问题客户粮反映拿主次霜卫热幕水管告不相骆通，却对今葡后很驻不方盒便，笔需加档装两备个热踩水器敌，要清求接求通两凭个卫柱生间础热水锋管。统一探说辞符：按照敬原设惜计考药虑主现卫、应次卫俭分别攻安装棒电热右水器熟。如斩需要匠连通回引导承在装西修过躺程中稿自行还解决伴。6月学-2誓3671#、10槐#、13兽#边单潮元次逃卫窗键户尺作寸相卧对较顷窄，拴估计醒玻璃盘净宽穗度在15揉CM左右枯。统一盘说辞趋：此处酷设计毒是丰灵富外惊立面程效果.6月可-2妄368平开迁窗向座内开刻启问葵题统一乓说辞嗓：根据《住宅榴建筑胸门窗懒应用报技术歇规范》，高西层平绪开窗耽不宜拾外开蠢。6月掩-2名369室内分栏杆统一沈说辞轮：规范割要求阳，必肯须加签装栏沟杆，痰如拆肌除只谅能业贤主装形修时腥自行胜解决注。6月奖-2访370塑钢用窗品失质低技及施绝工质遭量差宋问题投诉疮内容史：客户治反映条塑钢臭窗、咐纱窗狮品质申低，披材质筒及施务工粗骡糙，云要求泽更换昨铝合照金窗段。统一献说辞疏：塑钢完窗户艇的质介量是麦符合蜜规范办且已饶做过腔水密勇性、姓气密此性等突试验揭，采存用塑廉钢窗寻是考址虑符厕合当搬前国满家提谣出的渐节能肉环保消政策籍导向留，此湿外窗拿户与顷样板在间及断购房郊合同海交房左标准她中是剖相符卵的，宵针对仇个别滤窗户培存在系的安停装质港量问捷题可松以进斥行维犁修。隐形饱纱窗棒的优钻点：辆外表虽美观钩大方惜，缺宁点是也非专帝业人具员不肃易拆祖装，提很难它清洗扣，容窑易出拌现故痒障，凤经常险需要赤维修库。固定劈燕纱窗怜的优催点：痰密封庆性好须，防幸蚊虫请功能金好，模拆装省相对萌简便里，容敞易清关洗，昏基本苹无故俯障；越缺点稻是：馅固定匙纱窗肠的外讯观不拍够美深观时吓尚。6月艰-2呢3712层、3层厨淘房窗窃户外哑两侧争有外角挂石勾材，步户型崭图没格有，甜影响陈采光川。统一谱说辞白：此处立设计治是丰咳富外蜡立面寻效果锋，室皇内采块光符预合设今计规损范要贝求。6月嫩-2妨372主卧铃门口蒸墙有臭空的被感觉统一污说辞淹：为了证降低财电梯颤噪音垄，在恼电梯幕井墙恒上采落取了凳降噪猎处理切。6月衣-2多373顶层组厨房肌外侧缎有消枯防通柏道，梁存在酬安全续隐患软。统一坡说辞纤：此处主为消圣防通徒道，剪平时厘锁定船，只符在紧斤急情笋况时帮开启饲使用渠。同馅时安揪全员阔加强预巡视陈。6月衰-2微374部分14