中华人民共和国商品房屋验收标准

中华人民共和国商品房屋验收标准

1）铝合金门窗表面应洁净，不得有划痕、碰伤，漆面应平整光滑。2）铝合金门窗应严密平整，无变形，无松动，无渗漏。3）玻璃应完整无损，无瑕疵，无裂痕，无气泡，无异物。4）门窗的允许偏差：门窗框翘曲允许偏差为3mm，门窗扇翘曲允许偏差为2mm，门窗扇的表面平整度允许偏差为2mm，门窗框门扇对角线长度允许偏差为3mm。5）安装的留缝限值、允许偏差：门窗扇对口缝、门窗扇与门窗框立缝宽度为1.5～2.5mm。6）毛坯房铝合金门窗与墙体间的留缝宽度不应小于3.5cm。2.业主如何查验铝合金门窗是否符合房屋质量验收标准?业主应当对铝合金门窗的以下方面进行检查。1）门窗框检查：门窗框安装是否牢固平整，门窗框与墙体连接是否密闭严实，门窗框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况。2）门窗扇检查：门窗扇有无变形、开裂问题，玻璃外观是否完好、表面是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面是否考虑预留地面装修做法。3）门窗锁检查：门窗锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常。4）开启检查：门窗开闭是否平稳，有无异常阻力，及磨损，门窗锁紧后是否有晃动。5）门窗把手检查：安装是否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形。6）密封检查：门窗扇掩缝是否在2.5mm以内。业主在查验铝合金门窗时，应注意检查门窗表面是否平整光滑，有无划痕、碰伤等问题，门窗是否严密平整，是否有变形、松动、渗漏等问题，玻璃是否完好无损，有无瑕疵、裂痕、气泡、异物等问题，是否符合允许偏差和留缝限值等标准。如果出现问题，可以要求开发商进行维修或更换。铝合金门窗的质量应该是表面洁净、平整、光滑，色泽一致，没有锈蚀。大面应该没有划痕、碰伤。安装允许的偏差包括门窗框的正、侧面垂直度允许偏差2.5mm，门窗横框的水平允许偏差2mm，门窗横框标高允许偏差5mm，门窗竖向偏离中心允许偏差5mm。铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应该填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应该光滑、顺直、无裂纹。铝合金门窗扇的橡胶密封条应该安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应该通畅。铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N。铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应该洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应该洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。业主应该检查窗框是否安装牢固端正，有无划痕、磕碰、变形等；型材表面图层要求颜色和光泽均匀，手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等；五金件及开启要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气；密封要检查窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象；玻璃要检查安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响使用功能的可以要求更换。业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗需要整改。阳台栏杆、窗护栏应该表面光滑，不得有锈迹，色泽一致，不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应该严密。安装的允许偏差包括护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差3mm，护栏安装必须牢固端正。低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以要求整改。为提高工作效率，建议施工单位提供部分油漆供物业备有，物业维修人员进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理。地面应该平整，无裂缝、起伏、松动等问题。地面检验标准包括以下几点：（1）地面与下一层结合牢固，不得有空鼓。对于空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷；（2）地面表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等质量缺陷；（3）地面表面的允许偏差：表面平整度允许偏差为5mm，标高允许偏差为正负8mm，厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10；（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水。业主应当针对地面的以下方面进行检查：（1）地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；（2）地面是否存在倒返水和积水现象；（3）地面水暖预埋管线是否有标识；（4）地面是否预留装修地面做法。墙面检验标准包括以下几点：（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；（4）墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm。在实际检验中，业主比较关注抹灰空鼓和墙面裂缝问题。墙面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米。墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点。一般裂缝检查的重点包括：（1）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；（2）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；（3）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；（4）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的。房屋防水质量是业主重点关注的问题之一。防水检验包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。在收楼时，业主会要求进行24小时的闭水实验进行检验。检验过程中，如果出现渗漏问题，必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏。防水检验标准包括防水层表面平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象。细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。给排水检验主要检查现有阀门、龙头的位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象。检查管道是否固定牢固，安装是否平直整齐，管道有无破损，接头是否完好。预留的上水堵头、管线是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否打开。水表安装是否符合规范，水表接头是否紧密完好，有无空转现象。排水管道有无直角、死角，接头是否紧密完好，接口处有无渗漏，管道是否畅通，管线是否固定、安装整齐、无破损。楼上下延管道是否过长过低影响装修。排水口、地漏口是否有地漏，位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密。排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。对于毛坯房的电气和设备，业主重点检查分户配电箱、电表、开关插座、照明等。分户配电箱安装垂直度符合国家规范要求，箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差，箱门开启灵活。箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；倒想与开关连接牢固紧密。电表安装符合规范，在关闭总闸后无电表空转现象。开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范围正确；开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线符合国家规范要求。灯具安装牢固、位置正确。对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准。一、收房注意事项在收房前，购房者应该注意及时接收入住通知书，并在通知书规定的期限内前往收房。如果开发商未如期交房，购房者应该提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房。收楼日期可提早，但不可推迟。如果实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，购房者可以考虑向开发商按合同索赔。如果购房者无法如期到场，可以书面委托亲友、律师代为办理，或者与开发商商议另行约定时间，并以书面形式确认。如果购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、房屋交付条件在收房时，购房者需要确定房屋是否达到交付条件。《竣工验收备案表》是收房环节中最重要的文件，建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定。该表由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，发展商必须对楼盘终生负责。如果表上的任何一项缺少，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。购房者还需要仔细审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，特别注意保修期限和技术指标。此外，购房者还需要查看《建设工程质量认定证书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，以及实测面积登记表。1.在收房之前，必须检查相关文件以确认房屋已经交付条件。这是进行验房、结算费用和交接钥匙等交接工作的前提条件。因此，这些文件应受到重视，尤其需要查看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件之一。在收房时，不仅要检查开发商是否拥有该备案表，还要仔细检查各个分项是否都备案。没有备案表意味着开发商不符合交房标准，购房者有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要检查它们是否存在，另一方面也要检查它们的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件，或文件不全，购房者可以要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”，根据购房合同第十一条的规定。5.提醒购房者，可以带走《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图作为证据资料保存。6.如果开发商无法提供上述相关文件，购房者有权拒绝收房，开发商应承担由此产生的延期交房的责任。在收房过程中，必须遵循“先验后收”的原则。即购房者必须先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。这不仅符合商业惯例，也有法律依据。购房者有权先验收房屋：1.检查房屋面积，要求开发商出具《实测面积测绘报告》，核对实测面积与销售面积是否存在误差，误差率超过3%可以中止收房。2.检查房屋质量，包括房屋本身的质量、景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，以及装修质量。购房者应该掌握“先验后收”的原则，并了解公摊面积及相关知识，以防止开发商侵占。如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可以要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”，然后中止办理手续。4.如果发现房屋存在质量问题，开发商应在限期内进行维修，购房者应要求开发商签署书面函件，如果这导致业主延迟入住，开发商应承担违约责任。5.只要购房者按合同约定付清房款，就应该无条件交房，否则开发商应被视为违约。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由拒绝交房。6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商在合同中明确规定有关装修标准按照样板间标准。新房验收的最终结果：1.如果房屋检验没有问题，应按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应逐一记录检验情况，对于无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。如果发现问题，则要如实记录下来，并要求开发商限期处理。2.如果有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据。如果开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。3.如果发现问题，买卖双方可以协商解决。如果可以整修，应协商并签署有关整改维修文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。4.对发现的问题要详细在验楼表上注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因，并要求开发商签字、盖章。特别提示：1.验房后要坚持的原则是：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2.物业公司的行为不能代表开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量问题与物业公司签署文件。3.验收房屋发现问题时，一定要让开发商盖章确认，并约定处理方案。4.如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付的房屋不符合合同约定或法定条件。注意事项：以下问题是购房者在买房、收房过程中经常遇到的，列出了关键的注意事项，提醒消费者重视，以维护自己的权益。买房相关税费：1.商品房买卖应缴以下税费：契税、房屋买卖交易手续费、买卖合同印花税、公共维修基金、房屋所有权登记费、房屋所有权印花贴税、权证工本费。2.税费问题：1.契税是在业主取得产权证时向国家交的税，只能在过户时交纳，除税务机关，任何单位无权代收。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2.公共维修基金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，税率为房屋成交价的2%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金，该基金应该交给小区办。购房人应该注意，如果将大修基金交给开发商，可能无法要回。3.面积测绘费应由开发商交纳，因为购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务。4.物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。普通小区交一年以下物业费并不违规。5.产权代办费是业主自行办理产权证时可能需要支付的费用，开发商无权强行向业主收取该笔费用。面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。购房人应该在购房合同中对可能出现的面积问题详细进行约定，以维护自己的权益。开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积是专业人员的工作，一般购房者无法完成。购房人应该注意，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。根据相关规定，如果因设计变更导致实测房屋套内面积或建筑面积（包括公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符，应按照合同约定处理。如果合同没有约定或约定不明确，应按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人可以要求退房。如果购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%的部分的房价款由开发商双倍返还购房人。特别提示：1.要测量购买的商品房的真实面积，首先需要购房者索要建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。2.在签订合同时，应该细化条款，约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如果合同中未约定处理方式，当面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。关于分摊面积：公用建