2010年上半年广东房地产市场分析报告-7DOC

2010年上半年广东房地产市场分析报告（一）房地产投资1、完成开发投资今年上半年，广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，房地产完成开发投资1507.92亿元，同比增长32.8%，增幅比去年同期提高48.2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为7.67%，同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76个百分点（见表1）。受国内外经济环境的不利影响，2009年上半年开发投资同比增速大幅回落并出现负增长；去年下半年开始，房地产市场不断回暖，开发投资也逐渐恢复，今年上半年扭转了去年同期的跌势，与2008年上半年比增长12.3%。从单个季度的投资情况来看，今年第2季度比第1季度的投资额明显增加，扭转去年第2季的跌势，与2008年第2季比增长16.6%（如图一）。图一2008年以来各季度广东房地产发投资比较按用途划分的完成投资中，住宅同比增长30.0%，低于办公楼、商业用房、其他用房投资的增速；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长39.0%、35.2%和43.4%。与去年相比，今年上半年各类用途投资的同比增速较去年均有大幅度提高（见表2）。上半年住宅完成投资1067.06亿元，其中，经济适用房完成投资9.55亿元，大幅增长275.2%，占商品住宅开发投资的0.9%；别墅、高档公寓完成投资148.81亿元，增长46.1%，占商品住宅开发投资的13.9%，同比提高1.5个百分点。2、开发资金来源上半年到位资金2723.62亿元，同比增长23.5%，比1季度回落10.6个百分点，但仍比去年同期高7.4个百分点。从构成看，国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%，但第2季度比第1季度减少15.0%；自筹资金749.99亿元，增长29.3%；受新政的影响，其它资金（销售回笼资金）同比增速较慢，比1季度回落了31.7个百分点。其中定金及预收款585.05亿元，同比下降5.5%，个人按揭贷款469.91亿元，同比增长24.9%，比上年同期低66.4个百分点（见表３）。从比重分析，国内贷款占本年到位资金的25.3%，同比提高3.5个百分点，为近年同期最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限；利用外资占1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到位资金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于对金融风险的防范；其它资金（销售回笼资金）占46.0%。从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%，与近年同期相比仅低于去年的194%，仍属高位；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势（见表４），企业资金压力逐渐显现。（二）土地购置在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高，土地市场火热。第2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3个百分点。另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%，比1季度回落31.3个百分点（见表５）从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少；与之相比，土地的购置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加（见图二）。图二广东近年上半年房地产企业购置土地状况（三）商品房建设商品房屋施工面积23955.90万平方米，同比增长22.4%，增幅比第1季度提高1.7个百分点；其中新开工面积5644.62万平方米，大幅增长145.7%，比1季度提高18个百分点；竣工面积2241.78万平方米，同比增长22.0%，比1季度下降6.3个百分点。与近年同期相比，上半年商品房施工面积的同比增速仅低于2008年同期增速，迅速改变了去年同比持平的形势，新开工面积同比增速大幅超过往年同期水平。竣工面积同比增速自2007年以来逐年提高，保持着较为稳定的增势。（四）商品房交易上半年全省商品房销售面积2851.49万平方米，同比下降3.2%，这是今年以来销售面积首次出现同比下降；销售额2059.93亿元，同比增长13.7%，比第1季度回落22.3个百分点；销售均价7224元/平方米，同比增长17.5%，比1季度回落1.7个百分点。其中，商品住宅销售面积2591.46万平方米，同比下降6.6%；销售额1791.39亿元，同比增长7.7%；销售均价6913元/平方米，同比增长15.3%（见表６）与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积仅略少于去年同期，而销售额、销售均价则再创新高；增长速度方面，销售面积、销售额均扭转了去年的增长势头。从今年上半年的月度数据看，自房地产调控政策出台实施的4月份起，商品房的销售面积、销售额的同比增速逐月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有下降，说明国家和省对房地产市场的调控政策的效果已经显现，对销售量的影响尤为明显，对于销售价格的影响也开始体现，市场趋于理性和稳定（见表７、图三）。从商品房供求关系来看，2010年上半年批准预售面积3647.90万平方米，同比下降39.3%；与实际销售的比值为1.28，与去年同期的2.04相比减少了0.76。其中，第2季度批准预售面积环比下降近50%，而销售面积则增长23%，相当一部分是消化第1季度的存货（见表８）。三、结论与建议1、关于开发投资。在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房地产开发投资继续冲高，上半年房地产开发投资同比增速较1季度进一步提高，经济适用房投资高速增长，但建设规模仍偏小。随着宏观调控政策效应的逐步显现，再加上去年下半年基数较高等原因，预计下半年的增速将趋于稳定或有所回落。2、关于资金状况。上半年房地产到位资金总体良好，但受新政影响，销售回笼资金增速比1季度大幅回落，自筹资金则有较大幅度提高。在严厉的调控政策之下，房地产企业的融资成本将明显上升，下半年资金压力预期增强。3、关于土地购置。土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上半年房地产企业购置土地面积为近年同期最低，土地成交价款大幅增长；随着各地对住房用地供地计划编制工作的完成和完善，预计下半年土地尤其是保障性住房用地供应量将有所增加。4、关于商品房建设。上半年各项建设指标情况总体向好，基本延续着1季度的发展趋势；其中新开工面积同比增速扭转向上，改变了去年同期同比降幅近半的局势。从去年下半年以来新开工面积的较快增长，一定程度上将保证今年下半年市场供应量的相对充裕。5、关于商品房销售。商品房销售面积、销售额同比增速逐月放缓，上半年销售面积同比出现小幅下降，销售额同比仍有所增长，但增速明显放慢；销售均价小幅波动回调，房价过快上