房地产企业管理培训讲义

第一章管理与管理者201301061201309021704

管理，从根本意义上讲，意味着用智慧代替鲁莽，用知识代替习惯和传统，用合作代替强制。

——彼得•德鲁克201301062201309021704第一节管理者与组织一．组织的定义

管理者都工作在组织中，因此，在明确谁是管理者这个问题之前，搞清楚什么是组织是非常重要的。201301063201309021704组织是对为了完成某些特定目的的人们的系统性安排。组织有三个共同的特征：每一个组织都有一个明确的目的，这个目的一般由一个或一组目标来表示；201301064201309021704由人组成；建立了一种系统性结构，用以规范和限制组织成员的行为。因此，组织是指一种由人组成的、具有明确目的和系统性结构的实体。201301065201309021704系统性结构组织的特征人明确的目的201301066201309021704二．管理者（Managers）和操作者（Operatives）

管理者工作在组织中，但并非所有在组织中工作的人都是管理者，组织中的成员分为两类：操作者和管理者。201301067201309021704操作者—直接从事某项工作或任务，不具有监督其他人工作的责任。管理者—是指挥别人活动的人。如下页图所示，管理者处于操作者之上的组织层次中，管理者一定有下级。201301068201309021704高层管理者中层管理者基层管理者操作者组织的层级201301069201309021704对管理人员进行分类可按纵向的管理层次或横向的管理领域加以区分。1．组织不同层次的管理者

按照管理者所处的组织层次不同可将管理者分为基层管理者、中层管理者和高层管理者。2013010610201309021704基层管理者：通常称为“一线管理者”(First-linemanager)，是监督组织运作的最低层的管理者。他们的职责是什么呢？传统的基层管理者与今天的管理者有什么不同呢？2013010611201309021704中层惜管理搅者（Mi墓dd休le蚕M织an拆ag辰er禁s)：是位蓝于组嚷织中差高层库管理亿者和逗基层灰管理鸟者之箱间的蚀一个薄或几天个中订间层会次的罢管理牺者。中层障管理须者的前责任祝是什猪么呢祸？现在采中层岔管理墙者的艳角色说的出员现了验什么丙变化溉呢？控制顷者？门教练被！20帝13标01弃061220甘13牛09柏02堪17裕04高层尘管理积者（To菠p续Ma愁na些ge券rs）是组供织中扰的高捆级管袖理人呀员，础负责菊制定乞组织骗的总泻目标寺、总贱战略条。高排层管兼理者倍向公葡司的CE桨O或总续裁负树责。CE氏O的重抄要任吼务是想建立闲一支挪良好吗运作厦的高劈燕层管绿理团匹队，折一个混由CE木O、总床裁和犁各部概门主滤管组辜成的松为实鱼现组联织目文标而唐努力御奋斗丑的团退队。20爱13榆01撕061320禁13高09俱02贝17兰042.不同生领域裳的管泳理者同一潜组织阁不同颂层次场的管眯理者就可以割按照嫩不同谋的业利务领票域来直分类险。在您企业掌中的事各级枯管理公层次瓦中，撞都可产以有耻市场坐营销勾、财只务、引生产唱、人罩事等沾各类损管理药人员价。20迎13雀01戏061420冒13仇09家02孤17凉04（1）市膊场营舞销管饿理人房诚员。其主粉要职搭责和门营销搂职能井有关下。（2）财缝务管瓣理人菠员。财务腰管理贪人员隆主要脆和组灿织的饿金融透资源候打交度道。（3）生冒产与腾运作贫管理尊人员嘉。其主郑要工态作是愤建立病一个坑能为辉组织湾制造俊产品蛮和提肯供服扫务的佳系统类。20央13刺01话061520作13糠09礼02臣17林04（4）人绸力资蹄源管你理人洒员。主要拴负责塌人力棉资源拍规划机、职窑工的解招聘勉与挑载选、赠培训拦与发膏展、认设计胜报酬扒福利绘制度丝式、制导定绩齐效评符估制麦度、砖以及肝解雇海不称屯职的改雇员循等。（5）行泡政管塞理人舌员。行政及管理乓人员劈燕或一倒般管扯理人炒员并舌不专弓门从热事某牧一特滋定的莲管理亭专业发领域因的工窜作。（6）其沾他类将型的映管理摘人员森。20敏13届01朋061620中13构09蛙02题17魔04第二榜节追管理机和管旅理的队职能一、茎管理偷的定加义什么剪是管固理？1．孔肿茨：桑管理巩就是娘设计棚和保万持一水种良蛋好的毒环境辅，使尾人在孩群体蹦里高鸣效率貌地完苍成既金定目来标。2．西缸蒙认净为决锤策贯作穿管侦理的鹊全过获程，拨管理廊就是毛决策桌，一衣个组该织是璃由决间策者充组成狮的系突统。20旅13侵01县061720佣13熊09脖02牵17牵043．罗折宾斯日：管急理是汪指同料别人冲一起鸣，或赴通过虏别人秆使活尼动更阿有效浴地完未成的仪过程过。综合集各家义学说四，管劫理都谁强调骗了过课程，菜它包含括管商理者败所执堵行的草职能挥和主翁要活膛动，趟这些冈职能计可概昂括为贞计划陵、组看织、策领导悄和控翅制；歇同时鹊强调部了效率庸（Ef窝fi隐ci诉en特cy）和效果害（Ef家fe章ct我iv兄en屿es锋s)。20邪13席01尘061820跟13道09塌02阅17达04效率策：指输纠入和款输出贸之间扩的关咽系，冲是管理轰的极罚其重枕要的渐组成跨部分缴，管腹理就以是要爸使资屋源成谷本最属小化宏、效漫率最歼大化计。效果未：是指逐目标喝的实锻现，摆管理批还必丹须使驳活动祥实现赢组织慎预定转的目耕标，查即追都求活暴动的直效果胸。管柔理者围实现普了组饲织的让目标幅，我蔽们就盲说他辽是有赶效果谎的。荷因此雷，效吊率涉裂及的大是活诸动的悉方式际，效扬果涉巧及的修是活除动的刚结果蜂，见当下图斩。20元13栗01柜061920见13虑09牺02些17甩04管理渔追求谎效率悉和效步果手段＝效率

结果＝效果

资源利用

目标实现高浪费低浪费

高成就

低成就目标：低浪费20索13头01残062020禾13桐09律02郊17巡寿04因此钩，可器以认俩为，糊管理烦是指粪各级喜管理耽者在菌执行急计划俭、组股织、刷领导诵和控拣制等匹各项衫职能订的过稍程中铁，通淘过优催化配躬置和极协调慨使用塘组织谊内的即各种尚资源绸：人剑力、灰物力软、财班力和子信息居等，累有效奸地达颠到组涂织目寇标的族过程欠。20辛13急01执062120浊13吩09循02耕17台04二、悠管理院的职首能：法约长尔（He软nr仓i阴Fa辅yo趁l），壤二十罪世纪测初期树的工未业家惭，提熊出管薄理者集都履向行五曾项职趴能：玻计划卧、组露织、问指挥命、协善调和辣控制驰。古利鞭克（Lu资th免er谢G页ul膀ic催k)进一滔步提蛛出了法管理难的七雀职能拨论：勿计划活、组填织、嫌人事绿、指圈挥、协调忍、报蹈告和色预算凶。20唱13躺01绵062220昏13畏09伶02则17泻04孔茨段（Ha书ro剃ld允K蒸oo些nt榴z）提庙出五默项职王能：喇计划毒、组份织、韵控制迈、人深事和倘领导。而现窗在职磨能简极化为踪蝶四个舱：计和划、似组织盘、领恩导和即控制凭。20鲁13伍01所062320象13印09箭02母17惠04法约艘尔(He斧nr回i恒Fa袖yo极l,常1恭84晨1-默19偶25)，法国宫人，煮现代吃经营溉管理努之父,生日禾：18疏41驱-7欺-2鞋9。“管搁理的缺过程展是预顾测、销计划碰、组临织、砍指挥粥、协纠调和泄控制垮的过须程.”——亨利·法约遣尔20躁13壁01葡062420坏13亦09酸02订17晋04管理跳的职秘能计划确定目标和战略，开发分层计划以协调活动组织决定需要做什么，怎么做，由谁去做领导直到和激励所有参与者以及解决冲突领导直到和激励所有参与者以及解决冲突导致实现组织宣称的目标20暴13浴01舌062520合13槽09雷02棋17舅04遵循生职能递方法惧，很头容易蝇回答映管理图者在做裕什么境的问齐题：织他们使在计率划、淡组织虹、领导驾和控隙制。关于翻决策逃和创末新作雷为管耍理职霞能的乏评论偶。20暮13咱01黎062620怨13卧09阶02悠17屡04三、勇管理铸者角酷色理接论法约蚂尔提迷出的傻管理击职能扣框架槽，确吃切地混描述盒了管彼理者酷实际冲的所北作所刻为吗乏？所烈有管浩理者乔都是眼如此刘吗？二十茂世纪60年代杂后期Mi顶nt越zb统er屯g对5位总块经理嗓的工究作进代行了虏仔细养的研付究，拴他的梅发现比对当椅时流销行的诊关于塔管理魔者工锻作的破看法姿提出闸了挑没战。20叫13扣01勿062720地13畅09炼02球17心04亨利·明茨愤伯格椒（He滴nr窑y愈Mi带nt另Zb缓er芒g），灿加拿剂大管府理学播家快，生腰日19梯39绪/2乡丰/始9。“管绒理是湾一种道奇特记的现束象，佳它投撇入巨我大，玻极有垦影响蚁力并关明显寇的缺园乏共干同的递意义舟。”——亨利·明茨艘伯格20撑13青01宜062820却13窃09规02垄17宇04他提吊出了败管理再者究常竟在始做什岭么的佩分类剂纲要叙，即胞管理展者角抽色理车论。亭他认光为管床理者捆扮演叠着10种不秩同的眠角色鹿。分稠为三丛个方推面：盾人际溉关系陆、信仁息传身递和剥决策艺制定。人际悠关系服方面潜：挂名片首脑领导践者联络笛者20剃13梯01毕062920也13栏09趣02牛17采04信息秆传递线方面监听唉者传播结者发言属人决策组制定飘方面企业燃家混乱畜驾驭慈者资源流分配姥者谈判赢者20米13笛01纹063020慎13胞09村02蚊17份04讨论饮：管理逼者角冈色理醋论和模管理点职能聋论的搞关系造：管理孟者角惜色理湾论是格有效管的吗争？后续移研究阴一般挠都支竟持如容下观若点：戴不论牵何种捧类型父的组蕉织和开在组厅织的戚哪个割层次晴上，芽管理螺者都挑扮演特着相绑似的则角色游。但阅管理线者角乐色的饶侧重僻点随眉管理扩者所插处的唇组织滚的等嫩级层址次而篮变化汇。20注13求01让063120务13恶09跨02闪17引04角色使论使她管理钳职能痰理论超失效枝了吗反？没有咸！首先侧，职润能方秒法代接表着议将管塔理者之的工末作概域念化哥的最介有效箱的方诱式；其次较，管弟理者驴的角跨色实葱质上神与四托种职练能是故一致房诚的。20放13歪01敢063220牙13才09务02漫17颠04四、扬管理阿者的植技能管理徒者需敏要某把些技贴能以秀便履逮行他潜作为害管理仙者的克职责浙和活握动。遮二十敏世纪努七十裳年代养初期誉，Ro部be菠rt订L．Ka蔽tz的研讽究发岩现，管理土者需谊要三筑种基娃本的朗技能伞：概骨念技惨能、捧人际响关系普技能沉、技往术技德能，这蓝些技垃能在子不同欲管理释层级柜的重淘要性娱不同永，正良如下翁图所饿示。20贡13疯01凉063320狗13白09针02洗17昆041．概念勉技能役。是指秧综观嘴全局连、认巧清为袜什么谊要做齿某事窑的能般力，它也就骂是洞涛察企范业与锦环境河要素键间相届互影关响和亏相互呈作用落的复态杂性浸的能怖力。2．人际箱技能愁。是指墨与处偶理人泡际关般系有打关的芦技能镰，即梁理解点、激纺励他层人并意与他哈人共象事的悬能力国。20锹13每01青063420泄13办09欣02询17讯04这种艘能力口包括陵领导潜能力烤，因夕为管讲理者鸡必须缎学会狡和下市属人辫员沟锁通并务影响剃下属下人员贪的行头为，族还得栽与上沸级领背导及骑同级萄同事幼打交孔道，廉同时波还联块络组境织外边部的饰单位徒以求滑得各访方面葬力量凑的配白合。处理哗人际殖关系谣的技篇能对梢于高洽、中惊、低连层管此理者穷同等毕重要祖。20搂13蔑01遭063520笛13输09座02帽17贝043.技术节技能负。指使卷用某幅一专轨业领哲域内怜有关贱的程环序、孝技术卵、知运识和毒方法巨完成彩组织淋任务电的能杨力。工尽管领管理爱者不张必成阴为精判通某务一领之域技锹能的廊专家献，但欢还是族需要驾了解萝并初握步掌员握与时其管闸理的平专业畏相关秘的基四本技造能，仪否则锄很难稿与他泳所主隶管的掩组织厕内的参专业栏技术今人员松进行辞有效郊的沟超通，顺从而刑无法眯对所扬辖业烦务范验围的射各项奶管理虽工作谢进行迹具体宴的指辜导。20症13骨01具063620戚13双09惯02割17帅04对管寒理者债来说畅，三渔种技房诚能的坡重要虾性取送决于债管理眉者所兼在的致管理烈层次新。人际鼓关系镰技能监对于脊各级棵管理狭者的域重要岂性--李-专家春评论怒：“经在许逃多公琴司，彼一个猴管理忍者失休败的缓原因倘不是舟他没请有技刃术技产能，惠而是辣缺乏恋人际递关系射的技反能”撕。20推13悠01拜063720毒13臭09恰02订17主04不同饶管理风层级酒需要赌的技雁能

高层管理中层管理基层管理人际技能技术技能概念技能20宰13仓01尚063820架13欲09宴02滤17沙04传统倍管理载者，隔集中害精力裹做老施板，终发布症命令块，监主督和散控制你员工坏。一鞠些人弃相信库，今辛天和演未来裤的管茧理者哥必须吹更关俭注人誉际技遭能。过如成盒为团领队领江导，迈与其透他人常交换胖信息之，教赵导、俊帮助啄人们扒学习象等。20姨13伙01术063920民13素09卵02氧17纵04五、布管理耐者的障工作蝇具有提普遍柱性吗掌？1．组密织的给层次：作为抱管理黄者，渣无论锁他处才于那扣一个厘层次五上，铁都要滋制定薪决策乘，履任行计渐划、赚组织穗、领爪导和肠控制谜的职捡能，鞭只是拍他们咐花在染每项撇职能忧上的着时间询不同吉。比怠如，诵最高向管理敢层需齐要考与虑整隙个组叨织的轧设计修，而框基层屠管理猜者集醋中于降工作敞小组里和个梁人的组工作谁设计贡上。20蒜13座01盲064020谎13辛09搁02倡17延04处于鹅组织伤不同趣层次虏的管窗理者聪每种瓦职能孙的时慌间分冒配基层管理者中层管理者高层管理者组织

领导控制计划120愧13爬01窜064120沈13学09氏02内17枯042．组深织的那类型无论外何种洋类型斥的组秒织，间管理腥者的述工作嘴都具恳有共贺同性参，他蹈们都添要做煎决策辛，设炕立目欺标，没建立位有效丧的组危织结肥构，冤雇佣愉和激似励员僚工，旷从法蜜律上唉保障聚组织鸣的生站存，册以及浴获得授内部盼的政酸治支敬持以牵实现际计划直。20谁13茫01出064220谅13蚕09耕02谊17先04结论选是，尽管币盈利投性和政非盈低利性擦组织供的管仁理存仗在显女著差尸异，莲但二兵者的筛共性闪远超皇过他沟们之朝间的猾差异盆。当强这两盘类组组织的塑管理涝者履球行计淹划、仅组织石、领宜导和蚊控制傅职能赴时，狭都要立研究伪如何柴扮演穴决策茶制定顶者的戚角色柔。20规13零01叮064320蛇13愁09报02株17醒043．组饰织规灰模：肥大小昆企业额中管秃理者责角色的重柳要性小企业发言人企业家挂名首脑领导者传播者大企业资源分配者联络者监听者混乱驾驭者谈判者

企业家

角色的重要性

高

低

中20和13都01愈064420液13怖09尝02买17候044．管注理概剪念是乔否在宇不同穷国家醒间具猴有可俘转移恒性？如果殖管理绑的概本念具夜有完层全的割一般敢性，无论泊在经好济、探政治蠢、社碰会和偿文化泰方面胜存在任何呈差异此，都移可以腥被普陕遍地黎应用蛇。关名于不同国形家管昼理实看践的狮比较慌研究村表明松，没宰有证据支旧持管泥理概醋念的拐普遍破性。20便13面01拥064520餐13晶09半02好17刮04六、盼市场纺对管民理者株的评闹价在美以国，漠会计渡专家念年薪衫不超乖过75想00址0美元串；而她管理很者年闸薪在12抓50谋00骆—7包50躬00轰0美元页。在美暂国，鹅基层搏监工浊年薪脖：25篇00谢0—票45保00涂0美元秒；中龄层管络理者项起薪泳：35取00遣0美元掠，高遣者达90及00恳0美元盒；大鲜公司嘱的管挂理者骡：10细00惯00洒0美元箱。20吩13豪01勤064620仇13丘09填02欢17仿04例如阴，19乞90年，亲美50家最伴大的为上市呼公司针总经放理的舒平均赞报酬乖（工浪资加轮每年楚红利抱）24竟8万美烦元，贺不包说括奖画给他披们的霉股票纳期权各。同僻年，骆苹果吐公司像总裁私（Jo箭hn砌S德cu恩ll至y）的巷收入纺为22含0万美完元，灭从以昨前奖闭给他姑的股究票期默权兑途现得留到14桥50万美裳元。20废13旷01岸064720案13粪09蚊02未17沸04中国研企业冒的管字理者梦收入钉有了输很大忆的提数高。有的踢企业心中层秃管理仿者年作薪已辩达10削—北4疗0万元替，高攀层管谢理者洞年薪么有的缸已达10匆0万元酬以上满。某足些著冻名的滩企业框家，笼年薪饰已达峰几百伪万元饶。评论望：管却理者副的工袍资反加映了呆市场井的供璃求作孝用，乡丰优秀无的管赏理者社能变捷草为规金，拆他们孤的技留能是检一种城稀缺俭商品省，管腾理的仪超级安明星叶成为哗企业咳不惜嚼重金跑争夺制的对碗象。20穷13泊01切064820弊13约09罩02智17质04评论洞：管侵理者默的工上资反皮映了敞市场疫的供炕求作蔬用，界优秀附的管躺理者烟能变摧草为思金，扶他们普的技争能是修一种刘稀缺块商品竿，管愿理的累超级址明星叙成为里企业吓不惜牧重金悠争夺正的对网象。20哗13拍01茶064920抬13蚊09状02轰17饶04第三来节晒为什辨么学欲习管陪理一、武汉铲一位汽高中架生的垫启示20脚03年他润以优锯异成钢绩考捷入了就清华绝大学亡建筑周系，止是湖辉北省欢语文伍单科躲第一雷名。20悉13咬01撑065020彩13庆09爷02硬17帮04备考掩前一杨年，鼓背着鹅父母众和学互校，游写了膏一部20多万据字的萄小说知，将隐被人乱民文葵学出更版社仍出版钥。面对考人们液的疑逝问，前他自夕信地施说：阀“高奔考之曲前我匪把学垄习进粱程都灾安排胖好了器，考另上清纯华没决问题灵，顺尤便还拖能抽旁出时存间做迟我喜亮欢做可的事捕。”20蜻13味01貌065120育13赴09准02描17病04为什岭么一挥个高面三学殖生能视把学朵习和型业余敬爱好贤安排柴得有著条不垂紊？他说多这一跳切都蜡得益辣于他涛的父坟亲——一位爸管理轿学学还者，疯以及马管理双学对压自己吨的启法发和引培养隔。在中也国像富他这屋样善便于进茂行自救我管有理的她学生巷并非左个案攀。20攻13票01挽065220理13削09撕02集17项04在国睬外：德国年：在独中学阵为学蜡生开碍设了泪“项抹目管贺理”绩课程赢。美国义：青点年成轰就计勒划。40多年兔的历谋史，念该计虑划早裙就引事入了劣管理粪教育揭的理岂念。馋学生蕉从小蛇学到晴大学暮一直萌接受婆关于帝经济溪管理潮的辅农导。挪在孩跨提时塔代就虏扮演辉麦当智劳管椒理者伤的角裙色去呈思考片问题厦，扮劈燕演银志行职羞员去咱学习房诚应该徒如何巾处理诵日常厉事务敲。20军13闹01山065320谷13冲09唇02绵17启04这个须计划虑培训演过的叮孩子联后来主很多骗成了旅企业北家，璃他们摊都说邻在这赠个过暴程中列受益缩慧匪浅邀。因秩为，暴在扮健演各赖种角爬色的词过程征中，召他们耗必须传按照愿不同莲的进台度和蚁计划务去有蜓条不挺紊地漫安排饭工作拨，高乐效率等地完请成目括标要蓬求，肚训练吼了他鸦们的年管理私和处绿理问例题的紧能力梯。20我13涝01千065420校13旁09长02工17峰04我们肿国家两由具船有留扁学背躬景的芒学者巴组成爷了一量个课漫题组营。在抛调查支中发现：1.许多秃家长厦在苦脏恼：道“为饺什么百孩子导没有易进取死心？柄”2.不少先老师深在思酬考：如“课王程改掏革之屡后，叙如何箱在更稻少的适时间芒里取记得更锯好的甘教学着效果兔？”3.学生追存在勒自己赵的问肝题：反“功险夫花坏了不蛇少，筹就是挺很难谜达到摘目标洽。”2