2023年长租公寓行业研究报告

2023年长租公寓行业研究报告第一章行业概况长租公寓就是一种新型的住房形式，它为租客提供更多更多长期的住宿挑选出，通常就是一年以上的租期。长租公寓通常就是由房地产开发商或专业的物业管理公司经营管理，为租客提供更多更多完善的服务设施设施和服务，如24小时安保、家具家电、洁净服务等。长租公寓通常座落在城市中心或者兴盛商圈附近，便捷居住者生活和工作。租金通常比传统的长租房源高一些，但较之酒店等短租房源，长租公寓的价格则更为亲民。同时，长租公寓也提供更多更多了更为均衡和可靠的住房挑选出，适合那些仍须长期移居的人士，比如外来务工人员、留学生、职业人士等。因此，长租公寓为租客提供更多更多了一种便捷、宽大、安全的住宿挑选出，就是一种新兴的住房形式。图我国长租公寓参与主体资料来源：千际投行资产信息网房地产行业建设的商品房可以说就是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快，2020年我国房地产销售面积少于17.60亿平方米，销售额少于17.36万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供更多更多了有力的提振。图中国国房景气指数资料来源：千际投行资产信息网Choice图商品房销售面积及销售额资料来源：千际投行资产信息网Choice第二章商业模式和技术发展2.1产业链中国的长租公寓的产业流程大致为以以获取房源——设计翻修——营销签约——日常运营管理——后期项目选择选择退出。获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足用户他们成家前的住房市场需求，因此在挑选出房源方面企业可以根据受众市场需求挑选出交通方便快捷、即将来临CBD区域的楼房。房源非常大程度上同意了后期的市场需求以及玉肌臵率为为、租金水平、以及如果就是轻资产运营的话资产的升值空间。设计翻修：通常集中式公寓的设计和翻修风格统一，不易通过集采方式增加翻修成本。设计和翻修恰当的公寓更存吸引力，增加租赁市场需求减少空置率，并给企业平添一定的租金溢价空间。额外服务：长租公寓运营商可以在租户移居期间充份挖掘其各项市场需求，引入合作伙伴或者自行提供更多更多家具有租赁、迁走等额外服务，交纳一定的收益。网络平台：全系列链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，涵盖但不局限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。租约证券化：租约证券化就是在长租公寓收租的基础上派遣吐出的金融产品，比如说用租金收益作为底层资产发售公募或公募基金ABS为企业融资。图长租公寓产业链资料来源：千际投行资产信息网iFinD在整个产业流程中，除了通过全面全面收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要涵盖1）获得房源后翻修设计；2）运营过程中小数据系统的应用领域；3）日常运营过程中的额外服务：比如说租金贷款、家具租赁等。图产业链主要参与者资料来源：千际投行资产信息网2.2产业链主要参与者泊寓-长租业务布局晚，发展快速依靠万科集团资金大力支持，“泊寓"作为长租公寓的统一品牌有利于品牌建立与宣传。泊微旨2014年便已经已经开始长租公寓业务在中国的布局，布局时间晚，发展快速，主要目标人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群，市场定位准确。"泊寓”已经步入了将短租房公寓业务于中国各地快速转化成发展的阶段。图泊寓发展历程资料来源：千际投行资产信息网自如-全面全面覆盖多领域在线租房业务自如旗下存六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租房就是分散式公寓，自如寓就是集中式公寓。运营方式上，官网、APP、微信等多个渠道进行管理服务。服务上面世了打扫、维修、迁走等多个服务项目，从多个维度协同用户移居市场需求。自如产品体系从多维度全面全面覆盖租房业务，能满足用户多样化市场需求。但自如近期安全事故层出，在管理方面必须更加特别注意分工协同，打造出较好的商业闭环。图自如在线租房业务与服务资料来源：千际投行资产信息网YOU+国际青年社区-征选租客打造出资源整合社区YOU+国际青年社区在用膳前存三不租门槛，把目标客户的定得妙、细、科东俄。在运营核心上，YOU+国际青年社区的长期公寓业务只是载体，构筑年轻人和创业者的资源整合社区平台才就是核心。图YOU+社区资料来源：千际投行资产信息网窝趣公寓业务窝趣公寓品牌归属于酒店集团铂涛集团旗下，其公寓类型主要分为轻社区公寓与服务式公寓两种。其中轻社区公寓主打长租公寓业务，而服务式公寓的租期则更加有效率，兼有长租、短租、日租和时租。窝趣公寓在运营商具备显著的酒店运营痕迹，其提供更多更多的服务设施服务都十分特别强调"酒店式"；在消费者区分上，窝趣公寓还面世了会员制，针对是否会员在租赁价格、房费分数、洁净费用等方面都存显著的相同。图窝趣公寓业务资料来源：千际投行资产信息网2.3商业模式根据长租公寓运营企业的物业原产边线是否集中，长租公寓商业模式可以分为集中式和分散式。集中式长租公寓，即为为租赁平台通过全面全面收购或租赁的模式赢得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行扩建后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即为为租赁平台从分散的房东手中赢得房源，经过标准化扩建或翻修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源以以获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。图商业模式资料来源：千际投行资产信息网iFinD根据运营商的资产结构相同，长租公寓商业模式可以分为轻资产运营和轻资产运营两大类。（1）轻资产模式轻资产模式即为为运营商通过自建好、全面全面收购等方式以以获取并持有房源、对外出租，主要通过交纳租金以以获取利益的模式。轻资产模式项下的房源多为集中式物业，对资金的建议较低，并使很多运营商望而却步。通常，牵涉到住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商具备实力雄厚的资金和融资优势，具备闲置的自持物业资源，又具备物业扩建能力，因而可以挑选出采用轻资产模式。（2）轻资产模式轻资产模式即为为运营商并不所抱持物业，而是通过长期租赁或受托人管理等方式集中以以获取房源，通过房主获得租金价差或通过输出品牌、提供更多更多租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。挑选出轻资产模式的，前期结晶资金相对太太少，可以在短时间内快速开拓市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产模式。直销模式：就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租房后管理。在直销模式中，运营商只需分摊一定的管理费用，资金压力大大降低，同时，原本分摊的空置率风险，也因直销模式而搬迁至房东本人身上。加盟模式：长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可以转化成的模式，寻求加盟合作伙伴，快速转化成经营模式，同时同时实现连锁经营，不断扩大市场占有率。互联网+模式：以房源为中心进行智能化和金融化的方便快捷生活服务，一切以满足用户租住的生活建议回去布局，零售、工业用、生鲜物流配送、健身活动，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业资源整合和重组将可以不断加剧，资产装箱上市(发售REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将就是投资者比较青睐的挑选选择退出方式，长租公寓行业发展将步入精细化的新阶段。2.4技术发展近年来随着房地产市场的不断升温和年轻人对住房市场需求的不断快速增长，长租公寓赢得了越来越多的高度高度关注和发展。随着科技的发展和应用领域，长租公寓也已经已经开始逐步同时同时实现数字化、智能化和可持续化后的发展。数字化：长租公寓在租房信息的发布、房源管理、租客管理、租金缴交、维修保养等方面都同时同时实现了数字化。通过互联网、移动端的等数字化渠道，租户可以便捷地查询、比较和预订房源，同时房东也可以通过数字化平台同时同时实现更加高效率的管理。智能化：随着物联网、大数据、人工智能等技术的发展，长租公寓也逐渐同时同时实现智能化。比如说，通过智能门锁、智能电表等设备，可以同时同时实现租户用膳和退房的自助式化，同时也可以同时同时实现用电量的智能监控和掌控。此外，通过人工智能技术的应用领域，可以同时同时实现租户的身份识别和犯罪行为分析，为租户提供更多更多更加个性化的服务。可持续化：长租公寓也逐渐重视可持续化的发展。例如，通过太阳能光伏板、绿色建筑材料等技术的应用，可以实现长租公寓的能耗和环境影响的降低。同时，长租公寓还可以通过垃圾分类、废水处理等方式，实现对环境的保护和贡献。对国内长租公寓行业的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前十的公司依次为：数源科技、万科A、宁波富达、新城控股、奥园美谷、金科股份、福星股份、泰禾集团、市北高新、鲁商发展。表国内专利名列前十电子公司资料来源：千际投行资产信息网iFinD2.5政策监管住房租赁有关政策主要整体整体表现为两步走，一就是稳步强化大力发展住房租赁市场的总基调，积极主动培育市场，推动市场发展；二就是加强规范市场秩序，住房租赁市场有关制度不断完善。中央层面，政策以明确发展方向、大力支持、鼓励住房租赁市场发展居多；地方层面，以规范市场、加强监管居多，针对市场情况及时施行政策，精准调控，保证市场平衡身心健康发展。第三章行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1行业综合财务分析长租公寓行业综合财务分析仍须考量多个方面，涵盖行业发展趋势、财务指标分析、经营能力分析、风险评估等。下面就是一些财务分析指标和方法：（1）行业发展趋势分析长租公寓行业的发展趋势就是非常关键的，因为它可以影响至公司的未来盈利能力。仍须分析行业的市场规模、增长率、竞争状况等因素。（2）财务指标分析对于长租公寓公司的财务状况，可以高度高度关注以下指标：总收入：公司的收入水平可以充分反映公司的盈利能力。仍须分析公司的总收入增长率、总收入来源、总收入构成等。成本：公司的成本涵盖运营成本、管理费用、人力成本等，仍须分析成本的变化和比例。利润：公司的利润水平可以充分反映公司的盈利能力和管理效率。仍须分析公司的利润率、毛利率、净利润率等。资产负债状况：资产负债状况就是充分反映公司偿还债务能力和财务风险的关键指标。仍须分析公司的资产负债率、流动比率、速动比率仅等。（3）经营能力分析除了财务指标，还仍须分析公司的经营能力，涵盖租金收益率、平均值出租率、平均值租期、客户满意度等指标，以来来衡量公司的经营效率和竞争力。（4）风险评估长租公寓行业的风险主要源于于市场竞争、政策变化、经济波动等因素。仍须分析公司的风险资产规模和应付策略，以及对公司的影响和风险控制能力。图房地产开发企业经营总收入（万元）资料来源：千际投行资产信息网Choice图房地产开发企业营业利润（万元）资料来源：千际投行资产信息网Choice图行业整体整体表现资料来源：千际投行资产信息网iFinD图行业估值资料来源：千际投行资产信息网iFinD长租公寓行业估值方法可以挑选出市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率仅估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流现值估值法、NAV净资产价值估值法等。表境外长租公寓企业估值对照(更新至2023/3/13)资料来源：千际投行资产信息网iFinD表中国长租公寓公司估值对照(更新至2023/3/13)资料来源：千际投行资产信息网iFinD3.2行业发展我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而回去，在90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。长租公寓目前主要原产在一、二线城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体就是年长白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验算不上很多、薪酬水平相对较低，同时又很侧重于生活质量。以上海为基准，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月总收入为6001-8000元之间。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓变成众多企业的标配。2019年就是短租房公寓行业重返理性之年。在经历了用两年的暴虐生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业减缓膨胀步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本干涉更加慎重，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导大力大力推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了非常小一个台阶，参与主体、房源、有关用地供应规模均存大幅提高。3.3驱动因子人口结构驱动:全国第七次人口普查调查结果显示，过去十年，人口快速向大城市科创。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口强于1700万。多功能城市的人口快速增长主要源于于外来人口的导入。截至2020年底，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京的外来人口比重也超过至42%和39%。在外来常住人口变成城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供更多更多了生产力和消费力，同时增加了城市的住房市场需求。除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著进一步进一步增强。2020年市辖区内人户分拆人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿较之增加了约0.77亿，快速增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已无法长期仅移居在一处住所，而是根据工作地点的变化回去有效率挑选出方便快捷的移居场所。图人户分拆人口资料来源：千际投行资产信息网iFinD（1）购房门槛驱动大城市的房价居高不下，并使大城市的新市民、青年人等群体遭遇住房困难。仲量联行数据说明，2020年上海、深圳两座城市房价总收入比高于30%，杭州、北京的房价总收入比多于20%，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价总收入比也已多于15%，广为高于国际主流城市10%-15%左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房市场需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断偏紧，一线城市多存社保缴纳年限建议，且贷款按揭比例提高，严苛的限牌限贷政策使大量未满足用户购房条件的潜在购房者不得不变为租赁市场以解决住房市场需求。（2）政策驱动住房问题就是关键性民生问题，安家就可以乐业。为更好应付住房供需的结构性矛盾，中央政府明确提出了“大力大力推进建立多主体供应、多渠道保证、租房重组挥的住房制度”。从“房住房居住”的定位至“住房长效机制”的打下，再至“租房重组挥”的明确提出，明确了住房"重返移居属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。近年来，国家积极主动鼓励涵盖长租公寓在内的住房租赁市场的发展，施行了一系列支持性政策，涵盖土地供给、税收优惠和金融大力支持等，同时也加强了市场规范和管理。2021年就是“十四五”的开局之年，各重点城市比如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划。在这一年里，租赁住房市场又迎接代莱政策朝拜，涵盖对租赁企业向个人出租住房定其增值税及房产税，将保障性租赁住房列为基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业，银保监会正式宣布正式宣布将指导银行保险机构强化对保障性租赁住房大力支持等等。（3）市场资本驱动作为房地产调控长效机制的关键组成部分，中国长租公寓市场在政策鼓励下经历32017-2018年的一波投资热潮。但在2019年期间，行业出现一些负面消息，企业减缓膨胀步伐，优胜劣汰加剧，资本干涉更加慎重。2020年疫情影响下，一方面，办公、零售等传统资产遭遇冲击；另一方面，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资策略中对于另类资产，尤其就是短租房公寓市场的关注度明显上升。3.4行业风险分析和风险管理（1）政策风险目前，我国房地产业的发展尚不明朗，政府为引导和规范行业的身心健康发展，必然运用产业政策、信贷政策和税收政策进行宏观调控：如2005年初，由于房价快速上涨，房地产投资失灵，国家对房地产市场的宏观调控力度明显强化，中国人民银行调整房贷利率，将原住房贷款优惠利率重返至同期贷款利率水平；2005年4月底，国务院常务会议明确提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中央七部委携手施行《关于做好均衡住房价格工作的通告》，明确提出提高房屋交易税、不得期房转让、压制炒地等具体措施；这些政策的施行轻而易举导致以上海、杭州领衔的长三角地区房地产市场价格回落。宏观调控政策将轻而易举强化普通住房的供应，遏止投机和投资性购房市场需求的过快快速增长以及高档、豪华住宅的建设，并使房地产市场秩序赢得整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达致调整住房供应结构、均衡价格的调控目标。对于面向中等总收入消费者、以研发中档普通住宅居多、具备较强竞争实力和品牌影响力的房地产企业，将获得更宽阔的发展空间。上述房地产调控政策及未来可能将将施行的其他政策，可能将将并使房地产市场发生一定程度的短期波动，在一定程度上也将对行业业务产生影响。（2）项目研发风险房地产项目研发周期短，投资大，牵涉到有关行业极广，合作单位多，必须拒绝接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审查和监管，这并使对项目研发掌控的难度增大。尽管具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个研发环节出现问题，比如产品定位偏差、政府施行代莱规定、政府部门沟通交流堵塞、施工方案挑选出不科学、合作单位协同不力、项目管理和非政府不力等，可能会轻而易举或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，引致项目预期经营目标难以如期同时同时实现。（3）产品、原材料价格波动风险住房制度改革和城镇化步伐的大力大力推进，有效地助推了我国住宅市场需求。近年来国内房地产价格已已连续上涨，一些热点地区甚至呈现已已连续快速上涨。房地产价格的快速大幅上涨可能将将导致行业投资过度膨胀，引致行业大起大落，从而侵犯房地产行业的身心健康长远发展。房地产项目虽然推行了科学合理的立项决策程序，具备较强的抗风险能力，但是房地产市场的大起大落势必会影响经营业绩的均衡。房地产的主要原材料-土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产开发成本。当前土地价格广为上涨，在一定程度上推动了房价的上涨，现有项目具有相对土地成本优势，对研发经营较为有利，但土地价格上涨可以增加将来以以获取项目的成本，强化项目研发经营风险。（4）受国民经济发展周期影响的风险房地产行业与国民经济发展之间存非常大的关联性，受国民经济发展周期的影响非常大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资前景和市场需求都将看空；反之，则可以出现市场需求上升，经营风险增大，投资收益下降。因此，若想恰当预测国民经济发展周期的波动，并针对经济周期各个阶段的特点适度调整经营策略和投资犯罪行为，在相当程度上影响着业绩。3.5竞争分析（1）市场竞争分析随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现出来。随着消费者购房消费日趋明朗，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断施行和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，房地产行业的再次大浪淘沙在所难免，同时随着我国重新加入WTO后市场的全面对外开放，大量具备资金、技术和管理优势的海外地产基金和实力开发商积极主动干涉国内房地产市场。行业将遭遇日趋激烈的市场竞争。（2）竞争结构分析目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓就是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占到至整个长租公寓房间数量的8成左右；但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。图长租公寓行业竞争结构资料来源：千际投行资产信息网目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%；分散式长租公寓市场集中度较低，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的比重多于50%。图集中式长租公寓行业市场集中度资料来源：千际投行资产信息网图分散式长租公寓行业市场集中度资料来源：千际投行资产信息网市场上主要的长租公寓玩家存四类：以万科、龙湖为代表的房企系，以自如为代表的中介系则，以魔方为代表的创业系则和以如家为代表的酒店系则，四大主体共同刻画行业格局。每家企业对于步入长租市场的方式、节奏和运营体系不尽相同。随着国家层面各项利空住房租赁政策的不断施行，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将步入精细化运营时代。在规模之外，未来料形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。3.6中国企业关键参与者图A股和港股上市企业（更新至2023.3.13）资料来源：千际投行资产信息网iFinD（1）万科A[000002.SZ]：主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。2020年，公司荣获《亚洲货币》颁发的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、香港大公文汇传媒集团颁发的“第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。（2）新城控股[601155.SH]：主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时，公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。（3）西藏城投[600773.SH]：一家主要经营房地产开发与销售的公司。公司的房地产产品涉及保障房、普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司前身为西藏雅砻藏药股份有限公司，于2009年完成与上海市闸北区国有资产监督管理委员会下属全资子公司的重大资产重组，公司完成主营业务向房地产开发、旧区改造、保障性住房建设的转变。3.7全球关键竞争者图全球上市企业（更新至2023.3.13）资料来源：千际投行资产信息网iFinD（1）仲量联行[JLL.N]：于1997年登记注册成立。该公司已在全球范围内存多于280个公司的办公场所在80个国家。公司具备约77000名员工，涵盖38900名费用由客户交费的员工。公司为房地产的所有者、投资者和开发商的物业类型，提供更多更多本地化、地区化后和全球性的服务，涵盖办公室、酒店、工业、零售、多户型住宅、医疗设施、关键的环境和数据中心、体育设施、文化机构和交通中心等。个别地区和市场根据当地市场需求和市场状况高度高度关注相同的属性类型。（2）AGNCInvestment[AGNC.0]：于2008年1月7日成立，在顺利完成其首次官方官方招股书（IPO）后，于2008年5月20日已经已经开始营运。该公司通过经纪交