房地产企业融资方式

房地产企业融资方式分析———案例分析：保利地产的融资方式08级金融1班组长：吴晓辰组员：顾彬韩冬李佳诚曹忠华房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产企业融资的特征1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。从发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。2.土地和房产的抵押是重要条件。3.资金面临较大经济风险和财务风险。我国房地产企业融资方式的现状以银行信贷为主

我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行企业上市融资为辅“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。个别企业能够涉及到其他融资方式

仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。2003~2007年全国房地产开发资金结构情况（单位：亿元%）年份当年资金小记国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比定金及预收款个人按揭20031319723.81.328.646.338.7——20041716918.41.430.349.943.1——20052139818.31.232.747.836.6——20062713519.71.531.747.130.29.520073725718.71.731.648.028.513.1以银行信贷为主的融资方式存在的问题1.对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。2.对于银行而言,至少存在着以下两种风险:第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。3.对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。股权融资的优缺点

股权融资最大的优点是企业没有定期还本付息的压力，可以很好的规避企业经营状况起伏时的财务风险。而且筹措的资本具有永久性，无需到期偿还，保证公司对资本的最低需求，维持公司长期稳定发展。并使资本负债率下降，优化企业的资本结构。股权融资的缺点是股票的股息或红利比债券和银行利率高，发行费用也相当可观，所以，股权融资成本在各类融资方式中筹资成本最高。国外房地产企业融资方式1.房地产投资信托资金2.住房抵押贷款证券化3.房地产辛迪加融资房地产投资信托资金(REITs)REITs(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。房地产辛迪加融资房地产辛迪加融资是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。房地产辛迪加是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。房地产辛迪加融资的优势2.房地产辛迪加的建成将汇聚同行力量，开发超大型项目，开拓广阔的融资渠道，在工程建设方面进行流水作业，形成真正的规模效益；3.房地产辛迪加将淘汰其他市场参与者，整合房地产业，形成秩序，即由辛迪加成员分享相对垄断的市场利润；1.房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体；案例分析：保利房地产（集团）股份有限公司公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股