狮子山项目商业策划方案

狮子山工程商业筹划方案第一局部：工程分析1、工程现状工程为低洼地，地面无建筑附属物，平整难度较小，无拆迁工程。2、工程四至分析工程位于冷新公路北侧，东面紧靠平安驾校，南接冷新公路，北与村集体用地接壤，西临居民楼，区域空气环境较好，拥有山体自然景观资源。3〕工程东侧平安驾校训练基地，无建筑物阻档，紧靠工业园路。4〕工程南侧为在建中的云峰大酒店，西南侧为狮子山公园。2〕工程西面为居民楼，该路段主要经营汽车美容及汽车修理等，有一定人流量。1〕工程北侧为山体，靠铁牛中学，无建筑物遮挡，视野开阔。3、工程SWOT分析本工程位于梅苑工业园区，区域生活配套暂不够完善，同时伴随许多不可预测的因素，下面通过本案的SWOT分析来强化优势、减弱劣势，把握时机，回避风险。S〔STRENGTH优势〕工程周边暂无开发工程，自然景观较好，展示效果好；地块方正，地面无建筑附属物，施工难度小，可有效控制开发本钱；狮子山公园近在咫尺，休闲便利，为工程重要卖点之一。W〔WEAKNESS劣势〕市政设施整体规划建设较为缓慢，片区人居气氛不够浓厚，离市区较远，周边生活配套设施还不完善；地段较为偏僻，招商有一定难度；O〔OPPORTUNITY时机〕娄底作为湖南“3+5〞城市群的中部区域性的城市，是湖南省未来重点开展的区域之一；梅苑开发区开发进一步推进了新区的城市化进程，同时有利于商业进行升级，同时弥补了城市市政配套设施缺陷。T〔THREAT威胁〕新、冷地区消费水平有限，难以吸引商家；政府的宏观调控措施要求银行控制信贷规模，缩紧银根，工程开发融资本钱高。第二局部：建筑规划建议一期二期说明：本项目拟分两期开发多层住宅（1-2层底商）多层住宅高层住宅示意图片第三局部：商业定位理由：通过对工程的考察，目前不管是人流量、还是地段，都不具备打造成集中式商业的条件。商家或是消费者都将购物、休闲、娱乐集中在锑都商圈。根椐市场调研，本工程所处地段繁华程度不够，车流、人流稀少，要想吸引大客户前来此处的可能性不大，由于工程周边的市政配套暂未完善，人居气氛不够浓厚，因此，做社区商业条件不够。但工程临江，周边已自发形成具有一定规模的汽车美容、汽车配件销售及汽车销售点，此类经营业态由于其属特色经营范畴，不需区域有旺盛的人气支撑，只需形成产业经营规模和集聚效应。有数据显示，近年来金融机构汽车信贷业务开展迅猛，一度成为百姓继房贷之后第二大信贷业务。汽车金融广场“汽车4S店〞与金融机构〔汽车信贷〕相结合1、总体定位定位背景、支撑中国汽车产业是增长最快，开展强劲，投资前景十分看好的行业。近年来，中国汽车产业一直保持高速增长强劲势头，产销量增幅均高达３０％—４０％，高于全国工业增长水平近２０个百分点，多项经济指标创历史新高，全行业普遍盈利，成为国家大力支持的主导型和支柱型产业。汽车消费在中国拥有巨大市场，国家发改委〔原国家计委〕已将汽车、房地产、教育、旅游、电脑列为国民的五大消费，汽车位列榜首。汽车市场作为汽车和房地产〔商业房产〕的结合体，把两大主导产业的优势集于一身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚。4S店刚兴起时，经销商利润丰厚，甚至有畅销品牌的4S店创下了3个月收回本钱的神话，所以4S店引得无数商家竞折腰，2003年众多资金潮水般涌入汽车品牌专卖；北京现代准备建造100多家4S店的方案一出，报名竞标者到达了2300多家。国产宝马当初在全国挑选24家经销商，更是让3000多个商家挤破了头。奔驰还没有进入中国，就有人开出1亿元的天价要建奔驰品牌专卖店。汽车行业是一个新兴的、充满着生机和希望的行业，随着中国经济的开展，人民生活水平的提高，中国汽车工业迈入前所未有的兴盛阶段，百姓购车量持续增长仍是不争的事实，汽车用品市场前景广泛，商机无限。同时，汽车信贷将是汽车消费的一个开展趋势。本工程建立了全国首家汽车金融广场，汽车广场参加了汽车金融成为本工程的一大亮点。面积业态2、业态定位楼层分布4S店（1家）3500-4000㎡2层（一楼6-7M；二楼4-5M）银行（1家）600-800㎡2层保险公司服务点100-200㎡1楼政府部门办证点100㎡1楼临街商铺2000-3000㎡1-2楼合计6300-8300㎡说明：本工程可适当加大商业局部面积，从长远考虑，相比住宅而言，商铺面积才是实现价值最大化的最正确产品。经营范围定位：本工程经营范围为以汽车为主，汽车配件，汽车装饰，汽车效劳、维修为辅，同时开辟汽车信贷、保险、办证等业务。

3、经营定位目前汽车信贷开展较为迅速，本工程的一个亮点就是提供汽车金融，引入银行和保险公司等，同时配备较为完善的售后效劳部，汽车装饰等。在同业中引导潮流。辐射区域：新化、冷江。新化作为娄底的湘中明珠，地理位置和经济地位都极为重要。汽车作为一种高档的消费品，人们选购的时候考虑的不仅仅是便利，还包括质量，效劳，品牌的齐全，可信程度等。就目前为止，娄底的一些4s店的辐射区域已经是整个市区，我们的汽车辐射区域定为新化、冷江是完全可行的。

4、辐射区定位领导潮流。虽然目前长沙、娄底等地都有很多知名度较高，功能齐全的汽车交易市场，他们的经营比较灵活，但同时也有很多的劣势。但就新化、冷江而言，目前尚无一家大型的专业性较高的汽车4s店。目前来说，一般的汽车经销商都不能提供一站式的效劳，至多帮助办理牌照。随着经济的开展，汽车越来越趋向于群众消费品，提供便利是一种开展趋势，因此，汽车交易市场是适应环境开展的一种形态。

目标客户的分类

a、国内汽车制造行业前10名〔厂商或经销商〕：上海群众、一汽群众、上海通用、广州本田、天汽集团、长安铃木、神龙汽车、奇瑞、吉利、东风日产；

b、做汽车信贷的银行：农业银行等。本类客户经营结构以直销结合汽车金融效劳为根本经营形式

c、保险公司：平安保险公司、太平洋保险公司等

d、政府办证部门

其经营结构以汽车效劳类工程和一般效劳工程为根本形式

5、客户定位第四局部：招商策略1、假设想做好招商工作，首先要做以下几方面的工作：首先，查找汽车生产厂商的相关资料，了解汽车开展方向；

其次，借鉴以前各工程招商的情况，特点，从中获取招商经验；

再次，走访一些汽车经销商，代理商，了解他们的需求点，并在一些4s店了解他们的经营模式和现状。

了解消费者的信息，这点可以通过市场调查的形式，在现实中和网上分别进行，获得数据的同时可以起到造势的作用。

借助文化搭台、经济唱戏的方法，可以先聚人气；这是采用了“推〞的手法。

借助此时机可以建立企业品牌，有利于公司长远开展。

3、招商策略◎市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略。

◎市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销。

◎市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。

2、招商原那么◎前期遵循“高品味，低门槛〞原那么。4、招商步骤及目标◎招商采用“媒体宣传+公关活动推广+直销推广〞形式进行，同时与工程进度配合。◎以纯租金形式为主，风险较低；5、招商条件6、租赁期限行业租期4S15-20年金融行业8-15年街铺1-3年（如出售由业主自理）7、招商期限期限招商阶段时间招商目标1认知阶段1个月各龙头商户作内部推广2全面招商2-3个月全面招商完成（不含临街铺）第五局部：营销推广1、卖点提炼〔一〕、硬件优势

1、优越的地理位置：新化处于开展中城市，是娄中地区交通枢纽中心，交通便利，物流陪送方便；

2、立体式展厅：展厅为二层复式结构；

3、人车合一的购车环境：金融广场设立的汽车销售区、金融效劳区、一站式效劳区、汽配专区、汽车用品专区、汽车音响图书专区、汽模专区、汽车影吧和爱车咖啡厅，表达了现代时尚的汽车文化和人文关心，营造温馨浪漫的购车环境。

〔二〕、软件优势

1、汽车金融的引入，本汽车金融广场的一个亮点就是引入汽车金融，没钱也可以直接买车

2、一站式的效劳

3、商家直销

4、本钱低：目前建造一个4s店一般需要1000万——2000万，而在本广场租一个店铺一年租金要低得多。

我们走访了一些汽车专卖店，很多店面是自己修建的，但土地却是租来的，也就是说没有产权。这就有很大的危机性，遇到政府规划或者其他的事情，造价再高也不得不撤除。本工程的产权那么是归自己所有，不会遇到上面类似的问题。

5、专业超前的购车方案：专业的购车设计方案可使客户根据自己的经济状况选择适宜的购车方案。

2、实施策略◎现场包装，包括售楼处、工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头等；

◎招商人员工作分工和潜在客户摸底；

◎制订详细的广告和促销方案；

◎物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；

◎广告创意、设计；

◎售楼员现场接待，局部招商展开；

3、实施步骤◎广告内容及推广步骤

广告内容必须与汽车金融广场的市场定位紧密结合，尤其要强调突出本市场的亮点：“金融产品〞效劳和“一站式〞的效劳

对公司的宣传：宏扬汽车文化，光大汽车金融。即要突出汽车市场的定位，又要为公司的以后开展奠定一个企业文化根底。

经过系统的分析，我们决定将招商工作分三步来进行推广。

第一步以高屋建瓴之势使目标群体对汽车金融广场有一个明确的认识，全面而又系统的介绍汽车金融广场，使得能够让更多的人来关注，同时让目标群体感受到本工程即将有大的动作推出。

第二步我们为了树立起新化甚至是娄底首家汽车金融广场〞之形象，和市政府联办汽车展览会，同时开启汽车文化和汽车金融论坛，同时开始招商活动。

第三步那么通过举行答谢酒会来向社会各界表示谢意与敬意，树立好的社会公众形象。

4、广揭发布〔一〕、自身媒介

1、DM单页〔600本〕〔内容从成功的根底、广场的独特定位--金融产品，便利的位置、交通，完善的配套设施，投资的手段等方面进行介绍〕

2、采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；

〔1〕、海报〔对开双面彩页〕，作为工程销售推广的主要宣传物料，用于现场推介和派发、张贴；

〔2〕、宣传单〔4开双面彩页〕，与海报配合使用，在车展现场和各宣传点派发；

〔3〕、招商说明书〔长3开四折页〕，作为工程招商的主要宣传物料，用于市场招商；

〔4〕楼书〔长16开、共16P〕，作为整个工程的宣传物料，用于工程一、二期的销售推广。

注意：招商手册的派发仅针对目标经营户展开，不得对其它商户派发招商手册；

〔5〕招商现场广告〔看板、条幅、灯箱等〕

〔6〕办公用品广告〔信封、邀请函、稿纸、笔记本等〕。

〔7〕礼品。

〔二〕、报纸广告

〔三〕、公关策略

政府公关：获得免税、免费等多项优惠政策结束语

汽车金融广场是一个新产品，招商工作假设要做好，必须把握以下内容：

1、细了解工程背景及其本身所拥有的资源，包括市场背景，竞争情况，广场的建筑设计，以及工程的硬件优势和软件优势，进行时机威胁及自身优劣势的分析，再了解自身资源的根底上提取核心卖点，吸引商家的入住和消费者的购置。

2、在了解自身资源的根底上，对工程做出准确的定位，包括经营业态定位，价格定位和目标客户定位，制定出招商方案。

3、采用适当的优惠政策吸引商家，同时开启旺场方案，即：建立“新冷地区汽车文化展览中心〞〔4S店及金融相结合〕；整个筹划下来，其实就是一个制造人气，吸引人气、稳定人气、延续人气的过程。4S店规划设计要求：1、要求分为五个功能区块：展示厅、维修保养车间、钣金油漆车间、新车库、备件仓库。2、4S店分为两个档次[旗舰店]占地面积约为11050平方米，建筑面积4070平方米，展厅面积1290平方米；[标准店]占地面积约为9380平方米，建筑面积3435平方米，展厅面积1175平方米。三、以下是按照"旗舰"类型4S店要求进行描述：1、展厅中可用作展示面积不少于800平米；2、展厅中的综合效劳区为两层式结构，后面的局部〔包括维修保养车间、钣金油漆车间、新车库、备件仓库〕的二层作为停车场；3、展厅前的绿化带上设置两个框式结构的绿化架；4、展厅前的绿化带靠近马路边设置15米高的标志牌；5、展厅设计充分考虑自然采光和灯光-照明的综合运用以及完善的通风系统；6、展厅可同时展示10款车型，每款车型展位面积在25平米左右。7、其他方面设计者可参考"本田"、"福特"、"奥迪"、"通用别克"等知名品牌的4S店模样。附件1：附件2：中国汽车4S店开展趋势奔腾的第二家4S店已经开工建设，福特的第三家4S店也已经选好店址……这些新扩张出来的4S店根本上都是由手里至少有一家4S店的投资主体来兴建的。照此开展下去，汽车市场上会不会出现汽车经销集团，并形成集团竞争的局面？集团化是4S店的开展趋势

随着汽车消费市场的升温，汽车企业会逐渐扩大销售网络，4S店数目也会越来越多。在某地区建不建4S店、建几家4S店，每个企业都会有详细的调研，根据当地的市场销售情况和潜力来决定。汽车销售是资金密集的行业，因此汽车企业在寻找经销商时自然也会看重资金实力，实力越雄厚的汽车集团获得新的4S店资源的可能性就越大。4S店的集团化开展是个趋势，那些由单独投资主体兴建的单个