房地产市场投资和投机问题6

论文题目：房地产市场投资和投机问题摘要：随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化机理，价格评估及如何有效地抑制价格上扬等已成为摆在我们面前的问题。本文利用初等模型解释房地产价格形成及演化机制，将模糊数学运用于房地产估价中，引进了隶属函数、贴近度、择近原则的概念，研究了权重确定方法，应用了“快速递减加权”理论，将比较法评估房地产价格时选取可比案例以及权重确定的科学理论依据运用于实际项目中，很好地解决了比较法评估房地产价格时的难题。从而避免了以往对可比案例及权重选取的主观随意性问题。该方法对大宗房地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。本文注重影响房地产价格的主要因素——土地价格的，原材料，人均收入，供求关系，利率水平；大胆假设他们与房地产的关系依次为指数关系，正比，二次曲线，反比关系。忽略了很多次要的及相对微弱因素。建立的模型为E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1(λD*G)+|V2(K1B/RQ)+V3(aeΨ)+V4(K2P)+r,G为综合评判后的建设成本，V1···V4为各因素对房价影响的权重，为0到1范围内的常量。在估价出单座建筑价格后，再与其同类建筑比较，利用模糊数学理论估价出相对均稳的价格。通过模型中的主要因数与房价的关系可采取如下措施来抑制房价的过快增长：一﹑政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段进行宏观调控。二﹑加强市场监控和信息化建设。三﹑充分发挥市场化对资源的配置作用，促使房地产市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状。对房地产管理者起到一定的政策导向作用。一、阐述问题虽然国家多次进行宏观调控，多次调整利率、存款准备金率等，试图对房地产市场进行调控，但自1998年实行房改以来，我国大部分城市的房价出现了普遍持续上涨情况。一方面，房价的上涨使得新进入城市或需要购房者的生存成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难，其他消费也无法提升；另一方面，部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置，期望因房价上涨而获得超高回报，导致房价居高不下。因此，如何分析影响房地产市场的因素，从而进行有效的抑制房地产价格的过快上涨，同时能够抑制房地产市场的投机行为，是一个需要进行全面而深入研究的问题，也是普罗大众非常关心的社会问题。国家为此出台了多种政策或宏观调控措施。现在请你就一下几个方面的问题进行讨论。1.建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析；2.通过分析找出影响房价的主要因素；驼3郑.项邻袋分报析菊国稼家震调已整震房打地讽产端利伏率沾或摔存弯款翼准浇备记金两率盏、姥房煌产须税累、迟贷暗款早限援制介等毁关榜键乌措槽施脾对园房玩地老产咱投摄资晨或衰投线机江者泪的同影尺响闸；摔4军.敢白循给盒出台调紫控宜房苹地践产西投蔬资清或鸦抑功制跪房没地滚产型投屠机姜的兵政零策突建粱议鞠；缺5无.漂愿乎对兽你均的贱建撤议占可葬能宋产顺生卷的锣效浪果粉进某行脂科扫学幅预后测边和脂评厨价咳。铃正二奴、带模叮型伶假拢设械①眼假锋设尸房斤地终产倒价鱼格洽与娘消则费掉需拖求倾成读二滚次绳曲悔线边关霉系因；敌窃②针房肝价配与测银嚷行说利槐率罚成盈反白比萝关碎系鱼；碍手③痛房戚价孝与钢土住地超价泥格肃成晃指循数凶关武系丝；冲秀④轧房灰价近与另人倾均掏收搁入祸、次建奋材剥费遵用男成统正冶比榨关咏系附；帮薪⑤虏忽苍略芳外络来勉投冈资惑者构对唤房姓地冬产凝价挑格瓜的稠影续响袭；锻蒜⑥昏忽圾略位楼偷盘饱地巾理扑位恼置吸及桐周愤围脾交胃通客、盗区奴域捎聚息合号度护、冰社帆区欲成烘熟强程资度辆的畜影回响膜；辨惨⑦授不猴考底虑砌房仿屋乱拆舍迁吼及聪家钉庭晶分邮裂助、办重计组揉的披影甩响血；境劳⑧惯国掠家沟政如策取及仆进挽入极该咳地堵区杰的县外逆来歌人纲口坦在颈所蚊考贫虑耳的困时械间恐段造内朝稳府定而；总巴⑨投在浆模枪型术中豪不守考酒虑沸商扣家瓣炒购作虾对伪房诱地爽产车价贪格它的眼影译响碑；秃各⑩梳房善屋催价稳格批是斗在陈完庭全雹市飞场嫩经腹济拥条获件正下瓜确橡定迹的她；吓转⑪触对吧房篮地届产根的窜估颜价逢是熄建驶立哥在律公网平锋、内通轿明怜、透合昆法凡的绢原胳则药上否的幼。戏阁三销、荐符吐号悠说而明取B族红伶表梢示秘该直房猪的阵便横利秋程航度昼（刚购崖物湿、刷交总通言、颜教载育服、厘医俩疗冷等田）凳；稠耕E锄取营表孔示欲房灾地习产股平抬均陡销晴售铅价侮格浙；斥株阵妄诚娃韵M纵盟底表县示显所端考劲虑肃地远区蝇内贸的雁住德房览需座求跳酿P茂待冠表常示米其渗他站的沈人少均罪收供入悠；次耐傍冠究在怒惠距蛙陈T柱直醉胃表绑示拣土朴地谱价厨格拍；桨滋R蛾价勒表雁示战距蛙市慕中胳心提的够距榜离友；令书学哭胡冬穗棕券算众G食纷哥所艺考仔虑咸的浪房天地他产揉的标面告积京；句已Q泰仓乞表堡示施所式考把虑庄时道期催内良的色银混行咏利农率磨；种面材D将隆改为估建耻筑页物衡每挣平携方冷米每的差造挡价领；博判X伟择狭表回示棋房凤地烦产麦的匠需态求疑量浪；佣昨四培、闭模异型势建丽立兰问陕题席1吗与费2云：荷根砍据致房顶地恐产互最酸有启效食、崖相鞭类仗比岩较然、倍预阶测锦、赛估王价追时迫点劣、变公菠平圈、鞠合谣法因原洗则换建钉立兽房章地运产载估拢价药模招型胳。幸（妹一震）牧先黎考窑虑摊房脏地承产凳建摩设徐成彩本伤对隆房怨地疮产蒙价材格红的匪影赢响仗，拖建污造秃不巩同缓类护型葛房映地丸产妄如括医芬院极，例教灾学迷楼街，费厂础房骨等案受缩许茫多滋不超同枕因跟素像的横影壤响贝。皇在姥估宵价拌单宴一钢种捆建油筑坊时嘉考钱虑嘉其占已绝知膊的册同鱼类油型稀建芳筑来的甘生窃产惕成益本隙，淹利梳用每模拾糊基理电论蝇来体估上计乒比茂较绸均雪衡杰的仓建雄设家成匹本怕费破用尾。轰们专利贷用损模息糊余数荷学羞中拜的浮欧尼氏畏距缴离塌公引式伸飘乎殊评后狭贿僚和卖明虫奖含鹊沿念吵到狭容窄垂焦初和n覆原肾洪从怠敏正星蓬握袜索仔苍门就贸斥斥柏叹静蒙坚揪喷涛垮驳方众d单p患(卵x声,于y红)咱=霜(孤伤∑堂|妇x捎i昼－寿y亏i图|辛p述)嚼1饶/滑p摧利挪灶饭顺书公随式慧漫（识2画）解直常笋宋崖纳春纪移窗历骡厕驶妈澡块判可己北苗椒束乐堤i唱=渔1屑x挣=独(贼x而1迈,捧„贴,庙x州n霉)蹈熊,着y丽=遗(芬y诊1梢,今„并,蠢y甲n俱)铺∈丑R育n纲毁,急p杂>跌0栽是情固家定私的宁参教数热（企当谜p偶=担2浪灭时踩，闸即萍为艘欧闭氏壤距瞧离依。懂）丹和世贴殊近悦度巷计仆算依公妻式液：纤(星A挂,喘B铜)喇=昌1末－段c警(寨d轰p飘(衫A切,艺B意)图α童)减1奥/述α惊陕,纪吸摆袜劈公蔬式东特(修3湾）晌挤真盾渐响母羞长幸桨必奸赚伸胸闸纠霞属恶铺裳乡妖相疗冒唱济抽逝标则雨穷浮初哈答壶闹当壤墨晚其异中槐c井,劝锣α设是茄适尘当薪选还取最的衬参凑数拴，滚并软保封证图0挑≤抱（茶A肺，石B而）饮≤螺1炊（帮A丑,纳B殿为故模号糊谅集岂合键）问来性计盈算铃同往类浴工贫程然的辅贴捡近戒度滩。址为讨方扶便半起蔑见构，祥我悔们诸把漆各晚位糕工湿程蹄特军征伙的斗隶羽属霸度寇计蚕算层简抗化俭为称线及性灶关宿系毯令突α荣=叫1发，怀狡c甩=撑1另/枪n启，堤卸锤则忙拟叹估萌工友程库x慢和薄同贴类芳工幼程独y骡特泛征杰编丢码租的某欧购氏渔距字离运为奴降维营竿御耻移著栋n辽武配哈仰凳斯d切(庙x浮,欺y吴)弄=迷∑出|术u镜x辅(披x锻k亚)宗－产u腔y赠(购x决k线)神|炼蝴爽议探动恶谨嫌渗雨领兴k萄=返1社(隙x存,灭y社)册=店1吴－茫1爹/爬n被×吼d求(纹x倾,肝y项)消以崖薯工为够公呀式平桶（祖4禾）执般臭级拆饿蹄划村蒙阿碍求适观辰流急巨训遭帐秧凤唤倾咽议走暴s醉t生e者p国雾5敞形县:竹伴给看出因特胞征注编持码茄线络性羡权过重穗向参量盲芬由摆预柱算歪人屯员体对寻每恋位剪详冒细挣特进征叛编葬码驰，追按微其刚各失项宅经列济杆指伏标裕所喷占膨造认价城比纲重读等胶因纺素娘，舌给需出海线蔬性篮权改重陆向高量段。吨失r回=抄(挣r典1弓，喇r尼2牢，矿．层．始．咬，穿r积3裤0速)杯界而散马垄恒∑园r晕i喂=寸1阿受茎趟景吨能蝇伟碍（轻公脂式尖挥5挖）锈倡栋篮吉啦i兄=河5丸侦锡仅梁饭领绣杯榴问谋s保t闸e阵p虾剃6费挤:读展姑断建秤立劈线谦性勇加丸权香偏脖离蝶度府矩鬼阵闭铁S蝴t惠e默p顾扰7脚叮:谷品确用定酷参塑照佳工镇程打较(排二响)良嗽对套问家题基2占，抄4尸与剃5雀的岭分研析瓜，毙即昆抑魔制茂房婆价推的沾政居策膨建挤议赶与伸其诞可庸能桥产留生邻的右效慎果袋分犁析灯。行泻崖本妹模错型荣组爹主轿要绍对捕工展程派技打术丘数盒据寨进教行差分衡析眠和猫测悟算刮，倚用望模委拟恼仿利真倍的栗方别法镇提南供芳用撇户链所阿需半的舒分墙析湾和促预份测逼结招果晶。掩亲忽馋其鲜一岂，箭可胃对谎单瓦位词工且程辩或塌对奇分变类肝工选程墨的障费纷用拜比另重脆，厅造竹价堆比沟重需，仰工舒程申构帜成衫比词重豪及束材超料盾比衬重蛇等引经纷济订指限标蒸加睁以谊分留析纪；要微怒扁其刊二盐，划可腐由屋预拨算酷人菊员件人猎材瘦机刊单俭价里和练主碰要三费讯用颠进吊行脏调绒整张，障全艳面医观妇察声分浇析拦各括项泊因确素椒的判变型化括对哥工窗程修造丸价柳的喉影淡响循，额并践根滑据既调瞧整奇结灿果词进奔行抬预顷测亿。档俘1懒、辈房胡地逝产合开天发佳商燥所毙生拌产泼房卵屋睛数涨量揭对沙房缸地托产买价烧格妄的粪影递响棵，均数练量俩的形增靠加稠必扒然亭价亿格享的币下轨滑嫩，贴在擦完社全逼市炸场谣经所济株中浆价乞格隔是日由但市犬场样上谷的红供意应木量鲜决底定劝的朱。担一休个疫时挎期晚，爆由静于罪某待种赔商祖品亮的蛇上削市填量业大搬于获需产求这而株销筋售图不虽畅抱，握造贸成遭价迎格祝下翠跌钥，寸销菠售趁者效无钱利袭可稿图替，暮转原而容经育销着其虏他鸣商辜品托。伞经埋过愚一筹段击时疏间另以景后共，迈商课品绩上腔市盼量舟大红减灿，输又世导吼致器价男格姑上故升巧。态这练种溜供伙求贿关面系赴决删定清市深场甜经同济搂中愚价绵格叉和透数鼓量芝的宝振尊荡伶关元系耗。统这欧种堡振幅荡火会概导榨致汪两乡种悔结漫果缺：穴一治是糖振谷荡史幅础度叫逐竿渐猛减趁小脑，探最睡终妖趋割于向平甜衡哑；悉二判是仁振巾荡挽幅索度减越叛来概越痛大吴，拾最聚终沫导绘致浆市拉场胡混叉乱窝。努下熊面蹈借态助恩经荒济胡模域型隙来墓研其究旅数住量冒与溉房额价没的断关穴系康，阀市肤场刮经浪济躁中楚，斥每死种顷商义品猎存蛛在宗两恐个叔不馋同即的光函疮数惕。迅浙需但求离函堆数袖X行=龄g省（援e武）跨，赢她取是携价葛格瓶的栏单邀减桌函隶数践，耻其妨图膊形极称竞为真需致求乘曲鹊线评；吸（留2刚）档供惭应迹函耀数权M管=分f怀（昼E赞）宝它悉是至价叨格辩的线单霉增涌函矩数猴，锅其蹲图匙形吩称玻为洪供击应踢曲语线唤，招图啦形吓如秋上跳图苍所且示孤。冤茫献蔑它闷所侍表识达跌的军含板义紫是朴，则只泥有航在垦H慎点国时储市旱场冰上冻房乞屋关的警数浓量栽和某价东格范才涉趋摊于拒稳践定赏，皇而输在美其幼他塔点积是柄不禁稳门定侮的宋，妈一爬种健可鸟能捞是浮逐枣渐讽趋浪于波稳瞒定凑，挎另卷一成种碧可乱能六是叔更宋加询混贤乱雄。困这烘种尝方及法任在驼经湖济职学篇上榴称绍为演蛛晚网昂理苹论肺。土拥帅财2阳肉平状均此销责售击价央格粉与爸利照率拍水倍平骑，撞便供利应程桃度万及武距诊市请中剩心旨的元距束离土的炭关辨系蒜：倾覆均泳根秧据井基液本丛假控设诞，粮我坛们束可壶得举到启如施下刷数锹学疮表贿达苹式界：道E钢b晓=荒k姜1谁B尚/茅R佣Q坦+悔c娇戚我渐们摄虽侵然是无违法奏定球量割分掌析穗，绑但堂可焰以竞通文过茫它丢定渠性事研边究剩。筛下垒面堵我锡们贱以秤南业京瞧市练为敬例都来袍说慕明图其必有届用衡性植，棵南馅京搂市芹各隆区洽房戴价索及帐其伏起植落届趋晶势醉的油数秧据司如稻下稳：荐溉根哪据腾抉御策碎地笑产稍研裕究逆中发心登楼唇盘赔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从2008年H月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汉川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

评论：

我们在10月8日，10月26日的报告中就已经多次强调，降息对资金困难的房地产行业来说，是从开发商利息支出，资金来源和居民购房能力多个层次的全面提振。我们认为，货币政策充裕的放松空间正是房产新政最重要的宏观经济背景。因此，10.22新政之后，我们对地产行业的基本面坚定乐观。

而本轮降息人民币存贷款利率各下降108个bp，史无前例。而下调准备金率所释放出的流动性，也足以缓解房地产开发企业资金链的燃眉之急。

一条主线，超配地产我们认为，此前的市场已经看到了积极财政政策发酵的巨大潜力，但未注意到宽松的货币政策对宏观经济的结构性影响。

在本次降息前，我国1一3年贷款利率尚处在6.75％的相对高位，准备金率尚处在16％的相对高位，有巨大的下行空间。即使在这次降息之后，货币政策仍有充裕的放松空间。

与此同时，房地产行业运行态势正在悄然发生变化。随着销售进一步下滑，开发商普遍意识到本轮调整不会在朝夕之间结束。如果继续大幅降价，企业的毛利率必然受到严重损害，而如果不下调房屋售价，则销售端现金回流又难有起色。（即使降价，也未必能够出现热销）

公司在开竣工进度方面却完全可控。万科通过不断下调开工计划，将新开工面积调降了犯．8%，到570万平米。通过万科的例子我们可以看到，开发商如果对未来预期悲观，会不断控制开工面积来保证现金安全。

对单个企业来说，这样的“现金为王”策略无可厚非，但是对于全行业来说，这样的策略所带来的结果却是灾难性的―房价并没有出现大幅度下降，而施工面积和开发投资增速却大幅回落。通过观察2008年前10个月单月施工面积和开发投资增速增长，我们能够更明显地发现这一趋势。

政府并不希望全社会维持高房价，但由于行业销售疲软和资金链紧张，房价下降而投资保持高位的局面不可能长期持续。随着开发商群体转变策略，形势必然转向投资急速下滑，销售和房价在僵持中缓慢下降的局面。这一情况是和政府保增长和就业的决心相背离的，这个时候政策的出台也就顺理成章。因此，我们认为108个bp的利率调整看似幅度较大，实际却在情理之中。

降息降低上市公司利息开支我们假定房地产企业借款规模不变，资本化率政策不变，则我们认为此次降息对万科、保利、金地和招商的净利润影响如下。

流动性释放惠及开发贷根据中信证券银行研究团队的测算，此次准备金率下降相当于给银行体系释放了6656亿的流动性。由于此次降低了法定准备金和超额准备金率，我们认为商业银行应会适当改变“惜贷”的态度，因此我们预计贷款占金融机构资产比例会由50％左右上升到60%，相当于一次性在体系内增加了3994亿元的信贷。9月末金融机构各项人民币贷款余额为29.6万亿元，房地产开发贷款余额为1.97亿元，占6.66％。以此比例测算，假如银行贷款结构没有发生大的变动，则本次准备金率的下降相当于给行业释放了约266亿元的银行开发贷款。

我们预测的2008年房地产开发投资额为约30560亿元，销售额为约25460亿元，此次准备金率的下降直接对开发行业所带来的流动性约相当于08年开发投资额的0.87%，相当于08年总销售额的1.04％。

但此算法存在下述缺陷。1．准备金率的下降是不断持续和深化的，货币政策已经明显转向，不能只计算一次准备金率对行业的影响。2．假设银行贷款结构不变，而事实上房地产开发贷款已经回落到相当低的水平。2009年3季度用于房地产业的中长期贷款占新增中长期贷款的比重由上年同期的15％下降为12.0％。随着按揭贷款利率下降，居民信心回升，开发贷本身占银行贷款总额的比重应该会回复到一个合理的水平。因此，我们又以另一种方法，考虑后续货币政策利好和房地产开发贷款占贷款比重的上升，以计算货币政策转向可能给行业增加的流动性。2008年3季度，房地产开发贷款余额同比增速创下了该项指标新低，仅同比增长了12%，季度环比增长1％。

我们假定最悲观的情况是到09年3季度，每季度环比增长1%（近似认为同比增长了4%，如果没有政策，这可以看成趋势延续）。比较悲观的情况是2009年3季度房地产开发贷款同比增长12%，和今年持平。相对中性的预测是房地产开发贷款同比增长16%，和中信证券宏观研究团队预测的2009年贷款余额增速持平。乐观的情况是房地产开发贷款同比增长21.75%，是2004年以来房地产开发贷款平均增速。

我们看到，即使在中性情况下，由于宽松的货币政策执行，行业流动性也因此增加了2364亿。我们预计，此次货币政策转向给开发行业带来的流动性相当于08年开发投资额的7.74%，相当于08年总销售额的9.29％。

由于银行在放贷上必然倾向于大中型企业，因此上市公司受益程度应该会高于行业。我们近似估计此次货币政策相当于给上市公司增加投放了其投资需求10％的资金（不考虑由于居民购买力提高对行业资金的进一步缓解）。2009年初，行业即将进入支付工程款的高峰，这一流动性的放松如雪中送炭，将对房价的稳定起到关键作用。

居民的融资成本大大降低，房价过高问题破冰中国房地产市场所面临的最根本问题并不是其他，正是过高的房价和居民购买力之间的矛盾。任何政策如果只是单纯提振购房人信心或在供应端给开发企业提供资金，都只是暂时性延缓投资的下滑，而不能解决实际性问题。而如果只是通过减少土地供应，改变行业供求格局，则可能造成价格居高不下，商品房市场转变为只满足少数人居住和投资需要舞台，而且开发周期存在使得远水难救近火。

然而，房地产是是目前居民少数可以融资买入的商品。正因为居民可以获得个人住房贷款，解决购买力和房价之间的矛盾途径除了提高居民收入和房价下降之外，还包括了资金成本的下降。居民收入在短期内难以大幅下降。房价下降会伴随开发投资更大幅度下降，政府又难以接受，于是政府选择了解决这一矛盾的第三条路，即通过不断下降资金成本，提升居民实际承担能力，解决房地产行业面临的根本问题。

我们假设北京居民张小三在2008年8月由于筹办婚礼产生买房想法，计划购买单价为11000，面积为100平米的一套住房。银行认为张小三是首次购房，可以给予当时最为优惠的2成首付和优惠利率，而张小三自己在得到父母4成首付的支持后，又选择了20年还清，每月等额还款的方式，则每月月供为4983元。2008年H月底，北京房价松动，该房屋总价下降到100万，购房人同样选择4成首付，可享受2成首付和最优惠利率，则每月月供为3725元。可以看到，社会房价水平不过下降了10%，而这个居民的购房月供负担却下降了25.25％。（而且张小三还将享受契税减免等总计4万余元的优惠）

我们相信，这种情况并不少见。如果个别银行在操作力度十分宽松，给予购买二套房作为改善需求的居民以最优惠利率，则即使房价不变，月供在短短3个月内也可能下降40％的惊人幅度。

综合来看，如果是10年期，15年期和20年期的贷款，此次大幅降息引起月供下降分别约为4.7%,6.5%,8.1％。贷款时间越长，月供节约幅度越大。

平均来看，我们认为10.22新政连同最近几次降息再加上交易税收的减免，类似于普通消费者负担平均下降了20％以上。如果再考虑各地房价有所松动，按揭成数的下降，则最近3个月一般购房人负担大约下降了25%，极端情况下可能下降多达40％。

短短3个月，居民购房负担下降如此之大，以4.28％计的房贷利率创下了2005年以来的历史最低，我们相信在任何市场都会引起一定程度销售的回暖。我们在9月初于五城市进行了需求端普查，也发现居民心目中合理房价和今年前8月成交均价相比低25％。

另外，自住客能承受的月供是存在天花板效应的。一旦降息幅度足够，月供下降到自住客可以承担的范围之内，则我们相信需要买房的自住人群会积极入场。目前60万元的按揭贷款月供最低可以达到3725元，要求的合理月收入不过7450元，这个月收入是大量城市家庭可以达到的。

我们认为，行业应该能够走出8/9/10月份最低迷的销售，逐步走向下一个房地产销售小高峰（3一4月份）。小10.22新政将得到有效落实市场一直担心10.22降低首付和利率的新政无法落实，但从各地方的实践和最近建设银行的细则出台看，该政策应能在年末落到实处，大量首次购房者和一部分改善需求都将受益。

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