安徽淮北澳洲生态旅游度假山庄可行性研究报告

安徽淮北澳洲生态旅游度假山庄可行性研究报告PAGE19第一部分项目总论一、项目概况淮北市位于安徽北部，地处苏豫皖三省交界处，卧黄淮海经济区之腹心，北与徐州市毗邻，东靠宿州市，南接怀远、蒙城两县，西连涡阳县和永城县，处于黄淮海经济区的黄金地带，公路四通八达，现有六条国道、省道穿过市内。随着旅游事业的发展，又开通了淮北至曲阜、泰山、连云港、南京等几十个城市的远程班车。青龙山河港已通航，并正在扩建，不久从青龙山发出的船只将经新沛河、洪泽湖直通淮河、长江。安徽淮北澳洲生态旅游度假山庄，坐落在淮北市东扩版图淮海东路与人民东路交汇处，新东外环路东侧。总规划用地面积53.62公顷、净规划用地面积39.51公顷、总建筑面积58.87万㎡、容积率1.49。项目环山而建，设水而筑，风水极佳，是都市人休闲度假的梦想之地。二、机遇优势澳洲生态旅游度假山庄所处区域汇聚三条城市主干道，人民东路、淮海东路、新东外环。新东外环是我市城市东进南扩发展战略的重点基础设施建设工程。将龙湖工业园区、龙脊山、化家湖将被纳入城区范围之内,新东外环路西起北外环路东端,经石台矿南侧向东跨越闸河、铁路专用线后折向南与人民东路延伸段相连,继续通过大泉山山隘口、化家湖东岸、合徐高速西侧,与高速公路连接线交汇后,在二电厂的东南侧折向西,与五宋路相接。新东外环路规划为城市快速路,全长27公里,工程总造价约6亿元。新东外环路的建设对于拓展我市城市发展空间、打造“双百双宜”城市和山水生态园林城市具有非常重要的意义。人民路其东扩工程西起东外环与人民路交叉口,跨闸河,经张院村北侧,向东在大泉山隘口处接规划新东外环路,全长约2.48公里，是城市的中轴和景观大道。随着城市东扩战略的发展步伐，淮北新行政服务中心即将东移。东部规划日益被市民所关注，澳洲生态旅游度假山庄将带动一个区域的发展，我市城乡建设和经济社会的快速发展，城区人口不断增加，生活水平逐步提高，人们对生态休闲的需要也越来越高，项目充分考虑淮北市构建“双百双宜城市”和“山水生态园林城市”这一大的背景，积极融入城市总体规划；打造生态淮北，建设和谐家园；项目是淮北市充分展示城市对外形象、打造城市名片的重要途径。胡锦涛总书记指出：“扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是保持经济平稳较快发展的必要条件。”温家宝总理强调，要“积极培育新的消费热点，扩大文化健身、旅游等服务性消费”。党的十六届五中全会和中央经济工作会议都将发展旅游业作为促进服务业发展和产业结构调整升级的重要举措，提出“要积极发展文化、旅游、社会服务业等需求潜力大的产业”。国家关于扩大内需的方针，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大的增长。同时，随着全面建设小康社会的推进，老百姓追求高质量生活的欲望将越来越强，不只满足“吃有肉，住有楼”，还希望能有闲钱搞旅游，这种旅游休闲的消费欲望和逐渐增强的消费能力，将给旅游业带来巨大的市场。

以可持续发展为目标的生态旅游，已经成为当今世界及我国旅游产业发展中最具潜力、发展最迅速的组成部分。澳洲生态旅游度假山庄具备生态旅游各项特点，即旅游地是一个运行良好的自然或半自然生态系统，旅游基础设施与自然环境相协调，旅游规划及景点设计符合基本生态规律（即设施"生态化"）和文化传统，具备原始、真实的旅游体验，刺激的旅游参与过程，通过旅游使旅游者能感受到“天人合一”的生态和谐，并对旅游地生态环境破坏程度低，提高旅游者的环境保护意识等突出特点，近十年来，在国内外迅速地发展起来，并得到广大生态旅游者的响应和积极参与。安徽淮北自然地貌复杂多样，地势相对高差大，具有生态旅游开发潜力的资源丰富，开发生态旅游项目，不仅符合淮北建设山水宜居城市的总体目标，而且可增加生态旅游活动项目的多样性，使淮北旅游业具有更大吸引力和持续性。三、规划的指导思想本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个东西方文化结合、富有异国特色、体现绿色环保理念的旅游度假山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来投资开发。本项目建设的基本原则结构是：１、独俱特色，讲究档次：2．与周围景观充分融合与统一；3．突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、判闭式管理，开放式经营。澳洲生态旅游度假山庄所处区域汇聚三条城市主干道，人民东路、淮海东路、新东外环。新东外环是淮北市城市东进南扩发展战略的重点基础设施建设工程。将龙湖工业园区、龙脊山、化家湖将被纳入城区范围之内,新东外环路西起北外环路东端,经石台矿南侧向东跨越闸河、铁路专用线后折向南与人民东路延伸段相连,继续通过大泉山山隘口、化家湖东岸、合徐高速西侧,与高速公路连接线交汇后,在二电厂的东南侧折向西,与五宋路相接。新东外环路规划为城市快速路,全长27公里,工程总造价约6亿元。新东外环路的建设对于拓展淮北城市发展空间、打造“双百双宜”城市和山水生态园林城市具有非常重要的意义。人民路其东扩工程西起东外环与人民路交叉口,跨闸河,经张院村北侧,向东在大泉山隘口处接规划新东外环路,全长约2.48公里，是城市的中轴和景观大道。随着城市东扩战略的发展步伐，淮北新行政服务中心即将东移。东部规划日益被市民所关注，淮北市城乡建设和经济社会的快速发展，城区人口不断增加，生活水平逐步提高，人们对生态休闲的需要也越来越高。澳洲生态旅游度假山庄项目充分考虑淮北市构建“双百双宜城市”和“山水生态园林城市”这一大的背景。积极融入城市总体规划，打造生态淮北，建设和谐家园。同时项目也将带动一个区域的发展，充分展示淮北城市对外形象，成为打造城市名片的重要途径。四、规划内容澳洲生态旅游度假山庄旅游资源丰富多样，以纯净明澈的溪流湖水，清幽秀丽的湖光山色，奇特险峻峰林景观，世外桃源式的田园村寨，野趣盎然的山林特产为特色；配备五星级酒店、餐饮娱乐中心、会展中心、高档健身休闲会所、温泉疗养中心、高档洗浴中心、游泳池、度假休闲生活区、垂钓休闲区、特色商业街；使东西方文化有机组织结合。规划山庄园林景观布局，因地制宜，选择适生树种，做到“适地适树”、“适景适树”。各分组团均有中心景观、组团绿地、私家花园、浅水人工湖等不同景观。使之与建筑相适应，又独立成景，使全区的绿地形成以集中绿地为中心的绿地体系。同时注重所用植物材料季相和花期的变化，创造出令人心旷神怡的环境。围绕山水文化内涵，营造品味高雅的文化环境。五星级酒店，建筑面积约8万平方米五星级酒店项目是澳洲生态旅游度假区内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于地理条件，将依托化家湖、龙脊山的自然环境，迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假区风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。气氛豪华、风格独特、装饰典雅、色调协调、光线充足。总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐。24h有工作人员在岗。可直接接受国内和国际客房预订。设门卫应接员，24h迎送客人。专职行李员，有专用行李车，24h提供行服务。2、餐饮娱乐中心，建筑面积约2万平方米怎么才能尽情享受您的度假生活？迎面吹来的轻柔暖风，恰似您的开胃酒。可观赏山景和游泳池的餐厅让您可以尽情品尝种类繁多的国际风味。在清澈的游泳池中您可以饮池中酒吧所提供的爽口的鸡尾酒、果汁或软饮。在乐声伴随的夜幕。您可以随意挑选钟意的酒类或非酒类饮料，在舞池中消磨漫漫长夜。3、会展中心，建筑面积约5万平方米集展览、会议、礼堂、影院等功能为一体的大规模、综合性建筑。设有大型LED全彩屏并配有同步背景音乐，展馆大厅设有无柱展览大厅，设有标准展位。电水气及宽带电话线路直达每个展位。大小型会议中心，多功能厅及专门的洽谈区。全馆均设自动监控系统。4、高档健身休闲会所，建筑面积约2万平方米前卫的设计风格，宽敞明亮的器械大厅、动感单车室、跆拳道房、多功能有氧操房以及包括壁球、斯诺克、室内篮球、羽毛球、乒乓球的大型球类休闲运动场地。顶级品牌的器械，超豪华跑步机，种类繁多的集体课程，AASFP专业健身教练团队，莱美式健身运动体系。星级酒店式健身服务，尽享健康运动生活。5、温泉疗养中心，建筑面积约2万平方米温泉具有舒缓、抗过敏、增强皮肤天然保护能力的功效。对人体的心脑血管系统、神经系统、消化系统等具有极高的保健理疗价值。在度假山庄，一定不要错过温泉疗养。SPA按摩疗养。6、高档洗浴中心，建筑面积约2万平方米设施高档、环境优雅、服务优良。自助餐饮、住宿、棋牌、影视、茶艺、网吧、健身房等配套项目。中心设有干蒸房、湿蒸房、火玉房等目前一流的桑拿的设施和针刺寓盐寓冲浪寓木炭浴等特色浴种。7、室内外泳池，建筑面积约2万平方米室内的恒温游泳池：常年恒温。游泳池的四周有很多的小型石凳，放置了躺椅，室外露天泳池：设有儿童游泳区，与主体喷泉相互连接.在游泳的同时还可以，观赏山庄景色，非常惬意。8、度假休闲生活区，建筑面积约25万平方米该生活区是度假山庄最具有活力的区域之一。感受这里度假生活的真挚，宁静和谐的气质令人顿时放松。青山如画、绿草如茵，湖水迎春静静照着水面……澳洲风格的建筑错落分布，绝对的尊贵感受。缔造养生休闲体系，演绎生命文化概念。强调身、心、灵成长空间体系。诠释生活、休闲新乐章。9、垂钓休闲区，建筑面积约9000平方米置身于青山绿水间，碧湖荡漾中垂钓。真是让人心旷神怡。那份清静、闲淡、幽雅，即使再烦躁的人也会不自觉地安静下来，沉浸在垂钓的乐趣里。凝神静气盯着钩，看着鱼儿要上钩了，憋足一口气，把鱼拉上来。一旦鱼儿上钩，那种油然而生的兴奋。如今垂钓已经演变成一种运动了，既能娱乐，也能健身，而且垂钓的过程也是一种享受的过程，很适合现代人缓解工作压力。10、特色商业街，建筑面积约10万平方米度假休闲、游、玩、逛一个都不能少，山庄内设大型商业步行街，有着琳琅满目都市之魅力；小巧精致的街道，有小雕塑喷泉和座椅，咖啡店精致的户外座位让欧陆情调洋溢；从广场到让人炫目的玻璃墙。极现代的商业氛围与山庄自然的景观相交汇，风情万种让人眼花缭乱。澳洲生态旅游度假山庄让旅游度假回到“品质、舒适度、丰盛”这个本质意义上来。摆脱众多地产对环境单一性论述，更注重空间审美和度假功能配套的品质。颠覆市场上的旅游度假类产品，真正关心休闲生活的本质。度假的家亦是平台，而非过客。这个平台须为“度假生活”创造一切便利。新度假文化，是为人所需的度假文化。建设成为淮北新度假文化的中心点。第二部分项目的筹建与实施步骤按照“统一规划、分步实施、统一运营、服务优先”的经营思路和管理模式，进行项目的建设和运作。统一规划将整个澳洲生态旅游度假山庄统一布局、统一规划，实现功能齐全、结构合理，选择具有国际影响力的规划设计公司进行规划设计。分部实施澳洲生态旅游度假山庄建设按照兼顾近期需要与长远发展的思路，注重硬件建设软件管理相结合的原则，分部实施，在确保顺利完成土地征迁、规划的前提下，规划用四年的时间分三期完成项目建设。第一期15万平方米：五星级酒店、餐饮娱乐中心、会展中心第一期18.87万平方米：高档洗浴中心、游泳池、垂钓休闲中心、特色商业街。第三期25万万平方米：度假休闲生活区。三、统一运营成立度假区服务有限公司或聘请国际知名的管理公司，对建成后的不同业态进行统一经营管理，建立完善的营运方案和服务流程，推动市场开发，解决业主后顾之忧。四、服务优先以客户满意为宗旨，创服务品牌、树立澳洲生态旅游度假山庄的形象。第三部分项目的运营与管理一、治理结构根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。（一）关于股东与股东大会平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。（二）关于董事与董事会公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存；公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。（三）关于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。二、管理团队本项目的管理团队将以在母公司的指导和选拔下建立。母具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。在母公司的指导下，度假山庄项目公司将组建一支有凝聚力、专业高效的管理团队。项目公司将建立一支有凝聚力、专业高效的管理团队，并兼有下特点：1、团队成员确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系；3、加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；

4、实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。三、激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。一般情况下，激励机制包括如下几方面：1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力；3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；5、为雇员提供医疗保险及社会保险；6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。第四部分市场分析一、国内旅游市场现状1996年我国推出了休闲度假游；1999年又推出“生态环境游”，放松身心、贴近自然、融于自然的旅游活动风靡一时，由此，也揭开了我国休闲、生态旅游的序幕。传统的观光旅游产品正为之所替代。1995年5月，我国实行了5天工作制；1999年又开始实行“十一、五一、春节3个长假，至此，我国的法定休假日已达114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有1/3以上的时间是休假日。长期制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。而随着生活节奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的人改变了传统的走马观花方式，而选择了放松身心、贴近自然的旅游行为。目前旅游业己成为世界第一大产业，是当今世界的热门产业，而且经济发展水平越高、社会越进步的国家和地区，旅游业越兴旺；旅游业是绿色产业、无烟产业、最好的创汇产业，因而是永远的朝阳产业。旅游业是一种“一本万利”的产业，投资见效快，回收成本快，深受各国各地区各单位青睐。随着国内小康生活的到来，旅游成了与住房、汽车一样的三大消费热点之一；双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增；国家鼓励发展旅游业政策的颁布、企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，更使旅游业获得了前所未有发展环境。世界旅游组织预测，2020年全球旅游总收入将达到2万亿美元，中国将成为第一大旅游目的地国和第四大游客输出入国。二、客源市场定位及预测1、地域根据黄淮海协作区内旅游资源的特点，规划导向与旅游大市场分析，着重考虑地理交通和人文优势。春秋时期政治家蹇叔，汉代哲学家桓谭，三国时期“竹林七贤”嵇康和刘伶，现代著名雕塑大师刘开渠等，皆生于此或长于此，昭示着英才的辈出；临涣古城墙、汉画像石、隋唐古运河柳孜码头遗址等，传递着古代的文明、抗日战争的熊熊烽火、淮海战役刘邓的运筹帷幄等主要背景形象，主要客源市场一是黄淮协作区游客，二是省内、国内游客。对此类客源市场的开发需要做足线路组合的文章。2、市场潜力分析据统计1998年中国公民的国内平均出游率为56.4%，城镇居民平均出游率为89.15%，农村居民平均出游率为47%。淮北与中国重要旅游城市徐州近邻，皖北最大一流的澳洲生态旅游山庄项目，随着城乡经济一体化水平较高，必将迎来众多游客的观光和青睐。该项目有着明显的区位优势、便利的交通优势、独特的资源优势和广阔的客源市场，为该项目的开发建设提供了良好的发展契机。待澳洲度假山庄项目全面对外营业后，预计游客、顾客的年接待量约100万人次。三、市场开发策略·稳固基础客源市场，重点开拓周边客源市场，渗透和培育其他市场，稳定推进客源市场开发进程。·提升项目的主题定位，建立和维护营销主体形象，导入CIS，以鲜明的主题、亲切的形象赢得市场，提高旅游产品的知名度和美誉度。·建立完善的市场资讯系统，注重市场调研与分析，细分目标市场，研究各细分市场的行为模式，及时掌握市场需求及其变化，有针对性地推出时尚旅游产品。·建立健全立体式的销售渠道和高效畅通的分销网络，建立一支训练有素的销售队伍。四、公共关系作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：·平面媒体广告为了强化酒店式生态旅游在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。·电视媒体广告不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。·广播广告在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低（约2万元/每月），然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。·互联网广告是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。·户外广告在市区的繁华地段和合徐高速高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。第五部分投资规模根据度假山庄总体规划方案，规划总用地为804.3亩，净用地592.65亩，其中211.65亩为代征市政用地，拟征地为804.3亩，拟建总建筑面积为58.87万平方米，总投资约为20亿元人民币。具体分项如下：征地约1.0亿人民币五星级酒店约2.8亿人民币餐饮娱乐中心约6000万元人民币会展中心约1.5亿人民币高档健身休闲会所5000万人民币温泉疗养中心5000万人民币高档洗浴中心5000万人民币室