土建工程质量验收注意事项

土建工程质量验收注意事项概述对于土建工程来说，物业公司验收时，总体不得违背《国家强制性标准条文》（下文简称强规），细节方面不一定要按规范要求验收，应针对小业易投诉点来验收，而小业主易投点主要集中在墙面、门窗、地面等方面。Contents一、室外部分：1二、公共部分：2三、地下室部分3四、住宅室内部分（毛坯房验收要点）4室外部分

室外部分小业主投诉较少，但有些地方必须引起重视，是很容易违反强规的，一旦被小业主投诉，将是很难改变的。消防车道

室外必须有贯通的环状消防车道，消防车道的宽度：双车道不得小于6m，单车道不得小于4.5m；消防车道承重量不得小于20T消防车通过（此点可以查结构施工图纸总说明）。消防登高面

每栋高层住宅的出入口必须设置消防登高面，消防登高面通过消防通道，必须能到达该栋楼房的任何地方。室外部分消防距离：

楼房之间消防距离前后不得小于19m。排风井：

有地下室的住宅小区室外均有排风井，排风井上安装的百页窗应防止水进入，不得反向。地下室车库入口

地下室车库入口的净高度一般不低于2.3米。园林绿化

园林绿化中不得含有使人致病的植物。如荨麻科植物易引起皮肤病；香、金凤花、佛手柑等植物含有使人体皮肤对日光过敏的物质。室外部分室外台阶

为体现人性化设计，室外台阶应增设无障碍坡道，无障碍坡道一般设在台阶两侧，便于残疾人通过。公共部分公共部分小业主投诉也是相当少的，但很多是受强规约定的，一旦投诉比室外部分更难改变，在入伙前整改过来比遭到投诉要好得多。前室

梯前室如果与楼梯前室合用，其面积不得小于9m2，如果没有合用，不管是电梯前室还是楼梯前室，不得小于4.5m2，前室与其它部分必须采用防火门隔开。前室门窗

封闭的前室采用自然排烟，窗户开启面积不得小于2m2，开启角度不得小于90度；不够面积应采用强制排烟。公共部分排烟设施

如前室的窗户开启面积不够，则要求采用强制排烟，排烟风口安装有百页窗，百页窗应能与消防联动。消防通道

首层消防通道的宽度不得小于1.2米，其它楼层的不得小于1.1米，包括消防通道上的防火门开启后的净空尺寸也不得小于规定宽度。楼梯

高层楼梯的宽度不得小于1.1米（扶手中心线之间的距离）。公共部分栏杆高层建筑的栏杆高度不得低于1.1米，且无攀踏面，栏杆垂直分隔间距不得大于110mm。楼梯栏杆不得低于900mm。如采用玻璃作为防撞栏杆，则必须有明确的文字说明和设计计算书，一般采用双面夹胶钢化玻璃才可以代替栏杆。高差超过450mm则应设置栏杆。消防箱

消防箱一般要采用明装法，有些小区为美观，把消防箱隐藏，这是违背规范的，物业部门可能改变不了既成事实，但可以提建议。消防箱里面必须配备水带、水枪、喉卡、快速接头；如果消防箱门是固定的，应在消防箱外配备铁锤，便于及时砸开消防箱门。地下室部分地下室部分小业主也一般不会投诉，有些地方也应当引起注意，不然使用不方便，也有些是违背强规，所以也应引起重视。防火分区防火分隔部位必须采用甲级防火材料，一般可用的有钢质防火门（木质防火门应材质防火等级证明文件）；防火卷帘门、金属隔断、砖质等到耐火材料电器线管、塑料给排水管穿过防火分区必须加防火套管，套管在不同的防火分区长度大于2m；防火分区因安装需要等原因留有洞口应用防火材料分隔，特别是玻璃应有防火标识；防火分区的面积应有设计依据（可以查地下室建施平面图）。地下室部分防火卷帘门防火卷帘门应采用高装法，分隔后不得有直径大于2cm的洞口；卷帘门上方的挡烟板要严密（最重要的是放下卷帘门后要严密）；导轨采用钢质的外面应用砖质材料包裹120mm以上。车道入口

车道入口处有截水沟，截水沟应与地下室排水沟相连，车道入口处宜设置减速带，起到汽车进入时减速和暴雨天气挡水的作用。车道

车道要做到人车分流，进车道与出车道分开，车道任何地方的净空高度不宜小于2.3米，车道面层材料应采用耐磨材料。地下室部分应急指示灯顺着应急指示灯走，一定要能做到楼梯口，特别要注意应急指示灯不得穿过有防火分隔的通道（必须在同一个防火分区里面），应急指示灯的安装高度不得超过1米（人逃生时都是弯着腰走的，装高了看不到）。配套设施消防设备、人防设施、行车线、车位栏杆、柱子防撞设备等配套设施必须完整齐备。住宅室内部分

住宅室内部分关系到小业主的切身利益，是小业主投诉的重点，因此也是物业公司验收的重中之重，而室内部分的投诉主要集中在门窗、墙面、室内净空高度等地方。墙面空鼓：空鼓是墙面工程遭投诉的重点，对于空鼓的要求现行规范是无空鼓，以前的规范是同一面墙上，面积不超过150cm2的空鼓且不超过3处是合格的，通俗说就是拳头大小不改，巴掌大小必改，现在跟小业主这样解释一般还是可以行得通的，如小业主强烈要求要改，按规范还是应改的，改正方法是用切割机割开空鼓部位再重新挂网抹灰。住宅室内部分垂直度和平整度：现在室内一般是抹灰墙面，抹灰后垂直度要求不大于4mm（两米靠尺实量），平整度的要求也是不大于4mm（两米靠尺随机抽取墙面，用塞尺实量，用尺时应让长度大的一方靠墙面）。裂缝：墙面裂缝也是投诉的重点之一，墙面细小裂缝一般是砂浆收缩引起的，这种裂缝建议不做整改，如改了新旧砂浆交接部位更易开裂，往往裂缝部位会有空鼓，这种裂缝必须得修补，不修补空鼓会继续发展。墙面材料：一般室内抹灰材料为混合砂浆，但厨房、卫生间有防水要求的，应使用水泥砂浆。住宅室内部分阴阳角：墙面与天花的阴阳角要顺直，墙与墙之间的垂直阴阳角宜用阴阳角抹子抹成小圆角；阳角两侧5cm要用高标号的水泥砂浆做阳护角，起到时防撞作用；阴阳角检查用阴阳角尺测量，不能大于3。墙面通线：同一面墙上有两个以上的门洞口，应做通线检查，检查方法可以拉线，也可以用眼直接观察，通线偏差不要大于3mm。铁丝头：墙面抹灰不能外露铁丝头，铁丝头今后能锈蚀涂料，有铁丝头要做清理，清理至低于墙面2mm以上。住宅室内部分天花

天花板：毛坯房的天花要做到顺平，天花中间有点起拱是正常的，但下垂是不允许的。天花开裂：天花开裂的处理要慎重，一般顺线管方向开裂是正常的；如果是长方形板，顺短边方向开裂，对结构是没有影响的；如顺长边方向开裂，裂缝位置在根部和中部，根部开裂要检查上一层的楼面同部位的地方是否开裂，这种裂缝可能是结构抗弯极限不够，要上报是否要采取加固措施；天花四周角部呈45度开裂向中间延伸，这种裂缝可能是抗剪能力不够，也应上报是否要进行加固处理。净空高度：砼表面标高允许值为±20mm，模板标高允许值为±5mm，按此计算，允许与设计高度偏差应为25mm，如楼面为细石砼，则偏差应为10mm。住宅室内部分楼面平整度：砼原浆地面应压光，砼表面标高高差规范允许±20mm，故平整度对于砼楼面要求也是一样的。如楼面做了一层细石砼，平整度要求控制在5mm内。楼面裂缝：如果楼面根部裂缝沿长边方向开裂，则有可能是负弯矩过大，应及时上报，是否要做加固处理。室内大小头：考虑装修时踢脚线能遮盖12mm左右，一般房间大小头在25mm是可以接受的，但走道、卫生间等狭窄空间，则要控制在20mm内。门窗

毛坯房的门一般只有入户门和和厨房阳台处的塑钢门或铝合金门，窗则有外墙上的所有窗户，这是小业主最易找到毛病而投诉的地方。住宅室内部分划痕：门窗安装完后，一般施工还在进行，所以验收时多少会有划伤，一般轻微的划痕可以通过着色修复，但大的则要返厂维修了，铝合金门窗的划痕较难修复。开启：门窗开启方向要正确，开启灵活，用弹簧称来拉，不大于15牛顿的拉力；铝合金窗户要有限位器和防脱落装置。玻璃：玻璃厚度要符合要求，划痕不得大于15cm，且不大于3处，无气孔。泄水孔：泄水孔在门窗框的下方，泄水孔经过外墙装修后不能堵塞。翘曲变形：塑钢门窗易产生翘曲变形，一般均要厂家来修复。门窗五金：门窗五金有锈蚀、松动、脱落、损坏等缺陷，这些