天堂寨云顶竹海项目策划书(修)课件

天堂寨.云顶竹海休闲度假区项

目

策

划

书二零一五年一月1○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○天堂寨.云顶竹海休闲度假区项目策划目录

第一部分—市场研究

宏观市场研究/目标市场研究

第二部分—项目定位

SWOT分析/市场定位/目标定位/价格定位/形象定位

第三部分—规划建议

整体风格/建筑形象/景观营造/产品类型/开发时序

第四部分—营销策略

炒作/品牌提升/销售实施/营销硬件/推广

第五部分——投资估算概念方案/产品配比/市场价格/经济效益测算/投资回报率比较2○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○目录第一部分—市场研究2○云

第一部分——市场研究

一、宏观市场研究资料来源于《2014年度中国旅游地产发展年报》■相关产业政策对推动中国旅游地产的发展起到了非常积极有效的作用

在土地利用的政策方面，国家出台了一系列推进土地集约利用以及促进产业退二进三等利用都市休闲旅游地产发展的政策；在旅游产业的政策方面，国民旅游休闲纲要和中华人民共和国旅游法是2015年国家关于加快旅游业发展的建议具有里程碑的产业政策；在金融政策方面也明确支持了旅游消费信贷的需求；在养老服务政策方面对社会力量进入养老领域的鼓励也将直接促进养老型度假地产的发展；在健康服务的政策方面，对于旅游等多样化的健康服务的鼓励，也将促进健康服务在旅游地产中的广泛的运用。3○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第一部分——市场研究3○云端仙境，纳天地之精华；

■我国旅游地产现状发展势头强劲

2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头，2013年年底的时候，中国旅游地产的数量总量达到了五千二百九十九个，相对于2012年将近增加了一个倍的增长。整个的总体的用地规模上来看我们看到全国旅游地产的累计用地规模目前已经超过了十亿平米，未来的旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展。从项目的单体用地规模上来看，过半旅游地产的占地面积是十万平米以下，仅9%的项目是超过了50万方。

从资源的偏好上来看，一般按照资源类型把旅游资产划分为偏向于海景、湖景、山地、温泉等。与自然资源相关的旅游市场是最受到市场关注和欢迎的，在旅游地产购买意向受访者当中，63%偏向于海景，45%

是偏向于湖景资源，29%是山地资源，偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小。

4○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○

■我国旅游地产现状发展势头强劲

2

目前我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游项目分别在海南、闽东南，两广等板块，冰湖旅游地产总共有1471个，项目主要分布在长三角板块，也成为周末休闲的主要开发类型。山地面积占中国的总面积的69%左右，但是山地旅游地产由于可进入性比较差，所以这种类型的项目尽管很多，但是不知名，总共现在1345个。温泉资源在我国相对比较稀缺，很多地方打温泉的主题都是假温泉加热，温泉的资源是非常受到消费者关注的，尤其是未来几年当中我们更多的推行所谓的养生，养心的地产中，温泉成为非常资源的核心配套，目前我国的温泉有491个。由于从2004年起我国的高尔夫的球场逐步被纳入到限制类的这种项目中，所以在过去的几年当中其实高尔夫的地产发展一直是相对来讲比较缓慢的，但是由于前期的积累，目前总共有838个高尔夫的旅游地产的项目。古镇旅游地产也是这两年最重要的一类旅游地产的发展类型比如北京的湖北水镇，乌镇等等，这些古镇旅游地产业会成为未来五年当中最主要的旅游地产发展类型，目前有237个古镇旅游地产，而且会在未来的短时期内放大。5○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○目前我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游

■把握好产业的发展趋势才能走得更远

小户型低总价复合型的开发

对可售型度假型物业进行贴牌的管理和销售

2013年9-11月在全国重点的城市，关于大范围的旅游抽象调研，我们发现出行目的直接推动旅游地产的商务旅游和度假旅游超过了传统的观光旅游成为了旅行最主要的目的，根据我们调研，2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向，相比2012年增加了将近10个百分点。购买旅游地产度假型物业类型的过程中，物业类型的选择中小户型和度假和居住功能兼有的产品是最受置业者欢迎的产品，35%的客群倾向于购买此类的产品，遵循了旅游市场的开发，就是六个字，小户型，低总价。旅游地产是复合型的开发，现在的旅游地产在引擎项目中不仅以酒店为引擎，更多的加入了其他的引擎板块，引擎的板块超过了两个以上，很多企业还在开发行为和运营行为发生了改变，不再以大开大合的方式来进行开发，大家把旅游运营作为旅游地产中非常重要的方面去关注，少数企业允许对于开发商开发的一些度假型物业，可售型度假型物业进行贴牌的管理和销售，这有利于整个旅游市场发展过程中所形成的变化趋势所带来的变化和影响。

6○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■把握好产业的发展趋势才能走得更远6○云端仙境，从宏观层面上来讲机遇和挑战并存，旅游地产五个新的发展趋势：第一，旅游地产的发展布局将由远程旅游目的地转向城郊；第二，旅游地产的开发也将从重销售转向重运营；第三，旅游地产的产品将由完全的第二居所转变为1.5居所；第四，旅游地产产品的复合程度也将进一步提高，未来的开发主体会整合越来越多的旅游资源，整个旅游资产不仅服务于旅游的物业投资消费者，更多服务于旅游真正的休闲度假的消费者。最后，最值得关注的一点是养老度假地产也会成为旅游地产未来发展过程中一个非常重要的发展点。由于体制和体系的缺乏，真正的养老地产其实在中国的发展还是要经历一段非常长的路，但是养老型的度假是针对60岁到70岁左右的活跃型老人这一类对开发商整体运营能力相对要求较低，这一类群体比较大，所以这一类开发物业会成为未来三年当中会成为主流的旅游地产发展趋势。7○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○从宏观层面上来讲机遇和挑战并存，旅游地产五

二、目标市场研究■湖北省旅游地产发展现状

湖北旅游地产发展格局——湖北旅游地产项目较多，分布也较为集中，主要集中于旅游资源较为丰富的咸宁、鄂州及省会武汉周边等城市区域，咸宁主要以温泉为核心资源，而鄂州及武汉等区域主要以湖景和高尔夫为资源引擎，湖北旅游地产整体发展较快。8○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○二、目标市场研究8○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一湖北旅游地产项目信息统计表一9○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○湖北旅游地产项目信息统计表一9○云端仙境，纳天地之精华；世外湖北旅游地产项目信息统计表二10○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○湖北旅游地产项目信息统计表二10○云端仙境，纳天地之精华；世代表性旅游地产项目去化分析表一

11○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○代表性旅游地产项目去化分析表一

11○云端仙境，纳天地之代表性旅游地产项目去化分析表二

12○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○代表性旅游地产项目去化分析表二12○云端仙境，纳天地之精华市场总结■湖北旅游地产项目较多．分布也较为集中．主要集中于旅游资源较为丰富的咸宁、鄂州及省会武汉周边等城市区域，咸宁主要以温泉为核心资源．而鄂州及武汉等区域主要以湖景及高尔夫为资源引攀。■周边项目去化波动较大．景区内生态较好项目占优势。仙岛湖国际养生度假区周边旅动地产项目去化情况波动较大，去化速度的区间为1-363a/月。去化较为理想的项目有：华侨城纯水岸·东湖、碧桂园温泉城和太乙国际温泉度假村．前两者主要依靠优势的地段、项目规模宏大及内部成熟配套，而太乙主要依靠成熟的景区运营模式带动客源。■旅游地产地段为王，配套是关健．山湖温泉及梁子湖高尔夫果岭曦园去化情况不太理想，主要是距离武汉及周边城市较远，交通较为不便，缺乏客源，特别是梁子湖高尔夫果岭曦园需要通过渡船才能到达项目，且半岛式的项目内部配套较为匿乏，在一定程度上阻碍了目标客户的投资意向。13○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○市场总结13○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源■高相似度项目研究——咸宁太乙国际温泉度假村14○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■高相似度项目研究——咸宁太乙国际温泉度假村14○云端仙境，15○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○15○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○16○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○16○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○17○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○17○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○18○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○18○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○19○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○19○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○20○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○20○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○21○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○21○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○22○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○22○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○

23○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○

23○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■罗田县房地产状况

目前在售项目较多，保守统计显示，目前在售楼盘有16个，且个别楼盘如金浦佳苑等规模宏大，整体供应量较大；根据实地调研数据显示，多数楼盘处于尾盘清货阶段，去化较好，房地产市场趋向饱和。整体市场均价3000元/平米以上，价格较为适中，未来仍有上升空间。

罗田县房地产投资仍集中在县城区域，尤其是扎堆城南开发，发展较为集中。目前聚集有博雅公馆、未来尚未城、凤城一品福第等品质较高的众多楼盘；其中城东广场及义水路也分布有少量楼盘。24○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■罗田县房地产状况目前在售项目较多，■具有竞争力项目研究——薄刀锋云端山庄

薄刀峰旅游度假区位于罗田县境内大别山主峰西侧，鄂、皖交界处，到武汉、合肥、郑州等大城市都在2—3小时之内，交通优势十分明显。

薄刀峰是大别山国家森林公园、大别山国家地质公园的核心景区。海拔1404.2米，景区面积30平方公里，森林覆盖率高达98%，全年平均气温为16.4摄氏度，堪称人间天然"氧吧"。

景内山峰奇秀、植被蓊郁、气候宜人，是游客感受原生风情，体验大自然古朴气息，享受神秘野趣的天赐胜地。主要由卧龙岗、圆梦谷、锡锅顶三大主题游览区组成，形成了红色旅游、民俗文化、生态观光、休闲度假等多个的主题功能区。25○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■具有竞争力项目研究——薄刀锋云端山庄

薄刀薄刀峰云端山庄是由武汉旅游地产界知名企业湖北丰太投资控股集团开发，项目位于罗田大别山风景区内占地面积:52113平方米

建筑面积:13103平方米

开工时间:2013-07-01竣工时间:2014-06-01开

发

商:罗田大别山薄刀峰旅游有限公司投

资

商:湖北丰太投资控股集团产权年限:住宅产权70年户

数:总户数341户

容

积

率:

0.60

开盘时间:

2013年8月1日首期已开盘装修状况:

全装修绿化率:

60%

交房时间:

2014年6月首期已交房楼盘均价:5400元/平方米26○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○薄刀峰云端山庄是由武汉旅游地产界知名企26○云端仙境，纳天地

主力户型为40-70㎡小户为主，少量90㎡、120㎡的大户型27○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○主力户型为40-70㎡小户为主，少量90㎡、120㎡

项目为精装修房，装修风格为简中式，目前去化率较好28○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○项目为精装修房，装修风格为简中式，目前去化率较好28○云端第二部分—项目定位■优势(S)规

模—项目规模较大，占地面积达80000

平方米，约120亩建筑形态—建筑形象艺术化，具有可辨识性且

与环境相融合景观环境—位于4A级自然风景区内，山环水静，

景色优美市场竞争—属于中高端旅游地产项目，竞争者较少一、SWOT分析天堂寨风景区项目用地29○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第二部分—项目定位■优势(S)一、SWOT分析天堂寨风景区项■劣势

配套—项目所在地无相关市政配套，前期投入较大

交通—远离主城区，公共交通体系不完善

主城区项目所在地30○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■劣势

配套—项目所在地无相关市政配套，前期投入较大

■机会

文化—通过文化氛围的营造，提高项目竞争力

形象差异化—对整体景观、建筑形式、室内环境的进行合理定位

创新开发模式—紧随市场变化，对开发模式及销售模式进行创新

31○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■机会

文化—通过文化氛围的营造，提高项目竞争力

形■威胁

价格—开发成本较高，导致项目均价高

变化—国际国内经济形势变化及国家房地产市场调控对项目的影响

32○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■威胁

价格—开发成本较高，导致项目均价高

变化—国二、市场定位

■本项目为高端休闲旅游产品，要求在硬件条件及在精神文化方面均达到较高水准，满足城市

精英群体对于诗意居住的理想。33○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○二、市场定位

■本项目为高端休闲旅游产品，要求在硬件条件及在三、目标锁定

■目标客户锁定以罗田本

地圈层为核心，

辐射至黄冈、鄂州黄石

及武汉

主要客户群体为公务员、

医生、矿主及民营企业家。34○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○三、目标锁定■目标客户锁定以罗田本34○云端仙境，纳四、价格定位■通过对产品的提升、形象包装及营销增

值的方法增加项目价值，进而提升目标

均价，高于市场价5%—8%（相对于云端

山庄言）。

■项目总体目标定价为：5800元/㎡35○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○四、价格定位■通过对产品的提升、形象包装及营销增35○云端仙五、形象定位

■天堂寨.云顶竹海——以度假酒店及水上乐园为引擎，以生态体验与休闲度假为主线的高端休闲旅游

度假区■通过对环绕基地的竹林及高海拔地

区人工湖景观的挖掘与塑造，形成

以竹文化为基调以休闲文化及美食

文化为延展的高雅文化氛围和完美

形象。■备选案名

天堂寨.云海山庄

天堂寨.云顶公馆竹海山庄

36○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○五、形象定位

■天堂寨.云顶竹海——以度假酒店及水上乐园为第三部分——规划建议一、整体风格建议■自然和谐，诗意栖居之地■心灵感受：宁静安逸、愉悦闲

适，远离尘嚣的养心之地■视觉感受：建筑与环境完美融

合，绿色生态，宛

若天成37○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第三部分——规划建议一、整体风格建议37○云端仙境，纳天地之

二、建筑形象建议■以简约中式建筑为主要风格，

白墙黛瓦、竹海幽幽、湖水平

静，一副绝美的山水画卷，打

造出自然和谐、生机盎然的诗

意生活品质38○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○二、建筑形象建议■以简约中式建筑为主要风格，38○云端三、景观营造建议■尊重天然环境，做足山

水韵味，以自然为蓝本

对其做适度改造，不追

求宏伟壮观的视觉效果39○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○三、景观营造建议■尊重天然环境，做足山39○云端仙境，纳天地四、开发产品建议■开发产品类型分为两大类：■休闲娱乐—水上乐园、山体休

闲及运动休闲类■地产开发—度假酒店、美食商

业街、多层电梯洋房及酒店式公寓、系列别墅40○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○四、开发产品建议■开发产品类型分为两大类：40○云端仙境，纳

五、开发时序建议

■一期：度假酒店、酒店式公寓及区域环境配套

■二期：多层电梯洋房及联排别墅及美食商业街

■三期：叠拼别墅、双拼别墅及独栋别墅41○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○五、开发时序建议41○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源第四部分——营销策略一、炒作

■文化炒作方式——

1、以摄影图片展示会形式，邀请文化界以及摄影爱好者对“云顶竹海”的建筑风格以及特色文化生活开展宣传,品味

体验活动。

2、通过网络、报纸软文、电台、电视报导的形式对“云顶竹海”高品质生活进行炒作。

实施配合——

推广动作：由政府主办“大别山休闲度假”专题论坛及研讨会，增加论坛的权威性。专题介绍新项目未来的建筑风格以及发展潜力，开发商以协办方的方式出现在研讨会。

销售动作——

1）筹备活动，在黄冈地区及目标客户群所在城市的高档酒店会所开展专题酒会，发放样片宣传页，以及建筑风格宣

传单页。

2）当地区位旅游地产价值调查与推广，一方面提升潜在客户群体对旅游地产物业的价值认知，另一方面通过活动在

当地高收入人群中渲染世外桃源般“云顶竹海”的品位认知，并获得一定的前期客户，为日后的活动作准备。

42○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第四部分——营销策略一、炒作42○云端仙境，纳天地之精华；世■事件炒作第一阶段方式——1、从“云顶竹海”的文化背景引申出“高雅怡人”的生活模式，在营销中心通过音乐、摄影图像背景为社会名流

渲染生活气氛，摄影图像包括“云顶竹海”的建筑、风景、街道、文化以及各界对当地特有文化的赏析。2、通过报纸软文、电视报导的形式对“诗意栖居”升级报道、扩大宣传范围，在整个黄冈地区甚至周边片区渲

染罗田“竹海山庄”将营造与当地传统地产不同的特色旅游地产，当地电视台对事件进行全面的新闻跟踪报导。实施配合——

推广动作：1）项目周边工业园主要路段的户外广告，与商业中心区外展点同时面市，户外广告以“世外桃源”的高雅风格”为主题。销售动作——

1）在罗田商业中心建立项目销售外展点。外展点不展示具体的项目资料，只作“云顶竹海”概念的介绍。首先

令来访

客户对项目区位、生活理念有一定的印象。

2）邀请社会名流、政府部门公务员、矿业者参与现场体验活动，通过直邮、短信的等方式宣传，进一步确立市

场对项目定位、价值的认同。43○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○■事件炒作第一阶段43○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享第二阶段方式——

1、以“寻找罗田县内有水有园林的理想境地——发掘原生态居住环境”为主题举办群众参与活动；

2、“寻找罗田县内有水有园林的理想境地——发掘原生态居住环境”活动。实施配合推广动作——

1）在外展点推出项目形象及区位景观宣传折页。

2）在媒体、网络上举行“寻找罗田县内有水有园林的理想境地——发掘原生态居住环境”活动。

销售动作——

1）组织外展点登记客户至外展点领取活动表格。

2）直接联系周边大型企业、电力、矿业以及政府部门发动其一同参与活动。44○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第二阶段44○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁第三阶段

方式——

1、“云顶竹海—诗意栖居之地”产品发布会，认筹活动开始。

2、结合产品发布会，现场举行“云顶竹海—诗意栖居之地”——从高品质的园林、用材及样板

间内高品质设计真实体现诗意栖居。

3、罗田第一个“高端度假小区”正式开放。

销售动作——

1）销售人员通过样板房开放活动，再次令客户群感受项目的价值，进一步圈定意向客户群；

2）对意向客户群在面积、户型、价格、朝向、景观等方面的要求进行登记分析，为推出单位的、

范围最后确定作准备。

3）跟据客户意向最终确定推出单位范围，均价范围。

4）筹备认购活动及产品推介会物料。

推广动作——

1）户外广告以硬件推广为主，进入实际的销售内容。

2）报媒、网络、电台广告、杂志等广告全面开展。45○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第三阶段方式——45○云端仙境，纳天地之精华；世外第四阶段方式——

1、“云顶竹海”开盘活动，于黄冈地区大型酒店会所举行。

2、开盘采用现场抽筹，现场认购的方式举行。（具体方式根据前期认筹情况确定）销售动作——

1）进入认筹阶段至开盘前，在认筹的过程通过认筹《备忘单》的方式，对认筹意向进行紧密监控。

随时对客户意向进行分流。

2）对认筹客户进行价格调查，以最后制定最合适的价格方案。

3）认购期一半时，跟据客户的数量及意向分析，确定开盘的方式。

4）开盘当天营造热烈的开盘气氛。推广动作——

1）报媒广告、电台、电视台宣传进入开盘及认筹信息投放的最高峰。

2）大型开盘盛典活动，营造开盘热销的销售气氛，为后期的消化期及第二批单位的推出作准备。

3）户外广告以硬件推广为主，进入实际的销售内容。

46○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○第四阶段46○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一

二、品牌提升

第一方面——开发商品牌

通过图片介绍、资料展示对开发商进行介绍，加深客户群体对开发商的品牌的印象，提升开发商品牌

形象，增强客户对开发商的信心。实行“大别山置业会”的会员级别制度，建立品牌的过程中除了推广包装外，最重要的是掌握一群坚实的支持者，并不断扩大发展而会员制正是实现这一目标、形成开发商与客户、业主沟通的一条重要桥梁。通过会员活动，企业、能更直接地把自己的企业文化、管理方式、运作方式、发展方式传递给消费者、业主，令他们更了解企业的核心，增加对企业的信任感。

第二方面——品牌借势

通过其他品牌公司的强强联合，实现开发商品牌的借势提升。品牌建筑商品牌用材知名园林设计公司知名建筑设计公司知名室内设计师知名物业管理公司开发商品牌47○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○二、品牌提升47○云端仙境，纳天地之精华；

三、销售实施在价格策略上我们建议：本项目定位为高端品质楼盘，在推盘模式上采用不同于普通住宅的推盘策略，采取“固定销售，平稳定价”的思路，具体策略如下：

1、正式开盘前，文化渲染已达到一定程度，根据项目定位，项目的价格体系必须定位在高档住宅的位置，因此项目要略高于周边市场的价格入市（前提：外展点、现场接待点、工程样板房、样板通道等完成），随着项目营销中心、样板房、样板园林的逐步完成，价格逐步拉升。

2、每一期推盘单位都由高、中、低档单位搭配推出，价格拉开较大差距，一方面通过优质景观单位的高价作为标杆，树立项目高端形象以及品牌地位，另一方面通过差异化单位提供多样选择，价格的差异刺激中、低价格单位能尽快消化。

3、后期价格将随着项目园林景观、样板房等体验元素的开放和未来市场的高走趋势得到较大幅度的拉升，并最终达到既能实现目标价格，又能均衡销售的效果。48○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○三、销售实施在价格策略上我们建议：本项目定位为高端品质

四、营销硬件营销硬件在整个项目销售中占据了重要的位置，营销硬件是项目销售中的形象展示中心，设置在度假酒店内。体验型营销路线——从营销中心出发，参观整个小区环境以及中心景观区，体验“云顶竹海”生活，欣赏样板房，

真实感受山庄生活，体味“诗意栖居”的意境营销中心风格——以白、米黄、小量胡陶木组成销售展示中心的主色调，以简约的装修风格体现项目档次。

在广告方面，运用吊旗、展板等创造销售气氛。局

部

处

理——以陶木加石材组成的接待前台能体现项目的档次与品位。而通过布艺沙发加绿化加落地台

灯的设计可增加洽谈时的舒适度，提高客户对项目的归属感，进一步提升项目档次。外展点设置地点——为了提升项目形象，加强本地目标消费群的信心以及吸引外来投资者，项目必须在黄冈地

区以及武汉商业区较为中心的区域设置外展点，不断增加项目的知名度及人气。面积设置要求

——80-100M2；功能要求

——项目接待区，区域沙盘展示，形象展示区，客户休息区。装修风格要求

——外展点虽然面积较小，使用时间较短（一年左右），但其装修档次及风格对客户的第一印

象有极大的影响，因此装修风格必须与现场营销中心配合，充分体现项目高品质的档次。49○云端仙境，纳天地之精华；世外桃源，享一世的安宁○四、营销硬件营销硬件在整个项目销售中占据了重要的位置，营

五、推广营销推广

——增强针对性，增加区域内拦截率开拓渠道

——开通多种传播渠道，充分利用政府旅游区推广计划、周边客群，减少广告支出产品力及形象——提高产品附加值，样板间等硬件及物业服务到位促销手段

——客户带客户、价格策略、促销策略等销售手段到位促进项目快速销售通过点、线（渠道）、

面