业态定位项目可行性分析报告

可行性汇报10/1/1江南商城二层项目业态定位1业态定位项目可行性分析报告第1页序言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目标商业价值与可连续发展含有关键性影响力。同一个项目采取不一样业态，其场地租金水平与市场生命力亦对应地展现异化效果。所以，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本案逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思索元点，结合本身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入提纯角度，剖析项目与市场最正确契合点，务求以强势业态杠杆全方面提升项目商业价值并实现可连续发展。2业态定位项目可行性分析报告第2页总纲地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位提议项目优化提议商业平台3业态定位项目可行性分析报告第3页一、市场情况分析1.1广州商业情况1.1.1广州商业现实状况总述现时广州商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈影响力最大。

4业态定位项目可行性分析报告第4页就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不一样：北京路商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，时尚时尚商品汇聚，档次以中等为主。但北京路步行街商业特色不显著，与上下九步行街区分不大，众多在北京路设置专卖店品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为关键商圈价值下降，变成以区域为关键商圈。上下九商业步行街表达出老广州风情，其西关特色显著，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁岭南传统特色。上下九所面正确客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低级为主。天河城一带作为新城市中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周围城市，商业关键地位作用显著。5业态定位项目可行性分析报告第5页北京路会以经营时尚时尚商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推进商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业关键地位，影响广州、广东地域消费时尚。从市政规划来看，三大商圈未来商业发展方向也会朝着现时发展情况继续深化发展，即：6业态定位项目可行性分析报告第6页广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带情谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7业态定位项目可行性分析报告第7页分析：从上表能够看出，现时市内各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功效相同，各商圈之间也没有显著特色区分，所以，消费者不易形成重合消费，能够说现时商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其它各个商场均是主要面向区域内消费者，难以在大范围内造成影响。8业态定位项目可行性分析报告第8页1.1.3部分经营中商场项目对比分析广州部分经营中商场对比表名称位置规模特色包装经营情况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，即使连通广百，但人流量普通，场内经营情况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路商业发展起着举足轻重作用天河城天河路————成为一站式商场经营典范，对市内商场发展有着主要作用9业态定位项目可行性分析报告第9页广州部分经营中商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营情况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型商场，凭借上下九步行街人流优势，南座人流充分、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场经营管理较差，先后出现物业管理企业欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌进场，曾为商场带来了很大帮助，但客流量、商家数量都显著不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场㎡公园游乐式概念商场经过几年发展，现与流行前线逐步组成中山三路新商圈，该商场是新一代一站式商场代表10业态定位项目可行性分析报告第10页分析商业同质化强烈，争夺同类消费者从上述对比能够看出，当前市内多个大型综合性商场其同质化程度很高，不论是商场内功效划分还是目标消费者层次，都有着较大相同，无法剌激消费者消费欲望。大型百货超市磁石作用减弱由大型百货企业进驻而带旺整个商场效果越来越不显著，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛进场即使为商场带来一定人流，但作用已显著不如当年吉之岛进驻天河城所带来影响。11业态定位项目可行性分析报告第11页硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力商场开业后大多数都地无法表达当初所打造个性特色。因为硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等原因，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。旧有经营模式缺乏新鲜感新开业商场不能跳出旧有传统经营模式，令其不能从根本上打开新经营局面。比如广百新翼，该商场凭借广百在市场上影响力，在销售阶段取得不错成绩，但其现时经营情况未如理想，说明了消费者看重是商场本身经营特色，只有真正表达个性商场才能走向成功。12业态定位项目可行性分析报告第12页1.1.4部分在售/将售商场项目对比分析广州部分在售/将售商场对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩城市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩当代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽百货文明路和北京路交界--1F-6F女士用具和衣饰，7F美食城。租金采取纯利润抽成25%-27%形式。13业态定位项目可行性分析报告第13页分析多个大型商场涌现，竞争更为激烈现时市场上各主要商圈都有商业物业推出市场，商户可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去所出现商铺“僧多粥少”现象，伴随多个大型商场涌现，商铺紧缺局面已被改变。商铺物业投资大回报高在售或将售商铺物业均以表达回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市门槛较高。14业态定位项目可行性分析报告第14页1.2消费情况城市商业发展迅猛伴随社会发展，人们生活水平逐步提升，加上外来高素质人口涌入，消费要求层次不停提升，令广州商业在近十年间发展蓬勃。消费模式发生改变各类商业场所大量涌现，大小不一综合性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。15业态定位项目可行性分析报告第15页“两端”消费需求基本得到满足广州商业结构经过多年发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体消费需求基本已得到满足。高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当一批国际名牌进驻，另外，高端消费群一方面较多前往国外消费，其次此类人群占有比例亦不大。所以，现时商业结构基本满足这部分人士需求。中低端大众型消费为生活基本消费，随着经济发展，人们已解决基本物质需求，市场上中低消费品也出现供大于求关系，故该类市场消费亦已得到满足。16业态定位项目可行性分析报告第16页中高端个性消费严重不足部分消费者对消费要求越来越高，尤其是处于中间阶层中高端型消费者，可选择消费空间不大。当当地商家无法满足这批消费者消费欲望或迎合他们消费形态时，消费者多数寻求异地消费，比如前往香港、上海等地购物，使当地市场流失了庞大一批消费劲较强用户。17业态定位项目可行性分析报告第17页1.3广州商业发展趋势从上述分析可得知，现时广州商业现实状况可归结为：数量庞大中端/中高端个性消费严重不足社会商业发展飞速进行中，供求关系杠杆必定要求将此局面打破传统营商模式越来越难以满足消费者消费观改变旧有市场格局已到达饱和状态，各路商家正寻求突破口新经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面18业态定位项目可行性分析报告第18页大型一站式综合性商场依然是市场主流，但以综合性为基础同时必须走向个性化经营，创造出本身特色所在。详细表现为跳出旧有传统商场定位思维，引入崭新消费观念，开创领先经营模式。广州商业发展趋势：19业态定位项目可行性分析报告第19页结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口表达市场竞争激烈跳出旧有定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营20业态定位项目可行性分析报告第20页一、我们所在商业平台——地段商圈特征关键词：江南西总体概述：从农田上崛起商业街—缺乏商业底蕴以街铺为主体经营形式，缺乏商业龙头带动高端消费品欠奉，中低级次为主流21业态定位项目可行性分析报告第21页消费劲组成：以周围居民为关键，辐射工业大道、宝岗大道沿线购置力以中端为主青少年、妇女为活跃消费群22业态定位项目可行性分析报告第22页行业分布：以服装、饮食为主体，涵盖精品、家居用具、家俱等23业态定位项目可行性分析报告第23页临街面窄为二层商铺首层经营业态档次低下人流导入口窄，整体形象不佳二、项目客观条件24业态定位项目可行性分析报告第24页三、市场机会挖掘原点放大同构超越空隙切入表达项目商业价值实现可连续发展市场作主导，从消费者角度出发，以崭新、科学、全方面角度考虑，跳出旧有商业定位思维，从而为本项目制订出准确市场定位。25业态定位项目可行性分析报告第25页四、终端客户定位妇女、青少年为江南西最活跃之消费群体密雪儿、时尚至上名店城、屈臣氏、康威、××美甲……26业态定位项目可行性分析报告第26页终端客户妇女女性主题商城妇幼用具市场存在市场空白最活跃之消费群体可考虑可考虑青少年状元坊运动名店城考虑方向一从终端客户考虑——无差异电信卖场、新华书店、服装单一美食中心难以统一包装未能实现项目最正确价值终端消费群轻易游离难以实现连续经营考虑方向二不考虑不考虑存在市场空白最活跃之消费群体可消化较大量面积租金难以确保可考虑考虑方向三27业态定位项目可行性分析报告第27页青少年？妇女？青少年——消费劲相对较低，且消费行为较为飘忽，轻易游离×妇女——稳定而持久消费劲Yes28业态定位项目可行性分析报告第28页针对女人大打出手29业态定位项目可行性分析报告第29页专业综合化女性主题商城＋妇幼用具商场淑女为食街＋=国色天香女性连锁消费MiniMall30业态定位项目可行性分析报告第30页Mall是什么?31业态定位项目可行性分析报告第31页MALL是一个怪兽她往往对人流依赖不大，唯一条件是交通她是各种业态综合体，娱乐、休闲、观赏、购物，彼此形成共生关系我们有空间，交通好32业态定位项目可行性分析报告第32页女性装点人生去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生各类服务。但……千秋万载，一统江湖女性乐土仍未出现……33业态定位项目可行性分析报告第33页为渴望漂亮心而存在国色天香横空出世34业态定位项目可行性分析报告第34页经营内容女性衣饰分区经营化装用具形象设计纤体塑身美容美发妇幼用具女性食品连锁消费行业保护循环体验35业态定位项目可行性分析报告第35页租金价格提议按承包租金90元/㎡核实，保本租金为150元/㎡36业态定位项目可行性分析报告第36页1、以项目价位为基数100，初步比较价格；

（计算公式：参考项目租金÷位置修正系