3世联重庆中航童家院子项目产品规划建议

深圳世联行地产顾问股份有限公司重庆直辖地区SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY中航童家院子项目产品规划建议报告项目基本概况说明地块区位江北商圈渝中区CBD北部新区杨家坪商圈南岸商圈巴南商圈沙坪坝商圈空港新城大学城茶园新区外环高速内环高速内环高速外环高速蔡家组团项目地块地处重庆市轨道交通3号线童家院子站；目前为北部新区开发建设范围；紧邻机场高速路、内环高速，交通环境优越。重庆承南接北区域，住投价值优秀项目周边情况及车行到达线路汽博中心奥特莱斯宜家路线1路线2路线3轻轨3号线童家院子站奥园大社区融创金贸时代融创御锦童家院子地块机场高速路轻轨隧道入口金渝大道融创御苑融创竣爵堡CBD中航翡翠城童家院子项目城市功能核心区城市功能核心区“扩容第一盘”60m2栋80m4栋100m3栋轻轨集团物业A地块C地块B地块3栋4栋3栋4栋主要经济指标轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富；以经济型中等居家和投资型产品为主；总计容面积830000㎡容积率<4建筑面积46万方绿化率30%住宅464100㎡建筑密度35%商业355500㎡土地性质商业兼容二类居住用地配套10400㎡

物业类型上盖综合开发物业限高头排建筑绝对高度不得大于80米，高度控制分区二内建筑绝对高度不得大于60米，高度控制分区三内建筑绝对高度不得大于40米童家院子施工交通示意图A地块B地块C地块A地块施工通道B地块施工通道C地块施工通道地块现状A地块紧靠融创御锦，有高差c地块轻轨两旁轻轨两旁B地块地势平坦B地块地势平坦轻轨出站广场外围有高差有高压线环绕轻轨出站广场目前唯一车行入口融创项目ACB东面：融创紫枫郡，已入住项目南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路立体交叉形成，同时有高压线环绕。西面：融创御苑，高层+叠拼在售项目，目前唯一的车行入口，远处为火风山山地城市公园北面：融创御锦，已入住项目融创竣爵堡融创竣爵堡民心佳苑民心佳苑融创御锦组团形态产品类型户型套内面积层高（m）层数单栋面积（㎡）栋数套数面积（㎡）片区总面积（㎡）A区住宅100m平层1T122房、3房46-632.833299093118889727221826住宅130m复式2房、3房57-755.6233302541472132099西B区住宅130m平层1T122房、3房58-782.84644788155244788144788办公+酒店

80000沿街商业

20000东B区公寓60m1房、2房、3房18-405.1111151526382302934221580m1房、2房、3房18-405.115157024174062807100m1房、2房、3房18-405.119198893165359666住宅130m复式2房、3房57-755.623330253110499074住宅100m复式2房、3房57-755.617244104108897638C区公寓40m1房、2房、3房18-405.1883741023208374210258450m1房、2房、3房18-405.199421252218842配套17973总建筑面积829387（可售总面积：666625㎡）目前产品配比情况—形态复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%；商业体量2万方，总占比2.4%目前产品配比情况—房型三房总体量占比64%复式三房户型套内面积比平层三房大10㎡左右行标签套内面积（㎡）总套数套数占比总体量（㎡）体量占比公寓一房18308126%7329811%复式两房D户型57.0391627%6780325%平层两房b46.2939624133公寓两房28.94189672522复式三房A户型75.4745847%4486364%复式三房B户型73.571374131200复式三房C户型71.4591684946平层三房a62.3339632495平层三房b63.4939633099公寓三房40.811896102267总计——11725100%666625100%项目规划目前问题聚焦项目目前经过多轮的设计论证：我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面：1、复式产品总体量占比问题项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去化速度与价格走势。2、“三房占比”与“三房面积”问题项目体量中占比最大房型，其占比与面积控制直接关系到项目是否能够快速销售。3、“商业体量”问题项目目前商业体量在80余万方的整体项目而言，相对较少，是否有可以扩展的空间，为未来商业性质公寓赢得价格空间。一、复式产品总体量与市场现状分析通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在城市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量与之前相比有较大程度减少。复式产品目前主要分布于“城市成长板块”复式产品市场东原D8公馆协信星都会保利江上明珠华辰财富广场中庚城中航项目首创光和城中航MYTOWN融创金贸时代城市核心板块城市成长板块过渡带童家院子项目套数总套内面积总建筑面积成交总价销售月份数月均去化体量套内均价建面均价主力套内面积段保利江上明珠17072979841850291361098411653864140-50东原D8公馆9993901750996549493231124250140831077560㎡以下动力国际2581015514067216722514121172213411540670㎡以下华辰财富广场461622240333975512122002094914136<40㎡融创金贸时代419188642483819776064712207010483796250㎡以下首创光和城11036394888318622762244487566519<40㎡中庚城347126441720310408628111156482326051<40㎡中航MYTOWN574121671716512643387028583103927366<40㎡同景跃城41218133226451288878971218877108569260㎡以下中航翡翠城8025758770548493204956978398564699150-80㎡合计41371811262345931967456320942496108628387——复式产品市场2013年重庆主城区主力复式产品成交情况地段优势，江北核心洪恩寺公园旁；约30万方商业，SHOPPINGMALL、华润万家、星美国际电影城、超大真冰溜冰场……等配套奥园大社区依托+基金支持+团购政策支持+商业配套低单价+地段巴南核心商圈实得单价低+教育配套+品牌企业速度：2013年重庆主城区复式产品平均月均去化2500㎡，最高月均去化8583㎡。溢价：对比周边同面积产品，复式产品溢价在1000-2000元/㎡左右。相对于平层产品，复式产品建安成本更高，将抵消部分溢价空间。复式产品年去化量约25万方，单项目最高约7万方，以总价吸引为主本项目33万方复式产品，参照市场成交现状，理想估计约需4.7年完成销售轻轨穿过商业轻轨旁轻轨旁VS市场特征：一般由传统镇乡发展而来，存在较大量旧改项目。经过3-5年发展，形成板块聚集效应，但整体发展程度仍偏低客户特征：复合人群整体需求相对简单对价格敏感度更高即：“复式产品客群占比相对偏高”市场特征：一般位于城市核心区域及其外延发展带。见证中国房地产发展完整里程，开发成熟度及整体发展程度较高客户特征：复合人群客户构成及需求多样化，整体层次较高具备较高鉴赏力与专业度，物业居住属性偏弱，强调附加值及舒适度即：“复式产品客群占比相对偏低”“核心板块”客群因为更成熟，所以其复式客群占比相对偏低城市成长板块城市核心板块复式产品市场世联观点本项目位于城市成长板块与核心板块的过渡区域，其主力客群中，复式产品客群比例低于城市成长板块。按照2013年复式产品单项目最高年去化量7万方，本案复式产品3.5年销售周期预估，童家院子项目复式产品总体量建议控制在25万方以内。二、关于三房比例与面积问题世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:1、三房比例问题2、三房面积问题三房占比问题——项目区域项目成交房型统计1行标签套内面积（㎡）总套数套数占比总体量（㎡）体量占比公寓一房18308126%7329811%复式两房D户型57.0391627%6780325%平层两房b46.2939624133公寓两房28.94189672522复式三房A户型75.4745847%4486364%复式三房B户型73.571374131200复式三房C户型71.4591684946平层三房a62.3339632495平层三房b63.4939633099公寓三房40.811896102267总计——11725100%666625100%2013年龙头寺&照母山板块高层产品房型成交体量比例目标区域三房占比45%，与两房成交体量结构比为1.33：1本项目三房体量占比63%，高出市场平均水平约18个百分点。三房占比问题——一般典型项目产品配比一览1万科锦程高层项目产品配比，两房产品是绝对的主力171812131615148756售房部101132412322212019高层洋房万科高层项目作为现金流产品的代表，其2房产品配比往往高于3房产品。如万科锦程3房体量占比38%；万科城3房体量占比约38%。131415167911128654123幼儿园平层户型跃层户型别墅产品幼儿园别墅平层产品楼栋与复式产品楼栋比为：3：2三房占比问题——一般典型项目产品配比一览协信星都会1/3楼栋为复式产品1高层跃层平面图跃层户型销售套内面积户型实得套内面积赠送率体量占比A652+1房8833%57%A’672+1房9124%B512房6017%43%C492房5818%复式三房占比问题——一般典型项目产品配比一览1协信星都会复式楼栋体量：43%平层2房，57%复式2+1房世联观点而本项目复式三房套数占比严重超出市场平均水平。调整整体三房的占比比例，参考区域市场3房与2房的成交数据看：比例基本在1.33:1，三房占比约45%。二、关于三房比例与面积问题世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:1、三房比例问题2、三房面积问题三房面积问题——复式产品市场主流成交面积复式产品市场主流面积段为套内50㎡及以下，主力总价在70万以内。本项目总体量约30万方的复式三房产品，套内面积71-75㎡，实得面积80-85㎡以上，相对偏大。套内面积区间/总价区间<2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120-140140-160总计<4015854353296246163586

199140-50

379116962610714

64850-60

31611715243114360-70

38636174171313170-80

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8总计1585435367539335810756314423142923市场主流本项目2013年重庆主城区主力复式产品成交情况2三房面积问题——典型项目分析(复式)典型项目分析之复式——协信星都会项目名协信星都会物业形态别墅、洋房、高层占地面积31.3万方建筑面积71万方绿化率30.07%容积率2户数6000装修情况清水开发商协信（控股）集团物业管理协信天骄物业协信星都会地处照母山板块核心区域，由洋房地块、高层别墅地块组成，联合协信星光天地，打造78万方协信大社区。2高层跃层平面图跃层户型销售套内面积户型实得套内面积赠送率体量占比A652+1房8833%57%A’672+1房9124%B512房6017%43%C492房5818%三房面积问题——典型项目分析(复式)典型项目分析之复式——协信星都会2A户型2层B户型1层B户型2层A户型1层偶数层为A户型，奇数层为B户型三房面积问题——典型项目分析(复式)典型项目分析之复式——协信星都会2户型跃层设计，赠送面积大主卧面积大，约14.5㎡，居住舒适度高产品设计不合理，次卧私密性较差，客厅狭长套内65㎡实得88㎡套内67㎡实得91㎡三房面积问题——典型项目分析(复式)典型项目分析之复式——协信星都会2套内51㎡实得60㎡套内49㎡实得58㎡户型设计紧凑，浪费空间少阳台面积大，户型可变性强产品设计不合理，主卧私密性较差三房面积问题——典型项目分析(复式)典型项目分析之复式——协信星都会27万方集中商业及住宅底商一期二期三期三期规划3万方商业基础资料位置南岸弹子石CBD腾龙大道（朝天门大桥南桥头）所属板块弹子石CBD板块项目组成由22幢高层住宅、以及10万㎡商业组成，整个小区规划分为3个组团，商业部分沿小区主出入口布局排布，项目自身配套幼儿园、农贸市场占地128000㎡体量537000㎡容积率3.3建筑形态高层总规划户数4932内部配套爱情广场、商业蓝光COCO一期产品为全平层三房，套内面积40-61㎡户型3室1厅带生活阳台（一期产品）套内面积40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面积问题——典型项目分析(平层)典型项目分析之复式——蓝光COCO时代2户型3室1厅带生活阳台套内面积40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%户型点评：优点：紧凑设计，热销户型；功能分区齐全，赠送较大，高性价；缺点：尺寸较小，舒适度不足；赠送面积套内面积：约40㎡赠送面积：约19㎡实际面积：59㎡三房面积问题——典型项目分析(平层)典型项目分析之复式——蓝光COCO时代2赠送面积套内面积：约52㎡赠送面积：约10㎡实际面积：62㎡户型点评：优点：紧凑小户型设计面积适中，总价较低；双生活阳台赠送，赠送面积较大；缺点：部分采光不足；户型紧凑，舒适度不足户型3室1厅带生活阳台套内面积40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面积问题——典型项目分析(平层)典型项目分析之复式——蓝光COCO时代2户型点评：优点：面积适中，总价不高；功能分区齐全，赠送较大，高性价；书房赠送，可改成卧室；缺点：尺寸较小，舒适度不足；赠送面积套内面积：约61㎡赠送面积：约13㎡实际面积：74㎡户型3室1厅带生活阳台套内面积40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面积问题——典型项目分析(平层)典型项目分析之复式——蓝光COCO时代2世联观点不论是平层还是复式，住宅套均面积缩小化是目前市场的主流。将复式三房的套内面积从70㎡以上压缩在60-70㎡之间，控制总价在70万以内，是实现项目能够在市场中赢得竞争力的重要保障。三、关于项目产品配置问题产品配比配比制定原则：调整范围：针对A、B地块共计约42万方可售住宅体量调整产品；复式与平层产品占比：根据2013年市场走量情况，建议复式产品控制在25万方以内，余下17万方为平层产品，复式产品与平层产品体量比约1.47:1；两房与三房产品占比：按照市场平均值，两房与三房体量占比为1:1.33，建议两房产品体量18万方，三房产品体量24万方；面积控制：平层两房60㎡以内，三房70㎡以内；复式两房50㎡以内，三房60㎡以内，以10㎡赠送面积预估，为复式产品最大限度争取溢价空间。结论推导下的产品优化建议项目世联打造定位：北部新区轨道舒居低密物业项目产品组合体量大小主流户型与面积段平层17万方1房：﹤40㎡，10%1+1房：50-60㎡，33%2+1房：60-70㎡，52%3+1房：80㎡，5%复式25万方1+1房：40-50㎡；43%2+1房：50-60㎡；47%3+1房：60-70㎡，10%三、商业体量问题世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:商业体量增加的必要性商业体量增加的可能性商业体量增加的必要性——减轻公寓产品压力12013年重庆主城区套内50㎡以下产品成交情况套内面积区间套数总套内面积总建筑面积总价套内均价建面均价月均去化量<40173205407797136485399214468998475665947140-501459065859783912758477808928879696969927总计319101199376155277611246995361937772431293982013年重庆主城区套内50㎡以下产品成交TOP10项目名称套数总套内面积总建筑面积总价套内均价建面均价月均去化量富力城7703245141408201199392620048593451东原D8公馆833295133855842534813014412110313213东原ARC中央广场790289883664336838412212708100533054协信星澜汇5422675033351201946135754960552779同景国际城66321965306522374202401080977462554国际家纺城5492215928927169413364764558572411华润二十四城568217692856830210870513878105752381融汇半岛44