任务房地产财务可行性分析

任务3.3房地产财务可行性分析

本任务学习要求1.掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；2.掌握房地产项目动态盈利分析能力指标；3.熟悉房地产项目偿债能力分析指标；房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING第1页

一、效益和费用识别（一）房地产投资分析中投资与成本房地产投资项目中投资与成本特点投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中资金投入开发建设过程中成本支出出租开发建设过程中资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购置房地产时资金投入含购置成本和出租成本经营购置房地产时资金投入含购置成本和经营成本第2页

一、效益和费用识别1、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。2、开发产品成本：转入房地产产品开发建设资金。3、经营成本：包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本。4、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用第3页

一、效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金包括销售收入、出租收入、自营收入。销售收入=销售面积×销售单价出租收入=出租面积×租金单价自营收入=营业额-经营成本-商业经营风险回报1、经营收入第4页

一、效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金企业经济目标表达经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税2、利润第5页

二、经济评价指标经济评价指标体系经济评价目标，是考查开发项目标盈利能力和清偿能力依据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和动态评价指标体系房地产开发商投入总开发成本回收投资回收开发利润投资回报第6页房地产开发项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率借款偿还期销售利润率财务净现值资产负债率投资利润率动态投资回收期利息备付率静态投资回收期

房地产置业投资投资利润率财务内部收益率借款偿还期资本金利润率、资本金净利润率财务净现值资产负债率现金回报率、投资回报率动态投资回收期偿债备付率静态投资回收期

流动比率、速动比率第7页

二、经济评价指标（一）动态盈利能力指标及其计算动态评价方法考虑了资金时间价值。动态评价指标体系包含净现值、内部收益率、动态投资回收期、净现值比率等。----动态评价是比静态评价更科学、更全方面评价方法。第8页1、净现值（NetPresentValue-NPV）：是指项目标净现金流量按部门或行业基准收益率折现到基准年现值之和。其表示式为：（一）动态盈利能力指标及其计算式中，NPV：净现值CIt：第t年现金流入量COt：第t年现金流出量n：方案寿命期ic：基准收益率第9页净现值经济含义是反应项目在寿命期赢利能力。有三种可能情况：（1）NPV＞0，这表明项目标收益率不但能够到达基准收益率水平，而且还能深入得到超额现值收益，项目可行；（2）NPV=0，表明项目标投资收益率恰好与基准收益率持平，项目可行；（3）NPV＜0，表明项目标投资收益率达不到基准收益率水平，难以到达期望水平，项目不可行。【案例1】：某厂拟投资一项目，该项目各年现金流量如表所表示，若期望收益率为10%，试用净现值指标判断该项目经济上是否可行？1、财务净现值（FNPV）第10页年份投资额收入支出净现金流量因数现值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值1、财务净现值（FNPV）第11页年份投资额收入支出净现金流量因数现值0-30000-3001.000-300102501501000.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值79（万元）1、财务净现值（FNPV）第12页解：计算数据见表3-4右边。也可由公式可算出：NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）≈79（万元）＞0该项目在整个寿命期内除确保取得10%收益率外，还可取得79万元（零年现值）额外收入，故项目可行。净现值函数特点有：对某一特定项目标现金流量来说，净现值随基准贴现率ic增大而减小。基准贴现率越高，可接收方案越少；第13页练一练[例6-1]已知流量表（单位：万元），投资者目标收益率10％，求该项目净现金财务净现值。答案：137.24万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-1000300300300300300第14页2、内部收益率（IRR或FIRR）涵义反应了所评价项目实际所能到达经济效率，是指项目在各年净现金流量现值之和等于零时折现率。其表示式以下：设MARR为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济评价依据时，其判别准则为：当IRR≥MARR时，项目可行；多方案择优时，使IRR最大方案为最优。第15页计算方法及步骤

第一步，由所给出数据作出方案现金流量图，列出净现金计算公式。第二步，估算一个适当收益率。第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试算出净现值，若NPV＞0，将收益率逐步加大，若NPV＜0，将收益率逐步降低。2、财务内部收益率（FIRR）第16页第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。插值法求内部收益率表示式推导过程如图3-3：ENPV1NPV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用内插法求内部收益率示图

2、财务内部收益率（FIRR）第17页由上图知：△ABC∽△CDE则有：AB/DE=BC/CD所以：NPV1/NPV2=（iC

—i1

）/（i2

—iC）

展开整理之后得IRR近似解为：IRR=ic=i1+第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRR≥MARR，则项目在经济效益上能够接收；若IRR＜MARR，则项目在经济效果上是不可行。2、财务内部收益率（FIRR）第18页【案例2】：某项目净现金流量以下表所表示。当基准收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在经济效果上是否可行。年份0123456净现金流量-200405040506070解：第一步，现金流量图（略）。第二步，估算一个适当试算收益率。2、财务内部收益率（FIRR）第19页因为两端净现金流量比较集中于第4年，可将第4年作为恰当时点，有：P=200F(4)=40+50+40+50+60+70=310n=4则200=310（P/F,i,4）（P/F,i,4）=0.6451查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试算。第三步，试算。

2、财务内部收益率（FIRR）第20页由净现值计算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）=-200+40×0.8929+50×0.7972+40×0.7118+50×0.6355+60×0.5674+70×0.5066=5.329（万元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）2、财务内部收益率（FIRR）第21页IRR=i1+

（i2—i1）

由式（3-15）

=0.12+

=0.1288=12.88%

因为IRR=12.88%＞12%，故此方案是能够接收。=-200+40×0.8772+50×0.7695+40×0.6750+50×0.5921+60×0.5194+70×0.4556=-6.776（万元）2、财务内部收益率（FIRR）第22页P183[例6-2]P185[例6-3]还本收益实际收益率第23页3、动态投资回收期（P187）是指以项目各年净收益(净现金流量)收回项目投资（包含固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要时间。动态投资回收期表示式为：式中，Pt*：动态投资回收期ic：基准收益率。设基准动态投资回收期为Pt*，则项目经济性判别准则为：若Pt*≤PC*，项目能够被接收，不然，项目不被接收。第24页在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：Pt*=（T*—1）+式中，T*－累计净现值开始出现正值年序U*t-1－第T-1年累计净现值绝对值V*t－第T年净现值习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所表示：年份0123456净现金流量-1000500400200200200200表1净现金流量表单位：万元第25页假如基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回收期评价该项目是否可行。解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。表2投资回收期计算表单位：万元年份0123456净现金流量-1000500400200200200200折现因子1.0000.99010.98030.97060.96100.95150.9420净现值-1000454.6330.6150.3136.6124.2112.9累计净现值-1000-545.4-214.8-64.572.1196.3309.2第26页由表2有Pt*=4-1+=3.47（年）＜PC*=4.5，该方案可行。动态投资回收期含有静态投资回收期特点，但只能作为辅助性评价指标。第27页

二、经济评价指标（二）静态盈利能力指标及其计算1、成本利润率：指开发利润占总开发成本比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性经济评价指标。其计算公式：成本利润率≥目标利润率，成本利润率≠年利润率第28页某投资者以10000元/米2价格购置了一动建筑面积为27000写字楼用于出租经营,该投资者在购置写字楼过程中,又支付了相当于购置价格4%契税,0.5%手续费,0.5%律师费,0.3%其它费用.其中,相当于楼价30%购置投资和各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价70%购置投资来自期限为,固定利率为7.5%,按年等额还款商业抵押贷款.假设在该写字楼出租经营期内,租金一直保持在160元/米2,前3年出租率分别为65%,75%,85%,从第四年开始到达95%,且在以后保持不变,经营费用为租金28%,假如购置投资发生在第一年年初,每年净经营收入和还款发生在年末,出租经营期48年.全部投资和资本金投资目标收益率分别为10%和14%,第29页（二）静态盈利能力指标及其计算2、销售利润率：衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平。其计算公式：P189[例6-5]P191[例6-6]P192[例6-7]P196[例6-8]开发销售开发经营考虑土地增值税现金流评定方法第30页练习题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,假如项目建成后市场销售价格为4700元/平米,出售过程中税费和销售费用分别为总销售收入6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?第31页（二）静态盈利能力指标及其计算3、投资利润率：房地产开发投资利润率和房地产置业投资利润率。其计算公式：4、资本金利润率：反应投入项目资本金盈利能力。其计算公式：项目总投资中不包含财务费用。项目总开发成本中包含财务费用。第32页（二）静态盈利能力指标及其计算5、资本金净利润率：反应投入项目资本金盈利能力。其计算公式：6、现金回报率：每年取得现金酬劳与初始投资权益资本比率。7、投资回报率：每年取得净收益与初始投资权益资本比率。第33页练一练已知某房地产投资项目购置投资为4500万元，流动资金500万元。假如投资者投入权益资本为1500万元，经营期间内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目标投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。第34页式中:Pt：投资回收期CI：现金流入量CO：现金流出量（CI—CO）t：第t年净现金流量6、静态投资回收期：是指以项目各年净收益(净现金流量)收回项目投资（包含固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要时间。（二）静态盈利能力指标及其计算第35页（二）静态盈利能力指标及其计算设行业基准投资回收期为Pc，以投资回收期指标作为项目可行或择优依据时，其判别准则为：

若Pt≤Pc，表明项目可在低于基准投资回收期时间内收回投资，方案可行；①判断标准第36页静态投资回收期（续）在实际计算时，静态投资回收期Pt能够依据项目现金流量表（全部投资）计算，现金流量表中累计净现金流量由负值变为零时时点即为静态投资回收期。其计算公式为：

Pt=累计净现金流量开始出现正值年份–1+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）②计算方式第37页当项目投资为一次性早期投资，每年净收益相同时，投资回收期表示式为：式中，K：总投资R：年净收益例3-1某项投资方案各年份净现金流量如表3-1所表示：表3-1单位：万元

年份0123456净现金流量-1000500400200200200200累计净现金流量-1000-500-100100300500700假如基准回收Pc=3.5年，试用投资回收期指标评价该项目是否可行。第38页可知：2<Pt<3由式(3-2)有：年＜Pc=3.5故方案能够接收。

解：依题意，有第39页该指标优点：第一，能够直观地反应原始总投资返本期限，便于了解，计算简单；第二，能反应项目标风险性。该指标缺点：第一，没有考虑资金时间价值；第二，没有考虑项目投资回收期后发生现金流量，因而无法反应项目在整个寿命期内经济效果。投资效果系数=1/Pt（二）静态盈利能力指标及其计算第40页（三）清偿能力指标及其计算1、借款偿还期：工程项目建成投