万科物业管理就是服务讲义课件

——从“万科物业”看物业管理客户服务物业管理就是服务——从“万科物业”看物业管理客户服务物业管理就是服务120世纪的盈利模式：

促进销售扩大份额21世纪的盈利模式：

满意服务忠诚客户创造并留住客户，利润只是副产品。彼得·德鲁克（美）20世纪的盈利模式：21世纪的盈利模式：创造并留住客户，彼得220世纪:以生产为导向21世纪:以服务为导向高层领导中层管理（二线）基层员工（生产一线）客户管理高层领导中层管理（二线）基层员工（服务一线）客户服务20世纪:以生产为导向21世纪:以服务为导向中层基321世纪是“三C”的时代竞争时代（CompetitionTime）每个企业在每时每刻都受到来自四面八方的竞争变化时代（ChangeTime）客户时代（CustomerTime）“3-11”原则：客户满意→向3-4个人做宣传；客户不满意→向9-11个人做宣传计划经济需求>供给N人选1个计划经济→市场经济需求=供给N人选N个市场经济需求<供给1人选N个21世纪是“三C”的时代竞争时代（Competition4国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户离去！没有解决客户的问题，会造成89％的客户离去！每个不满意的客户，平均会向9个亲友叙述其不愉快的经验！在不满意的用户中，有67％的用户要投诉！较好地解决用户投诉，可挽回75％的客户！完美地解决用户投诉，将有95％的客户还会继续接受你的服务！吸引一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍！国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户5真正的销售是在销售之后！

——土光敏夫服务！客户服务！！真正的销售是在销售之后！

6什么是服务？什么是客户服务？服务是某个中介人和机器设备商品相互作用并为消费者提供满足的一种或者一系列活动。——莱特南服务是以无形的方式，在客户与服务职员、有形资源商品或服务系统之间发生的、可以解决客户问题的一种或一系列行为。——格鲁诺斯客户服务是一种了解和创造客户需求，以实现客户满意为目的的企业全员、全过程参与的一种经营行为和管理方式。客户服务管理的核心理念：企业全部的经营活动都要从满足客户的需要出发，以提供满足客户需要的产品或服务作为企业的责任和义务，以客户满意作为企业的经营目的。什么是服务？什么是客户服务？服务是某个中介人和机器设备7什么是物业服务？什么是物业客户服务？物业管理企业接受业主的选聘，按照物业合同的约定，对有关房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业为提高其服务的质量，发生在客户（业主）与物业管理企业之间的相互活动。物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得业主的报酬而实现自己盈利的目的。什么是物业服务？什么是物业客户服务？物业管理企业接8客户服务的关键要素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

客户服务的关键要素提供客户使客户以客户为9服务及客户完全满意的关键要素优质的服务产品卓越的服务意识高超的服务方式服务=服从:服务功能(无形)+务实:服务产品(有形)服务及客户完全满意的关键要素优质的服务产品卓越的服务意识高超10国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户离去！没有解决客户的问题，会造成89％的客户离去！每个不满意的客户，平均会向9个亲友叙述其不愉快的经验！在不满意的用户中，有67％的用户要投诉！较好地解决用户投诉，可挽回75％的客户！完美地解决用户投诉，将有95％的客户还会继续接受你的服务！吸引一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍！国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户11客户服务原则：第一条客户永远是对的；

第二条如果对此有疑义,请参照第一条执行客户服务原则：第一条客户永远是对的；

第二条如果对12什么是客户？购买并使用产品或服务的个人或组织，也就是跟个人或组织有直接的经济关系的个人或组织就是客户。如消费者、委托人、最终使用者、零售商、受益方、采购方等。什么是客户？购买并使用产品或服务的个人或组织，也就是跟个人或13客户是什么？客户是什么？14客户是上帝吗？客户如果是上帝，那他就是全能的，你还有什么存在的价值？客户如果是上帝，那他就是正确的，你还有什么必要帮助他？客户如果是上帝，那他就是唯一的，你还有什么发展的空间？客户是上帝吗？客户如果是上帝，那他就是全能的，你还有什么存在15客户是人！贵人情人友人亲人合伙人客户客户是人！贵人情人友人亲人合伙人客户16万科的客户理念客户是我们永远的伙伴。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。我们１％的失误，对于客户而言，就是１００％的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户一起成长，让万科在投诉中完美。万科的客户理念客户是我们永远的伙伴。17“五步一法”创新服务体系第一步：认识客户主动地去认识和引导客户，为日后的服务打好基础。第二步：了解客户更多了解客户，更好的识别客户需求，从而更好的提供服务。第三步：帮助客户转变思维方式，寓管理于服务之中，消除或减少客户抵触情绪。第四步：理解客户换位思考，体谅客户苦衷，进而迅速的帮助客户排忧解难。第五步：感动客户除了完成"份内"的事，还要多想一想有没有"份外"的什么事情。重要法则：成就客户物业服务应以满足客户成功需求为法则，帮助客户成功是服务的终极目标。“五步一法”创新服务体系第一步：认识客户18优秀客服人员的职业素养同理心感恩心博爱心责任心空杯心自信心自控力承受力谦虚诚实宽容大度处变不惊思维敏捷文明礼貌职业形象表达力沟通力倾听力注意力分析力协调力记忆力凝聚力业务精通助人为乐积极热情情感饱满重诺守信独当一面优秀客服人员的职业素养同理心谦虚诚实表达力业务精通19部位男性女性整体自然大方得体，符合工作需要及安全规则。精神奕奕充满活力，整齐清洁。头发头发要经常梳洗，保持整齐清洁、自然色泽，勿标新立异。发型前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领，无烫发。发长不过肩，如留长发须束起或使用发髻。面容脸、颈及耳朵绝对干净，每日剃刮胡须。脸、颈及耳朵绝对干净，上班要化淡妆，但不得浓妆艳抹和在办公室内化妆。身体注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。勤洗澡，无体味。上班前不吃异味食物，保持口腔清洁，上班时不在工作场所内吸烟，不饮酒，以免散发烟味或酒气。万科物业通用行为规范部位男性女性整体自然大方得体，符合工作需要及安全规则。20部位男性女性衣服1.工作时间内着本岗位规定的制服，非因工作需要，外出时不得穿着制服。制服应干净、平整，无明显污迹、破损。2.制服穿着按照公司规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不敞开外衣、卷起裤脚、衣袖。

3.制服外不得显露个人物品，衣裤口袋平整，勿显鼓起。4.西装制服按规范扣好，衬衣领、袖整洁，钮扣扣好，衬衣袖口可长出西装外套袖口的0.5-1cm。裤子裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面。手保持指甲干净，不留长指甲及涂有色指甲油。鞋鞋底、鞋面、鞋侧保持清洁，鞋面要擦亮，以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌，禁止着露趾凉鞋上班。袜应穿黑色或深蓝色、不透明的短中筒袜。着裙装须着肉色袜，禁止穿着带花边通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。工牌工作时间须将工作牌统一按规范佩带，一般佩带在左胸显眼处，挂绳式应正面向上挂在胸前，保持清洁端正。万科物业通用行为规范部位男性女性衣服1.工作时间内着本岗位规定的制服，非21项目规范礼仪礼节整体姿态端正及自然大方，工作中做到：走路轻、说话慢、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。站姿以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为。坐姿应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。不盘腿、不脱鞋、头不上扬下垂、背不前俯后仰、腿不搭座椅扶手。走姿在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆或摆幅过大、手脚不协调、步子过大、过小或声响过大。行走1.在工作中行走一般须靠右行，勿走中间，与客人相遇时要稍稍停步侧身立于右侧，点头微笑，主动让路。2.与客人同时进出门（厅、楼梯、电梯）时，应注意礼让客户先行，不与客人抢道并行，有急事要超越客人，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越。万科物业通用行为规范项目规范礼仪礼节整体姿态端正及自然大方，工作中做到：走路22客户服务的关键要素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

客户服务的关键要素提供客户使客户以客户为23马斯洛需要层次理论生理需要自我实现需要尊重需要社交需要安全需要第一级第二级第三级第四级第五级高层次需要低层次需要美国心理学家马斯洛需要层次理论生理需要自我实现需要尊重需要社交需要安全需24客户的心理需要与服务受欢迎的需要及时服务的需要感觉舒适的需要有序服务的需要被理解的需要被帮助的需要受重视的需要被称赞的需要被识别或记住的需要受尊重的需要被信任的需要安全及隐私要需要清洁卫生的服务安静舒适的服务热情亲切的服务主动周到的服务灵活机智的服务尊重得体的服务客户的心理需要与服务受欢迎的需要清洁卫生的服务25客户服务的关键要素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

客户服务的关键要素提供客户使客户以客户为26客户服务公式以往的经验＋亲友的口碑＋服务承诺＋客户需要＝客户期望高品质的服务＋服务承诺＋规范化作业＝实际服务实际提供的服务<客户的期望——客户不满意实际提供的服务＝客户的期望——客户基本满意实际提供的服务>客户的期望——客户很满意客户服务公式以往的经验＋亲友的口碑＋服务承诺＋客户需要＝客户27客户的气质与服务策略（上）客户类型特点服务策略胆汁质客户对服务人员或其他客户热情，话语较多且讲话直率；喜欢与他人争论问题，而且力求争赢，因此容易发怒；在需要服务时不愿意久等；喜欢对物业设施、管理等提出意见、常发表自己的见解或向服务人员提出新问题；在发生异议或投诉时，如发现是自己的失误能立即承认和道歉。应及时、快捷地满足胆汁质客户的合理要求；当出现矛盾时，要避其锋芒，尽量在言语、情绪方面不激怒客户；在客户离开时要提醒他不要遗留物品，注意随身携带的东西；对客户的过激言语和欠友好态度不计较，以宽容、理解的心态为他们服务。多血质客户常主动与服务人员交谈；性情开朗乐观，笑声不绝；对各种场所的服务表现出兴趣，喜欢评价；善于交际，与其他客人相熟较快；内心情感容易外露，且容易受到他人的情感的感染。应礼貌回答客户的提问，满足其爱交际、喜欢讲话的特点；在推荐服务项目时，多介绍新、特、奇品种；遇上客户情感多变时，热情耐心做好解释工作。客户的气质与服务策略（上）客户类型特点服务策略胆汁质对服28客户的气质与服务策略（下）客户类型特点服务策略黏液质客户很少与服务人员或其他客人交谈；喜安静独处，内心情感很少向他人流露；对服务工作一般不发表意见，生活起居极有规律。一般不要过多地与这样的客户交谈，更应避免长篇大论，也不能因为客户对服务工作不提意见而冷落客户、怠慢客户。抑郁型客户讲话速度慢、喜罗嗦；情感很少外露，不愿意与服务人员或其他客户打交道；好幻象和猜疑，对他人的言语和表情较敏感，一旦与服务人员或他人发生矛盾会长时间追究，不易自我调整心态。更应尊重他们，交谈时要语意明白，避免误会，也不要当着客户的面与其他人窃窃私语，以免引起猜疑；不能因为客户罗嗦而打断他的话语；遇上安排的变动，一定要讲清理由，取得客户的谅解。客户的气质与服务策略（下）客户特点服务策略黏液质很少与29客户的性格与服务策略客户类型特点服务策略活跃型客户这类客户性格随和，对自己以外的人和事没有过高的要求，具备理解、宽容、真诚、信任等人类美德，通常是企业的忠诚客户。提供良好的服务，不因为对方的宽容和理解而放松对自己的要求。拘谨型客户这类客户思维缜密，情感细腻，容易被伤害，有很强的逻辑思维能力。但他们往往懂道理，也讲道理。真诚对待，对客户存在的任何异议都应做出合理解释，争取对方的理解。傲慢型客户这类客户往往以自我为中心，不习惯站在他人的立场上考虑问题；绝对不能容忍自己的利益受到任何伤害；有较强的报复心理；性格敏感多疑；时常“以小人之心度君子之腹”。这种客户属于那种不讲道理、容易胡搅蛮缠的人，客户服务容易往往很难应对。对待客户的傲慢甚至无礼，应学会控制自己的情绪，以礼相待。对自己的过失应及时真诚地道歉。一旦遇到蛮不讲理的人，要用一颗宽容的心去理解他，这是最重要的。客户的性格与服务策略客户类型特点服务策略活跃型客户30客户服务过程中的接待技巧（上）认识客户的技巧主动热情地接近客户记住客户的姓名，尊重每一位客户了解客户的需要与客户交谈的技巧正确使用称呼，忌直呼其名热情主动，忌不冷不热态度谦和诚恳，忌呆板生硬言简意赅，忌模棱两可客户服务过程中的接待技巧（上）认识客户的技巧与客户交谈的技巧31客户服务过程中的接待技巧（下）客户异议处理技巧迅速处理，牢记：有效果比对错更重要安抚客户情绪，满足客户的情感需求避免过度承诺，实事求是客户关系处理技巧协调客户关系的基本原则——“和”为贵化解客户矛盾的“良方”——真诚地道歉处理“两难”客户关系的技巧——学会委婉拒绝融洽客户关系的润滑剂——学会赞美客户服务过程中的接待技巧（下）客户异议处理技巧客户关系处理技32物业客户服务还需要具备什么？职业素质要求从心开始——与客户的有效沟通职业形象要求礼多“客”不怪——服务礼仪和服务用语规范职业道德要求态度决定一切——服务素养修炼和服务技巧运用职业技能要求化干戈为玉帛——客户投诉服务和有效处理的方法物业客户服务还需要具备什么？职业素质要求33物业员工个个要牢记，三大纪律、八项注意：第一言行举止要文明，和气礼貌不争也不吵；第二工作程序要规范，先后步骤不晚也不早；第三物品清拣要集中，存放有序随时能用着。三大纪律我们要做到，八项注意切莫忘记了：第一在岗人人讲安全，故障隐患发现及时报；第二保安仪表要端庄，值守交接巡查有实效；第三生命财产须确保，防灾防盗时刻警惕高；第四内外处处保洁到，干净整洁垃圾勤清扫；第五安防设备很重要，门磁路灯道闸兼车道；第六遇到长假如春节，全力要把安全秩序保；第七业主若有疑难事，力所能及帮助或报告；第八员工相互要团结，团队和谐事事能搞好；遵守规章人人要自觉，互相监督切莫违反了；劳动纪律条条要记牢，奖罚分明公平无霸道；优质服务热情又周到，业主员工和睦又协调。物业员工个个要牢记，三大纪律、八项注意：第四内外处处保洁到34谢谢客户是我们永远的伙伴!高勇立谢谢客户是我们永远的伙伴!高勇立35（3）提供较稳定的水源，缓解夏秋季农业用水的不足；（2分）改善了河流通航条件，利于农产品运输；（2分）或（库区适宜发展水产业；（2分）调节径流，防御旱涝灾害。（2分）

37.（20分）

（1）自然植被：岛东为热带雨林；岛西为热带草原。（4分）

原因：岛东处东南信风迎风地带，受纵贯南北的山地抬升，加之沿岸暖流流经，增温增湿，因而终年降水多，形成热带雨林气候，发育热带雨林；（4分）岛西处于背风地带，降水少，为热带草原气候，发育热带草原。（2分）

（2）该岛长期与大陆隔离，地域相对孤立，形成独立的生物进化环境；岛屿面积大，多山地，自然条件空间差异较大（每点2分，共4分）。

（3）建立自然保护区；控制人口增长；保护性开发，促进经济发展；提高居民保护意识；制定并执行好相关法律法规；开展国际合作，加大保护投入。（每点2分，满分6分。）

42（旅游地理）

⑴甲省旅游资源数量丰富，类型多样，质量高，集群和组合状况好。（任答2条，各2分）

⑵乙省地处经济发达地区；交通便捷，重点景区距中心城市较近。（任答2条，各2分）。

⑶受汶川大地震的影响（1分）

滑坡（泥石流）等地质灾害（1分）

本PPT为可编辑版本，以下内容请删除后使用，谢谢您的理解。（3）提供较稳定的水源，缓解夏秋季农业用水的不足；（2分361．B【解析】①②③区域经度差、纬度差相同。①②区域纬度数值相同，南北相反，故面积相等；②区域纬度低于③区域，因此面积较③区域大。

2．B【解析】地球是赤道略鼓、两极稍扁的不规则球体，故纬度更高的③区域平均海平面距地心距离比①稍短；相对方向要用劣弧定向法，经度相隔不能超过180°，故③区域位于①区域的西北方向；东、西半球的分界线是20°W和160°E组成的经线圈，故③区域位于西半球；②区域向③区域飞行的最近航线应是先向东北，再向东南。

3.C4.A5.A6.D7.B8.C9.D10.B11.C

36.（共26分）

（1）特点：由（西）北向（东）南倾斜。(2分)与N市以下河段相比，以上河段：支流较多，流域面积较大；（2分）

降水较多；（2分）

纬度较高，气温较低，蒸发较弱。（2分）(或:冬季积雪量大)

（2）与新疆比，甲河流域：降水较多；（2分）

水源丰富；（2分）

黑土广布，土壤肥沃；（2分）

风沙危害少；工农业基础好；（2分）

近海，有河流和港口，水运方便，利于农产品运输。（2分）

1．B【解析】①②③区域经度差、纬度差相同。①②区域纬度数值37【答案】（1）①价值观作为一种社会意识，对社会存在有反作用。倡导现代文明理念和生活方式能提升乡村社会文明程度。（3分）

②价值观影响人们改造世界的活动，影响人们的行为选择。开展移风易俗，培育文明乡风，引领人们作出正确的价值选择，推动良好社会风气的形成。（3分）

③作出正确的价值判断必须尊重客观规律。树立正确的生态价值观，正确处理人与自然的关系，推动乡村生态环境的好转，绿色发展助推乡村振兴。（3分）

④作出正确的价值判断必须自觉站在最广大人民的立场上。倡导文明乡风，振兴乡村，能真正留住乡情、记住乡愁。（3分）（考生如有其他答案，之有理均可酌情给分）

（2）①继承中华民族优秀传统文化，发挥优秀传统文化在维系中华民族文化基因中的纽带作用。（2分）②对传统文化要“取其精华、去其糟粕”，摒弃铺张浪费等陈规陋习，做到批判继承，古为今用。（3分）③继承传统，推陈出新倡导现代文明理念和生活方式，使传统文化顺应时代的变迁。（2分）④坚持文化创新，推动传统文化创新性转化、创新性发展。（3分）

【答案】（1）①价值观作为一种社会意识，对社会存在有反作用。38【答案】（1）①在市场调节的基础上，加强科学的宏观调控^按照政府指导、政策引导、企业主体、市场主导的原则部署脱贫工作。

②国家财政具有促进资源合理配置的作用。广西壮族自治区采取财政、税收等优惠扶持政策，发展特色优势产业，促进农村集体经济发展。

③国家财政是促进社会公平、改善人民生活的物质保障，广西壮族自治区着重补齐民生短板，落实基本医疗、义务教育和住房安全的基本保障。

④完善收入分配制度，健全按要素分配的机制，使贫困村、贫困户从中获取更多资产性收益。

（2）①中国共产党充分发挥领导核心作用，坚持人民主体地位，坚持立党为公、执政为民。

②政府坚持对人民负责的