物业管理概述PPT幻灯片

目录第一章物业管理概述第二章物业管理机构设置第三章物业管理程序第四章物业管理市场化理论基础第五章物业管理市场主体第六章物业管理市场客体第七章物业管理市场环境第八章物业管理市场招投标第一章物业管理概述【学习要求】了解物业管理与传统房地产管理、社区管理的区别；掌握物业管理的业务范围；熟悉物业管理的特点和原则；熟悉物业管理的职能与作用。一个完整的物业包括四个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。完整地把握物业的概念，需注意两点:第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业。第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部分：共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。业主自用物业建筑物部分和自用设备通常不是物业管理的范畴。物业的分类居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、宾馆、康乐中心等；工业物业。包括工业厂房、仓库等；其他用途物业。如车站、码头、医院、学校等。物业的特性1.位置固定性、地区性建筑物由于定着在土地上，形成了其不可移动性和地区性。2.形式上的多样性每种物业都是单件产品，在类别、品种、规格、结构、式样上都有区别于它宗物业的地方，没有两宗物业是完全相同的。3.使用上的长期性

其一是构成物业基础的土地具有不可毁灭性

其二是地上建筑物使用期限可达几十年乃至上百年。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。4.开发建设周期性长、投资量大物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，同时需要大量的投资。5.易受政策限制物业受法令和政府政策的影响较重要的有两项：一是限制权利，限制某些物业的开发、使用和转让，如城市规划的限制。二是行政征用权，政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何物业实行强制征收。6.受相关因素影响大物业的价格往往受其周围其他建筑的影响。7.保值性与增值性房地产的价格一般也会不断上涨，有着保值增值的作用。物业的产权类型（1）私有产权是指关于资源利用和所有的权利。私有产权的关键在于对财产所有权利的行使的决策完全是私人做出的。（2）社团产权是指某个人对一种资源行使某权力时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利，或者说，这种产权是共同享有的。如城市景观和市政公用设施便属于社团产权。对于社团产权来讲，每个人对如何行使权利的决定是无需事先与他人协商的。（3）集体产权一种产权如果是集体的，则关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规定和约束。（4）建筑物区分所有权

把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。建筑物区分所有，是将一幢房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体，由此在一幢房屋上形成两个以上的所有权。建筑物区分所有权具体是指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的持分权，以及因共同关系所生的成员权之总称。2)、物业管理物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的要点：是一种经营性的管理方式是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理是一种专业化、综合性的管理是按合同或契约进行法制化规范化管理具有服务性2、物业管理的发展1）物业管理的产生与发展（一）

物业管理的产生：物业管理作为一种房屋管理的模式，在世界上已有一百几十年的历史。它最早起源于英国。2、物业管理的发展19世纪60年代的英国。工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。许多开发商修建一些简易住宅低租金租给平民和工人，但由于缺乏管理，居住环境恶劣、条件差，使得拖欠租金、人为损坏房屋设施的情况时有发生，业主们的利益无法得到保障。奥克维亚.希尔（OctaviaHill）为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法-行之有效-不仅改善了环境，还缓和了对立关系，很快被其他业主效仿，并引起政府有关部门部门重视。物业管理这一行业从此诞生，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。这可以说是最早的“物业管理”。

真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起，于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生，标志着现代物业管理的诞生。现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。1908年，成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织—“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在这两个组织的基础上，最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）

香港、新加坡的物业管理

香港：由于历史的原因，香港长期受英国的统治，物业管理自然也受其影响，香港的专业物业管理始于20世纪60年代，香港当局大力推行“居者有其屋”计划，政府不仅从英国引进物业管理人才，物业管理理论和方法，而且结合当地实际又有所发展。

新加坡：产生和发展同国家的经济发展和城市发展有着密切的关系。1960年2月政府建立了建屋发展局，负责实施政府的建屋计划和统筹物业管理工作。新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接由建屋发展局审批外，其他业务都在物业公司办理。我国物业管理的全功能、多方位的综合管理服务以及多种经营思路受到了新加坡物业管理的启发，发放住户手册，《住户公约》等做法，也广为我国的物业管理所借鉴。

（三）我国物业管理的历程

旧中国的物业管理

20世纪的20年代，我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬勃发展。房地产业的繁荣带动了物业管理市场。当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。

计划经济时代的物业管理1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用简单的行政管理办法代替了商品的经营管理，房地产经营活动基本停止，物业管理也随房地产市场一起销声匿迹。

改革开放以后的物业管理

80年代初全国直管公房失修失养率达到50％以上。城市住房每m2使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18％的税金0.28元外，修理费只剩0.60元，仅为正常维修保养需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房达3000万m2。在房地产综合开发过程中，由于普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向。物业管理是我国房地产业借鉴国外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司成立。广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理方法。1984年末，广州房地产经济研究会到东湖新村进行考察，写出论文《城市住宅管理要向多层次的综合服务与经营管理型发展》。这篇论文在提交中国城市住宅研究会1984年年会进行交流时受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，在全市推广。1986年后，广州市政府、市建委和房管部门把住宅区管理提到议事日程。1994年3月，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，强调新建小区必须推行物业管理。到1995年我国物业管理的竞争市场也开始形成。2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立。到2002年底，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50

％左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过95％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200

万，全国实行物业管理的覆盖面已占物业总量的30％。2003年6月8日公《物业管理条例》，2003年9月1日起施行；2007年8月26日公布修改后的《物业管理条例》，自2007年10月1日起施行目前，物业管理新体制不仅在新旧住宅区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商店、办公楼宇等各类物业采用。20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。（据统计到2002年底，仅北京市物业管理公司已达1449家）这样理解物业管理，对不对？

张某在和一些朋友聊天时谈到物业管理，他说：“物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题。”他的朋友也说：“物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门而已。”这些看法对吗？2）物业管理与传统房地产管理的区别

物业管理

传统房产管理物业权属个人产权（产权多样化）国家产权（产权单一化）管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理手段经济、法律手段行政手段管理实体物业管理专业企业政府房产管理部门性质服务有偿服务无偿管理行为企业行为政府管理关系代表业主管理、业主主导型代表国家管理，政府部门主导管理形式社会化、专业化统一管理分散的部门管理管理方针以业养房以租养房管理内容多功能全方位管房修房，内容单一管理费用自筹、管理费、服务费低租金和大量财政补贴管理观念为业主服务管理住户【讨论】

后勤服务集团的服务是不是就是物业管理？近几年，国家推行后勤管理社会化，不少高等学校纷纷建立自己的后勤服务集团，为学校师生服务。请问，后勤服务集团的服务是不是就是物业管理？后勤服务与物业管理的不同

项目后勤服务

物业管理

单位性质学校等单位下属的企业单位

一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等

主要是保安、房屋及设备维修等

费用收取通常比社会上的服务费低

通常是市场化的收费

业务来源主要是系统或单位内部需求

主要到社会上去寻找

服务对象主要是面向单位的员工

社会各单位、各物业

服务内容针对性强，相对单一、层次雷同

针对性较弱，内容多样、层次不一3）物业管理与社区管理的区别案例：社区管理与物业管理有何关系小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？评析：社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。

街道办管理属于社区管理，物业管理公司管理和街道办管理既有区别，又有联系。社区管理与物业管理的区别：1、两者的管理主体不同物业管理服务，是由物业管理企业（公司）负责开展和实施的，凡在物业管辖区内的一切涉及到物业管理方面的项目和内容都由物业管理企业（公司）统一领导、统一计划、统一安排、统一落实，参与物业管理的组织机构是单一的社区管理，是由参与社区服务的单位共同负责开展和实施的，主要由社区街道、居委会、社团组织通过建立各种服务机构来开展和实施社区服务工作物业管理的服务对象是物业管理企业所接管区域内物业所有权人和使用人，其物业管理服务的对象具有局限性社区服务的对象是社区范围内所有的居民和用户，不仅包括物业管辖区内的物业所有权人和使用人，而且包括不属于物业管辖范围的居民和用户，以及暂住和流动人口，社区服务的对象比较广泛2、服务对象的区别3、服务内容的区别

物业管理的服务内容，主要包括物业管理企业辖区内房屋建筑的维修养护管理，房屋设备维修养护管理，环境绿化管理，环境卫生管理，治安管理，道路车辆管理等,是有偿性的服务.社区服务的内容，主要是满足社区居民日常生活需求，为他们提供基础性保障和福利照顾，而开展的便民利民服务项目.就业服务，文化服务，教育服务，卫生服务等，服务项目一部分具有经营性质，是有偿性的；一部分具有福利保障性质，是无偿性的。社区管理与物业管理的联系：1、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统；2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。物业管理的性质、类型和内容（一）物业管理的性质【问题】房地产业属于第几产业？物业管理呢？三次产业分类的理论第一产业就是指那些直接依赖于自然资源的开发和利用，并且只能在自然资源所在地进行生产过程的行业。如农业、畜牧业、渔业、林业和采矿业。即作为广义的农业；第二产业是对第一产业初级产品进行再加工过程的行业，是第二层次上的生产活动，如制造业、建筑业等，人们称之为广义的工业；第三产业是以第一、第二产业产品为物质条件，生产非实物形态产品的行业，如商业、旅游业、交通、金融、保险、邮电、教育、文艺、房地产业等。第三产业意味着提供服务的产业，在很多场合又称之为服务产业。房地产业是区别于建筑业的一个独立行业建筑业：第二产业；房地产业：第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第五类，房地产业和经营服务业为第八类。2002年国家统计局颁布的《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)，把我国经济行业分为：门类20个，大类95个，中类396个，小类913个，其中建筑业被列为第E门类，房地产为第K门类。总之，国际国内都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。物业管理的性质物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。其宗旨就是服务，寓管理、经营于服务之中；其管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人；其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的。明确物业管理的性质的意义为制定物业管理的政策和法规提供理论依据物业管理的政策法规是物业管理的宏观环境，其科学性如何是物业管理发展的关键。有利于物业管理的健康发展物业管理应沿着其性质所标志的方向发展，否则将会遇到难以克服的障碍。指出了物业管理的宗旨物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。（二）物业管理的类型委托服务型物业管理房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理企业对物业进行管理，完善其售后服务。

租赁经营型物业管理房地产开发商建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，通过租金收回投资，获得利润。物业管理的内容

（一）物业管理的基本内容1.对物业及其配套设施的维护和保养。2.做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。3.加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。4.搞好物业及周围环境的清洁。5.做好绿化草地和花木的养护工作，努力营造一个优美宜人的环境。6.加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故。7.搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。10.搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。11.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。12.

，维护物业的完建立物业档案，随时掌握产权变动情况整和统一管理。（二）物业管理中的服务内容常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务。

以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：

一、房屋公共部位的维护与管理

二、房屋装修管理服务

三、物业共用设施设备管理服务

四、环境清洁卫生管理服务

五、绿化管理服务

六、安全管理服务

包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。

七、维修基金的代管服务

八、物业档案资料的管理针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

专项服务的主要内容有：

1．代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；

2．高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；

3．一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等；

4．其它一定比例住用户固定需要的服务。委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。常见的特约服务项目有：

1．代订代送牛奶、书报；

2．送病人就医、喂药、医疗看护；

3．代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；

4．代接代送儿童入托、入园及上、下学等；

5．代购、代送车、船、机票与物品；

6．代洗车辆；

7．代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。

8．代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。（三）物业管理中的经营内容经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动。基本的经营项目主要包括下列四个方面：1.住宅的租赁经营；办公楼宇的租赁经营；酒店、商场及工业楼宇的租赁经营；停车场地、货仓场地的租赁经营等。2.房屋及附属设施维修及改建工程施工；室内装修设计及工程施工；设备安装；经营建材等。3.经营商场、餐饮、旅游、游泳池、电影院等各种生活文化娱乐设施等。4.不动产投资咨询、中介、拆迁、住房置换等。（四）物业管理中的社会管理内容物业管理公司要和各级政府、政法、公安、医疗等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。比如：当某种传染病开始流行时，物业管理公司就应当迅速和医疗单位取得联系，通知并组织住户及时采取预防措施，类似还有诸如预防接种，普及医疗教育等等；此外像全民选举、人口普查等，都可以由物业管理公司来组织实施；由于物业管理公司有详细的业主档案，且对于所管物业居住、工作的人员比较熟悉，对于侦察犯罪也会有所帮助。

案例二：物业管理到底是管理还是服务？

某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务评析：

物业管理中一个很重要的法律关系是：业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。从实际情况看:物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。第二节物业管理的特点与原则（一）主要特点物业管理社会化物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。物业管理专业化物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理物业管理市场化是一种商业的市场行为，服务性质是有偿的，即推行有偿