物业前期介入审核要点(扩初阶段)

"物业前期介入审核要点（扩初阶段）

审核时间：",,,,

土建专业,序号,审核要点,审核结果,审核人

,1,小区主出入口岗的岗亭配置洗手间、空调、电源、网络等配套设施设备（如30M内有其它卫生间，岗亭则可以不用再配置）；,,

,2,岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向观察、考虑来访登记及防雨、防晒措施；,,

,4,复核人行动线合理性：在单独人行出入口，设置门禁+防尾随闸装置。纯人行道闸宽度≥60CM。,,

,5,电梯井道与卧室紧邻布置时，应在建筑设计时做隔音处理。,,

,6,"复核非机动车动线：非机动车闸机宽度不小于100CM,从小区外至车库的全程动线合理性，入口至非机动车库保持最短距离。",,

,7,非机动车坡道顶部应安装雨棚遮挡，防止坡道湿滑导致客户摔倒。,,

,8,非机动车坡道上下均应设置截水沟。,,

,9,复核商业、住宅等各房型空调机位尺寸，是否符合模块化做法要求尺寸。,,

,11,复核生活、建筑、餐厨垃圾房、分类垃圾桶存放点是否满足模块化做法要求。,,

,12,建筑顶层应预留外墙清洗吊篮锚固点，锚固点应预埋在钢筋砼结构内，承受力符合规范要求。玻璃幕墙超高层建筑外侧无法锚固时，应安装轨道式摇臂吊机。,,

,13,"住宅小区内地下车库主出入口净高不小于2.5M（内部车道净高不小于2.5M）其它出入口净高不小于2.2M,商业综合体地下车库货运出入口净高不小于3.6M,垃圾车作业区净高不低于5.4M,其余出入口净高不低于2.5M.",,

,14,地下车库沿墙设200*50MM排水沟，坡向集水井。,,

,15,"涉水机房地面沿墙四面设置200*100排水沟，泵基座四周设置50*50CM引水沟,排至集水井内。",,

,16,"涉电机房地面标高高于地下车库20MM,涉水机房地面标高低于地下车库20MM.",,

,17,考虑到防腐，地下室防火门采用钢质防火门；地下室非防火门采用钢质、铝合金等金属门框。,,

,18,地下室人防区域人行通道处使用活门槛,,

,19,地下室坡道出入口应不低于周边道路，坡道与室外地面间应设置反坡。行车坡道上下均应设置截水沟（市政配套不完善地区须设三道截水沟）。沟盖板应设计安装橡胶皮条，选用金属格栅盖板，不得采用水泥盖板。地下室集水井应避免位于车位范围及人员必经之路。小区道路主要位置设置塑胶减速坡；,,

,20,变配电房上方区域不得接入给排水管道及设施,,

,21,审阅所有房型，查看空调机位附近的窗扇尺寸及开窗方式以及外机平台尺寸是否影响后期空调外机安装。,,

,22,审阅中央空调外机至各内机是否预留冷媒管位置,,

,23,检查空调外机安装位置与方式是否会引发相邻业主的投诉。,,

垃圾转运,1,垃圾转运站应设置给排水装置，地面铺砖；内墙面贴砖；设置照明及卷帘门（具体参考模块化标准）；,,

,2,商办项目应在楼层设置保洁工具房，配置水源及排水设施。,,

,3,垃圾桶设置应按环保要求进行分类，一般一层负一层各设一处，每处按可回收垃圾、餐厨垃圾、有害垃圾、其它垃圾四类位置，有条件的，设置雨棚廊架。,,

,4,项目应综合考虑生活垃圾房与建筑垃圾房，商业区域根据商铺经营业态需要设置独立的餐厨垃圾房，垃圾房面积与做法参考模块化标准。,,

,5,为避免后期因垃圾房产生的纠纷，建议销售沙盘应示意垃圾中转站及垃圾桶位置；,,

,6,垃圾中转站开门方向要便于环卫车直接清理垃圾，有条件的地方可设计为内投外运模式。,,

泳池,1,泳池形状建议优先为矩形，不能采用矩形情况下，要保障周边至少三处观察点能够覆盖泳池全部范围。,,

,2,泳池控制在100-500平方米为宜；有条件的泳池尽量设置50米长×2.5米宽的标准泳道。游泳池内人均游泳面积不小于4平方米。,,

,3,游泳池应分设浅水区（水深1.2米以下）和深水区（水深1.2米以上），分界处应有明显标志和浮标隔断。管理上应有可靠措施防止儿童误入深水区。水深控制：成人池的深度不超过1.4米；儿童池的深度不超过0.5米。,,

,4,泳池可根据需要设计成人池、儿童池，成人池、儿童池必须分开，且隔断距离宜大于3米小于6米。,,

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成人泳池应设计为坡底，一端为最浅端，另一端为最深端，不得做成断崖式台阶，应自然放坡。",,

,6,泳池设计的完整流线为：管理岗进入——更衣室更衣——淋浴——强制喷淋池——强制浸脚池——进入泳池,,

,7,"浸脚消毒池池长不小于2米，宽度与走道宽度相同，深0.2米。入池前必须经淋浴消毒，强制喷淋喷头数量不少于4个，其喷头喷出的水不能进入浸脚消毒池中，强制喷淋区，纵向长度不小于2米，横向宽度不小于1.2米。浸脚消毒池需设置给水和排水。

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电气专业,1,"电力负荷密度参考：办公：≥80W/㎡，小区配套商业餐饮按500W/㎡预留，非餐饮按300W/㎡预留。住宅：60-70W/㎡,",,

,2,审核电力系统图，复核项目内各独立功能的区域，须实现独立电力计量：如各住宅、各商铺、各物业用房、物业经营用房、社区用房、养老用房、充电桩、多经点位等,,

,3,商业综合体项目及办公楼项目，电力采用在线式预付费系统电表。,,

,4,不确定商家业态及最终租赁面积商业综合体及办公楼项目，按最小划铺面积进行电表安装。,,

,5,地下车库节能考虑，车道分路间隔控制，通过安装时间控制器分时段控制。商业地下车库通过BA系统控制。,,

,6,安装中央空调的商铺或办公楼，风机盘管用电接入铺内电表。,,

给排水专业,1,审核给排水系统图，复核项目内各独立功能的区域，须实现独立电力计量：如各住宅、各商铺、各物业用房、物业经营用房、社区用房、养老用房、绿化用水、消防用水、多经点位等,,

,2,水表优选集中抄表方式安装，且水表井地面应设计地漏，地漏接入雨水井中。,,

,3,地下车库坡道处、泵房处集水井设置一用一备，双泵设计。,,

,4,压力排水泵均须安装压力表。,,

,5,地下车库每个防火分区设置一个保洁取水口，取水口靠近集水井，具体参考模块化标准做法。,,

,6,商业、写字楼各分租区域给水管道均应设计分路阀门。,,

,7,设置中央空调区域，应提前考虑冷媒井位置。,,

,8,地下室餐饮垃圾房排水应接入隔油设备内处理，不容许直接排入集水井内。,,

,9,住宅阳台地漏排水应接入污水系统，不得排入雨水系统。,,

,10,为防止排污管堵塞造成一层溢流，住宅底层排污立管上应接入溢流三通，排入室外绿化带中。,,

,11,生活水箱、消防水箱安装高低水位报警、将报警信号接入控制中心；水箱配置水位显示管。,,

,12,从卫生角度考虑，公共区域卫生间应首选蹲坑便器,,

排污隔油,1,居民楼底商不得设置餐饮业态,,

,2,商业区域餐饮区是否预留安装油烟净化器设备平台,,

,3,餐饮业态预留隔油池（小商业可用自流式，大型商业区须设置污水间，设置动力式隔油系统）,,

,4,单铺餐饮面积超过500平方米的设置独立的隔油池。,,

,5,化粪池位置应考虑清运车辆是否可以接近操作（一般建议靠围墙设置，吸污车从围墙外伸管到围墙内操作，围墙栏杆间距预留位置）,,

智能化专业,1,小区车辆与行人主出入口处安装电子信息发布屏，以便及时向车主或行人发布信息;,,

,2,地下车库机动车道、单元门入口、非机动库入口、电梯轿厢、健身游乐场所、围墙、小区进入口人行车道等位置应安装监控摄像头，无盲区；,,

,3,商业及高档住宅区项目推荐覆盖BA系统管理，将集水井泵、空调、风机、公区照明、水景等纳入BA系统，其中集水井泵、公区空调风机盘管、风机、公区照明配置监、控方式管理，其它如水箱水位、设备运营状态等设置为只监不控方式。,,

,4,除大商业考虑商业推广外，普通住宅不推荐WIFI系统覆盖。,,

,6,家庭防盗系统设置，一般为顶楼及一、二楼，如住宅带可上屋面的底商或裙楼，则底商或裙楼的住户也应安装防盗系统。,,

,7,为降低误报率，住宅围墙应选择电子围栏系统。,,

,8,有地下车库的项目，须进行无线对讲系统覆盖，要求满足四通信道。,,

,9,大商业背景音乐系统与消防广播系统分开独立设置。,,

,10,住宅等有防越要求的停车库采用栅栏式道闸杆，无防越要求的部位采用普通道闸杆。,,

,11,商办等临停车辆较多的大型停车场配置剩余车位显示系统（含车位红绿灯）,,

景观专业,1,大水景尽量利用天然水系；50m绿化带半径内设一个绿化取水点，取水点位置尽量要靠在路边，周边草坪硬化，并接通排水设施。保洁取水口可与绿化取水点就近设置，每个园区设置2-4个，具体做法参考模块化做法，垃圾收集桶附近应设置给水排水装置，便于对以上设备进行清洗；,,

,2,车行路面，首选沥青路面，采用铺装时，应充分考虑后期的维护问题，铺装厚度大于5CM.人行地面铺装应使用防滑铺装，厚度不小于3CM.,,

,3,"园区人行及非机动车道路设计应考虑实际通行方便，加大转弯半径，或在转角处设置石头置景,避免压坏草坪",,

,4,观赏性小品材料应使用金属制品或塑木等复合材质，尽量避免使用涂层构件或木质材料，延长使用寿命，且节约养护成本；,,

,5,亭楼等可供休息区域，其顶面不建议选择玻璃材料，以免后期易脏且维护清洁难度大。,,

,6,绿化品种适宜当地气候条件，以常绿植物或茂盛期长，成活率高，抗病虫性好的植物为主；,,

,7,绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头视野的影响、布局不宜遮挡住宅采光及机动车拐弯视角；,,

,8,园区围墙周围建议不种高大乔木、不种植易攀爬植物，以免成型后造成影响安防系统误报警；园区一些死角、阴暗角落地面不要设计草坪（不易成活），可改为硬铺装,,

暖通专业,1,公共卫生间按不小于15次/h换气设计，地下垃圾房按不小于20次/h设计。,,

,2,中央空调水系统中的定压补水装置，需设置软水装置，否则会造成管路结垢、盘管堵塞等问题,,

,3,餐饮业态的厨房区域不需要配置空调，商业综合体项目为节能考虑，须配置厨房补风系统，补风量按厨房排油烟量的90%取值。,,

,4,厨房换气次数按50次/取值计算。,,

,5,全热新风的送回风口在建筑容许的情况下尽量分开设置，保证新风交换的效果。,,

,6,商铺的门需要经常开闭，所以除餐饮商铺外（需要厨房补风），街铺多数采用自然新风。综合体采用机械新风系统。,,

,7,商办出租区内的新风机、空调盘管风机均应将室内及电源取自各自铺内，主机及运行水泵电源取自公共电源，并加装计量系统进行分摊。,,

,8,架空层利用为彩虹桥计划的，排烟风口应引接至室外，不得排放在室内。,,

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