物业环境管理

物业环境管理

物业环境

物业环境是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。

物业环境的管理

（一）物业环境管理的涵义

所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。

旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。

（二）物业环境管理的原则

1.以防为主，防治结合2.专业管理与业主和使用人参与管理相结合

3.环境保护与资源利用相结合

4.污染者承担相应责任

5.环境管理与精神文明建设相结合

（二）环境卫生管理的范围1.公共地方的保洁这是一个平面的概念，即指物业区域内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。2.共用部位的保洁这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。3.生活垃圾的处理这是指日常生活垃圾(包括装修垃圾)的分类收集、处理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。（三）保洁管理对业主和使用人的要求

1.按政府的规定饲养宠物不得扰民，造成环境的污染，小区管理部门有权协同公安机关进行处理。2.小区内各单位和住户要严格遵守袋装垃圾的规定，定时、定点堆放垃圾。不得乱倒垃圾、杂物、污水，不得随意吐痰、便溺，违者罚款并负责清扫现场。3.小区内各单位和住户装修施工时，应每天清扫散落的垃圾废料，并将废弃物放到指定地点，不得弃于走廊和公共场所，违者负责立即清理并依情节处以罚款。4.商业、饮食点及其他单位应按指定地点置放垃圾，对不按指定地点置放垃圾者，依情节处以罚款。5.店容、店貌要整洁，店容、店貌不整，环境卫生不清洁，有蚊蝇孳生地的单位，依情节处以罚款，情节严重的报请有关部门责令其整顿，直至取消其在小区内经营的资格。6.任何单位或个人均不得在公共场所、走廊堆放物品及材料，不得擅自扩大经营场地。7.积极参加有关部门组织的各种爱国卫生运动。（四）物业环境保洁管理模式

1.委托式即物业区域的环境保洁管理工作委托给专业的保洁公司负责。采用这种模式物业管理企业一般要采取招标的方式选聘专业的保洁公司。物业管理企业只需配备l～2名管理人员，根据委托协议对保洁公司进行检查、监督、评议即可。

2.自主式即物业区域的环境保洁管理工作完全由自己负责。采用这种模式主要是因为物业区域规模大、类型多、清洗高层楼宇外墙的任务也比较重。需建立比较完备的保洁管理机构。3.结合式即物业区域的环境保洁管理工作一部分自己负责、一部分由专业保洁公司负责，也就是自主与委托相结合的方式。采用这种模式，主要是因为物业区域规模小、清洗高层楼宇外墙的任务不多。（五）物业保洁管理制度的制定

（1）拟订物业环境保洁部门的劳动纪律根据物业环境保洁部门劳动的特殊性，首先要拟订物业环境保洁部门的劳动纪律管理规定。这个规定，包括在物业环境保洁劳动中应当遵守的上下班制度、工作纪律、考勤制度、工作责任以及思想品德方面的规定。（２）拟订物业环境保洁管理工作考核标准和办法一般物业环境保洁管理工作考核标准和办法分为室内部分、室外部分和消杀三部分。其中室外部分包括：车道人行道、散水坡和排水沟、停车场岗亭自行车棚、绿化地、垃圾池和垃圾箱、游乐场、雨水污水井、化粪池等12项；室内部分包括：楼道梯级和走廊地面，墙面、天花、窗、消防栓、信报箱、灯开关、指示灯，天台雨蓬、值班室等7项；消杀包括：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等4个项目及指标。通过，目视检查，抽查既全面检查的方法来检查。每日清洁工作

(1)辖区(楼)内道路清扫二次，整天保洁；

(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次；

(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；

(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；

(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。每周清洁工作

(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍)；

(2)业户信箱清拭一次；

(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。每月清洁工作

(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；

(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次)；

(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次；花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次；一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养，其表面就会逐渐受到侵蚀；不锈钢扶手如果不及时清洁保养，就会生锈，失去光泽；木质地板如果不经常清洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙；地毯如果不经常清洗，就会很快变得肮脏不堪等等。调查表明，地毯保养不好只能用1～2年，保养得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后光泽就不行了，要再进行磨光，但保养得好可以增加一半以上使用时间。消杀①每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并跟踪记录。②每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动，每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次。化粪池的清理

1.用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。

2.把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长，备3条)放入化粪池内。

3.启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

4.盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。

5.每年清理一次，一级池清运90％，二级池清运75％，三级池硬的表面全部清运。6.清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。

7.在化粪池井盖打开后10～15min，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。

8.人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。

9.化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。外墙清洁目前外墙清洁主要有两种方式：吊板方式和擦窗机方式。吊板方式是用吊绳、吊板将人吊到工作位置进行清洁，一般的大楼都可以用这种方式进行清洁。这种方式简单、成本低，只要工人素质好，绳子连接牢固就可以进行，但危险性比较大，一旦安全措施不到位就可能发生事故。近几年发生的高空清洁坠落伤亡事故几乎都是采用吊板清洁时因安全措施不到位造成的。另一种方式是通过擦窗机进行清洁。擦窗机又称室外吊篮，一般在大楼建造时安装好。工作人员站在吊篮内，吊篮可以上下左右移动，吊篮内有电话，可以与外界随时进行联系，比较安全。擦窗机价格昂贵，不少新建大楼为了节省钱不安装擦窗机。目前我国的大楼大多数没有擦窗机，只得用吊板方式进行清洁。①气候条件。外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，大风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温(35℃以上)和低温(0℃以下)等情况都不适合进行外墙清洁。风力应小于5级，5级风以上停止工作，因此，工作前应测定风力，尤其是高空风力。②人员条件。外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质，必须经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在40岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症，发现有不适合的疾病应立即停止工作。同时还必须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，严格禁止无证上岗。工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不适症状应暂停高空作业。③设备条件。外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。（３）拟订日常卫生保洁与保洁机具的操作规程一般包括以下内容：1）硬质地面处理程序。2）地毯清洁程序。3）硬质墙保洁程序。4）玻璃清洁程序。5）高空扫尘程序。6）卫生间清洁操作程序。7）公共区域保洁操作程序。8）固渍处理程序。9）电脑等办公设备清洁程序。10）保洁机械保养程序。11）抹布、地拖的使用程序。12）消、杀、灭处理程序。13）外墙清洗工作程序。14）化粪池清洁处理程序等。常用清洁器械

1.吸尘器。用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备，是清洁工作中最常用的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普通型和强力型；按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型；按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。

2.吸水机。清除积水的专用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一。有单用吸水机和吸尘吸水两用机，后者由于功能多，较受用户欢迎。

3.地毯清洗机。主要用于协助清洗地毯。

4.抛光机。专用作地面抛光的机器，有普通速度和高速之分。抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，尤为必要。

5.擦地机。用于地面清洁工作，是最常用的清洁设备之一，有单盘式和多盘式。使用时，通过底盘安装不同的刷子，可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光。

6.高压冲洗机。用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗的专用设备。启动时能产生强烈的冲击水流，达到清除灰尘、泥浆和其他污垢杂质的作用。

7.扫地车。用作室外地面清洁的设备。由于操作简单，吸尘力强，并配有大容量垃圾尘箱，因此非常适合厂房、仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁。

8.自动空气喷香器。将清香剂装入该机后设定好时间，然后放置于办公室或卫生间等需要清香的房间，会定时自动喷香。

9.比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。清洁剂全能清洁剂。全能清洁剂外观为蓝色透明液体，广泛用于各种硬质材料的表面清洁，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到杀菌去污、保护表面光泽的作用，在使用浓度下，对皮肤无伤害。使用时，一般根据不同材料及污垢程度进行稀释。除垢剂。外观为淡绿色透彻液体，适用于浴室、卫生间的陶瓷、搪瓷器皿等的清洁，能迅速、强力地清除水垢锈渍，提高清洁保洁的功效。使用时，一般视污垢程度稀释1～5倍使用。玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃、油渍等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等特点。使用时将本品稀释20～60倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。面蜡。用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂，适用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面。将本品均匀涂在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮泽，可起到耐磨、防水、耐溶剂的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底蜡以后再使用。本品不宜稀释，避光保存封地蜡。由水溶性高分子树脂及特殊的蜡乳液配制而成。封地蜡作为面蜡的底层涂料，对不平整的地面，如缝隙、针孔等，起到填充和平整成膜的作用，对于走道等人流繁多的地面，能提高蜡面的丰度，延长使用寿命，一般情况下1Ｌ可施工50m2左右。喷洁蜡。由特殊的蜡乳液和光亮剂配制而成。喷洁蜡的作用是对打过蜡后使用过的地面进行一次抛光增亮，并能去除鞋印、擦痕等，经常使用能使地面光亮如新，延长面蜡的施工周期。使用时先对地面进行清扫，然后用喷壶将喷洁蜡喷在地面，一般2～3次，然后对地面进行磨刷抛光即可。（４）拟订保洁部门奖惩条例针对物业环境卫生管理工作的特殊要求，拟订保洁部门的具体奖惩条例。主要包括以下几方面内容：1）嘉奖晋升的条件。2）一般奖励的条件。3）纪律处分的规定。（七）物业保洁管理制度的实施

1.指导领班、清洁员的工作，确保达到标准2.巡视检查卫生情况及时解决问题3.处理好与社区清洁卫生管理部门的关系4.进行维护环境卫生的宣传教育5.搞好卫生设施的建设和维护6.监督物业区域内的日常卫生保洁（1）清扫与保洁。对清扫和保洁的具体要求是：“五定”：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。“六净”：路面净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。“当日清”：指清运垃圾要及时，当日垃圾当日清。（2）日常废弃物的清除。八、物业绿化管理

绿化，就是栽种绿色植被（树木、花卉、草皮等）以改善自然环境和人类生活条件的活动。联合国确定的城市人均绿地指标为50～60m2，如此才能达到保证人类身心健康的基本标准。

绿化有两个方面的功能：物质功能和精神功能。物质功能是指绿化具有遮阳、隔声的功效；能蒸发水分、增加空气中的相对湿度，降低气温，改善小气候；通过植物的物理吸附、过滤作用和生理变化的代谢反应（如光合作用），能吸收和转化氟化氢、二氧化硫、二氧化碳、臭氧、氯气、氨气等有害物质，起到净化空气的作用；具有防风、防尘、杀菌、防病的作用。精神功能是指绿化可以美化环境、分隔空间，成为人们消闲娱乐的场所，起到丰富生活、陶冶情操、消除疲劳的效果。

（一）居住区绿地的类型

1.游园绿化居住区里的游园是供居民日常生活中就近游览观赏、休闲娱乐等活动的公用绿地。一般分为3个级别，即为整个居住区服务的居住区级公园，也叫大游园：居住小区中心花园，也叫中游园；再一个级别就是组团绿地，也叫小游园。2.道路绿化指对物业管理居住区的主干道路、分支道路及宅前小路进行绿化而形成的绿化带。道路绿化起到沟通居住区公共绿地、宅旁绿地等各级绿地的纽带作用。3.宅旁庭院绿化一般是指宅前、宅后以及建筑物周边的绿化，主要供本幢居民使用。宅旁庭院绿化在居住区绿地总面积中最大，分布最广，使用率最高。4.建筑内外绿化这里主要是指室内绿化，阳台、窗台绿化，墙面绿化和屋顶绿化。（二）居住区绿地规划的基本要求1.合理组织，统一规划要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，以住区中心花园为中心，以道路绿化为网络，以住宅间绿地为基础，使居住区绿地自成系统，并与城市绿地系统相协调，成为有机的组成部分。2.因地制宜，节约用地要充分利用自然地形和现状条件，尽量利用劣地、坡地、洼地和水面作为绿化用地，以节约城市用地。对原有的树木，应加以保护和利用，以期早日形成绿化面貌。3.植物为主，注意景观居住区的绿化，应以植物造园为主，合理布局。植物材料的选择和配置，要结合居住区绿地的特点，结合居民的能力。为了居民的休息和景观的需要，适当布置一些园林小品，其风格及手法应朴素、简洁、统一、大方。（三）居住区相关的城市绿化指标

1.城市绿地率指城市各类绿地（含公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地等6类）总面积占城市面积的比率，即

城市绿地率（％）=（城市六类绿地面积之和÷城市总面积）×100％按照自1994年1月1日起实施的建设部《城市绿化规划建设指标的规定》：城市绿地率2000年以后应不少于25％，到2010年应不少于30％。一般新建居住区绿地率应不低于30％；改建旧城区绿化用地不得低于建设用地总面积的25％；单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30％，其中工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心等绿地率不低于20％；产生有害气体及污染工厂的绿地率不低于30％，并根据国家标准设立不少于50m的防护林带；学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施、部队等单位的绿地率不低于35％，属于旧城改造区的，可按以上规定的指标降低5个百分点。2.城市绿化覆盖率指城市绿化覆盖面积占城市面积比率，即城市绿化覆盖率（％）=（城市内全部绿化种植垂直投影面积÷城市面积）×100％根据《城市绿化规划建设指标的规定》城市绿化覆盖率2000年以后应不少于30％到2010年应不少于35％。3.人均公共绿地面积指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积。即：人均公共绿地面积（平方米）=城市公共绿地总面积÷城市非农业人口根据《城市绿化规划建设指标的规定》，2000年以后人均建设用地指标不同的城市，人均公共绿地面积在5～7m2以上；到2010年应在6～8m2以上。2001年5月31日颁布并实施的《国务院关于加强城市绿化建设的通知》（国发[2001]20号）又提高了要求，提出城市绿化的工作目标和主要任务是：到2005年，全国城市规划建成区绿地率达到30％以上，绿化覆盖率达到35％以上，人均公共绿地面积达到8m2以上，城市中心区人均公共绿地达到4m2。以上；到20l0年，城市规划建成区绿地率达到35％以上，绿化覆盖率达到40％以上，人均公共绿地面积达到l00m2以上，城市中心区人均公共绿地达到6m2以上。同时，也指出由于各地城市经济、社会发展状况和自然条件差别很大，各地应根据当地的实际情况确定不同城市的绿化目标。

（四）绿化管理的基本内容

绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造、已有绿地的日常养护及所辖区域的绿化管理等。

通常绿化的规划审批、建筑施工中的质量监督和竣工验收均由园林绿化部门负责，园林绿化部门还对物业区域内的绿化工作进行技术和业务的指导、监督和检查。物业管理企业应根据所辖物业区域的实际情况设置专门的绿化管理部门，并配备适量的专职人员。除了物业管理人员和绿化工人外，还应有1～2名技术员，负责绿化的技术指导、绿化工人的业务培训和业主及非业主使用人的技术咨询工作。

1.园林绿地的设计和营造

①设计要求。园林绿化是一个功能与美观相结合的整体，它的设计原则是“适用、经济、美观”有机结合。要求以绿为主，形成系统；见缝插针，节约用地；合理配置，注意景观。物业区域的园林绿化要根据物业的特点，设置精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物，使其形成优美清新的环境并与周围建筑风格浑然一体。②植物选择。园林绿化中有植物、建筑、山石、道路、水体、小品等。但植物是园林绿地的主体。适宜的植物可以充分发挥绿化的功效，美化环境，改善居住条件。①要“适地适树”。树木生长速度、生命周期、树冠树高、落叶状况等各不相同，如果选择不当，将会造成不良的后果；②对于园路树，应选择树干高大、树冠浓密、根深耐旱、清洁无臭、速生、抗性强的风土树种；③对于水池边，宜栽种落叶少、不产生飞絮的花木，以减少水面的污染；④对于花坛、花境，应栽种色彩鲜艳、花香果俱佳的植物；⑤对于物业绿地，不宜选择带刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件③植物配置方式。物业区域园林绿化布置可采用规则式和自然式两种格式。接近房屋建筑物的园区采用规则式，远离房屋的地方采用自然式。两者结合起来则形成混合园林。园林配置必须要考虑植物的外形、赏色等方面的特性，还应注意层次搭配、高低错落，不仅要取得绿化效果，还要给人以美的享受。2.绿地的养护绿地养护工作主要包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、维护搭架、涂白等。绿化养护管理工作的主要对象是植物。植物是有生命的，并且处于不断的生长变化之中。不同种类的花木具有不同的习性，它们对其赖以生存的客观条件（如土壤、气候、温度、湿度、人为因素等）十分敏感。绿地养护必须具有针对性、动态性，必须按照不同品种、不同习性、不同生长期、不同季节等客观条件的要求，适时确定不同时期的养护重点，努力使所辖区域繁花似锦、四季常青。同时还要加强爱绿教育，防止人为破坏。整形、修剪1.整形、修剪作业程序①根据树木分枝的特点、观赏功能的需要、自然条件等因素选择修剪方式。②了解不同类型树木的修剪要点及技术规范要求。③修剪前要仔细观察，按因地制宜、因树修剪的原则，做到合理修剪。④剪下的树条要及时集中清运。

2.注意事项①绿篱在1～3季度生长期修剪；乔木应在休眠期或秋季修剪。②绿篱每年至少修剪四次，造型每年六次；乔木每年一至两次。③九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15cm，杜鹃造型新长枝不超过30cm。浇水乔、灌木浇水的目的是防止土壤干燥，促进植物的生长。浇水的具体方法是：①大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。②浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为好，冬季早上、夏季中午不浇水；夏季应增加浇水次数和分量，冬季应减少浇水次数和分量。③新栽植物根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应保证一次浇透。④浇水量要根据花木品种来决定，旱生植物需要水分少，深根植物抗旱强，可少浇水；萌生植物需要水分多，浅根植物不耐旱，要多浇水。

2.施肥乔、灌木施肥的目的是促进植物生长，增加绿化、花卉的观赏价值。具体方法如下：①根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥(垃圾肥、饼肥等)或无机肥(氮、磷、钾、复合肥等)。②施肥方法。有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施；无机肥多用微施、喷施和根施作追肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花落后；在下列情况下少施肥：枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季；下列情况下不要施肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。③施肥时间。一般在阴天或傍晚为宜。④施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。⑤施基肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥须完全粉碎成粒、粉状绿化补缺

1.补缺目的绿化补缺的目的是确保植物生长成形，成活率达95％以上；裸露面积控制在总面积的0.5％以下；缺株在0.5％以下。

2.具体补缺方法①确定须补种的植物品名及地点。②对须补种地翻土或挖穴，加施基肥。③挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝叶。④补栽复土时应将土打细，新土高出地面3～5cm。⑤栽台湾草时土高出接口处1～2cm，栽后浇水，然后用铲拍打草皮，使新种草根部入泥；⑥对新种乔木用支撑保护，浇水时一次浇透，每天早晚各浇一次。草坪养护1.特级草坪：每年绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在25mm以下，仅供观赏。

2.一级草坪：绿期340天以上，草坪平整，留茬40mm以下，供观赏及家庭休憩用。

3.二级草坪：绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬60mm以下，供公共休憩及轻度践踏。

4.三级草坪：绿期300天以上，留茬100ｍｍ以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。

5.四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。1.修剪要保持平整完美，草坪就要时常修剪，生长过于旺盛会导致根部坏死。

(1)剪草频度①特级草春夏生长季每5天剪一次，秋冬季视生长情况每月一至两次。②一级草生长季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次。③二级草生长季每20天剪一次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪一次。④三级草每季剪一次。⑤四级草每年冬季用割灌机彻底剪一次。机械选用①特级草坪只能用滚筒剪草机剪，一级、二级草坪用旋刀机剪，三级草坪用汽垫机或割灌机剪，四级草坪用割灌机剪，所有草边均用软绳型割灌机或手剪。②在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草，每次剪去长度不超过草高的1／3。淋水①特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每周淋水两至三次。②三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。③四级草坪基本上靠天水。施肥施肥要少量、多次，使草能均匀生长。一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥，二、三级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本不施肥。第四节物业安全管理

一、保安部的组织结构和岗位职责

（一）保安部组织架构

按安保工作性质和工作任务不同，保安部一般下辖门卫班、巡逻班、监控班、消防班、车场保安班等。由于保安部要24小时负责辖区的安全保卫工作，有的物业管理公司对保安部采取“四班三轮转”方式分班。就是将不同工作性质的保安人员按照每一班次的工作需要分成4个班组，每天有三个班组分别上早班、中班、夜班，一个班轮休，每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监视、车场、内巡等保安员。这种分班方式便于治安工作的统一管理，要求班长具有较全面而丰富的保安工作经验。（二）保安部各级人员的岗位责任制

1.部门主管工作职责（1）制定本部门工作计划，建立并健全各项安全工作制度，负责监督落实执行。（2）主持部门工作例会，负责落实管理处布置的各项治安、消防、车辆管理工作。（3）积极组织开展以“五防”（放火、防盗、防破坏、防爆、防自然灾害）为中心的安全法纪教育与宣传，领导和组织本部门员工的培训工作。（4）经常对治安、消防工作进行检查、巡视，发现问题及时协调处理。（5）负责制定突发事件应急处理方案及防范措施，组织对较大的案件的调查处理及善后工作。（6）规定本部门各岗位的服务职能与职责。（7）监督考察本部门各岗位人员的工作表现，处理有关保安工作方面的投诉。（8）负责对外协调区域治安防范工作。（9）完成上级交办的其他任务。2.主管助理工作职责（1）在主管不在时，代行主管职权处理有关保安工作事宜。（2）协助主管搞好保安部日常管理工作。（3）检查监督各班组工作，发现问题及时向主管汇报。（4）搞好所管区域的重点防范工作。3.保安班长工作职责（1）布置、检查各当班保安员出勤执勤情况，确保所有保安工作都按计划进行并达到规定标准。（2）检查本班员工的着装与风纪。（3）检查工作记录，确保所有需注意事项已标明并采取相应行动，及时通知相关员工。（4）与有关保安员一起对指定班次中发生的事故进行调查。（5）详细汇报每日事务并检查保安员的报告是否准确详细。（6）协助保安员处理需与当地公安局、消防局、急救中心等配合的问题。（7）本班岗位工作要求、工作程序、服务标准，指导、管理并协调所指定班次的保安工作。（8）做好本班工作的检查、分工与员工管理。（9）检查整理当班纪录，做好交接班手续办理。（10）定期对本班工作进行总结，提出改进安全工作的合理化建议。（11）完成主管布置的其他工作。4.保安员的职责（1）认真遵守公司的规章制度，按时上下班，不迟到早退。（2）文明礼貌，行为规范，努力为业主、租户提供优质服务。（3）熟悉区内各项设备情况，学会使用有关器材。（4）坚守工作岗位，提高警惕，严防犯罪分子从事破坏活动。（5）熟悉辖区内业主租户情况，掌握辖区内治安特点，维护辖区物业及业主、租户的人身财产安全。（6）认真做好防火、防盗等各项治安防范工作。发生偶发事故，能迅速赶到现场，果断采取措施，及时报告；发现不安全因素应立即查明原因，尽快排除险情并及时向上级汇报，配合处理善后事宜。（7）认真做好执勤记录，严格执行交接班制度。二、治安管理

（一）治安管理方式

1.封闭式管理这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。2.开放式管理一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。（二）治安管理的原则

1.预防为主、防治结合治安工作关键是要做好预防工作，应防患于未然。2.坚持物业治安管理与社会治安管理相结合的原则物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。3.坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作。4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。（三）物业治安管理的内容

1.物业治安管理的一般性内容（1）建立健全安全保卫组织机构（2）制定和完善各项治安管理制度（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。（7）完善辖区内安全防范设施。（8）定期对保安员开展各项培训工作。（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。

（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。

2.门卫安全管理（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。（7）严格制止闲杂人员进入辖区，监督、控制施工人员进出。（8）提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告。（9）认真履行值班登记制度，记录值班中所发生、处理的各种情况。（10）认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作。（11）及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜。（12）积极配合其它保安员，做好各项安全防范工作。

3.巡逻安全管理

（1）巡逻的范围保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。（2）巡逻方式①定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。②着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。③昼间巡逻和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。（3）电子巡更为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。

4.监控安全管理

（1）电视监控系统电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。（2）电子保安系统电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。（四）安全管理标识的设置在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。三、车辆管理

（一）停车场及车辆通行的组织规划

1.停车场的车位规划物业管理企业对停车场位置的规划要结合物业所处的地理位置情况及内外交通通行情况，综合考虑车场的合理使用。既要考虑业主、使用人行车安全、停车方便，又要考虑占位少、便于监管。要合理划分停车区域，进行有条理的排列，增加有效停车车位。

2.交通组织的规划（1）应综合考虑物业区域道路交通和居民车辆使用特点，对交通路线进行细致规划和设计，便于车辆就近快速出入，减少滞留行驶时间，同时兼顾人车分流、进出分流。（2）按照交通组织规划设计图，做好区内交通划线，设立通道标识牌、及各种车辆的停车指引等小区标识工程。（3）在人行入口、幼儿园、学校、超市等人流密集且分流不畅地点安装减速缓行装置。（二）建立健全的车辆停放管理制度有了良好的停车场是车辆停放的基础，而建立健全的管理制度才能保证车辆停放安全。为维护物业区域的交通秩序，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，防止车辆乱停乱放，保证管理到位。一般应设立车辆管理岗位责任和车辆行驶停放等管理制度。

（三）做好车辆管理1.车辆出入管理。除救护车、消防车、清洁车、小区商业网点送货车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定。2.停车场（库）车辆管理。（1）车场管理员指挥进入车场的车辆慢行，按规定行驶方向前行，停放于适当的位置，使车场车辆停放整齐。（2）认真指挥车辆出入停车场。（3）随时巡检停车场车辆情况，发现门、窗未关好，有所损坏、漏油、漏水等现象时，应及时通知车主，并做好记录。（4）发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。（5）当有车辆驶出时，按车辆出入管理规定验证、换证、（收费）放行。四、消防管理

（一）消防基本知识

1.燃烧的条件燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟现象。任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状态的过程。这个过程的发生必须具备三个条件，即：可燃物、助燃物和着火源。凡是能与空气中的氧气或其它氧化剂起化学反应的物质称可燃物，可燃物分为三类：一是气体可燃物（如氢气，一氧化碳等），二是液体可燃物（如汽油，酒精等），三是固体可燃物（如木材，服装等）。凡是能帮助和支持可燃物燃烧的物质称为助燃物，如空气，氧气，高锰酸钾等。凡能引起可燃物与助燃物发生燃烧反应的能量来源称作着火源。着火源可分为：明火、化学热能、电热能、光能等等。2.预防火灾的基本措施

（1）控制可燃物具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。（2）隔绝助燃物就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。（3）消除着火源消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。3.火灾扑救的基本方法

（1）窒息灭火法就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。（2）冷却灭火法是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。（3）隔离灭火法是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。（4）抑制灭火法就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧终止。4.常用消防设施、设备和器材

（1）灭火器灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体、筒盖、瓶胆、喷嘴等部件组成。灭火器种类较多，按其移动方式主要有手提式和推车式灭火器。手提式灭火器，按其内装灭火剂种类分为水、化学泡沫、干粉、二氧化碳等。（2）火灾自动报警系统装置火灾自动报警系统的作用是尽早地探测到火灾的发生并发出警报，以便采取措施，预防和减少火灾的发生和造成的损失。火灾自动报警系统主要由火灾探测器和火灾报警控制器等组成。按监测的火灾特性不同，火灾探