管理制度物业管理制度

（管理制度）物业管理制度

简介：小区总建筑面积12万多平方米，由小高层构成。小区内房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防备，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到以便、舒适、安全。高档的小区应当有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而保证小区保值、增值。天富物业企业的企业精神是“银滩物业，勇争第壹”。我企业服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目的：以企业运行为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章物业管理要点◆运用持续发展的战略，保证物业的保值和增值；◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进理解和信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；◆结合物业实际状况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理减少成本，全心全意为业户服务；◆采用PDCA循环整改的措施，不停提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、壹体化。管理思想是：安全第壹，不停满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终到达经济效益、社会效益、环境效益的统壹。于实际服务管理中，企业将抓住如下三个重点：1、完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此我们将于此后的服务工作中，充足体现我们的服务宗旨和追求目的，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，且将平常服务紧密融合于管理之中，和业户建立良好的服务关系。同步以走访沟通的方式及时理解业户的意见和需求，于不停完善的过程中真正为业户发明安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，怎样为业户发明壹个良好的环境，是我们非常重视的问题。数年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训贯彻到位，才能充足发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环境保护意识，从而保证小区的环境卫生状况到达最佳，为小区增长壹道清洁、卫生、亮丽的风景线。3、安全、消防真抓实干为保证业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防备为主，紧密联络职能部门，齐抓共管，使所辖物业于长年平安的条件下为业户服务。于平常管理中，制定和之相适应的应急处理安全操作程序，于发生特殊事件时尽量将损失减少到最小程度。企业本着服务第壹，以人为本，于管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理措施来管理和服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统壹。企业将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造壹个以便、温馨、舒适的生活和工作环境。壹、企业追求目的：◆房屋建筑的完好率到达98％之上；◆报修及时率到达100％；◆清洁管理无盲点；◆设备设施完好率到达98％之上；◆小区路灯完好率到达100％；◆管理区域内不发生重大安全和火灾责任事故；◆有效投诉处理率100％；◆服务满意率达95％之上；◆绿化完好率到达98％之上；◆道路完好率到达98％；◆各类管理人员岗前岗中培训100％；◆无服务安全事故发生。二、重要措施◆完善各项管理制度和管理制度；◆所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；◆治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；◆管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设置立岗、巡岗、监控岗，且明确岗位职责及考核原则；◆建立多种资料档案、报修、养护记录；◆多种收费项目、原则公开，合理收费；◆制定大、中修年度计划，且负责实行；◆制定且组织员工培训计划的实行；◆结合创优评比原则，进壹步提高物业管理水平。遵照服务第壹，业户至上，依法运行，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第壹的企业精神，以优质文明的服务，为业户发明漂亮温馨的家园。三、组织运行机制：1、建立监督机制；2、建立信息反馈及处理机制；3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、管理人员的培训管理；5、增强服务意识，量化管理及原则运作；6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及原则、管理人员考核制度及原则。四、物业管理制度1、管理处经理职责；2、管理人员岗位职责；3、作业人员岗位职责；4、员工培训；5、管理处运作管理工作规程；6、人事管理及员工培训、考核制度；五、管理处运作管理规程1、内部运作管理措施2、小区秩序管理；3、清洁管理；4、绿化管理；5、消防弱电设备设施管理；6、供配电设备管理；7、给排水设备管理；8、共用设施和共用场地管理；9、安全作业指导书；10、特约服务管理制度。（之上多种规定及制度略）第三章拟采用的管理模式壹、物业管理架构物业管理服务，规定有壹个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以规定到达减少管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。企业设置办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其长处是集指挥和职能于壹身，命令统壹，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的规定，又能为未来业务的发展留下充足的空间。1、办公室（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责搜集、整顿和保留物业管理企业筹办、建立和发展的资料及人事档案管理。（3）负责内部运行工作的综合协调。（4）负责对外承接、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5）总经理指派的其他工作。2、保洁部（1）负责管辖区域内的打扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2）负责小区内的垃圾清运工作。（3）上级领导交办的其他工作。3、设备维修部（1）负责物业所有公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的平常维修保养工作。（3）制定长期和平常的维修保养计划且付诸实行。（4）上级领导指派的其他工作。4、绿化部（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2）负责小区内的园景设施的养护工作。（3）上级领导指派的其他工作。5、秩序管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3）负责小区的平常巡视工作以及车辆停放管理。（4）负责小区应急处理的急救工作。（5）上级领导交办的其他工作。6、接待部（1）负责平常业户来访接待工作。（2）负责业户档案的建立和管理工作。（3）负责业主的投诉和征询，且提供协助。（4）配合办公室开展员工培训工作。（5）上级领导指派的其他工作。二、物业管理岗位编制及管理架构天富物业管理XX企业白杨小区物业管理办公室业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管业户接待员设备维修工保洁员绿化工秩序管理员备注：根据小区简介，之上岗位编制×人。其中，绿化主管、保洁主管由壹人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，壹人多岗，精简高效。第四章物业管理人员培训壹、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。1、新员工上岗培训期为180天。2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能和技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、于岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参与班后的专题培训。2、每位于岗员工每月参与企业组织的工作指导培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及和业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核措施。于实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。且通过理论和实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。某小区物业管理方案（二）第五章物业管理工作岗位职责壹、物业经理岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实行壹体化综合管理，贯彻执行ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完毕年度管理目的和经济指标。2、制定管理处年度、月度工作计划且组织实行，业务上接受上级领导的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行状况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同步关怀员工的生活，保证管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，贯彻安全、防火工作。6、协调本部门和各方面的关系，便于开展各项工作。7、认真完毕管理处其他工作职责内容和企业安排或委托的其他工作任务。二、业户接待岗位职责1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。3、负责管理费、维修资金及其他费用的催缴、收缴工作。4、负责接待及处理业户征询、来访、投诉工作，且定期进行回访工作。5、走访业户，征求和搜集业户对管理和服务方面的意见。6、保持和业户的联络和互相沟通，做好平常接待工作。7、协助管理处经理做好其他工作。三、保洁服务岗位职责1、严格遵守企业各项管理制度和作业指导书。2、负责本辖区的卫生打扫工作。3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。4、负责企业及管理处业户的服务工作。5、负责小区内的垃圾搜集及清运工作。6、完毕领导交办的其他工作。四、绿化服务岗位职责1、负责小区内苗木的移栽和修剪。2、负责小区内花草树木的养护和管理。3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。4、熟悉园林机械的操作使用环节，且对机械进行简朴的维修保养。5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。6、认真完毕领导交办的其他工作。五、秩序管理员岗位职责1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。3、负责本辖区的人员进出管理。4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防备工作。5、负责小区应急处理的急救工作。6、完毕领导交办的其他工作。六、设备维修工岗位职责1、定期清洁所管理的设备和设备房，保证设备设施、设备机房的整洁。2、严格遵守作业指导书，防止安全事故发生。3、发生突发状况，应迅速赶往现场，及时采用应急措施，保证设施、设备的正常、完好。4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。5、负责业户的平常报修工作，且做到工完料清。6、认真完毕领导交办的其他工作任务。第六章各项专业管理工作方案壹、业户入住通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供以便，保证入住工作正常有序。同步做好入住资料的搜集、归档。1.管理处在业户入住前准备好如下文献，此项工作由管理处经理负责组织贯彻。1.1房屋验收表1.2住宅使用公约1.3业主手册1.4装潢管理措施1.5装潢管理协议1.6业主入住手续流转单1.7代办服务委托书1.8保管钥匙委托书1.9保管钥匙承诺书1.10钥匙签收表1.11业主信息表1.12入住资料签收表1.13入住须知2.入住发放文献业户入住时如下文献由业户接待负责发放且请业户签收。2.1入住须知2.2业主手册2.3住宅使用公约2.4装修管理协议3.入住记录管理处在受理业户入住时由业户接待和陪伴验房人员做好如下记录。3.1业户登记。3.2验房签收记录。3.3入住资料签收记录。3.4领取钥匙签收记录。3.5委托代办服务记录。3.6业主信息登记表。3.7入住收费记录。4入住工作方式4.1入住程序4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。4.1.2管理处接待人员审核业户《入住告知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位规定的关联资料。4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据且收费。4.1.4管理处接待人员简介小区管理服务状况，和业户签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》。4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文献且请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。4.1.7管理处接待人员陪伴业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付签罢手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。4.2入住流程图售房协议否5收费管理5.1管理处按照物业管理委托协议的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费；向开发商收取空房管理费。5.2物业收费项目、原则应上墙公布。5.3业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴和妥善保管工作。5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6对无端逾期不交纳费用的业户，管理处应根据《住宅使用公约》或有关规定处理。二、业户装修管理1装修管理流程1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》和《施工人员登记表》，签订《装修管理协议》。1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队简介小区管理制度。1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4于办妥之上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，且缴纳施工人员出入证工本费10元/张。1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，理解施工状况且做好记录，必要时请设备人员同往。1.6装修完毕后，经管理处验收后，于装修申请表上填写装修验收状况，且签名。1.7于跟踪时，如发既有违章和阻碍公共行为，应及时采用措施进行整改，必要时填写《整改告知单》、现场拍照等，以备留用和归档。1.8违章处理措施，对违反装修规定者将依有关条例采用如下措施：1.8.1批评、劝戒1.8.2责令停工整改1.8.3报业主委员会、前期管剪发展商、或政府有关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字承认，否则任何人壹律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其他人不得办理。1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理状况。2.装修管理制度2.1装修申请程序：2.1.1业主办完所有入住手续且仔细阅读《装修管理措施》。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签订《装修管理协议》；施工单位填写《施工人员登记表》。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发既有不合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。2.1.5为防止有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，增进物业的保值升值。于装修过程中，请您于装修前仔细地阅读有关规定。2.2装修前2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、拆类施工。2.2.2装修严禁行为：2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。2.2.2.2变化房屋及配套设施的使用功能。2.2.2.3随意封闭阳台。2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。2.2.2.5于预留或指定以外的位置安装空调机、衣架和排放冷凝水。2.2.2.6于外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7大量使用易燃装修材料。2.2.2.8随意变化或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》且将装修图纸、施工单位资质证书壹且交物业企业各管理处审验同意。签订装修管理协议、安全责任书及办理其他关联手续。2.3装修施工中2.3.1随时接受物业企业管理处工作人员上门检查、监督、核算，与否严格按照装修图纸规定施工，检查施工人员与否办理了临时滞留证手续。2.3.2业主应自行随时督查施工人员于为您装修时，与否将装修材料以次充好，工艺简朴粗糙，质量能否保证可靠。2.3.3装修施工应于每天8:00时—18:00时之间进行，晚间18:00—次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。某小区物业管理方案（三）三、平常服务和联络管理处的平常服务和联络是物业管理服务最基本的壹项平常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业企业通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。管理处经理负责平常服务和联络工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。1.平常服务和联络的内容1.1平常服务内容1.1.1维修保养服务；1.1.2绿化养护服务；1.1.3治安消防服务；1.1.4环境卫生管理服务；1.1.5停车管理服务；1.1.6特约服务；1.2平常联络内容1.2.1小区中设置业户联络箱，每天定期开箱；1.2.2设置投诉电话接受业户的投诉；1.2.3及时回访业户征询意见。2.平常服务和联络的质量控制2.1业户人员应多途径和业户保持沟通，常常走访业户听取意见，满足合理规定，及时提供各类服务。2.2每六个月至少开展壹次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划且做好筹划，事后要分析小结，使该项工作不停改善提高。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3.平常服务和联络的质量规定质量规定以《物业管理条例》为根据，以威海市物业行业服务规范为根据，严格按各项服务的管理制度及原则进行操作，做到业户评议满意率90%之上；业户投诉率万分之五如下；投诉处理率100%。四、业户档案管理管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等壹且归档。1.管理处负责建立业户档案，业户档案壹户壹档。2.业户档案的管理措施按企业档案规定操作。3.物业管理处经理负责业户档案的搜集、整顿、归档、运用。4.管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整顿好且归档。5.管理处经理每季度检查壹次业户档案工作，对发现问题应立即整改。5.1权籍档案中包括如下内容：5.1.1入伙告知书5.1.2入伙手续书5.1.3业主使用公约5.1.4装修管理协议5.1.5房屋验收表5.1.6入伙手续资料签收单5.1.7产权清单5.1.8租赁清单5.1.9协议复印件5.1.10权证复印件5.1.11有关业户其他资料5.1.12业主信息表5.1.13报修项目表5.1.14服务项目表5.1.15保管钥匙委托书5.1.16代办服务委托书5.1.17安全责任书每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。五、权籍管理1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属状况,负责业户资料的搜集,且将业户关联的资料记录于管理手册中,管理手册要动态的反应业户产权的转移、使用权的变更状况;能对的反应业户权属转移、变更的时间和方式。2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,且输入计算机.3.产权清册内容3.1房屋类型3.2使用面积、建筑面积3.3土地分摊面积5.3.4使用状况3.5附设设施状况3.6车库使用状况4.租赁清册内容4.1租赁户姓名4.2租赁时间4.3使用房屋地址4.4内部装修状况4.5其他5.经理每月出壹份产权清单、租赁清单，清单要系统对的反应目前实际状况。6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月壹次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更状况，管理处经理应书面告知业户接待整改。六、业户接待1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务征询、报修、收费、投诉。2.管理处实行周壹至周日全天业户接待，且公开办事制度、公开收费项目和原则。3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有答复。4.管理处实行回访制度。4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。4.2回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作壹次回访；其他项目维修壹星期内回访。5.对回访中发现的问题，24小时内书面告知维修人员整改。6.接待窗口要认真听取投诉意见且做好记录。7.处理投诉要做到让业主满意，及时和业主沟通，处理成果做好记录。[/sell]某小区物业管理方案（四）七、秩序管理服务1.秩序管理服务内容1.1小区基本实行封闭式管理；1.2实行24小时值班及巡查制度；1.3执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防备工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；1.4结合小区特点，制定安全防备措施；1.5进出小区多种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；1.6小区停车有专人疏导，管理有序，排列整洁；1.7非机动车辆有集中停放场地，管理制度贯彻，停放整洁，场地整洁；1.8危及人身安全处设有明显标志和防备措施。1.9及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门且做好记录；1.10检查小区设施与否完好；1.11负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；1.13监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2.门岗服务2.1门岗值岗时要认真、负责，于管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；2.2于指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；2.3立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答问询，严禁和他人闲聊。2.4外来人员进出管理2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经查对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；2.4.2对装修施工人员进出状况，每天下午5：00查对壹次，保证人、卡数量相符；2.4.3非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5物品进出管理2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经查对物品名称、数量精确无误后，方可放行；2.5.2进入管理区域的装修材料或货品于指定地点卸货，20：00-次日7：00放行。2.6机动车辆进出、停放管理2.6.1对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，严禁载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放于车辆左侧挡风玻璃后，且做好记录。2.6.3地面停车场车辆停放有序，且做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提醒车主，且向管理处方案，做好记录。2.6.4对于外来车辆实行计时收费制度。2.6.5车辆驶出小区时，收回停放证，且按停放时间收取停车费，做好记录。2.7地下车库管理2.7.1车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；2.7.2无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；2.7.3督增进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得于车库内学习驾驶和洗车；2.7.4保持车库及车库出入口清洁、畅通；2.7.5常常到车库内巡视，发现问题应作好记录且向小区经理方案；2.7.6车库内发生事故应保持现场，立即向管理处方案。2.7便民服务2.7.1遇业主携带重物需协助时，请业主将重物暂放于指定点，用对讲机告知巡视岗为业主提供搬运服务；2.7.2接到业主告知，规定代叫出租车时应为业主提供叫车服务。3.巡岗服务3.1管理区内实行整年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，保证每小时巡遍所有公共区域。3.2区内巡视3.2.1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视登记表，且随身携带装小件垃圾的塑料袋；3.2.2巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；3.2.3按秩序管理服务处指定的巡视路线巡查，巡视记录中应记载发现实状况况及时间。3.2.4客户需要协助时，应及时提供服务或告知有关人员到场处理；3.2.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时方案，且迅速查明状况，严密监视；3.2.6发现装修违规状况，立即向客户指出，及时制止，且方案管理处做出对应处理；3.2.7遇紧急状况，按《应急预案》执行；3.2.8巡视时见到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时告知设备人员修复；3.2.9巡视结束后，交接巡视器材；3.3夜间巡视3.3.1夜间巡视的路线应常常变化；3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；3.3.3若发现可疑人物，须立即报警且封锁各个出入口，进行处理；3.4突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参与演习。3.5发生火警3.5.1立即用对讲机告知管理处采用必要的紧急措施或直拨火警电话119；3.5.2告知火灾周围业户撤离危险区；3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6发生刑案3.6.1立即向管理处方案或报公安部门110且保护现场，且救护伤员；3.6.2向发现人和周围业户理解状况且记录。3.6.3向公安人员提供状况，协助破案。3.7发生盗、抢事件3.7.1用对讲机方案祈求支援，同步设法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特性、人数、作案工具，及时方案公安部门110；3.7.3保护现场，协助破案。3.8发现触电事故3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；3.8.2方案管理处经理和监控中心，同步尽快施行人工急救，且拨打医务急救电话120，祈求医务急救中心派医生来现场；3.8.3引导救护车抵达现场；3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院急救。3.9发现电梯困人3.9.1立即用对讲机方案，敦促设备人员迅速前去处理；3.9.2安慰被困人员；3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.10发现人员、车辆堵塞立即用对讲机方案，增派秩序管理员及时疏导。4.监控岗服务4.1平常工作4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保留1个月，录像带循环使用。4.1.2监控人员亲密注视屏幕，发现可疑状况立即定点录像，跟踪监视，做好记录且及时方案小区经理。4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理方案，且跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2监控设备系统及录像带的管理4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常状况和故障立即报修，且做好记录。4.2.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，不准查见监控录像保留内容。4.2.3录像带保留处要有防潮措施，防止录像带发霉。4.2.4新的录像带启用时应于标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像时间；录像带持续使用24个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效辨别监控对象的，应及时更换新带。4.2.5监控人员每天擦拭监控设备壹次，保持显示屏、录像机等设备清洁。4.3中央监控室的出入管理4.3.1和工作无关的人员不得私自进入中央监控室。4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理同意；外来人员进入，应经管理处经理签证承认，由秩序管理人员陪伴进入。4.3.3凡进入中央监控室的人员均得办理登记手续。5秩序管理各岗位之间的轮换5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的措施，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；5.2换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;5.3换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置6.1秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时壹次按巡视路线巡视所有巡视点。6.2秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中之上文化水平，能处理秩序管理的平常工作，能作每日执勤记录。7秩序管理服务检查制度7.1自查：秩序管理各岗位于换岗交接时按作业原则进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业状况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少壹次，做好记录。八、保洁服务管理1.外环境的保洁项目及内容保洁质量规定实行方案日周月季打扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回路牌、标志、指示牌洁净、无尘灰、无污渍擦拭壹次拣拾花圃内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回行人路/车路面之打扫无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无壹厘米之上石子。巡回清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹，透明度好。擦拭壹次各进出口台阶清洁无尘、无污渍、光亮。巡回壹次冲洗地下车库无异味、泥土、垃圾和堆放物巡回外围立柱之清洁无积尘、无污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁洁净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表洁净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发既有异味及时处理巡回壹次清洗2.检查手段：2.1视检：以眼睛直觉检查，到达光亮、清洁、视觉舒适。2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。3.质量监督保证严格的检查规程是保证作业原则，作业指导书等管理制度贯彻的重要手段，我们重要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。某小区物业管理方案（五）九、绿化服务管理1.绿化服务内容及原则1.1草坪1.1.1养护管理的质量规定a.草坪覆盖度不少于95%；b.每周巡查壹次，且做好关联记录；c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；1.1.2浇灌、排水a.浇灌必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；b.浇灌量根据土质、生长期、草种等原因确定；c.浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：-冷地型草，春秋俩季度充足浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜上午浇，安全越夏。-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.1.3修剪a.草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。b.草坪修剪的频率及次数根据状况而定。9.1.1.4清除杂草a.应及时清除杂草，除早、除小、除了；b.清除杂草的措施有：人工除草、化学除草。1.1.5施肥a.冷地型草种追肥宜于春季和秋季，暖地型草种的施肥宜于晚春；b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等状况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥措施可撒施和根外追肥。1.1.6病虫害防治a.病虫害的防治均应以防为主，防治结合；b.对不一样种病虫害的防治可根据详细状况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。1.1.7草坪更新a.更新复壮的措施有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。1.1.8其他养护a.草坪应有整洁的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm；1.2乔灌木1.2.1浇灌和排水a.对新栽植的树木应根据不一样树种和不一样立地条件进行适期、适量的浇灌，应保持土壤中有效水分；b.已栽植成活的树木，于久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行浇灌，对水分和空气温度规定较高的树种，须于清晨或傍晚进行浇灌，有时仍应合适进行叶面喷雾；c.浇灌前应先松土。夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌选于中午进行。浇灌要壹次性浇透，尤其是春、夏季节；d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。1.2.2中耕除草a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，尤其是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，于蒸腾旺季须每月松土壹次；c.中耕除草应选于晴朗天气，土壤不过度潮湿的时候进行；d.中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3施肥a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；“注”：花灌木应于开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不一样的养护规定进行。b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。壹般乔木胸径于15cm如下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径于15cm之上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，合适增长施肥量；c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应和树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；d.施用的肥料种类应视树种、生长期及欣赏等不一样规定而定。初期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，且逐渐推广应用复合肥料；e.施肥宜于晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。1.2.4修剪、整形a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调整树木通风透光和肥水分派，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类：重要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、且生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干规定3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不适宜覆盖所有路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。-灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有助于增进短枝和花芽的形成，修剪应遵照“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。-绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐渐修剪成型。花球保证春秋俩季各修剪壹次。-地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应增进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对数年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。b.修剪时切口均必须靠节，剪口应于剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采用分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应于夏、秋俩季修剪。1.3补植树木1.3.1树木缺株应尽早补植；1.3.2补植季节a.落叶树：应于春季土壤解冻后来，发芽此前补植或于秋季落叶后来土壤冰冻此前补植。b.针叶树、常绿阔叶树：应于春季土壤解冻后来，发芽此前补植；或于秋季新梢停止生长后、降霜此前补植。1.3.3补植的树木，应选用本来树种，规格也应近似；若变化树种或规格则须和本来的景观相协调。补植行道树树种必须和同路段树种壹致。1.4枯死植株的挖除1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门和个人无权私自挖除。1.5花坛花境1.5.1花坛的养护、管理a.根据天气状况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；b.做好排水措施，严禁雨季积水；c.花卉生长旺盛期，应合适追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d.及时做好病虫害防治工作；e.花坛保护设施应常常保持清洁完好；f.花坛换花期间，每年必须有1次之上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天；g.花卉应生长强健、花型正、花色艳、花期长，且且重视做好“五壹”，“十壹”花卉管理；h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量不得不小于15%）。1.5.2花境的养护、管理a.应按计划及时做好花卉的补种、填充；b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；c.花境整年可以某壹季为主花期，欣赏期不得少于100天；d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得不小于15%；e.每年休眠期必须合适耕翻表土层，施加有机肥；f.及时做好病虫害防治工作；贯彻平常养护，做到无杂草垃圾。[/sell]某小区物业管理方案（六）十设备维修服务银滩物业企业实行定人、定机、定岗及互相配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实行安全管理。制定运行管理规程，实行平常巡视和周期检查保养工作。制定设备系统安全作业指导书，规范设备操作管理。按统壹的设备帐、卡、物管理措施，维修保养内容规定，质量检查原则实行原则化管理。根据设备完好率记录原则对设备设施的完好程度进行记录，保证安全正常运行和使用。10.1设备管理内容物业设备于安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理企业运用先进的管理措施和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充足发挥它们的功能。物业设备管理的好坏和否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强平常和维修管理提出了更高的规定。1供配电设备1.1每日按照《设备、设施巡视内容和程序》巡视配电机房设备，且记录《配电房巡视登记表》；1.2配电机房每周打扫壹次，配电柜每月清洁壹次。1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容规定进行周期检查、保养，且将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修登记表》内；1.5供配电设备发生异常和故障及时方案管理处经理，记录《设备故障登记表》，且于经理协同下排除异常和故障。1.6每年12月制定下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，且按运行状况制定《设备、设施（年度）维修计划表》；1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。2供气设备和煤气企业保持联络，每周巡检，请煤气企业定期专业保养，随时进行报修。3电梯设备3.1每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同步负责清洁电梯机房环境，且将成果登记表内；3.2设备发生异常和故障及时方案经理，记录于《设备故障登记表》上,且及时处理。3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时告知电梯维保人员且方案经理，督促维修保养；3.4每年12月制定下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，且按运行状况制定《设备、设施（年度）维修计划表》；3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；4给排水设备4.1每日壹次巡视泵房设备，且记录《水泵房巡视登记表》；4.2水泵房每周打扫壹次，机组每月清洁壹次。周交替更换壹次；4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，且将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；4.4给排水设备发生异常和故障及时方案管理处经理，记录《设备故障登记表》，且于经理协同下排除异常和故障。4.5每年12月制定下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，且按运行状况制定《设备、设施（年度）维修计划表》；4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。5消防系统5.1平常巡视秩序管理人员负责消防设施的平常巡视，每月对小区内消防设施巡视壹遍，将巡视成果记录于登记表内。5.2定期检查5.2.1每月进行壹次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动登记表》；5.2.2由管理处组织，且由秩序管理人员和设备维修工参和操作，每年壹次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试登记表》。5.3维修保养5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容规定进行周期检查、保养，且将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修登记表》内。5.3.3每年12月制定下壹年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，且按运行状况制定《设备、设施（年度）维修计划表》；5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；6设备检查原则6.1供配电设备[电力变压器]l检查电力变压器与否符合规定。l分接开关档位与否和电源相符。l外壳接地装置与否可靠，接地电阻与否合格。l变压器温度与否于规定范围内，通风与否良好。l三相电压表与否平衡，变压器声响与否正常。l各接线端子紧固与否良好。[低压开关柜]l耐压试验与否符合规范规定。l二次接线和电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整洁，标志清晰齐全。l接地线连接应紧密牢固。l操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应对的。l闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l接触器和多种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。[照明设备]l灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢固，清洁整洁。l开关与否切断相线，单相三极插座接地线与否可靠，照明灯头有无触电危险。l照明线路的绝缘与否良好，接线头不应外露，灯具高度与否符合规定。6.2电梯设备[曳引机]l主机运行正常，速度平稳可靠。l冷却风机正常、有效。l减速和润滑良好，油位正常。l制动器完好、可靠。[轿厢]l内部按钮齐全完好，信号登记有效。l照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l手动、自动操作运行正常。l超载报警对的可靠。l轿门开闭平稳，时间适中。[安全系统]l限速开关可靠，动作敏捷。l各安全开关齐全、性能可靠、有效。l各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l急停开关完好，性能可靠有效。l检修及运行状态正常。[导轨导靴]l连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l运行时靴衬和导轨无异常声，滑动平稳。l导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。l各导轨表面无重大锈蚀。6.3摄像监控系统[控制台]l各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l操作键盘灵活、可靠。l电源锁开关完好。[显示屏]l各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计规定。l各显示屏接线清晰，无随意拉接线。l监视器安装牢固、可靠。[电源设备]l交流稳压电源工作正常、稳定。l各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。l高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l二路电源切换正常、可靠。l设备接地保护、防护等安全、可靠。[摄像机]l各摄像机工作正常，配置数量齐全。l带云台、带变焦的摄像机应调整自如，符合性能规定。l各摄像机防护罩应齐全(尤其是室外型)。l各摄像机镜头的光圈调定对的，保证显像清晰，符合设计规定。[录像机]l所配录像机齐全，性能良好，符合性能规定。l各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。[巡更系统]l主机、序号机功能完好。l电源、充电体充放电正常。l配套附件完好。l信号传播线路良好。6.4安保防盗系统[对讲装置]l户内对讲装置能和大门通话。l主机联络状况良好。[巡更系统]l主机、序号机功能完好。l电源、充电体充放电正常。l配套附件完好。l信号传播线路良好。6.5消防系统[消火栓泵]l消火泵(流量、扬程等重要参数)符合出厂规定。l管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。l消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。l水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l管道设备等无锈蚀、无渗漏。[增压泵]增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂原则。[消火栓及配套设施]l各层消火栓箱及附件齐全完好。l启动报警按钮完好、性能可靠。l各层消火栓出水压力符合规定。l消防接合器齐全、有效，无泄漏。l户外立式消火栓齐全有效，启动灵活。l消防进水环网畅通，阀门便于操作，且有明显标识。[喷淋泵]l喷淋泵(流量、扬程等重要参数)符合出厂规定。l管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l管道设备等无锈蚀，无渗漏。[/sell]某小区物业管理方案（七）7设备管理安全制度7.1电工安全守则7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，壹律应作为有电。7.1.3于工作开始前应先检查壹切电工工具与否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。7.1.4严禁带电作业。紧急状况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，且穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。7.1.5于检修用电线路和设备时，必须停电进行。于断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，严禁合闸”的指示牌。7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时容许试送电壹次。7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。7.2监控中心安全管理制度7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任同意，由设备人员陪伴进入。7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理制度进行。7.2.4监控中心消防设施完备，且定期检查。7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。严禁乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.2.7监控中心内的壹切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经同意后及时更换。7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应一直处在有效状态，各类功能标识应明确。7.3配电房安全管理制度7.3.1配电房应由设备人员负责。7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理同意，由设备人员陪伴进入。7.3.3不准私自变化原设备及线路。7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。7.3.7机房消防设施完备，且定期检查。7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。严禁乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4电梯机房安全管理制度7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工严禁操作。7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，严禁非设备人员操作。7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理同意，由设备人员陪伴进入。7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。7.4.5电梯机房因维修保养等原因导致停梯，应于壹楼挂通告牌。7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。7.4.7机房消防设施完备，且定期检查。7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。严禁乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4.9维修、保养等原因导致停梯，应于壹层挂牌通告。8应急处理方案8.1消防应急处理监控室值班接报，告知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时方案第壹负责人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层既有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第壹负责人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实行消防应急方案。总指挥命令：（1）拨打“119”报警电话。（2）拨打“120”救护电话。（3）电话告知各部门。（4）播放紧急广播。（5）继续组织力量现场补救。（6）组织力量疏散救护客人。各部门接报后，根据应急方案规定，实行详细措施（1）监控室消防应急岗位职责a.壹切行动听从总指挥的命令。b.纯熟操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。c.接报后，立即告知保安巡视人员三分钟内抵达火警现场且及时告知管理处第壹负责人，汇报状况。d.如经巡视人员方案为误警，写出事故方案且由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印壹份，交于管理处第壹负责人。e.如经巡视人员方案为实警，则立即告知巡视人员实行现场补救，且将状况逐层汇报管理处第壹负责人。f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。g.运用摄像头，观测避难客人的状况，如人数较多，则告知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。h.运用对讲机实行对讲，使指挥人员及时到岗。8.2电梯困人事故的应急处理8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的次序告知第壹负责人。有人被困时，和电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊恐，不停安慰被困者且告知电梯保养企业和设备维修人员立即派人到电梯所停之近来地方，用口头告知被困人员。8.2.2立即告知主管领导，且于该梯门口树立停用牌。8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力且着手开门放人。8.2.4非工程及保养人员不得私自进行开门放人，以免发生危险。8.2.5当被困人员救出后来，管理人员要向被困人员致歉，且问询他们的健康状况。如有身体不适者，要陪伴或叫救护车到医院进行检查治疗。规定电梯保养企业，认真检查电梯故障原因，排除隐患。8.2.6携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部根据故障原因，立即予以整改。8.3停电事故应急处理8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的次序告知第壹负责人。8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。8.3.3如属小区所有断电，设备部立即向供电所查询。8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。8.3.5由于停电之关系，电梯有也许出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。8.3.8检修完毕恢复供电前，应告知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再启动。停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。8.3.9事件结束后，将详细状况报物业企业，如存于管理问题，应提出纠正和防止措施。8.4触电事故的应急处理8.4.1发现立即告知设备人员赶赴事故现场，告知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。告知客户中心人员赶赴现场。8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实行急救，后来程序同上述急症病人处理程序。8.4.3事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存于隐患，提出纠正和防止措施，立即进行整改。8.5突发性水浸事故处理8.5.1当接到方案后，立即告知安保中心。8.5.2安保中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现场维持秩序，立即告知主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场，告知仓库准备排水工具送交现场。8.5.3第壹负责人立即担当现场指挥，统壹调分派人员。8.5.4设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀（如喷淋系统末端放水阀）保护其他设施设备、防止进壹步扩大事件，防止因浸水产生触电事故。如附近有机房等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。8.5.5保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。8.5.6安保人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。8.5.7排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实行修复，且将过程向经理汇报。提出纠正和防止措施。8.6台风袭击前或吹强烈大风的应急处理8.6.1接到、获得有关台风等信息后，告知各部应做好防止措施。8.6.2设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，保证牢固。8.6.3管理处向业户传达台风信息，及时告知业户关好门窗。8.6.4安保加强巡查次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。尤其加强对户外物品的监视，发现实状况况及时告知设备人员进行紧急维修。8.6.5设备人员坚强夜间值班人员，增长对设施设备的巡查。8.6.7于夜间或节假日应派员进行值班。紧急状况及时向上级汇报。8.6.8台风过后，如对小区设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实行修复或整改，提出纠正和防止措施。[/sell]某小区物业管理方案（八）十壹、企业物业服务质量规范1基本规定1.1服务和被服务双方签订规范的物业服务协议，双方权利义务关系明确。1.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全；移交物业管理所需资料。1.3物业管理专业人员获得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。1.4制定较完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、平常管理档案等）；有物业管理方案且组织实行。运用计算机手段进行管理。1.5管理服务人员统壹着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。1.6公告24小时服务电话。急修20分钟内到现场做应急处理，其他报修按双方约定期间抵达现场，有报修、维修和回访记录，回访率达80%之上。1.7于服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和原则。提供关联的特约服务和便民服务；节假日有专题活动;每年组织壹定的小区活动。1.8按有关规定和协议约定公布物业服务费用的收支状况。1.9按有关规定和协议约定规范使用住房专题维修资金。1.10制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时制止和方案。1.11采用多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年和业主沟通面不低于80%；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主反应问题的处理率达95%之上。1.12获得市级之上物业管理示范（优秀）项目称号，或制定对应的争创规划。2.2房屋管理2.1对房屋共用部位进行平常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完善。2.2每年2次之上对房屋构造及波及使用安全的部位进行检查且有记录,发现损坏及时安排专题修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专题维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。2.3每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持95%之上的完好率。每年2次之上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排