0122苏州狮山路冠捷项目取地可行性分析报告

苏州苏地-2021-G82地块综合体工程可行性研究报告谨呈：苏州信汇达置业12报告结构工程本体分析企业开发目标解读工程开展方向初判房地产市场时机研究经济测算附件一二三四五六本体条件1本体。工程优劣势条件如何？工程属性是什么？3外部区位条件：距离苏州火车站、苏南硕放机场均6公里靠近多条高速公路〔京沪高速、G312及多条省道〕内部区位条件：位于高新区狮山路及塔园路交汇处，区位优越；工程所处狮山路商圈为高新区传统商业区，商业气氛浓厚，有香格里拉酒店、淮海路商业街、TESCO等；片区未来规划为高新区商业中心核，有多个高端综合体工程，区域升值潜力较高。4区位良好位于高新区传统商业区狮山路商圈，未来该片区规划为区域商业中心核，认知度较高，区位优势显著，商业根底好高新区塔园路狮山路5区位人口位于高新区狮山路塔园较核心地段，5km范围内工程覆盖约30万人，区位优势显著，居民量较大1.0KM1.5KM5.0KM幅射范围1公里范围内：常住人口约58,000多人，目前主要为狮山街道、附近办公楼及酒店，整体档次适中；幅射范围1.5公里范围内：常住人口：约70,000多人，目前主要为苏州乐园旅游人群为主；旅游人口：苏州乐园年游客数量约120-150万人次左右；幅射范围5公里范围内：目前入住居民将近304,137人；主要以工程北面的枫桥镇以及南面的木渎镇等为主，外地居民较多，整体档次较低；6交通便捷周边交通环境优良，紧临城市主要街道狮山路和塔园路，未来将有地铁三号线站点，整体通达性较强，交通便捷苏州地铁1号线〔钟南街—木渎〕苏州地铁1号线〔钟南街—木渎〕苏州地铁3号线〔新区城铁站—唯亭城铁站〕狮山路〔城市交通主干道〕玉山路〔城市交通主干道〕金山路〔城市干道〕现有交通：距离中环2.5km；距离工程3km范围内有6条城市交通主干道，多为双向4车道；公交站点：2个公交站台近4条线路；未来交通：远期规划有轨道交通3号狮山路站无缝对接；交通畅达度：道路通达性好，离西环高架约5km；离高铁南京南站约20分钟；苏州地铁3号线〔新区城铁站—唯亭城铁站〕长江路〔城市交通主干道〕中环1号线塔园路站1号线滨河路站3号线狮山路站1号线东方乐园站3号线玉山路站7配套完善区域较为成熟，生活气氛浓厚，工程配套较为完善，商业配套零散且以中低档餐饮为主，新地中心将引入阳光百货，目前尚未开业5南淮海街4商业会所1医院2学校6新地中心3北淮海街商业：社区商业及南淮海步行街为主；学校：附近有江苏省级幼儿园，区级实验小学各一所；医院：有区级医院1所；其他：未来将有较大体量的商业综合体配套。1243658地块四至及现状地块西、南临路，东侧临河，北侧临近狮山新苑及省级幼儿园，地块内部场地平整，可利用程度较高北面东面塔园路狮山路北面：狮山新苑小区西面：角上湖西面：塔园路北面：省级示范幼儿园南面：狮山路地块内部现状地块内部现状9工程技术经济指标占地4.7万平，建面28万，建筑形态以2座超高层附带裙楼，其中商业8万方、酒店6万方不可分割销售，其余物业可分割销售基础经济指标占地面积：47750.5平方米建筑面积：280000平方米建筑密度≤50%容积率≤6.0用地性质：商业、办公、酒店限制性指标高度：高层≥200米，其中地标性建筑≥290米且≤310米，群房≤30米；销售限制：计容面积内，商业不超过8万方，酒店不超过6万方，均不可分割销售、办公不超过6万方，可分割销售，其余均为可分割销售物业；地下空间：开发不少于3层；地下一层为商业，商业面积≤35000平方米，且不可分割销售；机动车停车位：每万平方米计容面积配备不少于80个，地面停车不超过80辆；10工程优劣势分析工程区位交通良好，周边配套完善且有一定水景资源，未来规划为高新区商业中心核，但未来竞争剧烈、地块限制性条件严格1、区域位置优越，位于苏州高新区传统商业核心区；2、交通便利，道路通达度较好，交通设施完备；3、未来区域规划为高新区商业中心核，未来升值潜力较大；4、区域较为成熟，生活气氛浓厚，工程周边教育、医疗配套较为完善；5、景观优势：工程亲水近湖靠近苏州乐园。地块自身规整，可利用程度较高；工程优势——工程劣势——1、周边未来竞争剧烈：狮山路沿线的商业将有150万平方米的商业供给体量，同质化现象较严重。工程存在着诸多竞争和潜在竞争工程；2、地块开发限制严格：建设用地规划对本工程的限制较大，在持有、销售比例控制等方面要求较为严格；11工程属性界定东部沿海二线兴旺城市、未来高新区商业中心核地标，大规模、多物业型城市综合体开发工程东部沿海二线发达城市位于长三角中心位置，临近上海，有着较好的区位优势GDP水平名列江苏省第一位拥有多项政策利好，且城市文化底蕴深厚高新区核心位置，区域处于快速发展阶段项目位于苏州高新区，定位为城市综合体及城市新地标，未来的新城市中心，区域发展利好强势紧临城市主干道狮山/塔园路，交通发达，区域发展前景好地块周边周边有很多项目在开发，现处于新区开发发展阶段城市及区域属性：项目地块整体规模近47750.5平方米地块，建筑面积：280000平方米。地块自身规整，可利用程度较高综合体项目开发商意向开发城市综合体，以写字楼、酒店式公寓、星级酒店为主，其他业态为辅工程属性：12报告结构工程本体分析企业开发目标解读工程开展方向初判房地产市场时机研究经济测算附件一二三四五六目标解读2目标。工程开发目标是什么？开发商最关注什么？1314开发商目标解读世联理解，核心目标是控制风险，打造高新区地标性城市综合体，树立市场影响力，最终实现利润最大化工程酒店、商业为不可分割销售商业，写字楼与公寓为可分割销售物业；对可售型物业进行溢价、短平快销售，对其他持有物业采取基金形式回现打造区域标杆型工程，提高区域整体形象，吻合政府对本工程要求；工程内部不同物业的合理定位和体量组合，能够提升整体价值，最终实现工程价值最大化根据地块出让要求，工程涵盖集中商业、高星级酒店、写字楼、公寓等，产品形式多元；工程产品形式以2座超高层建筑，为高新区未来商业中心核天际线。产品目标利润目标战略目标首要目标：控制风险、快速回现、实现最优利润重要目标：打造区域标杆性工程15工程核心问题界定基于对工程的理解，本工程的核心问题是：工程如何进行准确定位、物业组合及开发时序，才能有效控制风险且实现利润最大化目前市场水平下，工程不同物业类型到底要做何种的档次和规模，才能有效的控制风险？工程体量较大，不同物业要采取何种开发时序才能实现利润最大化？121、产品目标：商业、酒店、写字楼及公寓多元物业2、利润目标：控制风险为前提，短平快销售为主3、战略目标：打造地标性工程，提升区域影响力16报告结构工程本体分析企业开发目标解读工程开展方向初判房地产市场时机研究经济测算附件一二三四五六市场研究3市场。苏州房地产市场现状？不同物业市场实现度？1718宏观市场-房地产投资房地产行业总体开展平稳，但自2021年以来，固定资产投资增长率及房地产投资额增长率逐年趋缓，经济增长趋向平稳自2005年以来，固定资产投资额、房地产投资额逐年增长，带动苏州经济迅猛增长；2021年，苏州市全市的固定资产投资总额超过5625亿元人民币，其中房地产开发投资超过1200亿元人民币，占固定资产投资总额的22%；自2021年来，苏州固定资产投资及房地产投资增长趋于放缓，增长率连续2年下跌。固定资产、房地产投资2021年增长率分别为24.94%、6.20%；房地产投资额占固定资产投资额的比例处于平稳状态，苏州房地产市场开展平稳；苏州2005-2021年房地产投资占比、增长率、固定投资增长率〔%〕数据来源：?2005-2021年苏州市国民经济和社会开展统计公报?19住宅新增供给面积：缓慢增长，年尾大幅下滑住宅新新增供给：开发商推盘速度加快，新增供给面积同比上涨3.79%2021年，开发商推盘力度相比去年速度加快，1-11月，商品房新增供给套数为48199，较2021年同期增加2512套，增幅为5.50%；新增供给总面积588.79万平方米，同比去年同期上涨3.79%；从单月供给走势来看，1月受春节假期的影响，新增供给仅为6.74万平方米；3-4月，在楼市传统旺季“金三银四〞的推动下，住宅供给环比持续增长，3月是今年一来住宅上市最顶峰，同比上涨181.93%；5月份，新上市房源大幅减少，减幅在40%以上；6月有所上升，但相比去年同期仍然上涨36.45%，下半年随着“金九〞，10月份住博会、秋交会等活动，新增大户型比例逐渐增大；住宅成交面积：8月份以后成交量下滑明显2021.1-11，成交商品住宅102516套，较2021年同期增加54393套，增幅为113.03%；成交总面积1135.67万平方米，同比去年同期上涨112.80%；下半年8月份小幅高开，同增长90.46%。但受政策影响，刚需经过几个月的下滑已显疲态，成交亦不乐观；宏观市场-住宅市场2021年苏州住宅新增供给面积推盘速度较快，增量上涨明显，1-11月，同比增加5万套，年中小幅高开，年前年尾增长疲态尽显数据来源：CREIS中指数据20宏观市场-商业市场苏州商业土地成交随着住宅市场回暖稍微提升，但是从苏州整体商业工程成交量来看，商业出现供大于求现象2021年，苏州市商业类地块成交呈现大幅度上涨，住宅市场受到打压，商业地产成为政策下避险选择，具有较大契机。自2007年到达顶峰期，由于市场的冷淡，2021年商业类地块成交迅速下滑，2021、2021年住宅市场的回暖稍微提升了商业地块成交。2021年苏州商业市场整体供给量为147.98万方，成交量为100.08万方，较10年124.52万方，出现20%的下跌。全年供销比为1.5，市场呈现供大于求的态势，4-6月较为均衡，11月受供给量的大幅上涨，供销比升至4.3，其它月度供销比在2左右徘徊。2011年苏州商业项目供给成交量指标2007-2021年苏州商业土地成交走势图〔万平方米〕数据来源：CREIS中指数据21成交：销售面积出现下降，销售额有所回落成交面积：同比下降14.30%，全年商业市场成交量低，市场观望气氛明显。随着具有住宅性质的酒店式公寓在下半年销售态势随之增加，大量专营性商铺的入市热销使得商业市场下半年成交量激增；销售额：受低成交量和低价位工程双重拉动，销售额同比下降45.4%苏州商业市场2021年受到宏观调控等影响，成交量下滑，同时酒店式公寓等工程成交量占比增加而成交价位较低，使得商业市场销售额出现明显下滑；宏观市场-商业市场受低成交量和低价位工程双重拉动，苏州商业市场2021年销售面积出现下降，销售额亦出现明显下滑数据来源：CREIS中指数据22苏州商业整体状况高新区商业格局分析高新区典型工程及未来供给分析消费者、商家、运营方访谈高新区商业特征梳理商业公寓写字楼酒店不同物业市场分析——23苏州商业格局分布主城区商业成熟，高新区等区域型商业规模不断扩大，逐渐形成以狮山路商圈、老城区商圈及金鸡湖商圈于一体东西商业轴线姑苏区商圈：包括观前街商圈、石路商圈、南门商圈，古城区商圈开展成熟，辐射范围广，为市级商业圈；金鸡湖商圈：包括湖西和湖东两块，湖西、湖东商圈为近几年新掘起商业中心，商业档次中高端，辐射范围较大，金鸡湖商圈将成为未来苏州商业主要开展区域；高新区商圈、吴中商圈、相城区商圈、为区域级商圈，以效劳本区域消费人口为主。苏州市级商业区主要包括：观前商业区、石路商业区、南门商业区、湖东商业区苏州区级商业区主要包括：湖西商业区、狮山商业区、相城商业区、吴中商业区数据来源：苏州市国土资源和规划局24苏州商圈特征古城、金鸡湖商圈业态较为丰富，辐射范围较广，高新区商圈主要以区域消费为主，规划中的狮山路商业中心核未来开展潜力巨大名称

古城商圈金鸡湖商圈高新区商圈

吴中商圈地理位置护城河以内区域金鸡湖湖东、湖西两岸沿狮山路所形成的区域沿东吴路为轴结合区域零散分布格局客群特征整个苏州大市及外来旅游消费大市内中高端消费、长三角消费及本区域消费除淮海街、绿宝广场、天都广场辐射范围较大外，其它商业主要以区域消费为主主要服务于区域消费客源档次中高端，顶级中高端中端中端代表项目泰华商城、美罗商城、大洋百货、新苏州百货、第一百货、人民商场、金鹰国际、石路国际商城、成泰戈泰百货圆融时代广场、现代休闲广场、F城、金鸡湖广场、新天翔广场、左岸商业街、湖滨新天地、水巷邻里、邻里中心绿宝广场、淮海商业街、美罗百货、泉屋百货、乐购、金枫商业广场、何山路大润发丽丰mall、新苏百货、吴中商城、南苏州生活广场、香雪海购物广场、木渎商业街等零售业态餐饮、娱乐、购物、休闲购物、餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐商圈特性以传统的百货和沿街店铺为主要模式、苏州传统的购物区域、有着浓厚的文化背景，辐射范围广新兴的商业区域，目前以购物、餐饮、休闲娱乐为主，辐射范围仅次于古城商圈传统的餐饮、休闲娱乐区商业模式主要以社区商业和卖场式商业为主，区域内缺少大型购物中心，除淮海商业街辐射范围较大以外，其它商业均属于区域级商业起步阶段较为分散，档次不高，仅服务于区域商业消费，作为城市副中心的越溪未来发展潜力巨大数据来源：世联地产数据库本页附件链接：1.绿宝广场2.美罗百货3.泉屋百货4.淮海商业街泛狮山路商圈：新区CBD，传统的商业集中区，新区金融中心；浒关商圈：乡镇商圈中的代表，由传统商业向现代化商业转变，人口剧增导致区域商业实现跨越式增长；横塘商圈：建材家居市场集中地，“南横塘北蠡口〞经营模式转变明显；科技城商圈：政府大力支持，受区域消费人口影响，目前尚未形成规模25高新区商业格局包含狮山路、浒关、横塘、科技城四个商圈，其中狮山路商圈商业根底较好，未来规划为高新区CBD，开展潜力巨大数据来源：世联地产数据库狮山广场：定位高端占地面积为2.4万平米，总建筑面积13万平米，其中商业建面约7万平米，前期有在洽谈金鹰百货，定位高端。春兰地块：定位中高端总体建面34万平米，其中商业10万平米〔地上8万平米，地下2万平米〕，商业定位中高端。阳光百货：定位高端位于新地中心的五层裙楼内，经营面积3万余平米，拟引入国内外一线品牌，走高端路线，方案于2021年开业26未来竞争工程未来工程周边商业放量约20万平米，总体档次以中高端为主，本工程商业局部未来面临竞争剧烈3211：狮山广场3：阳光百货2：春兰地块数据来源：苏州市规划局专业人士观点本工程位于高新区商业中心核，同时为政府规划的狮山路商圈天际线制高点，未来区域商业竞争剧烈，建议工程走高端且特色化路线绿宝广场——招商主管狮山路那一带是高新区老的商业区，整个的商业气氛不错。冠捷那个地块区位条件不错，靠近两条主干路，而且未来也有地铁线，交通肯定是一大优势的。高新区政府现在规划的几个超高层工程都在那一带，所以在整个商业档次上，肯定是要求高端的，不错高端，做一些比较差的商铺的话，政府也不容许的。泉屋百货——招商经理我们泉屋百货和美罗百货都是属于天都广场的，在高新区来说属于高端的商场了。但是周边商业气氛没有狮山路和淮海街好。但是由于我们靠近地铁一号线，所以辐射的人群可以远远放大的，我觉得你们那个工程也是靠近地铁线的，而且先天条件好，所以可以走高端主题化路线，吸引整个大苏州的消费人群。圆融时代广场——招商总经理吴先生商业和酒店持有，这意味着开发企业的资金压力非常大的，所以比寻寻求其他手段来回现。如果想引入基金公司的话，你们前期开发阶段就要考虑到不同物业像写字楼、酒店、商业、公寓等的电器设备就要单独设置，这样为后期引入基金作硬件层面准备。狮山路那一带规划了很多大型商业工程，这个情况我有了解，据说金鹰百货要进入，所以整体档次还是比较高的，说明政府对整个区域商业形象还是有一定要求的，所以你们的商业、酒店工程必须要走高端，而且是特色化高端，不然竞争非常剧烈的。新地中心——世联雅园总经理吴剑磊高新区有很多日企、台企，所以整体的消费能力还是非常高的，我们新地也要打造一个阳光百货，也是要引入像LV等国内外高端品牌，因为我们苏寓里面住的大多数是日本人，而且香格里拉酒店入住的都是高收入的人群，消费实力比较强。你们工程位置那么好，而且属于狮山路中央商务区的最高的塔楼，政府肯定是非常关注的，你们的商业、酒店、写字楼、公寓肯定也是要做高端的。公寓户型建议不要太大，大户型走量比较慢，商业在走高端的同时一定要有特色，吸引区域外人群。27信息来源：世联地产上海商业部市场调查28高新区商业特征分析现有商业主要以商务、社区配套为主，未来狮山路商业中心核建成后将极大提升高新区商业档次，但高端商业面临竞争剧烈分布较为集中：主要集在中狮山路、何山路、邓蔚路、长江路一带，少数大型商业卖场，多数以金融、办公效劳等商务配套及社区配套为主；租金水平参差不齐：沿街商铺月租金在60-1200元/平米，淮海路平均月租金在300元/平米，大型商场以扣点为主〔15%-30%不等〕；11223辐射面不广：区域型商业为主，仅能辐射高新区内人群，难以吸引市区或其他区的客群，多数商业仅能辐射周边居住、办公人群；3未来商业放量较大：工程周边未来规划商业体量约20万方，且均为中高档商场，传统大型商场面临竞争剧烈4，现有商业以绿宝广场、淮海路商业街、天都广场为代表，成熟商业区租金水平较高，整体商业辐射面不广、以区域型商业为主，未来随着狮山广场、春兰地块、阳光百货以及本工程建成后，狮山路商圈的档次将得到提升，但是随着大体量高端商业放量，本工程也面临剧烈竞争29分布现状产品特征价格平台高新区公寓市场典型工程时机小结不同物业市场分析——商业公寓写字楼酒店30苏州公寓宏观市场公寓类土地2021至2021年成交量逐年增加，2021年苏州公寓市场总体呈现供大于求的情况从2007年至2021年，苏州公寓类土地累计成交到达近3100万方的量体，成交量体主要集中在2007年，2021年那么受市场大环境的影响，供给量降至最低点。2021年、2021年稍有上升，至2021年土地成交为724.6万㎡，总量体比10年上涨95%。2007-2021年，苏州公寓类土地成交走势图〔万平米〕2021年苏州公寓市场供求走势图2021年全市月度新增供求比在1.0以上为10个月，下半年整体呈现供求比直线上扬走势，而新增供求比在1以下的仅有2个月，年初供给的稀缺，导致供不应求严重。年度供求比为2.0，全年供大于求的态势明显，且总体表现出直线上扬走势。信息来源：世联地产数据库31苏州公寓分布现状在售工程主要集中在吴中区及工业园区，高新区在售公寓主要以普通公寓为主，酒店式公寓存在一定市场空间高新区：在售项目5个姑苏区：在售项目5个工业园区：在售项目8个吴中区：在售项目15个相城区：在售项目6个项目名称类型项目名称类型新地苏寓居住公寓环球188酒店式公寓姑苏公馆居住公寓东方之门酒店式公寓东渡银座酒店式公寓凤凰文化广场居住公寓金都城办公为主董事汇酒店式公寓荣尚花苑居住公寓都市VIP居住公寓苏尚新地居住公寓沸腾CBD酒店式公寓世茂广场居住公寓晋合广场居住公寓神马公寓居住公寓金象城居住公寓双悦大厦居住公寓君地新大陆居住公寓石路国际酒店酒店式公寓在售公寓工程主要为普通公寓，真正酒店式公寓较少，开发商不承诺后期投资回报率及包租；高新区在售工程主要为普通公寓，局部公寓以办公为主，纯酒店式公寓较少，酒店式公寓存在一定市场空间；新开发工程主要集中在吴中区、工业园区。32苏州公寓产品特征在售酒店式公寓主力户型面积70-100平米为主，装修标准在4000元/平米，平均月去化套数21套左右，面积约1700平米项目名称产品类型建面（万m2)开盘时间均价（万元/平米）装修标准(元/平方米）总套数月去化速度主力户型（平米）苏寓居住公寓1320102.230006665套，面积约730平160中润苏州中心酒店式公寓320101.8400033610套，面积约700平69环球188酒店式公寓620093450046011套，面积约1000平100东方之门酒店式公寓32011440001804套，面积约400平167凤凰文化广场居住公寓4.720121.9简装17065套，面积约4680平72都市VIP居住公寓6.820111.11600120040套，面积约2000平56御景酒店式公寓1.520101.5200031711套，面积约1525平100信息来源：世联地产数据库及世联市场调查数据附件：1.新地中心苏寓2.罗雅

3.盛捷国际酒店4.金河雅园单价水平：从产品的销售单价来看，居住型公寓价格在1.1万/平米—2.2万/平米，酒店式公寓单价在1.8万/平米—4万/平米，总体精装修公寓均价在2.5万/平米；总价水平：从销售总价来看，居住型公寓总价60-350万，酒店式公寓总价130-670万，走量较好的小户型公寓总价控制在150万以内。33苏州公寓价格平台酒店式公寓主流价格1.8万/平米—4万/平米，总价区间在130万/平米—670万/平米，走量较快的小户型总价在150万/套以下典型访谈纪要：中润苏州中心经理韩超我们的产权式酒店大概有3万方，套数为336户，由璞丽酒店管理，装修标准号称是4000元/平，但是实际只有2000元每平米，得房率大概有75%左右。目前主要卖的是69平米的户型，户型还是偏大了，如果投资型酒店想好卖的话，最好是控制在40平米左右。你们工程要与苏寓的产品差异化，苏寓的产品很不好卖，主要是户型太大了，总价过高，你们的工程要靠酒店式公寓冲量，所以户型适当控制在50平米左右，总价控制在150万以内，档次要高端。信息来源：世联地产数据库34高新区公寓市场现状以中端产品为主，租金水平及投资回报率一般，低端公寓出租率70%，高端出租率90%以上且投资回报率较高，但现有工程较少项目名称档次租金（元/月）出租率客群投资回报率物业管理苏寓高端1800095%日籍企业高管为主6%世联雅园御景高端1200090%日籍企业高管为主6%世联雅园青庭中端450090%企业中层管理层为主5%世联雅园御庭中端5000欧美、日韩居多4%—盛捷中端500070%欧美、日籍人士为主—盛捷罗雅中端4500100%日籍企业中高管5%罗雅金河雅苑中端450080%日本、韩国人居多—金狮丽锦丽苑中端400080%外籍中层管理层为主3%易亚物业狮山丽景低端200070%普通收入人群1%无汇豪低端170070%莆田年个收入人群1%无信息来源：世联地产上海商业部市场调查租户、投资者观点高端租户看重公寓品质、配套、物管完善、交通便捷等因素，投资者看重投资回报率，一般在7%以上，总价控制在100万到150万苏寓业主——苏小姐房子是早期买的了，当时价格是1.5万/平米，买的面积有点大，有170平米，可以做到三房，现在苏寓二手房有涨了些，大概均价2./平米，投资回报率大概就只有5%-6%左右，不是特别有吸引力，如果再投资的话，预期投资回报率10%左右才会出手的。现在租给一个韩国人，也是通过世联雅园租出去的，拿到手的大概有租金1.2万/月，如果再投资的话，还是会考虑买房子，毕竟是固定资产，保值性还是强的，总价最好不要超过150万。金河雅苑业主——刘先生〔福建人〕房子在金河雅苑18层，3居室大概有150平米左右，预期租到6500元一个月，之前租给一个韩国人，公司给钱，在我们金河雅苑这样的租户还是很多的。我们是福建长乐人，主要是做钢材钢贸的，最近2年生意不是很好，之前赚的钱根本都投资房产了，在高新区另外还有几套房子，现在都出租了，如果有适宜的房产工程，还是愿意买的，投资回报率大概7%以上会考虑的，房子总价最好不要超过100万。苏寓租户——金先生〔韩国人〕现在租的房子面积大约150平米左右，房子比较宽敞，房间都配有地暖，苏州冬天还是比较能的，地暖还是很有吸引力的。现在一个月租金是1.8万，都是由公司出的，我租房子首先要看房子的品质好不好，不能是比较陈旧的那种，旧房子一般物业比较差，而且房间设备也跟不上，另外租的人也很乱，第二点主要是离公司近，如果公司在工业园区的话，我肯定也不会住在高新区这边的，方便还是很重要的，第三点是小区的物业配套要周到，比方平时的洗衣服、吃饭、买东西，这些一定要有的，我平时根本不会做饭的，所以周边餐饮配套要到位，选择苏寓一个很大原因就是靠近淮河街，有很多韩式料理。DOVA公司员工——秦先生〔上海人〕现在自己租的房子是60平米的，价格在1700一个月左右，公司给补贴的，考虑年后换房子，稍微大点的。我们公司短租根本上会去园区内部的酒店，如皇冠假日酒店和洲际酒店等，而长租的那么主要是一些欧美的外籍人士，单价在5000-10000元每月左右。外籍人士主要是在附近10km范围内的，租房多在园区内部。年薪100万的老外，一般会有另外的100-200万的额外支出〔房租、生活补贴、孩子就学等〕。如果要买综合体的公寓，会选高层的，主要是安静。我们在园区工作的人肯定不会去高新区买房子的，主要原因是太远了，上下班不方便。3536苏州公寓市场小结投资客对超高层公寓没抗性，目前走量较快的为总价150万以下的中小户型，大户型去化速度缓慢，平均投资回报率6%以下产品特征：苏州在售酒店式公寓主力户型面积70-100平米为主，装修标准在4000元/平米，单盘月去化21套左右〔合计约1700平米〕；价格平台：酒店式公寓主流价格1.8万/平米—4万/平米，总价区间在130万/平米—670万/平米，走量较快的小户型总价约150万/套；11223出租水平：高新区中高端酒店式公寓出租率90%以上，投资回报率5%到6%，租金水平4500元—1.8万元不等，高端公寓供给量较少；3投资者观点：对超高层公寓没有抗性，投资回报率预期7%以上，总价控制在100-150万左右。4，综合调研苏州酒店式公寓现状、租户及投资者观点，建议本工程以快速走量为目标，以总价150万以下的中小户型为主，吸引投资客。另外，通过引入高端物业、完善相关配套，吸引高端租户入住，从而提升公寓出租率。37整体市场分析产品特征分析典型工程分析写字楼市场小结不同物业市场分析——商业公寓写字楼酒店38苏州写字楼经济支撑从苏州第三产业的开展状况，及三产结构看，写字楼市场兴盛程度与第三产业开展正相关，目前苏州第三产业开展较弱苏州产业结构演变情况折线图(单位：百分比)数据来源：苏州2005－2021年统计年鉴中润苏州中心销售经理总量：苏州的高档写字楼已经供大于求了，很多新开的工程、城市综合体都有很多的写字楼;供给速度：写字楼增长的速度远远大于苏州第二产业向第三产业转化的速度，写字楼去化：综合体工程的写字楼体量一定要控制，不然后期去化速度会非常慢，影响整个工程的现金流回收。苏州2011年第三产业结构图27%21%10%8%7%6%6%4%1%0%1%2%4%3%交通运输、仓储和邮政业批发和零售业房地产业公共管理和社会组织住宿和餐饮业教育卫生、社会保障和社会福利业居民服务和其他服务业信息传输、计算机服务和软件业金融业租赁和商务服务科学研究、技术服务和地质勘探水利、环境和公共设施管理文化、体育和娱乐39苏州写字楼交易分析苏州写字楼成交呈现“量稳价升〞的特点，2021年初年终低迷，年中较活泼，2021年上半年写字楼成交面积逐步上升数据来源：DTZ戴德梁行统计资料苏州各城区甲级写字楼平均租金苏州写字楼销售量呈现“年初年终低迷，年中较活泼〞的特点；2021年以来，苏州写字楼物业销量呈现走量平稳的现象；2021年，写字楼物业销售面积同比下降近20%；环比上涨10%左右；苏州各城区甲级写字楼平均租金呈现“工业园区高、市区低〞的特点；园区板块在大量新增供给量的压力下仍有较好的市场预期；2021年以来，苏州各区的写字楼租金呈现“小幅高开，后期平稳〞的现象；2021年，写字楼物业销售价格同比上涨近5-10%；环比持平，上涨幅度不大；40苏州写字楼供求、租金图1：苏州优质写字楼供给量、吸纳量、空置率〔2021年Q1-2021Q3〕供求市场：苏州优质写字楼市场需求上总体表现稳定,吸纳量2021年前三季度吸纳量呈现逐渐上升的趋势；2021年以来活泼的市场需求与相对较少的供给量驱使着苏州优质写字楼市场的空置率在三季度下降至10.02%。总体而言，苏州写字楼市场存在着“供大于求，需求量较平稳，高端写字楼供给较少〞的特点；租金市场：2021-2021年，优质写字楼平均租金维持在2-3元/平米/天，租金增长率随季度不同存在相应变化。苏州优质写字楼总体上是供大于求，2021年前三季度吸纳量逐步上升，租金水平长期维持在2-3元/平米/天图2：苏州优质写字楼租金变化趋势〔2021年Q1-2021Q3数据来源：ColliersInternational统计资料41苏州写字楼入住分析苏州写字楼入住行业主要为金融、房地产、贸易和现代效劳业等行业，总体出租率约70%，高档写字楼出租率较高苏州写字楼入住行业比例统计〔%〕

出租率范围中低项目出租率中高档项目出租率姑苏区平江区30-90%30-85%80-90%沧浪区75-100%75-100%90-100%金阊区10-97%10-80%65-97%新区80-100%90-100%80-85%园区75-100%80-100%75-95%苏州第三产业正处于一个开展阶段，苏州的“工厂经济〞正在发生转型和升级。现阶段效劳于工厂的效劳行业对写字楼的需求会增加；随着大量的外资银行和金融机构的涌入，同时伴随着大量世界500强企业的进驻，高档写字楼需求旺盛；近年来，随着商业地产的快速开展，出现一大批实力型房地产开发商进驻，同时“自己开发，自持一局部用来办公〞的现象；苏州写字楼入住率统计2021.12〔%〕苏州写字楼总体出租率在75%以上，有一定的市场空间；市场上高档写字楼入住率明显高于低档写字楼，且呈现供不应求的趋势；园区、新区的整体出租率在80-90%之间；老城区出租率在70-80%之间，存在较大的差距；数据来源：ColliersInternational统计资料本页附件：1.苏高新广场2.新地中心3.金河国际中心4.中润苏州中心5.环球1886.东方之门

7.苏州凤凰文化广场42项目位置体量去化速度标准层主力户型单价（万元/平方米）总价（万元）租金（元/平米）装修标准客户构成环球188园区苏惠路88号

1810117-8套/月，面积约1200平；2000160、250、3002.7-2.8432-840100-150公共部分精装投资和自用各占到70%和30%董事汇园区苏绣路89号555962套/月。面积约700平；1400350、7002.1700-2100暂无公共部分精装投资和自用各占到70%和30%苏州高新广场新区狮山路28号1061043套，面积约663平1750169-1752.2-2.4700-800100-120毛坯交付自购、投资各占到50%万融国际苏州市平江新城人民路3158号460002套/月，面积约400平；1391100-2171.6160-347暂无毛坯交付自购、投资各占到50%苏州凤凰文化广场工业园区的星海街与苏雅路的交汇处1586015套/月（挑高4.2米），面积约1800平；2000120-1302.1300暂无毛坯交付自用客户占到70%东方之门园区星港街199号4630009套，面积1125平；2400160-1803-6300-1000暂无4000投资客，占到70%-80%新地中心新区塔园路口1200001-2套/月，面积400平；1736110-2061.5－1.6165-33060-802000自购、投资各占到50%中润中心吴中区人民路南延宝带东路399号3600001套/月，面积约130平；170060-1301.7-2100-30030-601000自购、投资各占到50%苏州写字楼产品特征单盘月均去化速度约800平米，主力户型100-200平米，主力单价约1.5万-3万，主力总价约200-500万，单盘月去化800平米租户、投资者观点租户对写字楼看重因素主要为租金、交通便捷度及整体形象，投资者主要看重投资回报率〔要求10%以上〕，未来升值潜力苏州高新广场租户——苏州常青藤教育咨询租赁物业根本情况：我们租的是大厦的10楼，面积300-500平米左右，免租期不是太清楚，大概3个月左右吧，我们隔壁是个贸易公司，这边前期说对进来的企业有资质要求，其实都可以谈的，很多都是一些贸易公司，培训机构什么的。租金承受：这边租金比较高，一个月100多，楼层高的会更加高，我们选择这里主要是形象好，因为我们学校收费比较高，定位的比较高端，所以有个很好的办公场所对我们招生也很有帮助，目前租金能够接受金河国际中心租户——10F英孚教育新区中心我们这边面积不大，大概有400平米左右，租金是1.7元/平米/天，租约是3年一签的，像我们做教育这块的，一般不会轻易变动地址的，因为方便学生寻找：我们租写字楼看重的因素，首先是本钱不能不高，像苏州高新广场那边，一天租金要3、4块，我们肯定是不能接受的，第二是交通要方便，因为很多学生的家还是蛮远的，交通一定要好，第三就是要有一些餐饮配套。环球188业主——黄先生〔福建人〕购置物业根本情况：在环球188开盘的时候，我手上的钱正好没有其他投资途径，当时环球188的推广做的很厉害，觉得这个工程未来升值空间很大，就直接买了一层，产权面积大概2000平米左右，当时总价有5000万左右，目前租给一家外国的公司，租金不是特别高，大概100元/平米/月；投资心得：买了这层写字楼其实是非常懊悔的，投资回报率很低，算起来5%不到，最好是在10%以上，而且之前买的写字楼的价格根本没有什么上涨，总之今后应该不会投资写字楼了。新地中心业主——张歆烨投资经验：房地产这块投资主要是公寓、写字楼，但是目前投资回报率都太低了，吸引力不大；投资写字楼情况：目前在吴中区买了一套写字楼，160平米，买的时候很廉价，总价80万左右，已经出租了，租金也不高，一个月就7000块左右；投资写字楼看重因素：当然是投资回报率了，最好是10%以上才考虑，开发商要包租，不然很难保证后期的收益的，但现在根本不考虑买写字楼了，市场不好。4344写字楼市场小结写字楼市场目前去化速度缓慢，物业升值空间不大，建议本工程适当控制写字楼体量，防止资金回笼缓慢困境数据来源：苏州2021年统计年鉴市场现状：苏州已经由开展阶段向成熟阶段过渡，出现多个高端甲级写字楼，但是由于第三产业开展较弱，对写字楼长久开展支撑较弱去化水平：在售工程月去化1到2套左右，单盘写字楼月去化面积800平米左右，多数工程处于滞销状态11223价格平台：主力户型100-200平米，主力单价约1.5万-3万，主力总价约200-500万3租金水平：高端写字楼租金水平在3-4元/平米/月，多数写字楼租金1-2元/平米/天，出租率水平较低4，苏州写字楼市场去化速度缓慢，整体市场不容乐观，高新区高端写字楼代表—苏州高新广场，目前走量及出租率均较差，由于高新区多数工厂均自带办公地点，且第三产业开展速度较缓，写字楼开展的经济支撑较差45不同物业市场分析——整体市场分析经营水平分析市场竞争分析市场时机小结商业公寓写字楼酒店46五星级酒店分布现状工程酒店已洽谈费尔蒙，因此本工程研究锁定五星级等高端酒店，主要集中在姑苏城区及工业园区，高新区目前为两家在经营区域酒店区域酒店姑苏城区苏州吴宫喜来登酒店工业园区苏州中茵皇冠假日酒店苏州玄妙索菲特酒店苏州金鸡湖大酒店苏州南林饭店苏州金鸡湖新罗酒店苏州万豪酒店苏州尼盛万丽酒店苏州雅都大酒店苏州洲际酒店太湖片区苏州宝岛花园酒店高新区苏州香格里拉酒店苏州东山宾馆苏州新城花园酒店信息来源：世联地产上海商业部市场调查47五星级酒店经营状况整体入住率水平较差，价格在500-800元之间，效劳及配套是多数酒店的核心竞争力酒店名称经营指标核心竞争力

入住率均价房间数开业时间苏州香格里拉酒店45%5501142004年品牌酒店管理公司，以其高档次服务著称，配套完善且餐饮多元苏州新城花园酒店40-50%6805001997年优越的地理位置，周边的环境以及旅行资源，配套齐备且特色餐饮苏州吴宫喜来登酒店52%5704812009年2月完善的配套设施，紧邻闹市区，距文化名街平江路苏州玄妙索菲特酒店35%4203142006年优越的地理位置及齐全的商业配套苏州中茵皇冠假日酒店31-33%8003442009年较好的湖景山色、设备齐全的配套、较好的市场口碑及声誉苏州金鸡湖大酒店11.7-15%7001712006年有其独特的装饰风格，可以满足不同客人的需求、干湿分离的卫浴空间及丰富多样的餐饮苏州洲际酒店45-50.1%8004322010年品牌酒店管理公司管理经验，高档次服务及周边的商业设施配套苏州宝岛花园酒店5%以下6001142004年有太湖强势景观资源，多为度假人群，包括外地客群、政府机构、高管等信息来源：世联地产上海商业部市场调查48五星级酒店客户构成目前高档次星级酒店客户，以政府、企业接待为主，此类客群对酒店的硬件设施、效劳水准及餐饮水平较为看重酒店名称客户分析客户关注点苏州香格里拉酒店外地客户较多，商务出差、政府会议客户，商务接待、政府接待客户硬件设施、餐饮水平、服务、景观苏州新城花园酒店新区企业客户角度，企业会议，商务出差，亲友聚会、休闲度假硬件环境、地段位置、设施服务苏州吴宫喜来登酒店外地客户较多，休闲度假、亲友聚会，企业会议硬件配套、地段位置、周边景色、设施服务等苏州玄妙索菲特酒店外地旅游客户较多，休闲度假、商务出差、亲友聚会地理位置、周景商业、服务管理、方便出行及购物苏州中茵皇冠假日酒店外地及外籍客户较多，休闲度假、企业会务、商务出差、亲友聚会外立面造型、湖景房景、地段位置、服务苏州金鸡湖新罗酒店外地商旅客户较多，休闲度假、自驾旅游、商务出差周边环境、花园式酒店、湖景房景、酒店花园苏州洲际酒店外地及外籍客户与旅游客户较多，休闲度假、企业会务、商务出差、亲友聚会、其他交通位置、设备好、效率高、苏州宝岛花园酒店外地旅行度假客户较多，休闲度假、企业会务、亲友聚会、商务出差环境、周边景区、服务、太湖农家菜信息来源：世联地产上海商业部市场调查本页附件链接：1.香格里拉酒店2.苏州新城花园酒店

3.苏州洲际酒店

4.苏州福朋喜来登酒店49五星级酒店市场小结苏州五星级酒店整体管理水平较高，多为国际知名酒店管理公司，消费客群多数为政府、企业为主，目前经营状况较好竞争分析：高新区五星级酒店为2家，入住率50%左右，价格在550-680元左右，经营状况一般；品牌水平：在运营五星级酒店品牌管理公司根本为国际一线知名品牌酒店管理公司，包括洲际、皇冠、香格里拉、索菲特、喜来登等；11223硬件水平：整体水平较高，包括大型宴会厅、高档餐厅、健身馆、SPA、美容美发等，局部还有高尔夫练习馆及射击馆等3客户构成：以政府、企业接待为主，此类客群对酒店的硬件设施、效劳水准及餐饮水平较为看重；4，建议本工程打造五星级以上的酒店，引入高端酒店管理公司进行管理，另外配套高端特色餐饮、休闲配套及会议设施，在酒店运营方面，与政府、企业进行合作，建立长期协议，抢占政务商务，会议、接待市场指标酒店式公寓写字楼商业酒店价格（元/平）售价：1.3万-2.2万租金：1.8万以下售价：1.5万-3万租金：1-4元/平米/天租金：10元/平/天扣点：20%-30%房价：500-800元去化速度月均去化1700平米月均去化800平米出租率：90%以上入住率：50%左右投资回报率5%4%投资回收期：10年投资回收期：12年市场现状高端公寓供给较少销售难度大，高新区企业多数在厂内办公中高端集中商业为主，未来高端供应量较大入住率较高，多数为政府、企业客户竞争项目苏寓、御景苏州高新广场、金河国际中心天都广场、绿宝广场、阳光百货、春兰地块及金鹰百货香格里拉、新城花园总结1写字楼市场去化率及出租率较低，前景不容乐观，高端商业未来将面临剧烈竞争，酒店式公寓及五星级酒店存在市场空间50信息来源：世联地产上海商业部市场调查指标商业酒店式公寓写字楼酒店区域层面的机会与风险机会：狮山路商圈为传统商业区，周边商业氛围较好，区域认知度较高；政府规划高新区商业中心核位于狮山路商圈，未来将建成多个超高层城市综合体，将极大提升片区影响力；风险：高新区人口规划有限，商业辐射力及影响力难以抗衡苏州中心区城区及工业园区商业分物业市场层面的机会与风险机会：未来地铁3号线将在本项目设置站点，商业可与地铁站无缝连接项目周边有多个小区，消费力人群有一定保障，另外多个涉外小区有大量外籍高管，为项目发展高端商业提供保障；消费者对一站式的集购物、休闲、娱乐于一体的复合商业需求旺盛；风险：不可分割销售，资金沉淀较大未来狮山路规划多个高端商业项目，竞争激烈；机会：高新区有大量外企，发展高端酒店式公寓有客群支撑；项目为超高层建筑，品质感强，有一定竞争力；市场高端酒店式公寓缺乏，目前供不应求风险：周边已有多家酒店式公寓，对项目客群存在分流；机会：项目区位较好，未来有较高升值预期，另外地标性建筑，对投资客有一定吸引力；风险：市场去化率不高，目前写字楼项目去化率较低，区域内苏轴高新广场基本滞销；入住率较低，大量空置单元存在，导致投资回报率不高；机会苏州五星级酒店市场年均入住率50%以上，经营较差；项目前期已经洽谈费尔蒙，且有一定水景资源；风险：香格里拉及新城花园五星级酒店将分流大部分高端政务客源；经营型物业，短期无法快速回现；回收周期在15年左右；机会与风险排序机会：销售型物业——酒店式公寓>写字楼经营型物业——商业>酒店；风险：销售型物业——写字楼>酒店式公寓经营型物业——酒店>商业；总结2写字楼去化较慢，酒店资金沉淀多且回收期长，建议适当控制两者体量，高端酒店式公寓工程较少且出租率较高，高端特色商业存在空间5152报告结构工程本体分析企业开发目标解读工程开展方向初判房地产市场时机研究经济测算附件一二三四五六开发方向4方向。工程不同物业的开展方向？不同客户来源构成？53工程整体开展策略54占据城市绝版地段，引领城市未来价值形象标杆——

树立城市地标，聚焦全城影响产品标杆——

引领地产升级，建立市场标准价值标杆——

聚合城市功能，实现全能生活工程核心价值点——地标建筑，会聚全城眼球，代言中心形象55形象标杆引领区域产品升级，缔造品质标签56产品标杆顶级酒店、精品商业、高端酒店式公寓、5A甲级办公物业……会聚综合体物业价值57价值标杆58人群聚集形象建立经营收入优质资产持有商业形象支撑产业集聚经营收入办公形象表达聚集商务人流优质资产工程标杆星级酒店现金流补缺形象支撑住宅功能补缺匹配人流聚集酒店式公寓商业、酒店式公寓形象需与综合体整体形象相匹配各物业在工程中承担的作用：苏州首席·情景式·高端购物公园引领城市高端商业升级的标杆示范MALLPARK精品商业59MallPark：客户定位Ⅰ领袖客户——客户群体：城市财富人群，主要包括政府部门高级管理人员、企业高管或外籍管理人员，私营企业家等；消费特征：价格不敏感，喜爱消费奢侈品，工程要能够满足其商务、政务接待需求，档次要高端，主要为餐饮、娱乐需求；IIIⅡ核心客户——客户群体：城市主流消费群体，中等以上收入的各类人群，主要为中产家庭，企业中层管理人员、个体户等；消费特征：消费讲求品质和时尚，比较注重消费环境及消费产品特色，对新事物接受度高；60携手费尔蒙，打造高新区首个超高层白金五星级酒店，成为高新区会客厅MALLPARK五星级酒店61五星级酒店：客户定位IIIII辅助客户：客户构成：商务、旅游客群：消费需求：住宿、餐饮、娱乐等核心竞争力：地标性建筑、品牌管理公司、完善配套设施、便利交通I核心客户：客户构成：苏州高新区的政府、企业客户，及各类宴会消费需求：商务会议、商务接待等核心竞争力：品牌酒店管理公司、完善配套、便利交通、专业化效劳62引入品牌酒店管理公司，打造高新区首家高端酒店式公寓，管家式效劳为精英阶层提供最优质的效劳MALLPARK酒店式公寓63酒店式公寓：客户定位Ⅰ：第一圈层客户构成：主要为苏州本地的投资客及自住客，投资客主要为企业中高管、个体企业主、政府管理层等，自住客户主要为在苏州工作的外地人，如企业白领、基层公务员等；IIIIIIⅢ：第三圈层客户构成：主要为福建、山西等地职业投资客或者在苏州做生意的长三角以外的财富阶层，偏好投资高档涉外酒店式公寓，投资回报率要求在7%左右；Ⅱ：第二圈层客户构成：主要为长三角区域的投资客，如上海、浙江、无锡等地，对投资回报率有一定要求，一般在7%以上，由于本工程不限购，对长三角投资客有一定吸引力；64打造高新区首个地标型高端办公物业，表达生态、节能、健康理念MALLPARK甲级写字楼6566自用客投资客客户构成：主要为苏州本地的企业高管、政府官员及企业家，长三角及山西、福建等地的职业投资客；投资要求：要求投资回报率在10%以上，主力投资总价集中在300-500万左右；客户构成：主要为高新区周边的企业，如贸易公司、教育咨询机构、银行等第三产业相关企业；购置需求：贸易、培训等小企业以300-500平米左右，银行等大企业以购置整层为主；写字楼潜在客户构成高端写字楼：客户定位67报告结构工程本体分析企业开发目标解读工程开展方向初判房地产市场时机研究经济测算附件一二三四五六经济测算5测算。结合工程规划要求，开展方向以及回现要求，对不同测算假设进行比较，寻求较优方案？6869序号项目建筑面积(㎡）用地规模（㎡）容积率用地规模（亩）1总建筑面积426503.047750.56.071.6

地上（计容总建筑面积）286503.047750.56.071.6

地下140000.047750.5——3各物业

可分割销售物业

酒店式公寓86503.0—

写字楼60000.0—

不可分割销售物业

商业总体量（含地上地下）115000.0

地上商业80000.0—

酒店60000.0—

地下商业35000.0

3地下车库105000.0

【工程指标】总建面42.65万平，计容建面28.65万平〔其中公寓、写字楼可售物业14.65万平，商业、酒店不可分割销售物业14万平〕70测算前提：建设速度：加快工程建筑速度，地下建设半年后，地上地下同时建设，地下车库2021Q3交付，商业先做结构局部，剩余局部2021年Q1投入建设，Q3交付，酒店式公寓2021年Q1交付、写字楼2021年投建，2021年Q1交付、酒店2021年Q1交付；销售策略：酒店式公寓〔8.65万平〕2021年Q3开始销售，月均去化速度参考苏州市场与本工程类似工程及市场平均水平2个维度进行估算，按照年去化量4万方左右测算；写字楼〔3万平〕2021年Q3开始销售，年去化量5000方；可分割售商业〔3万平〕在2021年Q3推售当年售完、不可分割销售商业及酒店在2021年末采取整体销售模式，售价参考市场价格进行估值；财务本钱：基金利率按照18%，贷款利率按照8%，2021-2021年基金借贷11亿，2021年基金借贷4.5亿，2021年银行借贷3.5亿；所得税、土地增值税采取预缴模式，比例为2%；5.1、

经济测算

方案1方案2方案371【销售方案】测算周期6年，2021年底开始土建工程，依次建设车库、商业、酒店式公寓、写字楼、五星级酒店，写字楼打造3万方可售配套20122013201420152016201720182019建设计划地下车库地下商业地上商业酒店式公寓甲级写字楼五星级酒店销售计划酒店式公寓甲级写字楼办公配套2021Q3——2021Q32021Q3——2021Q42021年第四季度开始进行基底建设，地下车库、商业先期开工，酒店式公寓、写字楼其次，酒店最后；基底建设半年后，地上酒店式公寓、商业及地下同步施工；酒店式公寓2021年Q3推售，销售周期约2年；办公配套2021Q3推出，1年售罄，办公物业2021年Q3推出，2021年Q4售罄；土建：2021Q4-2021Q3；安装与装修2021Q1土建：2021Q2-2021Q3；安装、装修2021Q3-2021Q4土建：2021Q4-2021Q3；安装、装修2021Q1-2021Q4土建：2021Q4—2021Q3；安装、装修：2021Q1-2021Q1土建：2021Q1-2021Q4；安装、装修2021Q1-2021Q22021Q3—2021Q2土建：2021Q4-2021Q3；安装与装修2021Q172序号项目名称计算程式合计金额（万元）一土地成本

57544.041地价款

55868.002契税（按3%计）

1676.04二前期工程及行政费

10840.881计委立项1元/M228.652规划技术服务费信息费1.2元/平米\档案管理2元/平米\技术服务费1.2元/平米\公告费0.5万/次126.563土地证工本费和土地复测费土地登记费2元/平米土地面积、土地复测0.5元/平米土地面积、工本费30元/户71.634规划方案设计经验值1800.005施工图设计经验值900.006人防设计费人防面积40元/M2191.007室外管网设计按1元/平米计算28.658基坑支护130-180元/平米4297.559城市市政公用基础设施配套费105元/平米;自营面积免缴）1223.2810可研项目报告上海世联地产60.0011工程监理暂按25元/平米716.2612材料检测检验试验费8元/m2229.2013散装水泥专项资金2元/平米（工程竣工可返还50％左右）57.3014产权证明书费(产权登记费)3元/平米85.9515面积测绘费商业测绘2.元/平米；住宅测绘1元/M2

住宅按照预售和竣工测绘两次85.9516消防审核验收检测＋验收，按1.5元/㎡计42.9817临水临电费预算,按100万元计100.0018气象局防雷验收费2元/平米57.3019渣土弃置费2元/平米57.3020网络服务费(信息费)1.8元/平米51.5721有线电视管网建设费15元/M2429.7522规划竣工验收估算,按100万元计100.0023临时设施费100.00序号项目名称计算程式合计金额（万元）三城市基础设施配套费80022920.24四建筑安装工程费

174336.471酒店式公寓

42386.472写字楼

17700.003商业（地上）

51700.004商业（地下）

4650.005酒店

35400.006地下车库2500.0022500.00五室外配套工程建设费(经验值）10001000六供水工程(元/平米）802292.02七供电工程（元/平方米）2005730.06八热力(元/m2）3506016.56九物业装修成本(元/平米）

81800.601.1酒店式公寓200017300.601.2甲级写字楼15004500.001.3商业252031500.001.4五星级酒店400024000.001.5车库5004500.00十不可预见费以支出部分二、三、四、五、六、

七、八之和为计算基数×2％6098.74十一管理费用三+八为计算基数×2％5122.74十二销售费用销售收入的2%14561.05十三财务费用

67600.00【本钱投入方案】土地本钱总计5.7亿，建筑安装工程费约17亿，总投资本钱约38亿73【售价假设】工程销售物业售价、物业估值售价假设：酒店式公寓：2021年均价2.3万元/平米，年递增率10%，2021年开盘价2.53万/平米，总销售额23.4亿元；写字楼：2021年均价2万元/平米，年递增率10%，2021年开盘价2.6万/平米，总销售额9.2亿元；商业：为写字楼转换3万平米，2021年推售，价格根据市场参考，预估3万/平米物业估值假设：商业局部：按照市场比较法，预计2021年出售单价3.94亿元，在2021年整体销售,按9.5万平米出售，估值约37.41亿元；五星级酒店：根据工程周边酒店式公寓价格〔2.2万/平米〕测算，年递增率3%，2021整体出售，按6万体量估值约18.72亿元；【销售收入】销售总收入72.8亿，销售净收入64.4亿序号项目金额2014年2015年2016年2017年2018年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1销售收入（万元）728,052.6928163.2936430.8953236.8942993.7947749.6629843.5438299.2010942.6310854.244791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.08464340.581.1公寓式酒店销售收入（万元）204129.7814921.779947.8529843.5414921.7747749.6629843.5438299.2010942.637659.840.000.000.000.000.000.000.000.000.00

销售面积(平方米)865036488432512975648820761129751513843253028000000000

售价(元/平方米)

230002300023000.0023000.0023000.0023000.0025300.0025300.0025300.0025300.0027830.0027830.0027830.0027830.0030613.0030613.00

销售率（%）100%7.5%5.0%15.0%7.5%24.0%15.0%17.5%5.0%3.5%

1.2办公楼销售收入（万元）92,027.87

0.000.000.000.000.000.003194.404791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.0859041.30

销售面积(平方米)30000

0000

3000120018007651530127515301275153076518330

售价(元/平方米)

0.000.000.000.000.000.0026620.0026620.0026620.0026620.0029282.0029282.0029282.0029282.0032210.2032210.20

销售率（%）100%

0.00%0.00%0.00%0.00%6.00%10.00%4.00%6.00%2.55%5.10%4.25%5.10%4.25%5.10%2.55%61.10%1.3商业销售收入（万元）465,281.7913241.5226483.0423393.3528072.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00374091.86

销售面积(平方米)30000450090007500900000

售价(元/平方米)46899.9429425.6029425.603119131191

销售率（%）100%15.00%30.00%25.00%30.00%

1.4酒店销售收入（万元）31,207.42

31207.42

销售面积(平方米)60000

售价(元/平方米)31207.42

销售率（%）100%

2营业税及附加(5.55%)40,406.921563.062021.912954.652386.162650.111656.322125.61607.32602.41265.93113.02226.04207.21248.65207.21248.65136.7625770.903销售费用（2％）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.814土地增值税预增（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.815所得税预征（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.816销售净收入643,962.6124,910.4332,223.1247,088.0338,028.0142,234.57