凤冈金港城项目价格定位报告

凤冈金港城工程价格定位报告标准市场把握风险实现短平快运作工程〖操作思路〗“短、平、快”首先在确保工程开发的平安性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，通过地产开发的利润最大化来实现筹划的价值。〖定价目标〗本钱预期利润开展战略市场认同销售进度竞争对手目标客户〖定价考虑因素〗总体市场经济根底较为薄弱；市场容量有限，竞争压力较大；工程地理位置优越，位于城市商业中心；前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。〖定价的原那么〗保证工程稳妥进入市场工程不能一进入市场就受冷落价格不能太高，也不能太低把风险降低到能够把握的范围〖定价方法〗同类可比工程加权修正法目标客户群的摸底调查研究租金返推法对工程整体价值的研判住宅价格定位〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本工程住宅定价策略如下：客户反映客户对本工程的接受价位工程研判对工程综合素质的把控市场反响通过市场上同类可比工程比较加权修正〖市场比较法〗通过以上对与本工程属同类竞争工程的研究和判断，再站在市场的根底上，通过对同类可比工程加权平均修正，港联建议本工程住宅价格范围在750-800元之间比较为宜，但考虑后期本工程通过炒作价值提升，建议本工程住宅局部开展商实收价格可到达800元/平方米〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；750～800元/㎡的客户占70％；800元/㎡以上的客户占10％购置住宅的意向型客户合计14组客户疑虑担忧步行街居住吵闹的客户占60％；觉得没有绿化环境的客户占22％；担忧居住平安无法保障的客户占8％；觉得停车困难的客户占10％客户总结新区开发住宅工程逐渐增加,且居住环境、小区景观规划都有较为吸引客户的地方普遍认为本工程是以商业为主的建筑，居住品质会受到致命影响同比周边住宅工程，更多考虑的是价格因素本工程住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本工程住宅的最终价格如下：开展商实收平均价格：800元/平方米平均销售价格：800/96%=833元/平方米

〔客户的平均折扣按照4%进行整体计算〕商业价格定位房地产E网一层价格综合以上几方面的价格定位因素，对本工程一层商业定价策略如下：客户反映客户对本工程的接受价位工程研判对工程综合素质的把控市场比较通过市场上同类可比工程比较加权修正〖一层商业价格定位依据〗租金反推周边市场租金与本案的比较分析各工程商业局部开发及销售量图〖市场价格比较〗市场价格比较房地产E网项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝霞苑老城飞雪街、一层临街铺2006、225间6000元/㎡5400元/㎡0%广湖雅居新城区一层临街铺2006、450间3500元/㎡3150元/㎡30%绿色小区新城区广场旁一层临街铺2006、150间3800元/㎡3420元/㎡40%石景小区新城区一层临街铺2006、480间3800元/㎡3420元/㎡0%龙凤华庭龙凤大道一层临街铺2006、312间3600元/㎡3240元/㎡30%凤凰商住楼和平路一层临街铺2005、1215间8000元/㎡7600元/㎡87%可比工程资料市场价格比较市场价格比较从以上个案分析其价格，从以下图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格〖租金支持〗和平路路段〖租金反推售价〗工程和平路路段和平路最高60元/平方米反推售价为：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售价为7200元/平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价格应为7200-8640元/平方米通过市场炒作及工程阶段开展，结合本案特征，工程沿和平路价格将有所上升。〖租金支持〗十字街路段〖租金反推售价〗工程次中心区十字街最高50元/平方米反推售价为：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售价为5700元/平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价格应为5700-7200元/平方米〖租金支持〗迎新大道路段〖租金反推售价〗工程迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售价为：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售价为3600元/平方米根据租金反推售价，工程沿和平路区域销售价格应为3600-4320元/平方米〖客户研究分析〗其中选择购置1，2号楼的客户占80％；3，4号楼的客户占10％；5，6号楼的客户占8％，7，8号楼的客户占2％选择一楼商业门面的意向客户合计134组1，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占80％；8000～9000元/㎡的客户占15％9000元/㎡以上的客户占5％3，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户占20％；5000～5500元/㎡的客户占65％5500～6000元/㎡的客户占12％；6000元/㎡以上的客户占3％5，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户占32％；4500～5000元/㎡的客户占56％5000～5500元/㎡的客户占10％；5500元/㎡以上的客户占2％7，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％；3000～4000元/㎡的客户占66％4000元/㎡以上的客户占6％客户疑虑担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力缺乏的客户占45％；担忧无法保证投资回报的客户占15％；担忧步行街人流量缺乏的客户占10％客户总结意向型客户较为理智，在同比周边工程后，会根据实际情况做出选择对本工程的价格观望态度尤显突出，假设开盘价格合理，那么在消化意向客户的根底上有可能吸引局部观望客户购置工程形象未到达展示效果，无法刺激客户购置欲望〖工程判研〗由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业产业不兴旺，消费者经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大，通过对市场工程进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在开发商的角度，为保证工程稳妥进入市场，保证工程操作的平安性，我司根据各栋的人流动线、商业气氛、建筑特征等进行综合分析，并结合港联经过市场操作可到达的预期销售目标，

建议实际收价格如以下图：〖一层商业价格计算〗销售价格统计位置面积价格销售价格1号楼68010000104171号楼内街470410042712号楼78011000114583号楼沿街960800083333号楼内街1243430044793号楼内街2248400041674号楼872800083335号楼1360450046886号楼1093520054177号楼1100500052088号楼53250005208合计8338//〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本工程一层商业的最终价格如下：开展商实收平均价格：6471元/平方米平均销售价格：6471/96%=6740元/平方米

〔客户的平均折扣按照4%进行整体计算〕二层价格〖二层价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本工程住宅定价策略如下：客户反映客户对本工程的接受价位工程研判对工程综合素质的把控市场反响通过市场上同类可比工程比较加权修正〖二楼商业意向客户数量〗选择购置一楼商业门面的客户占98％，二楼商业门面的客户占2％选择二楼商业门面的意向客户合计3组二楼商业门面客户可接受价格购置二楼商业门面客户合计3组，其中接受1500元/㎡的客户占100％；1500元/㎡以上的客户占0％客户总结凤冈县客户普遍对二楼商业不认可客户对二楼商业人气持疑心态度〖市场二层商业可比参考〗〖二层判研〗通过以上对本工程属同类竞争工程的研究和判断，再站在市场的根底上，通过对同类可比工程加权平均修正，港联建议二层商业销售价格范围为：

开展商实收平均价格：1600元/平方米平均销售价格：1600/96%=1666元/平方米

〔客户的平均折扣按照4%进行整体计算〕地下层价格根据凤冈工程目前的市场情况及结合本工程地下层综合因素〔主要是没有产权〕考虑，建议地下层的价格如下：开展商实收平均价格：1600元/平方米平均销售价格：1600/96%=1666元/平方米

〔客户