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武清区域市场分析2013-12-3武清区发展规划第一部分区域简介武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇距天津市区25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。武清辖区面积1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万发展规划根据天津“一轴两带三区”的市域空间布局和城镇发展特征，规划形成“城市主副中心-新城-中心镇-一般建制镇”的四级城镇体系；天津市规划11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城；武清新城位于天津城市发展主轴，是连接京津大首都的战略枢纽。武清天津11个新城规划：天津住宅开发热点向郊区扩张，武清成为价值洼地。发展规划近几年相继实施了京津塘高速公路二线、京沪高速、京津城际轨道等国家级重大交通工程以及103国道拓宽改造，使武清占据了京津大通道关键位置，形成了武清至京津半小时交通圈，为率先发展提供了有力支撑；武清开发区起步较早，目前拥有600家以上的企业，发展前景良好；武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团、外围7个产业特色鲜明小城镇组群。外向交通便达，城市功能先进完善的环渤海新城发展规划1个中心、10个居住区、3个工业区、2条景观带、1个商贸圈中心区：沿雍阳西道两侧规划有政府、文化广场、商业中心、体育中心、会展中心、教育科研中心；住宅分为10个居住区；3个工业区：逸仙科技工业区、武清开发区、武清工业区；2条带：田园风光绿廊、运河风景区；1个商贸圈：从杨村火车站、建国道两侧延至老城区作为主要商贸服务带，前进道、泉州道至光明道为商场商贸服务带，两条道形成一个商贸圈。中心区工业区工业区工业区运河风景区田园风光绿廊区域市场分析第二部分天津市市场分析天津市2010年至今成交数据，武清区成交量占天津市总成交份额约14.2%；从成交面积分析，武清区约占天津市总体比例13.85%。从数据中了解，武清区销售情况对天津市总体成交量，尤其是在郊县项目中起到较大支撑。区域年份套数（套）面积（㎡）均价（元）天津市2010年955901025968791682011年78922852136294172012年888329641101102272013年1114171170931510669武清区2010年11024115977955522011年14591148613059592012年10812116373661742013年1676517486856783区域市场发展迅速，武清成为市场成交主力郊县市场区域市场发展迅速，武清是市场成交主力武清区市场成交量一直保持领先于郊县市场，2013年1月-11月成交面积55.58万平米，共成交套数53192套，约占区域1/3市场份额。

整体市场成交状况及分布2013年1-11月份，武清区总计成交土地129宗，成交面积5848671.7平方米。其中，综合用地14宗，居住用地13宗，商服用地32宗，工业仓储用地69宗，批发零售用地1宗。武清一级市场2013年1月-11月工业土地市场火爆。下朱庄、开发区成为土地成交量领先。武清区成交土地区域占比成交土地主要来源于下朱庄，土地成交23宗，占比约18%；开发区土地成交12宗，占比约10%；汊沽港镇土地成交12宗，占比约9%；武清区新城土地成交12宗，占比约9%；王庆坨镇土地成交10宗，占比约8%，其余乡镇土地成交均未达到5%的占比。武清一级市场2013年1月-11月武清二级市场03年开始武清区房地产市场每年以惊人的速度发展，03年-08年武清区成交面积共1753664平米，08年因经济危机影响成交量下滑，但09年后均表现为成交强势反弹，价格稳步提升；09年-2011年武清区市场实现成交3473447平米，（09-2011年）仅用三年时间即超过（03年-08年）成交面积1.98倍。2012年受市场政策调控影响成交面积呈小幅下滑趋势，全年成交量1163736平米，进入2013年后稳步回升，截至13年11月成交1748685平米。成交均价方面，武清区市场由于整体基数较低，08年市场低谷期区域价格回落至3500元/平米左右，进入09年后稳步回升，目前在6783元/平米左右小幅波动。2003年-2013年武清商品房走势武清二级市场分析2003-2013年成交面积，共销售76964套，其中90-120平米户型受关注度最高，销售占全部面积48.34%，其次成交量较高的是70-90平米户型，销售占比约23.01%；从销售情况中看出，144平米以上大面积产品及70平米以下小户型在当地市场销售较不理想。面积区间套数占比50平米以下15001.95%50-70平米33564.36%70-90平米1770723.01%90-120平米3720148.34%120-144平米1134514.74%144-180平米29263.80%180-250平米17312.25%250-300平米5780.75%300-400平米5770.75%400-500平米290.04%500平米以上140.02%合计76964100.00%武清二级市场2013年新增户型二室居多为12401套，而2013年武清区客户购房对户型面积的需求无较大差异，截至目前主力户型仍以90-120平米为主，占比为45.5%，其次是70-90平米户型，占比为25.9%；50平米以下小户型及144平米以上大户型，成交量所占市场份额较小;截至目前，存量最多为二室户型，剩余13185套，此外三室户型剩余7525套，其余户型存量均不足1200套。2013/1-2013/11主力供求情况成交面积占比90-120平米户型为成交主力，四室以上及一室备受冷落。区域市场小结在天津市新城规划的影响下，武清区房地产市场在03年还在缓慢发展进程中，而09年伊始房地产市场销量逐年攀升进入新的增长高点，仅09-2011年三年期间，实现成交面积3473447平米，与之前六年发展相比，仅用三年时间即超越1.98倍，达到历史峰值。2010年-2013年武清区成交面积约占天津市总体比例13.85%，武清区为天津市房地产发展起到积极推动作用，其快速发展已成为郊县中成交主力2013年武清区新增户型以90-120平米二室产品为主，这与当地客户购买需求相符，二室户型成为当地主力户型亦在情理之中，成交占比为45.5%，此外70-90平米户型也较受市场青睐。土地成交情况，武清区已放缓对居住用途的土地供应，2013年全区土地成交为以工业为主要用途，按用途划分，出让的工业土地主要集中在汊沽港镇及开发区，居住土地以下朱庄为主要成交区域。重点项目分析第三部分下朱庄乡梅厂镇曹子里镇武清城区黄花店镇石各庄镇汊沽镇重点项目分析17序号区域项目套数总面积销售额均价1武清区首创国际半岛808114124.1100065429987682武清区保利海棠湾887109669.679056982572093武清区孔雀城962105325.774972119271184武清区盛世天下831101329.878161463377145武清区龙湾城75384781.866369019278286武清区经纬城市绿洲106382889.6657065888768857武清区枫丹天城80875720.3952265408669028武清区泽信金汇湾60261639.0439268927363719武清区天娇里46652875.19379401974717510武清区盛世年华52650480.35327714282649211武清区花样年花郡53148890.44327556722670012武清区金泰丽舍47343458.43349114789803313武清区华庭豪苑28842967.66364149008847514武清区武清五一阳光41638329.33287700029750615武清区翠金湖美墅岛11330284.13199558956659016武清区世茂茂悦府24226493.22208124160785617武清区蓝湖郡26726245.24146563550558418武清区紫韵枫尚29026069.75153935294590519武清区荔城公馆29525600.9172923067675520武清区恒大山水城19724655.071218097874941重点项目分析TOP20武清区2013年销售排名榜排名区域项目开发商建筑面积容积率产品形式开盘时间入住时间销量(套)总面积销售额均价新增套数新增面积存量套数存量面积1高村乡首创国际半岛首创置业2297411洋房、高层、公寓、联排、双拼、独栋2013.11.9加推联排2015年底80811412410006542998768180022733710581352812杨村保利海棠湾保利地产2780001.8联排、高层2013.11.23第七次加推高层2014.5别墅现房8871096707905698257209920109436581988853其他孔雀城天津幸福基业房地产1700001.1多层、高层2013.11.16第2次加推2015年7月96210532674972119271181356148286390422734杨村盛世天下奥克斯地产5168651.8高层、别墅2013.8.1第6次加推2014.5831101330781614633771434036482281603965下朱庄龙湾城天津龙湾置业4078191.2多层、高层、联排2013.11.16第7次加推别墅现房，多层2014.1075384782663690192782867272531417567606其他经纬城市绿洲经纬置地2567472.5高层2013.6.10第三次加推2014.8.31106382890570658887688587875897140155797杨村枫丹天城北京裕昌置业5000002多层、高层2013.12加推二期高层2014.10月808757205226540866902828777042019838京津公路泽信金汇湾天津鑫汇松江2400001.8多层、别墅2013.10.20第一次加推2014.5高层14号楼60261639392689273637164871561399502859杨村天娇里——————小高层、联排2011年现房4665287537940197471754447664165070510杨村奥克斯盛世年华天津盛众6400002.49多层、高层2013.11.16第8次加推

2015.10三期高层526504803277142826492————————重点项目分析排名区域项目开发商建筑面积容积率产品形式开盘时间入住时间销量(套)总面积销售额均价新增套数新增面积存量套数存量面积11下朱庄花样年花郡天津市花千里5423201.5高层、联排2013.12第13次加推

2014.5第二次交房531488903275567226700799856813965285812杨村金泰丽舍金泰丽城置业4800001.8高层、多层

2013.6.102014.12高层4734345834911478980335435124066740713杨村华庭豪苑天津市华成房地产1280001.61高层、多层2012年期房288429683641490088475448715131592838414杨村武清五一阳光五一阳光6000001.8高层、多层

2013.12月初三期第三次2014.9二期416383292877000297506651589713433372015京津公路翠金湖美墅岛天津翠金湖房地产9300000.46联排、独栋

2013.7.20已第2次加推2014.11133028419955895665900010631187

16下朱庄世茂茂悦府天津茂悦2656601.39高层、别墅2012.10.1二次加推2014.5242264932081241607856172226003084089917梅厂镇蓝湖郡天津科亨置业13800001.2多层、双拼、高层

2013.9.15第3次加推2014.5.31洋房267262451465635505584286274524256486218京津公路紫韵枫尚天津雨麟投资3000001.9高层

2013.10月底加推2014.10.31290260701539352945905512473532182091819杨村荔城公馆信置房地产开发1940002高层2013.12加推三期

2015.6二期2952560117292306767553202704345380620其他恒大山水城恒大地产2500001.1多层、高层2012.4.102013.9.301972465512180978749412402737638454047重点项目分析典型案例分析总体规划由低密度、花园洋房、小高层住宅板块、文体教育板块、商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等六部分共同构成，建筑风格设计由西班牙、南法、英伦、瑞士和意大利五种欧洲代表风格共同组成，项目总占地面积298公顷，总建筑面积约300万平米，综合容积率1.0，整体绿化率超过40%，分区居住组团地块12个，总体开发周期5年左右，未来将可容纳5-10万人口居住。首创国际半岛-鸟瞰图项目名称：首创国际半岛开发商：首创置业代理商：北京金网络房地产经纪有限公司占地面积：2900000平方米建筑面积：229741平方米容积率：1.10绿化率：40%产权年限：70年户数:

当期户数212户

产品形式：联排、独栋、洋房、高层、公寓销售情况：2013年11月9日加推1-5号楼联排别墅（地上三层），主推户型面积180-230平米，对外报价11500元/平米；小高层在售，主推面积81平、85平，报价6000元/平米。实际成交均价：别墅均价10175元/平米高层/小高均价6332元/平米首创国际半岛首创国际半岛

截止11月，首创国际半岛凭借产品优势及较高的性价比位列武清区销售榜首。2013/1-2013/11共成交808套，成交面积114124.1平米，总成交额100065.43万元。成交户型以二室为主，共成交485套，占比约60%，此外四室户型成交量较高，共成交242套，占比约30%。项目整体成交情况按产品划分成交情况首创国际半岛墅类产品从2013.1月即显现出厚积薄发的势头，2-3月受春节影响销量较低，今年销售高峰出现在4月、10月、11月，成交价格较平稳，别墅共成交339套，成交均价10175元/平米；2013.7加推高层、小高层产品，也取得了较理想的业绩，7-11月共成交469套，成交均价6332元/平米。成交客户区域首创国际半岛分析成交客户区域，别墅、高层，以及小高层主力购买客户群为北京客户，北京客户约占88%以上。首创国际半岛2013/1-2013/11共新增产品1800套，总面积227336.7平米，新增70-90平米为主力户型，占比约63%。目前存量共1058套，面积135281平米，存量产品以70-90平米为主，占比约73%，其次180-250平米联排户型占比约21%。保利海棠湾保利海棠湾是保利地产在天津打造的第一个高端别墅产品。保利海棠湾位于武清区的文化、政治中心，紧邻英华国际学校和栖仙西区。项目总占地15.4万平米，总建面27.8万平米，绿化率高达40%。整体规划由联排别墅及板式高层组成，户型面积220-280平米。

保利海棠湾项目名称：保利海棠湾开发商：保利地产占地面积：

154000平方米建筑面积：

278000平方米开盘时间：2013.11.23第七