房地产估价师考试《房地产估价案例与》试题及答案

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试题及答案一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。

A．11.43

B．11.77

C．22.86

D．23.532-6（略）7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。

A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地

出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题数考冠（燕三评）陷甲骨公剂司最在志城供乡双结封合缓部嫌有价一都宗冈面梯积寿为字5薄烈0茶0具0痛㎡女的色综懒合测用棍地剧，拢地晒上拜有话三披幢销房雕屋裹，渔临香路眨为臭店锄面鸟，援院母内奥有刘一廉处烟仓姐库叉和边一肺处宣住睡宅散用条房峰，杜基遥本谷情屡况齐见伤下坛表颜：名称建筑面积

（㎡）建筑基底

面积（㎡）房屋结构建筑物重置

单价（元/㎡）建筑物

成新率店面10001000砖混80090%仓库20002000砖木50085%住宅15001500砖混65090%炭巴拖8惩、献如烂果畜对妄上谨述剪房牲地拴产知进忘行漫估袖价腰，吵当她利也用搅成启本日法爱测弦算勇土挖地鸣价波格敢时霉，氧不臭应阿计枯入挣土具地利取氧得质相盖关齿税持费播的令是启（那也抹）科。

惭伴膛A扯．爷耕寨地很占娘用卡税

尝叠乳B测．码征著地校管望理给费

层利任C离．狠耕行地杠开凳垦求费

恰际俘D尤．果新渐增缩建务设旁用导地鸣有酬偿逮使虚用饼费开舱竭9承、腥如酬果劲评殖估孔店兽面猜和逮仓窝库钻的丸房雕地促产弦价陪值吗均导为统2暑0舰0仔万受元瓜，罢住寿宅咸价叛值宁为皆1居9苗5诉万谈元枝，漆则伐按返土赛地浩价连值塌进贞行犯分辰摊性，膜店纷面陡应逢分药摊俗的贤土颗地唉份婶额阔为艺（捐猫铜）澡。

档慈滴A属．孤2嫁2鹅.赠2忍2啊%

检榜符B芦．肆3坏3丝.亦6熄1旨%

胆掘贩C呢．冲3得6壶.吐5摘5殃%

输座赶D踢．由3翻7纲.昆8破0碍%哥秒拉1雾0拘、怪如努果戚因伪市治政发建逝设碑需马要跌将蚂沿沃街飞店关面券拆悠迁债，获下纪列赶关座于预拆瑞迁销估鄙价影的么表耍述暮中捷，垦正铜确昏的峡是蹈（踩矿节）丈。

妙挤丛A陈．写店扔面炉内豪地已装祸修系装岔饰仆不手成何金短额券有伴房仇屋李拆房迁该公井司稻和拘甲群公诱司菜协蔬商妇解乒决颤，简或臭由助双善方垫通帅过发委絮托让评版估织确骨定

照上胡B作．叮因奏拆池迁边估杰价影对拿象垦为饭店恨面爸，坊所模以狱应妙选挪用呈收则益饭法段进译行画估里价

栗质径C字．爪评潮估诉结俗果啦与芒房砌屋买拆利迁烦公盲司同和价甲丝公室司众沟勒通被认秒可苍后诊才房能券最椒后佩确圈定

恶斜灶D萝．游甲怨公罚司母可渔自代行指委芦托勿估梨价当机短构衔评骗估木店首面蹈价业值欧三厦、瘦下枯列递房掌地瓦产魔估姻价锯报讲告疼存肝在麦多弓处垄错承误射，拴请余指弦明杯其投中争的光1购3崭处舌（番每织指讨明育一纺处舞错兽误他得越3摊分敌，惊本龙题唯全辫对之得爽4泻0备分穿。抓请逮在化答衣题出纸易上尤作禾答罪。雪每纽个低错语误礼对累应窃一煤个遥序月号窄，惧未杏将兰错殃误帽内娇容徐写荡在刷序包号跨后栋面爱空利格低处洪的镜不下计忧分咏）劲封锈面沙和浩目暑录差（役略厅）

焰致幻委瘦托铅人龙函崇（父略汁）洽估占价该师驶声辫明咽策骨我心们介郑肝重赛声勺明批：

巧右敬1写．笼我茶们徐在保本固估汁价返报黑告住中出陈锅述倍的筒事榨实是是脉真朝实妇的班和袜准弄确宝的念。

位阅纯2敢．贫本脖估号价凯报笼告最中母的演分产析岭、它意泻见炮和披结休论煎是阶我惭们辆自贤己厅公拌正商的社专线业确分损析声、流意留见穗和唉结堤论皱，殊但箱受伐本纲估贺价拥报杀告骡中景已足说北明脏的旺假连设组和本限也制吧条串件旧的昏限雕制著。

盯陷狂3母．汪我锯们膨与牺本闭次什估辞价盏的栗估毅价坝对干象蔬没组有定利阻害限关津系头，允也菜与狭有恒关乘当党事惑人毯没亭有价个陡人共利叛害怠关删系晒或呼偏兰见陶。

称康怪4裹．察我铅们翁依编照贝中鼠华障人毕民步共物和如国普国兔家愁标县准申《闷房喇地期产灵估促价剃规换范谣》瑞（霜G拣B抵/挑T祥5殿0阿2腰9田1店-棋1萄9键9档9桃）筝进家行叮分堂析秆和沿测何算歌，推形诱成卧意疫见气和妙结义论析，狐撰拖写减本倒估是价衔报蜓告者。

术捕否5烟．幅注管册翁房舰地表产筛估啊价怨师碎×毅×向×桐已唉对暂本从估围价辫报赞告鄙中朴的减估收价累对拖象盆进源行放了诞实旨地撤查谈看派，覆但槐我跃们猪对敞估取价俩对截象驼的液现活场包查凉看连仅迹限鉴于尘其餐外肝观粗和汇使克用急状狮况涨，肃对瞒被筑遮领盖牛、但未闹暴扒露锁及腊难老以宾接忙触均到体的敏部篮分典，围依略据图委兽托歪方铲提扬供相的织资轮料商进事行筋评霜估和。歌除么非逗另扯有躲协辉议覆，时我残们受不虚承杆担耀对眠估河价倒对界象指建从筑侮结罩构都质驼量穿进太行透调粪查吧的部责洗任字。

叛尚悄6厦．航没跟有尽人录对炉本混估逗价寨报色告与提粘供粗了泛重推要覆专肠业洁帮事助丧。

区眼病7残．注本纷估阵价竟报道告河依绒据晚了燕委竟托舅人仙提造供情的镜相肿关愉资缠料应，丙委亿托珍人算对不资穗料哑的慢真惜实材性垃负店责陪。笛因钥资凳料废失辈实桐造顺成投估男价义结冲果袍有武误剧的残，抚估冷价捆机朗构刷和彼估旺价瞒人肾员累不穗承拖担择相途应锄的停责吃任炕。

妈绳占8镇．秃本靠报俊告英估悦价陕结躺果殖仅高作弓为纱委幅托素人架在醉本盼次跑估跨价虹目珠的滩下浴使惊用四，羡不嗓得陶做邀其膛他忌用苦途糖。含未惹经滋本类估灰价护机利构港和疫估秃价岭人着员油同休意叙，虽估戚价召报野告洒不添得欧向章委他托贴人效及姻报暮告估审咬查父部霸门谎以符外稻的左单水位涝及校个须人油提坑供嘉，效凡深因医委脚托贪人暑使裹用咸估及价改报兄告救不芦当缓而睬引亦起得的脱后案果方，练估粮价民机赞构而和宪估尿价泼人伐员扫不千承笋担挎相逝应核的膝责朗任岸。

忘耽纹9蔽．察本尼估馅价瑞报追告供的挪全程部唯或急其专部宾分骨内却容铜不溜得丘发被表版于助任侨何醋公泽开筝媒诵体凑上坑，拖报赢告织解旱释探权移为榨本考估腊价遣机志构远所陵有流。长沸餐句是阔拣前中杯国革注声册欲房香地笨产往估稳价闸师变（傲注咸册寄号弟×厅×接×躬×荡）垒：领

谦掏×巧×牛×浑×圣（踢签墓名奋盖点章翠）

校谜师秋娃欺菜凝中漆国初注汇册驱房飞地昌产墓估换价爆师肝（坦注班册学号怜×布×冤×善×才）三：房

眨浩×陪×匹×略×泽（旬签拐名抬盖辛章诉）

万守雷融蛙急蚀世中牛国瞒注速册氧房测地凭产庆估果价隆师东（省注斯册缘号棒×错×絮×撇×甩）借：番

四变×策×伪×峰×赌（营签淋名喜盖旬章屿）

划唉搏棒译拐耗揭益洁侮顽存香舅包聋膏疾曲鞋消式蜡奥岗缠负二际0夫0略八鼓年拉六运月僻三窄十横日臭估坚价虽的话假甘设退和博限启制胁条进件前（付略去）送房爬地捕产但估射价橡结担果拆报要告一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，土地面积为2294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况

土地使用权面积为2294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

四、估价目的

止去针为敢委什托尚人业转愈让促估盆价勒对尿象若提脱供陈价础值燕参财考塌依众据省而死评哀估呀其叹市史场埋价选格午。

燕善屈五虑、师估梢价秘时违点

侄基歼根炭据劫估体价祖目害的旨，侵经龄与羡委绞托恶人族协骂商典，岸估够价堆时厚点过确猪定套为络2圣0弹0六8软年显6湖月党2百5舌日险。

臂枝逆六港、碑价如值累定攻义等（血略方）

年象锤七搁、术估器价良依渗据岭（算略捧）

都么丑八地、淘估乖价昏原青则

贝锯笛本驳估俱价告报参告板在夫遵组循就独计立注、舟客都观各、锤公跌正袋的槐基吃本桨原子则龄下想，牺结翅合踪估兆价躲目脑的洲对犹估护价苗对颂象招进牺行描估牲价辣。执具鼻体斑依求据雁如完下伪估慰价芹原门则的：

群容浓1垂．独最仅高需最尾佳淘使凯用柿原蔬则异（双略属）

袭茂冠2郑．意替争代息原送则掏（士略首）

聚椅撇3杯．者估翁价愉时就点党原纠则嗽（宰略杂）

象剑搞4孕．树谨锋慎膀原究则吗（埋略妈）

俭牢搬5摄．纤合律法葱原栏则车（堆略搜）

限传蒙九鲁、坐估罩价钥方坛法

房溜粪本游报秀告梁选彼用朽市妙场吐法互和抚收掠益运法扒进孙行团估粮价偿（责方毯法活选脾择香及乞方鞠法钉定豆义助略堪）醉。

箭追渴十植、含估检价挂结惨果

捎疫环在玩评间估阁过菌程屠中描，备估汇价辱机坟构裕本翼着父独奸立爷、类客岛观乞、押公源正赵的倘原姐则架，滚在赵对腥现栏场尾进章行台实络地努查携看痒、警广马泛忘收翻集捐有夸关掏市贫场金信迹息沫和冻估陵价够对耀象多信碗息有的装基企础乏上状，窃全嘴面悼分告析逆了殖影赠响蚊估咏价庙对顶象睬市满场阀价甚值跨的茫因彩素乘，袍并悬运务用跳科农学吓的穗估仗价崇方袋法蜻对堂估庄价贼对触象突的凑市雾场厅价献值诉进凤行叹了倚评序估点，傍最符终另确毁定核估计价炸对垄象海在众估叨价野时俱点序可周能另实不现职的磨市预场辈价萝值笔为铅：柜人歪民胞币乱（蝶大抽写暗）汗贰真仟稀叁陕佰质壹争拾率万沾元溜（爬2潜诊3胆1则0功万苹元洽）矛，告供单箱价赔为想5这园9丛9佣5般.镰0踩3缝元青/横㎡绢。

励搂横十筝一逃、画估盲价涛人森员恨（丙略旗）

累督稿十南二耍、伙估角价肠作险业屈日昆期

绳呈辞2将0死0尺8掀年酸6什月村2折5天日历至惠2三0这0首8竞年饺6芬月孝3仍0骨日膨。

葬绵风十资三痛、味估羊价新报作告喉应竟用傲的逼有碌效化期

向久隆本发估隶价探报烘告盒应很用写的鞭有翁效故期挖自授完休成促估丑价恳报乳告齐之护日械起绣原竹则流上塞为剥一寄年宋，让但狂市乔场句状箱况截变依化宫很语大烧时价，谱估角价杯报叙告狮应愧用跌的馒有姻效犬期蜡不孔超专过成半亚年嗽；匠超涨过毅有析效毯期袖使葛用赴本顺报轨告究，呀本笔估铜价迷机糕构猎不油负抹任非何债责筑任稀。××房地产估价有限公司

二00八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，

土地面积为2294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况

土地使用权面积为2294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05㎡。

各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。

市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程

（一）市场法测算过程

1．选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419㎡，办公用途，成交价格为6100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986㎡，办公用途，成交价格为6250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555㎡，成交价格为6430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1修正因素比较表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610062506430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全2．确定可比实例修正指数

（1）交易情况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。

（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。

比较因素修正指数详见表2。表2

比较因素修正指数表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610O62506430交易情况100100100100交易日期1OO100100100区

域

因

素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100规划条件100100100100个

别

因

素

临街状态100103103103结构形式1001001001OO建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情况1001001001003.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：表3交易价格修正计算表可比实例ABC成交单价（元/㎡）610062506430交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区

域

因

素自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100公共设施配套情况100/100100/100100/100规划条件100/100100/100100/100个

别

因

素临街状态100/103100/103100/103结构形式100/100100/100100/100建筑规模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套情况100/100100/100100/100比淮价格5925594960004.比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：

（5925+5949+6000）÷3=5958元/㎡

（二）收益法测算过程

经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/r×[1-1/(1+r)n]上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限1．确定年净收益

在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

（1）估算年总收入

采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。

根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

1.8元/㎡·天×90%×3853.05㎡×365天=227.83万元

（2）运营费用

维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：

维修费=1500元/㎡×3853.05㎡×2%=11.56万元

保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：

保险费=1500元/㎡×3853.05㎡×2‰=1.16万元

管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：

管理费=227.83万元×3%=6.83万元

营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元

则运营费用合计为59.42万元。

（3）净收益

净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

2．确定报酬率

本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。

3．收益年限的确定

估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

4．测算估价对象的收益价格

将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18万元单价为：

2324.18万元÷3853.05㎡=6032.05元/㎡

七、估价结果确定

1．单价的确定

本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/㎡，采用收益法求取的单价为6032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：

估价对象单价=（5958元/㎡+6032.05元/㎡）÷2=5995.03元/㎡

估价对象总价=5995.03元/㎡