房地产经济学

第十二章房地产经济的宏观调控房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。本章首先阐明了对房地产经济实施宏观调控的必要性和目标；其次，论述了房地产经济宏观调控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析研究。第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标一、房地产经济宏观调控的必要性房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。在社会主义市场经济条件下，对房地产经济实施宏观调控的根本目的，是为了确保房地产业健康运行，并与其他产业协调发展，促进国民经济持续稳定增长。具体来说，对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面。1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要南宏既观逆调唉控蔽是疤政冻府栽的截基赔本苗职爸能絮之怠一资，喉它抄是尘社谅会咐主业义辛市胖场选经轰济零的端内询在挺要剑求径，为我馆国姓的茂社泪会姐主窗义猜市滔场趋经屠济挥是源社呢会俯主箩义锄国软家先宏柄观码调看控搂下奸的惠市踏场影经挤济旅。建以反市拉场咐配常置菠资才源揉为败基糠础影，展相贴对延于百计冻划扒经牵济按体掌制贸来国说面有提利碍于由提梁高康社买会梅资剂源贪配急置坝效以率溪；少但饼同贩时智必怜须项看仿到策市嗽场拆配限置励资胞源单也哗存尚在或着镇自墓发哗性撒、固滞暗后去性侵、诚盲扯目首性赌和蛾分攀化摘性郊等站问理题退和街缺厦陷宿，侍容惰易泳造亚成断大则起吩大肉落房等志不好稳你定盆状朴态柏，穿也银可示能米带桌来会资稍源干的扭浪欠费刊。耽为钥了家克街服眯市姨场蚊经轻济螺的漏弱钩点厉，演保帐证鸟国桃民艺经总济太的鼻健尺康选稳简定忌发俭展针，侦政昏府投必忠须葬对满市妇场堵经炉济到的商运赵行惨实芬施字宏泰观候调厕节屡与拒控拔制垒，瞧以朋达爷到葡社老会听资渠源壁配惰置郊最你优柄化棋的紫目比的铁。闷房茎地弟产每经稀济叨是颠整尽个忍国帆民庄经喘济星的斜重盛要骑组唯成伟部妄分吼，毅是劝市村场罚经漆济攻中帮的唱一症个巴子迫系知统制。印按功照袄社蹄会历主移义兆市疲场死经寒济果体康制捷的如要卵求礼，滥既弯要伐充伐分净发匙挥些市置场作机汪制类对我房秤地直产同资律源誓配咳置娱的嚷基锈础宾性却作责用刺，递同剥时怖又辽要渔发扭挥添政萝府者的劈货驰币锤政应策缘、喜财打政贤政准策钉、巨产狭业忧政锐策帐和殃计品划群机嫩制膝的驾协督调停作化用持，串真哑正房使村房塑地恨产盈资替源滚配此置育达薯到饰高周效值率篇。丽房浊地趟产明行朝业源消吐耗粪资奔源剖较绸多尿，枯特扭别出是贼土搏地弱和连房股屋区是辱重企要她的股社快会宅资醉源由，程作执为冤房时屋建等消建澡筑招物韵基出础卸的献土指地释是巧一粒种慧稀订缺仪资丛源咬，森不将可巴再蓬生乳，愈土饺地条资岗源腿的服合小理饭配全置略是律关园系狱到青整纪个仗国席民兴经君济男可泽持蚂续推发映展离的问重挨大镇战典略雕问道题旨。钟所遮以遵，汤世宜界洪各层国厦政记府蒜对忌房悼地坝产格经否济谅的方调遍控续和妻干杜预顷相抹对蒜较虚强萌。椒我论国壮9对0在年览代柏初偷，普房悼地戴产何业裹一郊度染出剃现顿发猜展枪过肺热向的屈问侧题密，轧主牲要挪原怀因酱在拢于掉对飘房挤地斩产貌的湾源拔头眯—样—效土夸地所供亿应租控届制机不茎力运所准造地成读的露。鹅事吸实气证铜明不，秋在循社偶会记主烈义饥市慨场岩经油济股条彻件钳下朵，润政作府够对吊房派地红产灰经郑济困的煎宏坛观柔调锯控警是乒十父分咐必渴要秩的洋。殊2换、衔房软地获产搁经塔济般的拿宏根观杆调油控球是行引鱼导雹房删地引产鉴业膜健唯康蔬发躺展春所化必插需岂同卧其蒜它吨产吐业帅相蜓比京，支房钟地帮产没业气具愚有慢一捞系诚列叮特的点爱：维一川是扯房铃地亮产眨是代不链动魔产伏，惭位远置碰固控定菠不仰能巧移者动穷，撒一芳旦盏形岸成忽建袋筑拆物边就氧难猜以稿调之整捕，占所舞以架必谦须盾由蜘政捞府毒出专面友进稼行肥合蜂理舌规牺划朱和哈控冤制炮；驶二涛是荣房院地拣产搏投敏资浊具叫有墙投皮资滑量靠大误、颂周岭期界长寒的冲特焰点顿，窑从熊投刻入棒到签产坝出讯一吹般油要扎二斜、耕三裳年给时阳间城，炊投庙资王决杯策疮正顶确舍与刷否程，隙要唤经螺受浅较刃长庆时寿间杏的带考翻验嫂，新所踏以犁，盟对六房凤地泪产宋投津资拳的锅调回控笑显堤得便格飞外采重未要今。深三悲是启房望地鸭产仗是份价张值筋量现巨佣大运、象使崇用筑年运限滤特怕别炎长闸的珠超甘耐危用做品既，按对菠整帆个距社温会秋总皆供挡给齐量眼和宴总汉需搞求朴量床的荣平借衡趴以砌及乱结导构告平谣衡款关趴系若极狱大瑞。胆所报以茶对茫房盲地较产够投物资笔必酸须牢有落效亭控浅制壁；架四耻是接房克地稳产乱交缝易雅是姿一般种矛产早权壮交劝易款，拿要场依条法鞠通嫂过华产伶权连转雅让叹来斗完活成岩，泊如嚼产仗权使的画界练定殿、剃分汁割枯、棕复滋合国、股重铲组菊、字转掩移椅都滨要邀靠披法沉律雾来微确淘认怕和歪保讯护裂，接因崇而白更佛需刘要李用拣法努律馋手镇段僻规清范瞒其学运劣行盟。翼上功述毁特店点预决狱定雷了变政乳府衔对壶房谈地川产搞业屋的才宏圣观惭调晋控悄较挥之所其唇它颈产娱业样的毁宏路观照调企控盐更查为豆必哗要率。兄只期有穴针手对气这阔些雁特难点歉采摸取衔相猎应恳的金对际策遇措皱施江，悬才妇能猫引肉导窄房信地犁产昼业桶健闯康以发悔展线。备我望国前的裹实妨践境证采明超了岭这烘一民点添。隶在争8迟0玻年损代丑以芦前劳由傻于翁计投划返经已济叮体刃制详排锄斥农房玻地厦产球的迎商煤品牙性训，瞎房咏地厅产槐业灭长茎期询处躁于合停淋滞疮状匠态畅。愈9倡0絮年杰代悬初快市博场衰化舅导被向演的呀改裙革副，扔推必动摧房似地梦产帮业掌迅厚猛验发占展匪，殊1酿9糟9溜2滩、情1蝶9袍9烟3腰年须房粮地夏产城投套资轻增滚长话率长分汇别组达调到岗1泻1满7丙％适和胃1喘2巾4落.地9淋％膜，曲超键常丽发浑展妨使晚商仍品桑房狱供横给虹大口大避超悟过朵市否场蜓有县效赌需御求贷，盖导喂致芽空挂置违量药急于剧厕上份升窜。壁1粱9都9冬5琴年眼至雀1容9裤9赚7魄年沿处为于席低松迷序状播态界，曲1兆9俯9必7粉年俊全园国益房谱地来产潜投既资毅出峰现需－丈3边.厕4皂％峰负烛增贪长额，概集截中轻表三现擦为某阶合段绣性庆、与结遵构鞋性田供强给犯过吨剩愧。晨经性过仗调屑整迷后谎，忽1貌9饲9追8铸、尸1柱9飘9挣9甩年吧又殃呈巡现解上枣升聪趋以势屯。摧这竿种阻大典起活大环落胆的酿波典动船，怠严甩重蚂影抗响茂房幼地咐产雨经瘦济胖的妇正配常陵运纳行招和咬发底展尚。子所峰以骆，低只胞有捕针酱对蒜房鄙地惊产肠业披的丸特丈点啊，厌加低强裁宏耽观烘调惩控壳，修才誉能坛引捕导晃房铸地贤产庆业记持铸续站、疯稳蝇定篇、搬健街康碌发丑展雾。璃3凭、川房骂地棚产登经罩济素的眨宏键观派调援控糠是没促相进爷国卧民初经态济他持仓续劣稳棍定律增妹长颂的书客猜观临要悠求刮房料地救产谣业源是推先础导锅性未、里基卵础挽性株产策业快，求又库是阳国丽民蛙经纹济挡中究的级支爷柱呼产式业栋。蝴房矮地聚产诵业绘的廉产看业兽链摩长签，阻同耕国盆民畜经较济滩中副的贞其尝它解产般业完关单联叙度娇强葱。丝房墓地服产请业猪的红发邮展处状草况害，同直薪接袋影计响啦相蔑关叛产掩业常的紫发恭展艰，张对域建雷筑滤业耕、图建娇材泻业穿（予如疤钢库铁蔬、孙水悟泥选、顽森山林昆、叹墙平体塑材桥料蚕、化装贝修何材决料雪等撒）顽甚东至丑有去决计定分性乔的诉作坛用恩。州同叛时盈，馅住恒宅婶建白设膛和句消劫费爹的肝发碗展症，促还昂会脱带扎动孙家斯电懂、粒家端具包和辉家巴用毛装化饰华品谎及做其那产亩业志的鸽发捆展乱。纺所夏以励房稍地苍产颗业席是从拉忠动而我匆国司国抢民喂经暖济怎发卸展馋的墙新冬经税济斤增权长嚼点滨。访目刃前禁中陵国脂房士地廊产缺业挽的炮增煌加探值身已喷占浙国日内誓生游产忙总内值凳的国7搁%莫左碰右障。报房柿地闭产曾投遍资卸已舞占平社专会捆固谊定蝴资尽产拆投在资为的都2哲0荣%昂左庙右凤，秆有辛的旅大简城倾市蜡甚篮至抓已础达浇3脑0鲁%抱以碰上案。回住头宅虎消从费害已隙占丰家责庭架消假费锁总嘱支弊出捐的败1奶0促%馆以屋上幸，强对澡市趟场窝消薯费廊需鉴求殊产藏生饺重榨要机影白响器。吃正演是素由摊于亚这晕种检重芒要航地港位栏和廉作崭用付，灯决度定曲了兽房荣地嘱产病业君的斤发遭展滩，厨直甚接符影赵响闭社姨会役总填供逢给容与屋总胳需羞求显的寸平弟衡哪和这结糠构婚平盟衡帝，拐对纵整姐个梯国尝民店经缩济钳的剩发卸展异至鬼关晌重峰要燃。造因辟此释，孝对提房杏地注产段经撒济裤的批宏登观慎调围控议，洞就边成浅为肥政为府票对方整禾个的国峡民倦经感济左实从施换宏钢观探调摄控宇的猪重周要阀环暖节疗。持前贷述抓分返析跑说但明选，匆房垃地样产炎经救济欣的傍宏把观拼调布控刮是戚经该济尸发熔展狡的礼客惑观集要晒求落，术反戚映蚀了指经盈济燃规伶律者的待作赏用愁，还必摆须北体订现概在达房狐地完产伸经弹济克运湖行课的暑全墨过释程袭，傍而假决办不推是修可妻有负可所无带、宣时丘有调时帅无澡的预。障社午会种上彼有愤一脊种苦“善现粥在泉要匆宏共观呆调且控膝了霜”瓶的递说枕法陆是产不盛正颗确凑的杨。聚事菊实迅上熟，辰对紫房昌地矮产映经截济留的辜宏罢观眨调升控考是粱自颈始圆至克终获必生须石坚拳持食进拌行咸的贯，酬只刚不傍过谊宏岛观戴调驳控难的茶方馆向贿、让力招度距和英重网点造在香不薪同出时握期兆有英所疮区破别口而孝已块。双二丝、肾房友地罢产哄经家济篮宏优观而调先控到的单目窜标盛房柱地呀产逐业洪与竞其联它恢产铜业眉相兔比塔既戴有炼共站同同性校又新有求特山殊巷性愤。垒因闪此齐对糠房仁地映产歉经皇济秩的猜宏醒观康调候控劳，滴既全要梦服袖从越全戚社判会缎的揭国落民层经讲济宗宏傻观俯调述控迈的叼总胡目拖标基，灯从绩全却局纱出穿发医考躁虑闸，件同祝时闷又偶要引根中据巡房极地侧产他业谨本休身男的泛特漏点坝和轮特飞殊负要修求之，愈来疫设刃定或房沟地餐产侄经鼻济片宏墓观唤调赵控匆的尺具偷体弯目恨标绍。述（寿一惧）白调速节紫供恶求蛙关细系婚，困实挖现快房课地晌产纳经回济察总樱量动的鸽基沸本辽平偷衡栽这畏里垫所泳说杜的回总尼量止平蒙衡朱，茄是巧指朽房离地逆产厚的拴供自给宰总预量踢和胀需俊求覆总灿量厚的杜平剑衡局，肾这帜是董房怨地忍产俭经采济淋宏是观绣调驶控搁的喊首队要陈目佛标刻。哥从俱全晌社戒会雅的樱角遣度跪考限察去，蓝房守地锤产璃商框品辞的尊社愿会查总紧需牵求笼是但指权某剧一求时对期宣（娃一采般药为岸一决年全）侄内筒全鱼社压会删或艇某的一雕地无区婚内狠房宝地啦产掌市醒场招需衣求饺的袖总挣量蚕，稼包绍括鞭投卧资示性裁的我生携产革用就房佳需唉求速和晨消架费抚性及的贯生扩活反用互房绢需菠求吉两广大灵方躲面喷。泡前港者忘主麻要棚指祸厂旧房季、晌商劣业略用撕房建、及办盛公荒用皱房姐等万，掉后博者鹿主么要喊指刻住杠宅顶和升娱铸乐套设哪施裁等袋。能既碍包帆括冷国丈内切、殊地肿区拉内趟需专求村，阁也饮包具括符地修区甜外贷和丙外钱商是的迎需澡求绝。族房焦地软产砍商检品诱的舟社察会点供桶给购则宜由横多妻种舞所占有怀制盯经凡济蹲主呼体列投勿资恳建盾造俘的毕各浙类甜房池地版产杜商素品苏的些总蝶和恳。难房蚕地踪产刃供套求宵总拉量五平投衡魔是塌一因个棕动晴态属概食念诵，赏由付于欺房乡地至产住市很场灯的活供过给夫和狐需座求鞋是好随石各想种只经叹济亮因穿素朱的芽变猾动菌而畜经绵常羞发游生男变抹化店的射，买因次此除供牙求洗的绩绝浩对映平给衡液是催罕回见第的概、续几促乎戴是止不出可步能权的惯，醒宏凉观锄调娃控溪的蔑目辨标淡也冷只也能危是必求皇得唯房聋地尺产数总尽供招给益和评总芒需碌求狼的旷基扁本继平舱衡桂。逆房林地匪产馅经眯济腰的吼总丘量参平影衡辩具托有搞极鄙端谜重植要箱性泻，挎只扩有顽当给房挣地锋产蒙总柄供榆给酱和粮总避需塘求数平立衡恩时朱，搁才暴能本保嘉证回房脾地舰产查市凉场匠正胆常惨运燥行骑和首健芳康卷发哲展脚，污优域化礼房闻地喂产笑资仆源东配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。嗽因悄此妹，竖决览不烦能质搞将一日刀项切彼，唤不驱顾岛实饼际峰情车况用地鹅全谣面济紧扶缩低。害同仁时扬，卡还素应姿看绪到谅房镜地葛产踩业夏的嘴一宰大舱特葬点泻是拨地来区贷性轰特刷别修强晌，永地弹区刷差渠别善明偏显优，黎在怨实逢施仙宏甩观男调巴控悬时谜，洒还惑要帽根立据碧各念地犹区尤的握实蜘际洒情才况俩，船在新准悼确夸判版断匠本狂地言区究房枯地葱产罪市碑场默形吨势菜的放基辅础察上苹，章作抗出盯正负确饿的嘴调园控尤决袭策水。第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有：房地产产业政策、货币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等。一、房地产产业政策通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门，房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。（一）房地产产业政策的目标产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三个方面：（1）房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门，既可以带动相关产业发展，促进国民经济的增长，同时又受到其它产业和整个国民经济发展水平的制约。所以，在确定房地产业发展规模和水平时，一要以国民经济整体水平和一定时期发展规划为依据；二要以社会上的相关经济资源可供量为限度，例如土地资源、能源、建材资源等等；三要以房地产商品的市场需求为依托，适销对路；四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素，才能使房地产发展水平目标建立在科学的基础上。（2）房地产内部结构协调目标。房地产业内部存在着各种类型的房地产，例如工业用房（厂房）、商业用房、办公用房、居住用房（住宅）、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此，要按各类房地产需求的比例，协调地进行建设，求得结构合理、平衡地发展。（3）房地产业效益目标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切，因此宏观效益应是经济效益、社会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标，它必须服从宏观效益。只有把宏观效益和微观效益统一起来，才能达到房地产资源配置的高效率。（二）房地产产业政策的实施手段房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业政策是一种方向性、导向性的政策措施，因而其实施的方法主要是运用间接的经济性的调控手段，并辅之以必要的行政控制手段。具体来说，包括：（1）间接的经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场，由市场影响企业，引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房地产经济运行现实状况，运用税收政策、信贷政策，支持或抑制房地产业的发展速度，使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应，稳定健康的发展。（2）信息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布，使房地产企业获得正确的信息资源；同时，还可以公布中长期的房地产产业政策，使企业明确发展方向。科学的经济信息，诱导房地产企业进行正确的投资决策，及时调整内部结构，稳定市场，促使房地产业正常发展。（3）直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向性问题，政府还可以运用行政权力，对房地产业的发展方向进行直接的行政控制，如城市规划控制、土地供应量控制，以及实施住房制度改革，调整住房政策等，使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求。（三）房地产产业政策的层次房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策；后者如房地产业发展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996年中央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策，加快住宅建设，扩大住宅消费，以此拉动经济增长。2003年又进一步明确房地产业的支柱产业地位，这些都是事关全局的重大房地产产业政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等；规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等；实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配政策等。区分上述三个层次，主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机构应有的权力和所承担的决策责任，以确保房地产产业政策的科学性。二、房地产经济宏观调控中的货币政策（一）货币政策的涵义和主要任务一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种最终产品和劳务，它是由投资量和投资规模决定的，与货币投放量直接相关。社会总需求指的是有效需求，它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力形成的。调节货币供应总量，就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模相适应。所以，货币政策是宏观调控最重要的手段。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。（二）货币政策的主要工具货币政策对房地产经济宏观调控的作用是通过一定的金融工具来实现的。主要有：1、利率政策。利率是货币信贷政策最重要的杠杆。国家可以通过银行运用利率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量。当信贷规模过大、资金供应紧张时，提高贷款利率，使房地产开发融资成本上升，抑制开发量；住房消费信贷利息负担加重，减少住房消费贷款，抑制住房需求量。反之，降低贷款利率，则作用相反。1997年以来，银行已八次降低存贷款利率，不但减轻了房地产开发企业资金成本负担，为降低房价创造了条件，而且减轻了运用消费信贷购房者的利息支出，鼓励居民贷款购房，对促进住房消费和住宅市场的发展，起了良好的推动作用。2、公开市场业务。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上，通过买卖有价证券的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。当国民经济出现衰退时，中央银行可以在公开市场上买进有价证券，增加货币供应量，从而刺激投资和消费，促进经济复苏。而当出现经济过热、通货膨胀时，则卖出有债证券，回笼货币，减少货币供应量，从而抑制投资和消费需求，促进经济稳定。公开市场业务不仅从总体上调节房地产供给和需求，而且通过买卖住宅债券，直接调节投入房地产开发和消费的货币供应量，达到控制房地产经济总供给和总需求趋向平衡的目的。3、法定存款准备金率。这是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准备金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制信贷总量。提高存款准备金率，提高商业银行向中央银行交存的法定准备金，可以使商业银行收缩信贷，从而紧缩货币供应量，抑制投资和消费增长。反之，降低存款准备金率，减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金量增加，扩大货币供应量，鼓励投资，刺激消费。存款准备金率的高低，通过商业银行信贷投放量，使房地产信贷扩张或收缩，从而使房地产总供给和总需求得以有效控制。4、再贴现率。再贴现率是指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再贷款利率。各商业银行主要通过两种方式向中央银行贷款：一是将各种票据如国库券等政府公债，向中央银行再贴现；二是用自己所拥有的政府债券和其他财产为担保，向中央银行贷款。中央银行运用提高或降低贴现率的办法来调节货币投放量。当经济过热时，中央银行通过提高再贷款标准和利率，限制商业银行的融通资金量，紧缩信贷；反之，当经济衰退时，则中央银行通过降低再贷款标准和下调再融资利率，扩大商业银行融通资金量，扩张信贷。再贷款利率的高低直接影响商业银行的信贷规模，从而也调节其对房地产开发投资和消费的贷款总量。上述金融工具所体现的货币政策对整个国民经济都发挥着关键性的调节作用。作为国民经济重要组成部分的房地产业，它的开发建设和消费都离不开金融业的信贷支持。政府运用货币政策，合理安排流入房地产业的资金总量，就可以达到控制和调节房地产经济发展水平的目的。三、房地产经济宏观调控中的财政政策财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。财政政策的主要内容包括两个方面：一是政府的财政收入政策；二是政府的财政支出政策。（一）税收政策财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两方面：（1）税收对房地产市场消费需求的调节作用。在房地产市场交易中，税种增加、税率提高，将使市场需求减少；反之，则相反。（2）税收对房地产市场供给的调节作用。对房地产开发企业的税种增加、税率提高，导致开发成本上升，投资的预期收益减少，抑制房地产投资增长率，促使其下降；反之，税种减少，税率下降，投资的预期收益增加，促进房地产开发投资增长率上升。例如，1997年我国取消对房地产企业的48种不合理收费，减轻了企业负担，使房地产开发投资迅速回升。契税从6%降至3%，减轻购房负担，促使住房消费需求增加，所以，正确实施税收政策，合理税费，是对房地产经济实施宏观调控的重要手段。（二）财政支出政策财政支出对调节国民收入的分配和再分配，调节社会总需求，调节生产和供给，调整产业结构等方面都有重要作用。从对房地产经济的调节和控制来讲，首先，在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量。如近年来国家为扩大内需，增加对住宅建设的投资，既促进了房地产业的发展，又拉动了整个国民经济增长。其次，在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住房消费，直接拉动了住房消费需求。再次，通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例。如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资、压缩办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐步趋向合理。四、房地产投资政策投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段。在市场经济条件下，由于企业是市场经济的主体，也是投资主体，因而除了政府投资可以直接控制之外，主要运用经济手段进行诱导，以达到宏观调控的目标。房地产投资政策主要把握以下两个方面。（一）房地产投资规模控制房地产投资规模直接关系到房地产业的增长速度及其在国民经济发展中的地位和作用的发挥。房地产投资规模受到一系列因素的制约，因此，政府对房地产投资规模的控制，应重点把握以下准则：（1）投资目标准则。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，受到一定时期国家经济发展和结构调整总目标的制约，房地产投资规模必须服从宏观经济总目标的要求，避免盲目扩张或过于滞后，寻求一个比较合理的、与国民经济发展相协调的规模。（2）投资品保证准则。投资品是投资的物质基础。房地产投资必须具备钢材、水泥、木料等建筑材料、土地资源以及相应的配套基础设施条件。必须以此为根据确定投资规模。超过这个限度，会因投资品缺乏而停工待料；如果投资规模过小，也会造成投资品积压，资源浪费。（3）市场需求准则。任何投资都会形成现实的和未来的生产能力和市场供给，最终都要受到市场需求的制约。房地产投资规模的确定，必须建立在社会对房地产商品市场需求的基础上。90年代初，由于房地产投资的高回报率，曾误导一些房地产企业盲目扩大投资，不顾市场需求状况，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成阶段性供给过剩，商品房大量空置，这是一个深刻的教训。所以，政府实施投资政策，要充分利用各种手段，引导房地产企业正确进行投资决策，把房地产投资规模控制在一个合理的区间内。（二）房地产投资结构控制这里所说的房地产投资结构，是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系。主要包括：（1）房地产投资的客体结构，即投资于生产用房、商业用房、办公用房、游乐设施和住宅等方面各种房地产类型，一般来说住宅建设投资应占主体地位，在住宅中尤以满足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅为主。（2）房地产投资的时间结构，即房地产投资在各个年份均衡增长，以与市场需求增长相适应。避免因过于集中而引起大起大落，造成阶段性供求失衡。（3）房地产投资的空间结构，即房地产投资要素在全国各地区中比例关系的合理配置，力求做到地区分布相对平衡。目前我国的房地产投资70％左右集中在东南沿海经济发达地区，过于集中，而中西部地区则相对落后，应作出适当调整。五、房地产经济宏观调控中的法律手段市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序运行。对房地产业进行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。法律手段具有强制性、规范性、稳定性，并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的重要手段。广义上的房地产法，是指调整房地产经济关系的各种法律和法规的总和。具体来说，就是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产法仅指直接调整房地产关系的法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与一般法律相比，房地产法具有以下特征：（1）主体的多样性。任何组织和个人都会与房地产发生这样那样联系，由此形成涉房利益关系，从而使房地产法律关系的权利主体和义务主体呈现多样性。（2）调整关系的综合性。房地产法调整的房地产关系较为复杂，既包括房地产所有者、使用者、经营者依法享有的所有权、使用权和经营权等各种社会关系，又包括房地产开发、经营、管理以及涉外房地产等各项活动及其引起的纵向、横向的社会关系，因而综合性特征十分突出。（3）调整手段的交叉性。房地产法属经济法、行政法、民事法下的子法，自然就有三种基本法采用手段的叠合交叉的特点。（4）权属的基础性。作为不动产的房屋财产和土地财产，其转移并非实际物体发生移位，而是权利主体发生变动（交易和转让），房地产权属的设定转移都必须办理权属登记，所以房地产法律规范是一个以权属为基础的法律规范。运用法律手段规范房地产经济运行，必须充分考虑房地产法的上述特点。房地产法律手段的调控，是通过立法和司法来实现的。立法是指房地产法规的制定。房地产法律体系应当包括：土地征用、土地批租、房地产企业的开发经营、住宅建设、房地产交易以及租赁、抵押、房地产产权登记、房地产估价、房地产金融、房地产售后服务和中介服务等内容，它主要调整房地产方面的经济法律关系、民事法律关系和行政法律关系。我国已公布的房地产法规主要有《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及一些有关的条例等，但缺门较多，如住宅法、物权法尚未出台，很不健全，借鉴国外的经验还需花大力气建立房地产法律体系。同时，还要加强房地产司法。近年来随着房地产交易活动的扩大，涉房经济纠纷明显增多，加强司法工作，能够及时、准确、公正地解决各种纠纷，有力地打击违法犯罪活动，维护正常的房地产经济运行秩序，促进房地产业发展。六、房地产行业的行政管理和计划管理（一）房地产行业行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、规划以及少量的指令性计划手段等，它是直接的宏观调控手段。相对其他行业来说，房地产行业的行政管理和计划管理更为必要。这是因为：第一，房地产开发与城市建设的发展关系极为密切，盲目布点和开发会导致城市布局结构失衡，而由于房地产是不动产，位置固定，一旦出现失衡，调整极为困难，或者要花费很大代价来调整，因此，必须由政府出面进行统一的城市规划，制定必要的行政法规来加以严格管理。第二，土地是稀缺资源，不能再生，城市土地的合理利用和开发，是直接关系到城市建设可持续发展的重大问题，只有政府通过行政手段，统一管理土地，加强土地规划，才能保证土地资源配置的高效率，避免浪费。第三，市场机制配置房地产资源固然能发挥基础性的调节作用，但同时也存在着盲目性、滞后性等缺陷和弱点，容易引起大起大落等不稳定性，造成供求失衡。因此，政府必须通过行政手段和计划手段，实施必要的行政管理，直接干预房地产经济活动，以保证房地产业的健康发展。正因为上述理由，世界各国政府都加强了对房地产业的行政管理，房地产开发经营已成为各国政府行政干预最深的一个领域。（二）房地产行业行政管理的内容和作用房地产行政管理的内容及其作用，大致可概括为以下几方面：1、加强土地管理，实施可持续发展战略。土地政策是宏观调控的重要手段。为了保证土地、特别是城市土地的合理利用和节约使用，发挥土地资源的最大效能，政府必须通过行政立法、行政手段等措施，加强土地管理。为此各国政府都制定了《土地法》，我国也已颁布了《土地管理法》，各省市也颁布了一些地区性的土地行政管理条例。针对我国人多地少的国情，更应节约土地，防止滥占耕地等浪费土地资源的情况发生。城市的土地管理，主要是控制土地使用总规模和使用性质、使用方向，实行土地有偿、有期限、有计划使用制度，通过建房基地计划供应控制房地产开发总规模。土地的利用不仅要满足当代人的需要，而且必须考虑后代人的土地需求，以不损害后代人的利益为原则。因此，必须坚定地实施可持续发展战略。2、制定房地产开发建设计划，协调与国民经济发展的关系。房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到国民经济特别是地区经济的制约，又能促进国民经济和地区经济的发展。适应国民经济发展的要求，各级政府和相关部门要根据实际情况制定房地产开发建设计划，把房地产投资纳入社会总投资规模之中，控制投资增长速度和开发建设规模。计划手段主要突出战略性、宏观性和政策性，应以中长期指导性计划为主，实行必要的指令性计划。3、搞好城市规划，保证房地产开发符合城市发展的方向。城市规划是政府行使对房地产业行政管理，调控房地产开发的重要手段。世界各国的中央政府和地方政府都运用《城市规划法》或《城市规划条例》来规范房地产开发行为。城市规划是城市建设发展的整体布局，而房地产综合开发则是其中的一个局部，房地产开发应服从于城市规划的管理，必须坚持从全局出发的原则，才能达到经经济效益、社会效益和环境效益的统一，政府通过城市规划对房地产开发进行控制，引导房地产开发向健康的方向发展。我国的城市规划滞后、朝令夕改的现象比较严重，这一调控手段尚未得到有效的发挥。因此要进一步搞好城市规划，强调城市规划的严肃性和全面性，真正发挥其对房地产开发的调控作用。（三）我国房地产行政管理的发展与完善近10年来，我国政府对房地产行业的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城镇住房制度改革、房地产行政管理体制改革，并制定了一些专项房地产法律法规，加强了规范化、法制化管理，但仍跟不上房地产业迅速发展、开发规模日益扩大的形势需要。进一步发展和完善对房地产行业的行政管理仍是一项重大任务。一是要认真研究市场机制调节与房地产行政管理的关系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市场机制调节，哪些应由行政管理，把该管的认真管好。二是要正确处理管理与服务的关系，增强以服务为中心的管理观念，为市场经济主体提供优势服务。三是要把国有房地产企业的资产管理与行政管理区分开来，建立国有资产管理和经营机构，专司国有房地产企业的资产管理职责，精简房地产行政管理机构，专司宏观调控职能。四是要建立房地产行政管理体系，加强管理的力度，简化管理的手续，为改变施政机构杂乱、政出多门的状况，可以采取联合办公的形式，集中处理行政管理事务，使之既便捷又达到高效管理的目的。五是要坚持依法管理，增强行政管理的透明度，体现公开、公平、公正的原则，加强民主管理和科学管理，提高管理水平。第三节房地产经济宏观调控体系一、直接调控和间接调控房地产经济宏观调控的方式可分为直接调控和间接调控两种方式。直接调控方式是指政府通过行政手段和指令性计划管理，直接控制房地产开发、流通、分配、消费诸过程，从而达到对房地产经济宏观调控目标的一种调控方式。间接调控是指政府运用经济手段、经济参数调节各类房地产市场，再由市场机制（供求机制、竞争机制、价格机制等）引导市场经济主体（企业）的行为，使之符合房地产经济宏观调控目标的一种调控方式。在社会主义市场经济条件下，由于企业成为市场经济的主体，是自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立的商品生产者和经营者，具有独立的经济利益，它的生产经营活动以市场为中心展开，在市场竞争中求生存和发展。市场机制起着基础性的调节作用，政府一般不再直接干预企业的生产经营活动，而主要通过市场机制、经济杠杆等间接的手段来调节市场经济运行，引导企业按政府既定目标的方向发展。所以，经过改革，计划经济体制下的直接调控方式为主，也就转换成适应市场经济要求的间接调控方式为主。间接调控方式在房地产经济调控中，表现为主要运用财政政策、货币政策、产业政策、投资政策和房地产法律、法规等手段，调节各类房地产市场供求状况，再由供求机制、价格机制、竞争机制、利率机制等市场机制引导房地产企业的投资开发（生产）、流通、分配和消费的生产经营活动。例如在1995、1996年房地产开发过热时，我国政府采用适度从紧的货币政策和财政政策，控制流入房地产投资开发的货币供应量和财政支出量，促使房地产投资过高的增长率下降；而当出现房地产市场疲软时，1998年政府采取了积极的财政政策和适当的货币政策，增加投资，加快住房建设，推动房地产市场回暖。但是，间接调控为主并不排斥必要的直接调控。对关系国民经济命脉、国家安全和国计民生的重大项目建设和重要产品的生产和流通，仍然必须实行一些直接调控。例如，石油、煤炭等能源建设，钢铁等有色金属，铁路、公路等交通建设，邮政、水、电、煤气等公共产品建设，以及一些高科技项目、国防建设等，事关大局，必须由政府实施直接调控，以保证宏观调控目标的实现。房地产业由于其自身的特点，同城市建设、生态环境和居民生活质量关系密切，房地产业的发展和房地产市场状况，对整个国民经济和人民生活影响极大，因此，相对一般竞争性行业来说，直接调控方式的运用更为必要。如城市规划管理、建设项目的行政管理、土地管理和房地产市场交易的管理等，都显得更为严格一些。房地产经济宏观调控方式的运用，要把直接调控与间接调控结合起来，坚持以间接调控为主，辅以必要的直接调控，二者的完美结合才能取得良好的调控效果。二、宏观调控的力度和效应政府对房地产经济的宏观调控要获得成功并取得高效率，必须注意宏观调控的力度和效应。（一）房地产经济宏观调控的力度房地产经济宏观调控的力度是指调控的强度，即对调控对象作用力的大小。把握调控的力度要以宏观经济态势和房地产市场的现实状况为依据。宏观经济态势是房地产业发展的外部环境，如国民经济增长率，市场总供给和总需求的均衡度、产业结构合理度以及人民收入和生活水平提高情况等，房地产业作为国民经济的重要组成部分，必然受到整个国民经济和地区经济状况的制约。房地产市场的现实状况包括：房地产开发投资状况、市场供给状况、市场需求状况、各类房地产的结构比例状况、供求均衡状况，以及土地、建筑材料等可供资源状况、生态环境状况等。此外，还要掌握房地产市场特有的供求变动规律、房地产供给弹性、房地产需求弹性等影响调控效应的因素。这样才能使调控力度掌握在适当的范围以内，以避免出现过紧、过松，引起房地产业发展中出现大起大落的不稳定状态。以货币政策为例，在经济过热、房地产开发过热时，采取从紧的货币政策，紧缩对房地产投资贷款，利用信贷机制抑制房地产业发展；而当经济不景气、房地产市场需求疲软时，则采取宽松的货币政策，增加对房地产的开发投资贷款和住房消费贷款，扩大货币供应量以启动房市。调控力度的把握是一件比较困难的事，重要是要取得正确、完全的经济信息，预测调控的效应，进行科学的决策。（二）房地产经济宏观调控的效应这里所说的宏观经济调控的效应，是指各种调控政策手段实施以后，所达到的实际效果，即对房地产经济宏观调控所要实现的目标。宏观经济调控效应的发挥，取决于下列因素：（1）调控政策本身的正确度。决策科学，力度适当，就可保证调控手段取得较好效应，反之，则会产生相反的结果。（2）多种政策手段的配合应用。如货币政策、财政政策、产业政策、行政手段都要按调控目标的同一方向作用，如果一项政策与其他政策不协调，就会因相互抵消而削弱整体的作用效应。（3）宏观调控的时滞。从房地产经济政策制订到贯彻执行，取得预期的调控效果有一定的时间间隔，称为调控的时滞。产生时滞的主要原因：一是政策本身有一个传导过程和完善过程；二是政策的实施有一个由点到面的推广过程；三是政策手段所产生的影响，也有一个市场经济主体的接受和反应过程。研究宏观调控的时滞问题，其意义在于把握房地产经济宏观调控政策的作用过程，使调控措施在预定的时期内达到最佳的效应。（4）地区差异。一项经济政策的制定，总是依据一般经济状况而作出的，有较为广泛而普遍的适用性。但实际情况是各地区之间发展不平衡政策效应也不完全相同。如政府制定的发展经济适用房的政策，在那些经济不发达、房地产业发展缓慢的地区，经济适用房的比例可以搞大一些；而在东南沿海经济发达地区，房地产业发展迅速的地区，则一般商品房的建设可以多搞一些，经济适用房的比重相对小一些。既要保持政策的严肃性，又不搞“一刀切”。根据上述因素，对房地产经济实施宏观调控必须坚持决策科学性，各种政策要配套运用，把握政策的作用过程，注意地区差别，使宏观调控取得最大效应，达到调控的高效率。三、房产经济宏观经济调控体系的建立与完善房地产经济宏观调控是个完整的体系。从广义来说，它包括房地产经济宏观调控的目标、任务、内容和手段；从狭义来说，这个体系包括房地产经济的决策系统、控制调节系统、信息咨询系统和监督保证系统。前者在前面已经作了充分论述，在此，就后者进行分析。（一）房地产经济宏观调控的决策系统经济决策正确与否，直接关系到宏观调控的成败，所以经济决策系统是房地产经济宏观调控体系的中枢。根据社