关于投资预测的一些思考对商用楼宇入住率影响因素分析的评价及改进

关于投资预测的一些思考对商用楼宇入住率影响因素分析的评价及改进

众所周知，房地产投资是一项长期投资，尤其是商业建筑，对经济政策、行政法规和心理因素产生了重大影响。本文中商用楼宇入住率,是指用商用楼房的出租面积与出售面积之和除以其总面积。未来楼房的入住率对每一个房地产商来说都是其追求的目标,如果大楼建成之后达不到预期的入住率,就会蒙受损失。要准确地预测和比较商用楼房的未来入住率,必须正确分析商用楼房入住率的影响因素及影响程度。一、房地产开发中的主观预测模型笔者从1995年3月开始,记录了天津市已经破土动工的商用楼房20多个,截至1998年3月,这些楼房大部分竣工。然而在这些竣工的楼房中,只有不到一半的楼房入住率较令人满意(在70%以上),大部分楼房的入住率达不到预期的水平。当然这其中有商用楼房过热的原因,然而我们感兴趣的是,在既定的市场条件下,为什么楼房入住情况有好有坏?我们认为,这是由于房地产开发商在分析影响入住率的因素时掺入了过多的主观预测成分。主观预测是根据人们长期积累的经验,对未来经济活动中的某种经济变量的变化做出的主观估计,其特点是以历史经验为依据,以主观判断为工具,作出的一种质的分析或逻辑上的判断。主观预测的方法,往往只能考虑到某些特殊的因素对未来事件的影响,比如心理因素、经济政策等,而且很难加以精确量化,只能估计其大致范围。由于个体经历、经验、学识及所接触到信息的局限性,以至于该个体(甚至一个团体)对房地产市场及其规律的认识总是不同程度地带有片面性及主观倾向性,因而这种估计的最大缺点是:不同的决策者对不同的影响因素的重要程度的评价是不一样的,使预测的准确性难以保证,以此为依据进行决策,也就出现了同是开发商盈亏不同的局面。二、传统方法要正确分析影响商用楼房入住率的因素及其影响程度,提高投资决策的科学性,必须改进传统的分析方法,充分考虑和有效利用历史的和现实的影响入住率的资料,进行量化分析,得出量化的结论,然后依此对投资进行预测。(一)传统定性分析法的困境不可否认,一般开发商从自身角度认为的对楼房出售有影响的主要因素都有其合理的成分。然而这种合理性应该是客观的、全面的,特别是要在和其他楼房的对比中得出,如果某地只有一个房地产商开发一座大楼,显然没有必要对其进行这种分析。另外,楼房的地理位置越好、地价越高、服务越好,相应的成本越高,从而造成销售价格连带上升,因此我们强调的是:在开发商资信既定的情况下,如何选择一个合适的地理位置,相应档次的服务,从而确定一个相应的销售价格,使开发商获得的利润最大。在经济学上这是利润最大化的问题,此时运用传统的定性分析法分析存在极大的困难(甚至是无法达到的),因此我们采用定性与定量相结合的方法。对于房地产开发商来说,一旦破土动工,就意味着将来招租的开始,而且越是推迟竣工,资金的成本和机会成本就越大,这在经济学的分析中类似于动态分析中的蛛网模型,而且常常是发散的,供需之间也就面临着更多的不均衡,加剧了房地产开发的风险,更需要定性与定量相结合进行分析。(二)影响组织化、定量化的评价方法对于每一个房地产开发商来说,如何在既定市场环境中使其利润最大,这是一个非常现实的问题。用定性与定量相结合的方法,建立一套全面、科学、客观、统一的影响楼宇入住率的因素体系,是进行分析的前提,这一体系被称为影响楼宇入住率因素的指标体系(以下的分析中因素与指标是等同的)。应用客观性原则、全面性与简洁性原则、独立性原则、可数量化与易取得原则,我们选择如下指标:1、外部指标(1)市场情况(y1),(2)宏观经济政策(y2),(3)针对房地产的专门性政策(y3)。2、开发品牌时的费用e(1)地理位置(包括附近的交通状况及周围环境),用每平方米的土地价格(X1)来代替,X1越大说明地理位置越好,(2)开发商的资信,用其成立的时间加注册资金加已开发过的楼房数除以3来表示,(3)开发商中职员的素质,用公司中大专以上员工所占的比例(X3)表示,(4)服务档次(包括保安等),用每平方米每月的服务费(X4)来表示,(5)广告费用,用每平方米的广告费用(X5)表示,(6)楼宇的名称(X6),打分法取得。(三)对房的收入和销售面积的约束p对于每一个开发商来说,外部环境是不可变的,也就是说,在某一地域(城市)各个房地产商所面临的外部环境是相同的,因此在本文的分析中不作考虑,这些外部因素只在分析不同年份、不同地域时有用;内部因素是可控的,这些因素决定了销售价格:P=f(X1,…,X6)。显然这些因素都是在一个既定的约束之下发挥作用的,不妨设这种约束为:M=g(X1,…,X6),其成本为:C=c(X1,…,X6)。我们要求利润:π=pQ-C(Q代表楼房的出租、出售面积),在约束M下达到最大。虽然P,M与X1,…,X6的关系式客观上存在,但实际上很难求得。所以我们不妨找到在X1,…,X6中哪些因素是主要的,且重要的程度是多少,即找到X1,…,X6对楼房入住率影响的权数,在决策时,可以对不同重要程度的指标进行有所侧重的控制与管理。为了对不同的房地产商进行比较且研究影响因素的深层次原因,我们采用因子分析的方法。因子分析法是研究各种因子(因素)及其线性组合,对所考察事物(现象)的综合影响的一种多指标分析方法。它将多个变量综合为少数几个“因子”,以便于说明问题,找出影响事物发展现状及趋势的决定性因素,从而达到对事物更深层次的认识。这种方法在社会学、经济学、人口学、心理学等方面都得到了成功的应用。它的基本做法是:以许多研究个体(许多楼房,而不是一个或少数几个)为一个研究集合,在对它们的相互比较中,找出这个既定集合的内部规律及其发展趋势。这一过程是通过数学运算进行的。假设我们研究m个楼房,由实际调查得到下面的数据:基本步骤为:1、计算因子(在计算机上实现)2、确定主要因子(选择因子其个数小于6)不妨设为F1、F23、为F1、F2命名,说明其包含的意义,Uij(i=1,2,j=1，…,6)即为每个影响因素的权数(大小)4、计算F1的值,进行排序,说明被研究对象的状况,结合Uij(i=1,2,j=1…,6)说明。5、将其他的研究个体代入F1进行分析、咨询,或将这个个体加入研究对象重新计算。三、商品房入住率影响因素的定量分析结合定性分析,运用因子分析方法,整理一定时期、一定地区、一定数量的相关楼房的历史资料进