小区停车归属分析

小区停车归属分析

所谓停车场是指只有在不同停车场中才能停放车辆的单位。而车库,一般具有四至的封闭空间。现实生活中,还存在其他类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。一、类型化分析：社区停车场的所有权1.楼地面停车的房地产权归属我国城镇住宅小区中大部分汽车的停放采取的是地面停放方式,此类停车位系直接在地面上划界设置,其归属实质上是停车位所占地块的土地使用权问题。“由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的所谓产权,实际上就是土地使用权。”依“房地合一”原则,小区内的房屋单元售出后,该住宅小区宗号地的土地使用权也一同转移给各买受人共同所有。因此,地面停车位的权利也随同小区宗号地的土地使用权一同转移,由各区分所有人共有。楼房首层架空层停车位位于建筑物的底部,是整幢建筑物的结构支撑,是建筑物不可分割的一部分,楼房首层和小区地面都属于“业主共有的道路或者其他场地”,因此,楼房首层架空层停车位应属于建筑物区分所有权的共有部分。在现行的房地产行政管理下,楼房首层架空层停车位的房地产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,楼房首层架空层停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时,不能取得房地产权证,其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。因此房地产开发商在转移房地产时,楼房首层架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割,不能将其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反相关房地产法律的强制性规定。可见,首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。我国《物权法》也明确规定了小区地面停车位和楼房首层架空层停车位的法定所有,但是《物权法》的规定还存在一定的问题。(1)第74条的前2款中都提到了“规划用于停放汽车车位、车库的归属”,容易使人误解前2款针对的是规划车位,而第3款针对的是非规划车位。事实上,只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地,其权属都由全体区分所有权人共同拥有所有权,而不论该停车位是否经过规划许可。(2)如“如何理解业主”的含义,是指拥有汽车的业主还是小区全体业主,如果按通常的理解是拥有汽车的业主,没有汽车的业主能否主张权利呢?假设某些业主在车库首次出售时没有汽车,开发商便将当时“多余”的车库卖给了业主以外的人员。经过两年后,业主买了车却没有车位停车,他们能否主张该条款来保障自己的权益?2.《物权法》规定的手术措施地面独立多层经营性停车位也就是我们常说的立体停车楼,应该是建筑区划内,专门规划用于停放汽车的车位、车库,由于其与高层建筑物并不相连,故具有结构和利用上的独立性。该种类型的停车位在建造时就已有“分户售出”的目标,“这种独立经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,该类停车位的权利人亦持有独立的产权凭证。”只要开发商没有将停车位的建造成本计入房价中并事先向各购房者说明清楚,开发商在销售商品房时当然可以对某一地块的土地使用权予以保留。开发商当然也可以选择将此停车位作为高层建筑的共有部分,将其面积分摊入每个业主的购房面积中,由业主来承担停车位的成本,并最终将停车位归于业主共有。《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定充分体现了私法自治原则,符合市场经济的内在要求。但《物权法》第74条第二款在实践中会出现下列问题。(1)没有规定约定不明或没有约定的情况下的停车位所有权归属问题,但是在实践中,约定不明和没有约定的现象却十分普遍,因此,造成的矛盾也是不可避免,给将来的司法实践留下诸多“隐患”。虽然《合同法》第61条提供了补救措施如协议补充、参照合同有关条款、交易习惯确定等,但是如果仍然无法确定的,立法者或法官又得重新面临停车位的归属问题。因此,《物权法》没有规定约定不明或没有约定的情况下的停车位所有权归属问题成为该条款的一大失误和遗漏,需要加以改进和明确。(2)没有考虑到开发商和业主双方实际上的不平等,造成对业主的不公。采用约定的方式从表面上看保证了当事人的意思自治,符合市场经济的要求,是公平合理的。但是,约定归属隐含了一个前提,即通过约定来确认其归属的停车位必须是属于专有权的标的,且其原始归属是确定的,属于开发商所有。这样会促使开发商在利益的驱动下,在合同中将停车位定为自己所有。在实际中这些被开发商确定为自己所有的停车位的建筑成本究竟有没有摊入在房价中,估计除了开发商自己旁人无从晓得。在房屋买卖过程中,业主处于弱势地位。当今的房屋买卖合同大多是格式合同,或者说是具有格式合同的性质。正如在前面提到的一样,大多数开发商都会在合同中将停车位定为自己的财产,小区业主根本没有能力,也没有办法去查明并改变这些条款,只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同,没有多大的协商余地。3.地下建筑物的权属登记这种类型的停车位是开发商在国家规定的防空空间标准之外建设的地下停车位。从理论上讲地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。因为地下空间具有使用和构造上的独立性,与地上建筑物并无实质区别。在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物的权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部分空间利用权依然属于政府,如加以利用,必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。利用地下空间建造的非人防工程性质的停车位实际上是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资,是可以作为区分所有建筑物的专有部分的。但是从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。因为在现行的房地产行政管理法律制度下,我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,并没有涉及地下房屋的权属登记。而房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,如果没有进行权属登记,自然无法获得法律上承认的所有权。笔者认为,关于这种地下停车位的权属,它的出售就和单元房专有部分一样,应该由买卖双方通过合同加以约定。当然如果购房合同中明确写明这种地下停车位己经由小区业主进行了公摊,那么该地下停车位也就成为了建筑物区分所有的共有部分,由小区全体业主共有。4.地下重点养成工商空间的利用对于利用人防工程改造地下停车位的,作者认为,认定为国家所有比较合理。首先,依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条规定,“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”作为人防工程的地下室是不计入公用建筑面积的,因此,小区业主根本不可能对这种利用人防工程的改造的地下停车位的面积进行分摊,所以也就更谈不上对其所有的问题。其次,根据我国《人民防空法》第5条第2款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”该条规定并不能作为确定人民防空工程归属的依据,因为所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能,其中真正能体现所有权的是其中的“处分”权能,没有“处分”权能就不可能实现对物的圆满支配状态。再次,这样考虑是出于社会公共利益的需要,试想如果可以把这部分空间分归各家各户,战时利用也许就要出现不必要的纠纷。这部分空间归国家所有,战时利用也就顺理成章。最后,中央军委、人防办、国资局等部门又明确规定人防工程属于“国有资产”,所有权并不属于投资人。二、完善权利，明确社区停车的所有权1.关于停车位的归属理由在于:第一,开发商在经济上具有优势地位,完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本,可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定停车位的归属,就可以推定,开发商已经放弃主张停车位的权利。第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的,甚至在实践中,开发商都是通过格式条款确定停车位的归属。如果合同没有约定归属而发生争议,按照合同解释规则,应当作出不利于开发商的解释。2.关于地下形成价格价格的措施在确定停车位转让或出租价格上,业主处于明显的弱势地位,有