我国房地产税收调控政策的经济学分析

我国房地产税收调控政策的经济学分析

从2005年到2007年，国家颁布了一系列关于房地产税收的税收政策，以应对大型房地产投资规模和快速增长的房地产价格。从税收调控政策实施的实际情况来看,在短期内取得了一定效果,起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用,一些地方房价出现波动,但是一段时期后许多地方房价依然居高不下,房地产市场供需矛盾突出。为了查明问题原因,本文从研究我国现行房地产税制的构成、实施房地产税收调控政策的背景及其主要内容等方面入手,从经济学的角度来深入分析税收调控政策对房地产价格的影响。一、房地产流转环节的税收我国现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革后形成的,现阶段我国房地产领域主要有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税及教育费附加等税种。其中房产税与城镇土地使用税适用于内资企业和中国公民,而城市房地产税则适用于外资企业和外籍公民。从房地产市场运行的环节划分,房地产税主要包括(详见表1):房地产开发环节的税收;房地产流转环节的税收;房地产保有环节的税收。二、房地产开发规模2001年至2007年,我国GDP增速分别为8.3%、9.1%、10.0%、10.1%、10.4%、11.1%、11.4%,经济的快速发展为房地产市场的发展提供了良好的平台,我国房地产业进入了快速发展时期,房地产开发投资额连创新高。根据国家统计局的数据,2003年至2007年,我国房地产投资增长速度一直在30%左右的高位运行,然而房地产的高速发展促使房价不断攀升,我国房地产市场一直保持着供不应求的状态,市场的供求不均衡给予房地产价格进一步上涨的动力,房价的增长率逐年增加,在2005年初到2007年达到顶峰。从2005年到现在,针对房地产市场投资规模过大和房地产价格上涨过快的问题,国家出台了一系列房地产税收调控政策。其调控的主要内容如下:1.实行销售非普通住房的税收优惠政策《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》要求自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》和《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》要求自2006年6月1日以后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,符合规定条件的,免征营业税,不符合规定条件的,一律执行销售非普通住房政策,按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。1999年8月1日,政府开始对个人将购买不足1年的住房销售实行全额征收营业税,2005年5月27日国税发89号文又将该政策的1年期限改为2年,2006年6月1日国税发74号文再将该政策的2年期限改为5年,其目的在于抑制投机和投资性购房需求。2.房地产税收一体化管理在《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》的文件中,规定个人所得税在存量房交易当中必须交纳,而一直都没有征收的土地税也要征收。该文件中还提出了实施房地产税收一体化管理的办法。通知规定对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。在《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知中,明确规定了该税的征收环节、计税依据、计算的办法、优惠政策等实施细则。通知要求自2006年8月1日起对住房转让所得征收个人所得税时,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。3.开发产品的税收优惠政策2006年,在《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》中,一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%;三是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。在《修订企业所得税纳税申报表的通知》中,对房地产所得税的相关制度规定进行了大幅调整。4.新增建设用地土地有偿使用标准“一费二税”开启了2007年房地产调控新局面,即房地产企业土地增值税缴纳方式的调整,城镇土地使用税额标准和新增建设用地土地有偿使用费标准提高。在《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中,规定房地产企业土地增值税的缴纳从2007年2月1日起由“预征制”转为“清算制”。在《关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》中,对税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务进行了规定,并于2008年1月1日起施行。5.扩大城镇土地使用范围在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中,规定自2007年1月1日起,提高城镇土地使用税税额标准,将每平方米年税额在1998年暂行条例规定的基础上提高2倍。此外,还将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。我国此次修改城镇土地使用税暂行条例,目的是加大对建设用地的税收调节力度,抑制建设用地的过度扩张。从以上分析情况来看,近年来我国的房地产税收调控政策主要集中于流转环节和开发环节,涉及营业税、个人所得税、企业所得税和土地增值税等的调整,保有环节仅对城镇土地使用税进行了调整,并且房地产税收调控政策中征收的税费主要是作用于房产供给者(包括投资投机性购房者)。三、房地产市场的卖方供给市场总是由买方(需求)和卖方(供给)两方面组成的,房地产市场的卖方(供给)主要由房地产开发商、房地产投资者和投机者构成,买方(需求)主要由自住性购房者、投资和投机性购房者组成,房地产市场也遵循供给一需求规律。1.房地产交易环节在市场经济运行中税收转嫁是一种客观的经济现象,税收通过价格变化,可能转嫁给其他经济主体而发生税收转嫁。特别是对供给方征税,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其是在供给小于需求的情况下,税费全部转嫁往往容易实现。我国长期以来人多地少、土地资源稀缺,随着经济的不断繁荣,城市化进程的不断加速,对房屋、土地的需求不断加大,房地产市场总体上表现为供给小于需求。国家对房地产供给方进行税收调控(房地产流转环节征税、房地产开发环节征税),对房产供给方增加税收时,直接提高了供给方的成本,在经济利益的驱动下,为了维持税收变化前的利润,房地产开发商、房地产投资者和投机者会通过提高房价的形式,将所负税收转嫁给购房者,税收调整前的市场均衡情况被打破。在流转环节征收个人所得税,短期内对抑制投资投机性需求能起到一定的效果,但由于税收转嫁不能根本上解决房价高涨问题。对房地产开发企业征重税,增加了他们的成本,一定程度上抑制了房产供给量,供不应求,将促使房价上升,另外税负转嫁进一步激发了房价上升。2.各部门有房地产税房地产税房地产税国家对房地产需求方进行税收调控(房地产保有环节征税),一般不易发生税收转嫁(例如保有环节的房地产税)。对房产需求方增加税收时,房地产市场价格不会因为对需求方征税而上涨,但房地产保有环节税负的征收会直接增加房产所有者的持有成本,从而会降低消费者对房地产的需求,减少房产闲置和投资投机现象,在这种情况下会出现供过与求的状况在供给不变的情况下,会导致房价下降。3.土地增值税的调整通过对我国税收调控内容的研究显示,近几年来我国针对房地产市场的税收调控则重于对房地产供给方加重税收,主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税,而对需求方的保有环节则调控力度不大(2005年以来仅对土地增值税进行了调整),即重“开发、流转环节”征税,轻“保有环节”征税。通过对我国房地产市场税收调控的经济学分析,我们可以看出,税收政策作为调控房地产价格,稳定房地产市场最有效的经济杠杠之一,本应发挥应用的作用,但是由于税费转嫁的存在,使其没有充分发挥应用的调控职能,对房地产交易环节征收重税,虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用,但在目前供求紧张的市场环境下,这些税收成本最终必定转嫁到最终购房者身上,客观上反而助长了房价的上涨。而且,较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强,也限制了存量房地产的正常流转,更加剧了住房供应矛盾。四、基于稳定房地产的税收和政策的优化建议1.房地产行业应提高保有环节生产负担我国房地产市场长期以来总体上表现出较强的需求,在开发流通环节提高税收,很容易通过计入房价中而转嫁给最终消费者,推高房价,使税收调控政策难以奏效。提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策之一。因为房地产保有税是直接税,税负转嫁比较困难。2.对一定面积的百姓消费居住供暖、保障经济适用住房从资源利用和抑制投机的角度,应对占用大面积的住房、空置住房和两套以上的住房征收较重的保有环节税,而对一定面积的百姓消费居住用房、保障性经济适用住房则应实施长期免税。这样将直接增加“无用多占”住房者、空置住房者、投资投机性购房者的支出,以起到抑制市场非真实需求的目的,抑制过度投机,又可通过税收将富人的钱补贴保障性住房的建设,缓解供求矛盾,抑制房价上涨。3.开征物业税,降低房地产价例如开征物业税。我国目前的房地产税收政策主要是向房地产供给