物业税对房价的影响

物业税对房价的影响

根据中共中央关于完善社会主义市场经济体制的决定，明确如下。“如果实施城市建设税收制度，满足以下要求，房地产和房地产税的征收将统一规范，相应的取消将相应的税费。”。”中央提出的这个建议,让物业税进入人们的讨论范围。随着这几年中国房价的持续高涨,公众对开征物业税对房价的影响也展开了热烈的讨论。不少人认为物业税的开征一定会极大程度地抑制房价的增长,但笔者认为我国的高房价根本上是受市场的供求关系决定的,其他原因只是起辅助作用的。现在房地产市场仍是供不应求,所以开征物业税不一定会缓和我国现有的高房价局面。2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。”2009年5月25号,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。2010年4月初,国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示,要研究适时开征物业税,同年4月6日,财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。从一系列迹象表明,在中国开征物业税是大势所趋。一、物业税是政府提供公共产品的对价物业税又称房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。现代国家更多的是履行它的经济职能与社会职能,因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;而国民必须缴纳一定的税收,作为获取公共产品的对价,以保证政府相应的支出。物业税是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。在世界范围内,物业税几乎在所有的市场经济国家已经开始执行。例如,美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,又称不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%到100%不等)。为鼓励一般百姓购房,政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税。因此,美国的房地产税实际上是对第二处以上的房地产征收的,以房地产的评估价值为基础的。二、开征物业税对推动房地产价值和经济运行效率的影响有不少人认为开征物业税会降低中国现有房价。早在这一设想设立之初,就有一个最能打动人的说辞:物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说,物业税开征后,房价能下降40%左右,后有保守的说法认为降幅是20%。他们认为物业税的开征能遏制故意囤积房产炒作房价,提高房产使用效率。因为开征物业税会使房产持有成本增加,当纳税人缺乏负担物业税能力的时候,他就会把房产转移到有纳税能力者的手里,从而提高了房产的使用价值和经济运行效率。转让房产,增加二手房源。全新房和二手房市场同时进行,房价自然会向合理的水平回归。除此之外,他们认为如果把土地出让金纳入物业税中逐年征收,给地方政府提供了稳定的财政收入,这样就有利于改变当前的“土地财政”的局面,防止了土地出让价过高,避免“地王”现象发生,从而降低房屋开发成本,房地产商自然要把房屋的出售价格降低。三、房地产的供应状况笔者认为开征物业税不会改变我国现有高房价的局面,购房者的经济压力并不会因为物业税的开征而有所缓解。征收物业税绝不是为了抑制投资或投机,控制房价。(一)开征物业税首先我们要明白物业税与降低房价没有直接联系。物业税是一个税种,它的征收最后要纳入财政的盘子,属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴,商品房的价格是由市场供求关系决定的,需求量是刚性的。用物业税这个属于公共财政范畴的制度安排,来抑制高房价,与物业税的本质特征严重背离。从2007年开始的欧美金融危机也证明了这个论点。如果说物业税同房价有关系,那么欧美的房地产市场也就不会出现在征收高额的物业税的前提下暴涨,以至最后引发全球性的金融危机。可见物业税只能起到的社会财富再分配的作用,它本身不能抑制房地产市场的价格。日本、英国等都征收了物业税,可是房价该涨时还是涨得很快。纵观世界各国,以开征物业税来拉动房价下降,这种可能性极小。可以说物业税并不是降低房价的有效手段。(二)上海房地产商品房市场供给结构的变化房地产市场的供求关系是:市场需求过大,导致商品房供不应求,房价持续上涨。首先城市人口大量增加。随着城市化进程快速发展,大城市大量地引进各方面的人才,像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国企业和外省企业在上海扎根,从而带来了更多的管理型、技术型人才,这些人是上海房地产市场中购房消费的重要组成者。其次是城市人口的存量部分。原有的城市人口需要更新居住性住房,来淘汰在他们眼里的“老房子”。在一定程度上,中国人的“脸面经济”使得房地产供求关系更加紧张。很多国人认为五到十年的房子就是老房子,一直住在这样的房子会被人看不起,显得自己没有经济实力,所以就很有可能引发不理性置业,这就进一步加大了房子的需求。最后是由于城市发展所必需的拆迁计划而带来的强制型购房需求。国家为了调整城市土地利用结构,加强基础设施的建设,改善市容以及居民的生活环境,全国旧城区改造新城区的进程也在加快。不容忽视的是,我们大量存在对房产的投机消费和投资消费,也造成市场对房子的需求量过大,以致房地产市场供不应求现象的出现。(三)房地产开发企业税收负担降低根据税法学基本原理,物业税属于财产税,而财产税属于直接税,其负税不易转嫁。由于财产税不是对生产、流通领域的财产征税,所以其税负很难转嫁。但笔者想说的是物业税有转嫁购房者的可能性。在市场经济条件下,所有增加的税负最终都会转嫁到购房者身上。原来房地产交易环节存在的诸多税费中的大部分是由房地产开发商承担,然后将其打入房价中转嫁给购房者的。但房屋价格是由市场上的供求关系最终决定的,在供求关系总体趋紧的态势下原由开发商承担的税费的减轻并不能转化为房价的下降,原由购房者承担的那部分交易环节税费的减轻,仅会在比较微小的程度降低初始的购入门槛。而需要交纳物业税的购房者则由于未来每年都需要交纳一定额度的物业税,可能会选择将一部分收入储蓄起来用以支付未来的税收负担,而不是增大对购房的投入,从而使得购房需求与物业税开征之前没有明显的变化。税收负担只要是能转嫁出去,就不会降低投资人对房屋的投资需求。不能降低需求,那么税收调控市场的链条就被中断,就很难通过保有环节征税来影响房地产价格;而且考虑到一些国家对自用房屋的不动产税都有一定的免征,如果我国也实行对第一套住房免征物业税的话,那么物业税对房地产市场的影响将更小。(四)房地产税的征收对开发商来说几乎没有影响1.房地产行业的改革也很难充分发挥其市场的调控效果土地出让金会不会纳入物业税范围,目前仍没有明确说法。但是从理论上来讲并不是非要把物业税和土地捆绑在一起不可。中国地少人多是不可改变的事实,土地所有权改革尚在讨论中,小产权房的矛盾尚待解决,我们没有必要等到这些问题都解决后再来讨论物业税的开征,因此目前现状下物业税和土地出让金分开处理是更具有可能性。即使实行“将土地出让金的改革也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。其原因在于:我国房地产市场经过十余年的发展,已经具有相当大的存量规模,物业税改革后,会有一个老房与新房的区分,物业税和土地出让金改革前购买的房屋,已经在购房款中一次性地支付了地价和相关税费,那么,在改革过程中,对于“老房”实行老办法的可能性非常大,在这一条件下,如果开征物业税或土地出让金分期交纳后,肯定会有一个对现已形成的房地产市场的价格及新开征税率的换算,然后形成一个新的房价,在这种情况下产生的房价下跌,只是税费分期交纳导致的名义房价的下降,并不是房价的真正下跌。它就类似银行的分期付款,在分期付款的条件下,100万元的房子如果交了40%的首付也就是40万元就能先把房子买回来,但以后每月都要交纳房贷,那能说这个房价降到了40万元吗?事实上,土地出让金的分期交纳是一种变相的不用付息的期限更长的(50年或70年)分期付款,土地出让金改革后,房地产只是名义价格而不是实际价格的下降。2.房地产企业收费我国现行房地产税制的基本框架实在1994年全面结构行税制改革后形成的,涉及的税种主要有13种,其中包括直接以房地产为课税对象的7种(即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税、契税),与房地产紧密相关的税种6种(即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费),还有房地产开发企业缴纳的收费:各种行政事业性收费和政府性基金、经营性收费,其中就包含高价的土地出让金。据调查,涉及房地产业的各种收费项目名目繁多,仅对房地产开发企业的收费项目,有的地方多达50多项,从收费比例上看,各项收费占房地产销售收入的30%~40%。土地出让金若不纳入物业税范畴,这些税费只会有增无减。3.商品房的价格决定其价其实认为房价会因为开发商的成本下降理应会降低的想法是根据成本核算法。在买卖商品房时,买卖双方的想法是有差距的。开发商自然希望房价高一些,消费者则追求商品房的物美价廉,在供需关系推动下,买卖双方通常都能找到某个彼此都能接受的成交价格。事实上,房地产企业在销售商品房时采用的是市场比较法,只要市场上其他商品房卖多少钱他们也要卖多少。只要开发商发现购房者还有支付能力,他们就不会放过。房