合肥市某大厦前期定位及营销策划方案1课件

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案2023/9/30合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案2023/7/1目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明2合肥市写字楼物业市场综合分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市写字楼物业市场综合分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位32007年合肥市在建、在售写字楼数量及体量

经统计显示：2007年合肥市在建在售的写字楼项目共计32个，推售建筑总体量为151.7万㎡。其中在建、将建写字楼项目9个，建筑总体量为30.9万㎡，占合肥市在建、在售写字楼项目建筑总体量的20.36%；在售写字楼项目23个，建筑总体量为120.8万㎡，占合肥市在建、在售写字楼项目建筑总体量的79.64%。

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市在建、在售写字楼数量及体量经统计42007年合肥市各区域在建、在售写字楼数量及体量2007年合肥市在建、在售推盘项目和推货体量最多的是高新区，政务区的推货量排名第二，推货量排名第三的为蜀山区，三个区域推货总体量占合肥市写字楼在建、在售项目总推货体量的67%。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市各区域在建、在售写字楼数量及体量2052007年合肥市各区域在建、在售写字楼的价格区间

通过价格比较可以发现：蜀山区写字楼的价格区间跨度最大，销售单价最高；高新区的销售单价最低，政务区的销售单价次于蜀山区和庐阳区，排名第三。

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市各区域在建、在售写字楼的价格区间62007年合肥市优质写字楼物业特征

物业品质地理位置品质型双优型双差型地段型优质写字楼根据2007年合肥市写字楼现状，其优质写字楼物业须符合双优型和地段型两大标准，我们优质的写字楼物业定义应该如下：标准层面积在900平方米以上，具备中央空调及较好的硬件设施，在中心区域内的租金在60元/月.平方米及以上，或在中心区域外的租金在40元/月×平方米及以上，已经开始运营使用的写字楼物业。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市优质写字楼物业特征物业品质地理位置品质型双72007年合肥市写字楼位置分布特征

本案新站板块科大板块四牌楼板块百花井板块三孝口板块政务区板块高新区板块大钟楼板块北一环板块南一环板块合肥市的写字楼物业市场按位置的不同，可以划分为十大板块，2007年的合肥市写字楼物业市场，已经形成了以三孝口板块、四牌楼板块、大钟楼板块、百花井板块为中心，高新区板块、政务区板块、科大板块、南一环板块、北一环板块和新站板块为极点的“多中心、多极点”的分布格局，由图可以看出，合肥市的极点板块写字楼物业密布于中心板块写字楼物业四周，并呈现出发散性的发展趋势。

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市写字楼位置分布特征本案新站板块科大板块四牌82007年合肥市写字楼区域档次分布特征

由上图对合肥市写字楼市场的区域划分,按档次类别可以总结出:1、中、高档次写字楼的区域分布

三孝口板块、百花井板块、四牌楼板块、大钟楼板块2、中等档次写字楼的区域分布

北一环板块、新站区板块、科大板块3、高档次写字楼的区域分布

高新区板块、政务区板块、南一环板块合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市写字楼区域档次分布特征由上图对合肥市写字楼92007年合肥市写字楼物业重要关联性特征推售规模特征：建筑体量在17000~36000㎡之间，标准层面积在900~2000㎡；写字楼内部硬件配套特征中央空调：有电梯数量：3-6部车位数量：50-402个热水供应：67%的写字楼无热水供应得房率及入住率特征得房率：70~80%入住率：50~97%主力租户特征：以外资企业及民营企业为主项目卖点特征位置优越，档次较高，能和主要产品相结合，如古井假日酒店，自身硬件配制高，与底商结合在一起，如新都会写字楼与底商家乐福超市结合在一起租金水平特征：30—120元/㎡/月合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市写字楼物业重要关联性特征推售规模特征：建筑体102008年合肥市写字楼物业市场可售量分析截至2008年3月底，合肥市在建、在售的写字楼物业中，总体量约为108万㎡，结转的存货量约为56万㎡，结转去化率为51.85%，同时已知合肥市写字楼物业市场从1999年开始，但从被调查的楼盘的推售时间可以看出，大部写字楼物业推售时间均集中在最近五年中，从而可知，合肥市平均每年约有11万㎡的写字楼货量在盘存入结转货量中。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市写字楼物业市场可售量分析截至2112008年合肥市写字楼物业市场各区域可售量分析通过对2008年合肥市各区域写字楼物业的总货量及结转量对比发现，新站区及政务区在写字楼的推售总量及结转量上较高，瑶海区及合经区的货量则相对较低。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市写字楼物业市场各区域可售量分析12合肥市历年来写字楼物业市场供需求状况分析从历年合肥市写字楼市场的供需求状况可以看出,合肥市写字楼物业市场目前仍处于供大于求的现状,但从年销售率可以看出,从2007年开始,合肥市写字楼市场的销售状况开始走出低谷,合肥市写字楼市场的整体运营形式开始好转，开始走向了快速增长期。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市历年来写字楼物业市场供需求状况分析从历年132008年合肥市写字楼物业市场各区域销售量分析通过对2008年合肥市各区域写字楼物业的总货量及销售量对比发现，新站区及政务区在写字楼的销售量较高，主要原因是：新站区目前的商业、金融配套齐全，为办公物业的发展提供了良好的发展环境，而政务区主要依赖政务办公优势，从而为该区域的发展提供了先天优势。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市写字楼物业市场各区域销售量分析142008年合肥市写字楼物业市场各区域销售均价分析通过对合肥市目前在建、在售各区域的销售价格调查发现，合肥市场目前各区域字楼的销售价格在5000元/㎡上下波动，其中庐阳区的价格平均线最高，为8000—8500元/㎡，其次为包河区，在6000—7500元/㎡之间。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市写字楼物业市场各区域销售均价分析15合肥市公寓类物业市场综合分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市公寓类物业市场综合分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位162007年合肥市小公寓户型供给分析2007年合肥市小公寓供给占合肥市新建住宅商品房总体供应货量的11%，这比2006年的小户型供应量增长了6%，由此数据可以看出，合肥市小户型公寓在年度供应量上呈现增长态势。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型供给分析2007年合172007年合肥市小公寓户型产品结构供给分析2007年合肥市小公寓户型在供给上以普通小户型为主，即毛坯式小户型，同时精装修小户型也占有较大比例，可见，精装修小户型已经正逐渐被合肥市民所接受。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型产品结构供给分析20182007年合肥市小公寓户型面积变化分析变化：50-60平方米的小户型迅速减少，70-90平方米的小户型大量增加。30平方米以下的超小户型出现。

原因：（1）07年挑高小户型供应趋少，此类产品面积普遍在50-60平方米；（2）为满足“90平方米以下套型占70%”的政策要求，部分楼盘大量规划70-90平方米的中小户型，甚至规划30平方米以下的超小户型，增加小户型数量满足政策的要求。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型面积变化分析变化：50-60平方米192007年合肥市小公寓户型需求分析2007年合肥市小户型公寓在需求上的比例为8%，但由于合肥市整体市场的需求是大于供给的，且当部分楼盘的小户型货量在当年不能完全推售，所以使得当年推售的小户型货量在当年均能基本得以去化。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型需求分析2007年合202007年合肥市小公寓户型销售去化分析从2007年合肥市小户型公寓的销售去化率上可以看，合肥市目前的小户型公寓相比普通商品房仍旧紧俏，这表明合肥市小户型公寓开发的空间巨大。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型销售去化分析从200212007年合肥市小公寓户型销售价格分析2007年合肥市小公寓的销售均价为3847元/㎡，这比合肥市普通住宅的销售均价高出了500元/㎡，通过对普通住宅与小户型公寓的销售价格对比可以发现，合肥市小户型公寓受供给量稀少，去化率高的双重影响，从而致使小户型的单价要比普通住宅的单价要高。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2007年合肥市小公寓户型销售价格分析2007222008年合肥市小公寓户型供应量根据合肥市2006年度、2007年度住房市场建设和销售情况，结合城市规模的扩大和市场需求的增长，合肥市确定了2008年将建设各类住房约138700套，总建筑面积达到1209万㎡。其中，套型建筑面积小于90㎡的住房约有107800套，建筑面积达849万㎡，占总建筑面积的70.22%。在新建设的商品住房中，套型建筑面积小于90㎡的约有92500套。

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市小公寓户型供应量根据合肥市20232008年合肥市小公寓户型消费需求人群分析客源构成年轻化，小公寓成为一次置业者首选。合肥市购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。这些一次置业的消费者积蓄有限，但发展潜力巨大，是未来城市的中坚力量，选择小户型一般都带有自住、投资的双重目的。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]2008年合肥市小公寓户型消费需求人群分析客源构24合肥市典型性小公寓分析-项目分布目前合肥小户型公寓主要以平层公寓为主，挑高公寓为辅平层公寓：金色梧桐、上元公寓、领域、上堤等有平层和挑高：铂金汉宫合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市典型性小公寓分析-项目分布目前合肥小户型公寓主要以平层25合肥市典型性小公寓分析-面积示意102030405060708090100110120平层公寓挑高公寓铂金汉宫和地蓝湾铂金汉宫寰宇上都创智广场博澳丽苑上堤信旺尚都30-40平方米产品较少，可适当设置合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市典型性小公寓分析-面积示意10203026合肥市典型性小公寓分析-畅销面积段统计50－100㎡的户型单月销售最多，市场存量最少，是市场需求的重点产品。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市典型性小公寓分析-畅销面积段统计50－100㎡的户型单27合肥市典型性小公寓分析-户型配比30354045505560657075808590面积（㎡）户型比例（%）102030405060绣珍小户型经济小户型小二房二房小三房合肥市目前各小户型公寓楼盘的户型配比中，35—55㎡之间的面积目前在公寓面积段中已经占据较大的比例。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市典型性小公寓分析-户型配比303540428合肥市办公类消费需求调查合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市办公类消费需求调查合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营29总价承受能力

被访者选择40－59万的接受度最高，为32.7％。其次为30-39万元，为20.8％。30万以下的接受度为17.3％。而80万以上的接受度为16.7%合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]总价承受能力被访者选择40－59万的接受度最高，为330购买区域选择

根据调查，对办公房区域的选择和商铺大致相同，排在前三位的依次为庐阳区、政务区和新站区，占比分别为30％、20％和14％。经济区和瑶海区（不包括新站）的占比仅为3％和5％。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]购买区域选择根据调查，对办公房区域的选择和商铺大致相同31小区内办公接受程度小区内住宅房当办公用也是百姓比较关注的话题。调查结果显示，56％的被访者对小区住房办公用持比较反对的态度，只有25％的人对此表示能够接受合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]小区内办公接受程度小区内住宅房当办公用也是百姓比较关32小结1、投资写字楼的群体普遍要接受总价在40—50万元之间；2、在购买区域上，蜀山区写字楼被选择度相对较底，只有2%；3、对“住宅禁商”，大部分被调查者均持赞同态度。从以上三点可以看出，目前合肥市投资写字楼的群体可以接受的单价在4000~5900元㎡，仍把选择老城区中商业写字楼作为投资对象，并希望“住宅禁商”能促进写字楼市场的租赁成活率。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]小结1、投资写字楼的群体普遍要接受总价在40—50万元之33合肥市公寓类消费需求调查合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]合肥市公寓类消费需求调查合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营34受访者年龄分布调查结果显示，近期有着购房兴趣或意向的被访者年龄主要集中在21-30岁之间，占总体比重的62.8%；31-40岁的比重次之，比重约为24.4%；相对来说，41岁以上的中老年兴趣较小。这说明未来主要消费者应以40岁之前的中青年为主。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者年龄分布调查结果显示，近期有着购房兴趣或意向的35受访者性别比例从性别来看，调查过程中女性比重为57.8%，男性比重为42.2%。可见女性在购房过程的决策权显得越来越重要，调查过程中也了解到大多数消费者特别是年轻人在购房时，主要以家庭集体意见为主，也就是说家庭内部人员大都参与到购房决策中来。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者性别比例从性别来看，调查过程中女性比重为57.836受访者职业构成从职业分布来看，个体户/中小企业主和公司/企业管理人员所占比重最大达到30%和25%。其次，是国家公务员和“公司普通员工”，其他职业者比重都较小。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者职业构成从职业分布来看，个体户/中小企业主和公37受访者学历分布从被访者学历来看，大专以上学历者总体比重最大。其中，高中/中专/职高学历的被访者比重是28%，本科及以上学历为28%。由此可见，客户群体整体素质较高，具有一定的文化水平。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者学历分布从被访者学历来看，大专以上学历者总体比38受访者的购房计划调查结果显示，被访者未来购房时间主要集中在一至两年、三至五年，比重分别为28.3%、30.8%。此外，计划一年以内、五年以后置业的被访者比重分别为13.9%、18.9%。表示未来购房时间不明确的被访者比重为8.1%。这说明本次调研中的被访者较符合本案的开发时间，属于项目潜在客户。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者的购房计划调查结果显示，被访者未来购房时间主要39受访者购房的目的从被访者的购房目的来看，投资升值和办公/商用的被访者比重最高，占总体比重的45%，其次被访者的购房目的是为了结婚买房和改善居住环境，比重均达到15%。从这可见受访者者更希望楼盘能够投资升值。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者购房的目的从被访者的购房目的来看，投资升值和办40受访者家庭年收入从被访者的家庭年收入来看，被访者家庭年收入主要集中在5万-15万元以内，其中8-10万元的家庭年收入者比重最大；5万元以下的家庭年收入者比重最小。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者家庭年收入从被访者的家庭年收入来看，被访者家庭41受访者的媒体接触习惯从消费者平时获得楼盘信息的途径来看，最常见的媒体渠道为报纸广告，所占比重最大，户外广告次之。可见，消费者平时获取相关房产信息的主要渠道还是通过传统媒体.合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者的媒体接触习惯从消费者平时获得楼盘信息的途径42受访者置业次数调查结果显示，下次置业者比重最高达到40%，而二次置业者、三次及以上置业者的比重分别为35%、25%。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者置业次数调查结果显示，下次置业者比重最高达到43受访者购房决策因素分析因素比例排名因素比例排名交通条件66.4%1工程质量31.1%10周边自然环境62.2%2医疗条件25.8%11地理位置61.1%3小区景观25.6%12升值空间45.3%4安全系统25.0%13价格44.2%5周边人文环境22.8%14教育条件43.1%6建筑风格22.5%15生活配套条件41.4%7开发商品牌及实力16.1%16物业管理35.0%8智能化系统15.6%17户型33.9%9其他2.5%18调查结果显示，交通条件、周边自然环境、地理位置和升值空间为购房者决策购房四大因素。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]受访者购房决策因素分析因素比例排名因素比例排名交通条件66.44小结从受访者的被调查意向上来看，区域消费者与全市相比具有一定的特性，相对来说，区域消费者层次普遍较高，消费能力较强，二次置业占比较大，需求户型和面积以大面积舒适型居住户型为主，单价和总价承受能力也较市平均水平高。但是，近年来随着金地·国际城小面积公寓全市热销以及新都会国贸公寓大体量小户型公寓的推出，区域消费特征也会发生变化，将吸引来一批年青一族、中小企业等；这会成为未来区域消费和消费者的主导特征之一；另外，随着该板块商业氛围的日益成熟和完善，投资型客户也将成为该区域客源的重要组成部分。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]小结从受访者的被调查意向上来看，区域消费者与全市相比45科大板块新建公寓、写字楼简析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]科大板块新建公寓、写字楼简析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位46科大板块新建、在售公寓、写字楼项目调查分析调查板块项目名称总规模开盘时间销售均价（元/㎡）销售率

产品类型科大板块仕嘉名苑3万2006年5月490099%高层创景花园19万2006年4月560085%高层黄金广场10万2006年初6200100%高层/商业富广大厦6万未售7000_9000---写字楼汇金大厦4万08年5月8200(精装修）50%写字楼、酒店式公寓通过上表可以看出，本案所处的科大板块内，写字楼和公寓的供应量不足，但需求量旺盛。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]科大板块新建、在售公寓、写字楼项目调查分析项目名称总规模开盘47科大板块新建商务类商品房市场简析根据目前房地产市场的现状和整个区域规划发展的趋势，可以推断出2008年区域上市的商品房大致形态如下：（1）08年该地区域产品的差异化和营销推广策略的有效性直接决定着项目的成败。目前项目直接竞争性楼盘不多，除了恒生阳光城四期（商务写字楼）、另外富广大厦为纯写字楼。（2）08年上市的产品在物业形态上，小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、望江路板块），多层逐步淡化出市场，投资型公寓类住宅和别墅（玫瑰绅城）的供应量将会大量增加。（3）在户型面积与结构上，预计08年市场供应量中，三房户型仍会占据主体的地位，但中小户型（公寓为主）的供应比例将得到提升，二房、小三房将逐步成为市场供应的次主力户型。（4）户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿地）。对于总价的控制是未来保证销售的主要前提条件之一。（5）08年投放本区域市场的量中，基本以中高档楼盘为主，也有若干大盘的存在，品质在合肥市场应处于前列水平。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]科大板块新建商务类商品房市场简析根据目前房地产市场的现48本案竞争项目调查及分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案竞争项目调查及分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销49本案周边在售商务类楼盘分布此次调查采用对本案东、南、西、北四个方位的抽样调查的方式，选择了本案周边的在售商务类楼盘，分别为项目北部的黄金广场、西部的信旺尚都、东部的创景花园、富广大厦、南部的安高城市天地、鑫苑望江花园。

本案合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘分布此次调查采用对本案东、南、50本案周边在售商务类楼盘调查数据—黄金广场项目名称黄金广场位置蜀山区黄山路与金寨路交汇处销售价格（元/㎡）公寓：6200租赁价格（元/㎡·月）公寓：25-30建筑规模总建面积139000平方米建筑层数地上29层内部配套设施中央空调，监控系统物管管理费(元/㎡/月)商业：3.0写字楼：1.78住宅：1.18车位配比1：1以下广告语&说辞紧跟世界500强，投资专业新铺王户型及面积段户型：一房至三房面积区间：40.5㎡-179.20㎡项目卖点位置、品质、规模、规划。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—黄金广场项目名称黄金广场位置51本案周边在售商务类楼盘调查数据—安高城市天地项目名称安高城市天地位置合作化南路与望江西路交口销售价格（元/㎡）5800租赁价格元/㎡·月建筑规模总建面积300000㎡建筑层数地上18层，地下1层内部配套设施会所、沃尔玛超市物管管理费(元/㎡/月)1．05车位配比1：1广告语&说辞城市生活大师最值得向往的居所户型及面积段户型：三室面积区间：100㎡-139.99㎡项目卖点品质、位置、规模。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—安高城市天地项目名称安高城市52本案周边在售商务类楼盘调查数据—富广大厦项目名称富广大厦位置屯溪路与徽州大道交汇处东南角销售价格（元/㎡）7500-8200租赁价格，元/㎡·月建筑规模总建面积68000平方米建筑层数29层，地下2层。内部配套设施VRV智能变频分户计量空调，安全监控系统。物管管理费(元/㎡/月)未定车位配比1：1广告语&说辞国际商务平台；领袖企业的战略基地。户型及面积段面积区间：76㎡-2170㎡项目卖点位置、品质、甲级写字楼。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—富广大厦项目名称富广大厦位置53本案周边在售商务类楼盘调查数据—信旺·尚都项目名称信旺·尚都位置望江路与孔塘路交汇处销售价格（元/㎡）4300租赁价格元/㎡·月建筑规模总建面积70000㎡建筑层数29层内部配套设施市政供暖、会所、幼儿园、小学物管管理费(元/㎡/月)1．15车位配比1：0.7广告语&说辞SOHO之后延伸而出的DOHO公寓联合体。户型及面积段面积区间：33㎡-140㎡项目卖点位置、品质、配套合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—信旺·尚都项目名称信旺·尚都54本案周边在售商务类楼盘调查数据—鑫苑·望江花园项目名称鑫苑·望江花园位置合肥市望江东路275号销售价格（元/㎡）5300左右租赁价格元/㎡·月建筑规模总建面积17万平方米建筑层数27层内部配套设施蓝球场，会所，网球场物管管理费(元/㎡/月)1．20车位配比1：1广告语&说辞中央湖居上的空中花园户型及面积段户型：二房、三房面积区间：70㎡-130㎡项目卖点位置、品质、配套。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—鑫苑·望江花园项目名称鑫苑·55本案周边在售商务类楼盘调查数据—创景花园项目名称创景花园位置绩溪路与曙光路交汇处销售价格（元/㎡）5600租赁价格元/㎡·月建筑规模总建面积19万平方米建筑层数31层内部配套设施会所、智能监控系统。物管管理费(元/㎡/月)1．28车位配比1：0.7广告语&说辞市中心，一座地标性建筑。户型及面积段户型：二房、三房面积区间：120㎡-150㎡项目卖点位置、规划、规模。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边在售商务类楼盘调查数据—创景花园项目名称创景花园位置56本案竞争楼盘的确定经过对本案周边的楼盘随机调查发现，根据本案的定位，与本案存在竞争的楼盘不能简单的用产品比较法则确定，由于本案的市场定位的多元性，即本项目是集办公、公寓、商业为一体综合性物业，所以在竞争对手的选取上，就要综合考虑与本案产品存在复合及冲突的楼盘，同时也要考虑本案周边的部分雷同性产品，对本案消费客群所造成的分流，从以上两点分析可以得出，与本案存在竞争的楼盘，是归结在项目的产品物业类型、产品所面对的消费群体和产品的定位的三大要素上，综合上述调查的资料可以看出，本案目前不存在明显的竞争对手，项目的最终定位可参考黄金广场及鸿基国际广场两个项目，前者为亦商亦住的公寓，后者为经济型写字楼。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案竞争楼盘的确定经过对本案周边的楼盘随机调查发现，57本案周边项目租售价格分析楼盘名称售价(元/㎡)租价(元/㎡/月)户型及面积区间写字楼入住客户类型黄金广场6200公寓:25-40一房至三房/40.5㎡-179.20㎡贸易型/经营型鸿基国际广场售完20-30

经营型/成长型从上表可以计算出，本案周边商住型公寓的投资回报率约为5-7.7%,经济型写字楼的物业价值约为6000—6500元/㎡。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边项目租售价格分析楼盘名称售价(元/㎡)租价(元/㎡/58本项目调查的结论合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本项目调查的结论合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方59本案供给层面总结

在土地市场供给上，区域板块内的土地放量较少，这决定了区域板块内新建商住办物业可供开发的相对稀缺性，同时本案周边配套发展相对成熟，居住社区目前已经形成规模，本案的入市不论是从土地带来的物业增值上，还是从社区未来成熟上，都无疑迎合的市场需求。在本案的建筑形态上，本案所属的科大板块，其板块内已经形成了成熟的IT批零市场，且区域内中高档商业配套的发展空间较大，同时办公物业也从中档物业产品向中高档物业产品转变，而公寓类物业在该区域内的发展是符合市场需求的。从以上的分析可以看出，本案以公寓、办公、配套商业在区域内的供给是符合区域内消费需求的。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案供给层面总结在土地市场供给上，区域板块内的土地放量60本案需求层面总结

在合肥市新建商务类商品房的需求上，合肥市目前新建商务类物业市场需求求量逐年走高，市场目前的有效需求及潜在需求仍旧大于供给，这促进了合肥市各区域板块内各楼盘新建商务类物业供给量的增长。受合肥市新建商务商品房市场需求刚性增长的影响，科大板块内，不论大、中、小楼盘的在货量推售的过程中，均得到的有效需求及潜在需求的有效吸纳，投资性需求在该板块内发展旺盛。通过以上分析可知，本案所处的合肥楼市良性发展的大环境及板块内商务物业逐渐成熟的发展气候，为本案提供了先天性、理性的需求群体。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案需求层面总结在合肥市新建商务类商品房的需求上，合肥61本案产品层面总结

本案产品在规模上，属于科大板块内的中等规模楼盘，由于本案的产品在设计上以办公物业为主，这无疑加大了本案产品在销售上的风险系数。但本案紧邻高架，如功能定位为公寓的话，也将有很大的抗性。功能如何设定，将是结合自身研判后重大的课题。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品层面总结本案产品在规模上，属于科大板块内的中等62本案价格层面总结

本案周边目前的公寓类销售均价为6000元/㎡左右，经济型办公类销售均价为6500元/㎡左右，与合肥市公寓、办公物业的销售价格相比，本案周边的商、住、办物业在合肥市场上处于中高位运营，所以说本案的价格的起点相对较高，同时从本案周边物业的增长幅度可以看出，本案后市在价格增长幅度上，具备着较大的潜力。

合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案价格层面总结本案周边目前的公寓类销售均价为600063本案竞争层面总结

从本案的隐性竞争层面可以看出，本案要在竞争上取得主动，不仅要在产品上下功夫，还要运用科学的市场营销方式，即在产品同质化严重的情况下，采取市场的差异化营销，使产品准确、及时、有效地传达给本案所面对的消费需求群体，达到先发现需求，再迎合需求，最终满足需求的目的，只有这样，才能保证本案在竞争环境中，永远处于主动的地位。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案竞争层面总结从本案的隐性竞争层面可以看出，本案要在64本案自身研判合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案自身研判合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[65本案产品分析—位置

本案位于合肥市南部，紧邻金寨路，中国科技大学斜对面，在区属上隶属包河区。本案合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—位置本案位于合肥市南部，紧邻金寨路，中66本案产品分析—规模

本项目一期占地面积为8273㎡，总建筑面积为53298㎡。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—规模本项目一期占地面积为8273㎡，总67本案产品分析—主要技术经济指标

本项目一期开发的货量位于项目的西南部，其中地上建筑面积：41267㎡，地下12021㎡。项目容积率：4.998，地下室为两层：负二层为地下机动车车库，负一层为商业配套服务用房。本案一期合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—主要技术经济指标本项目一期开发的货量位68本案产品分析—项目剖面展示

本案一期共开发两栋楼，其中南楼共28层，北楼共20层，裙楼三层，连接南北楼，层高一层4.8m,二、三层为4.5m,上盖物业4—9层，层高为3.4m,9层以上为3.2m。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—项目剖面展示本案一期共开发两栋楼，其中69本案产品分析—项目户型例举（商业）

项目的一层商业总面积为2922㎡，共分五个入口，其中南北各两个入口，一个是办公入口，一个是商业入口，邻近金寨路的东部有一个商业入口，项目一层的商业户型为开放式布局，未进行分割，柱距8.4米。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—项目户型例举（商业）项目的一层商业总面70本案产品分析—项目户型例举（办公）

可以看出，项目一期的上盖物业在户型规划上，均规划为办公户型，主要体现为：1、户型为单一的南北设置；2、共用卫生间；3、无厨房，但在建筑结构上，电梯间、强、弱电井和楼梯间的墙体均为简力墙结构，其他均为框架结构，所以说项目的户型在结构的改造上具备较好的弹性。SF合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案产品分析—项目户型例举（办公）可以看出，项目一期71本案周边环境调查—周边交通

本案紧依的金寨路具备良好的通达性，一是在交通路网上连接周边的主、次干道，二是在能达性上覆盖合肥市各区域，三是依靠金寨路高架的优势，极大缩短了至合经区与政务区的时间，拉近了与此两个区域的距离。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边环境调查—周边交通本案紧依的金寨路具备良好的72本案周边环境调查—周边配套

本案周边一公里范围内的成熟小区较多，医院、学校相对集中，数码市场已经形成气候，所以本案的周边配套特性是：生活机能配套齐全，学区及医疗环境优越，数码市场发达。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案周边环境调查—周边配套本案周边一公里范围内的成熟73本案SWOT分析——优势（S）■合肥唯一IT商圈：金寨路与黄山路交口区域是合肥唯一IT商圈，汇集各大IT卖场和品牌商家。本案正处于这一核心商圈。■俊逸的商务形象：全覆盖的蓝色玻璃幕墙、划破城市天际的立面几何线条，无一不彰显本案与生俱来的商务气质。■便利的交通路网：金寨路高架，黄山路景观大道，城市主干道形成四通八达的现代交通格局！交通便利，来去随心！■齐全的商务配套：商务中心、餐饮酒店、咖啡厅、商务会所、娱乐健身、宾馆，银行、商场……充分满足各项商务需要。■坚挺的租赁需求：商圈内无论写字楼还是住宅，租赁市场都是一样的火爆。投资本案不仅物业增值，更有丰厚租金回报。■坚固的框剪结构：建筑采用比框架结构更为牢固的框架剪立墙结构，抗震能力强，保证物业及人身的长久安全。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案SWOT分析——优势（S）■合肥唯一IT商圈：金寨路与黄74本案SWOT分析——劣势（W）噪音影响：本案紧靠金寨路高架桥，噪音污染对客户消费信心树立产生极大影响。北楼大堂影响：北楼大堂难以达到项目调性所需要的高度，只有通过其它办法去弥补。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案SWOT分析——劣势（W）噪音影响：本案紧靠金寨路高架桥75本案SWOT分析——机会（O）■裙楼商业：裙楼商业的旺场将为上盖物业提供有利的客户支撑。■城市发展：城市经济发展很快，对写字楼物业的需求正处在成长期，且本案所处的区域写字楼物业的需求正在不断加大。■投资观念：随着人们对写字楼投资观念的增强，写字楼投资前景的不断明朗化，投资客群置业机会的不断增大，同时亦为本案提供良好的未来升值前景。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本案SWOT分析——机会（O）■裙楼商业：裙楼商业的旺场将为76■竞争：合肥市写字楼市场存量、在售及即将推市的货量达到180万方左右。竞争对手不断涌现，都对本案形成竞争威胁。■政策：国家出台一系列针对投资类购买行为的限定，打击了中小投资给，也给本案带来政策、信贷方面的威胁。本案SWOT分析——威胁（T）合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]■竞争：合肥市写字楼市场存量、在售及即将推市的货量达到18077本项目发展战略：完全具备成为该特定区域领导条件领导者挑战者拥有做高科商业卖场的经验项目具有无可复制的地段优势产品设计新颖具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者依托该区域成熟商圈优势，高形象为战略导向，掀起新的科技行业集散中心本案亮点着重分析合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]本项目发展战略：完全具备成为该特定区域领导条件领导者挑战者拥78挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案雄踞合肥唯一IT商圈，坐享该区域商业与商务的成熟与便利，使入驻者能够轻松而从容的汇聚财富，正因“唯一”，方显“从容”。是市内其它类似物业所决不能比拟的。合肥唯一IT商圈合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本79挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案外表俊逸，硬朗。南北两栋双子高层气宇轩昂，大面积玻璃幕墙流光溢彩，商务形象高雅而华贵，一座屹立于金寨路高架边的新城市地标即将横空出世。俊逸的商务形象合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本80挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析交通的便利与否，是购买商务物业的业主非常关心的要素之一，本案紧临金寨路高架桥、与黄山路、望江路两条城市主干道相邻，交通路网四通八达，方便快捷。便利的交通路网合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析便利的交通路81挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案所处的科大IT商圈经过十余年的发展，已非常成熟，无论是酒店、餐饮、休闲还是专业的IT产业链均非常齐全，而本案商业裙楼的自有商务配套更使业主无需步出楼宇，便可尽享便利。齐全的商务配套合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案所82挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案所处区域正因写字楼稀缺，很多普通住宅、公寓都被赋予商务功能租赁使用。火爆的租赁市场不仅充分反映出市场的需求，本案推出后更能吸引大量投资客群入市，去化前景看好。坚挺的租赁需求合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析本案83挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析开发企业率先采用框剪结构，在框架结构的基础上增加了剪力墙，抗震抗灾性能极强，与框架结构相比，强度更高，更坚固，帮助业主在此创立事业的百年基业。

坚固的框剪结构合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]挑战者领导者补缺者追随者√理由本案亮点着重分析开84目录3334营销策略31市场及项目调研与分析

35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明85核心客群描述置业动机以投资为目的；认可本案商圈价值及发展潜力，对本案租金回报及升值潜力有信心。有较理性的投资经验。职业描述多为个体工商户、小型私营企业主，公务员、企事业单位中高层管理人员等；对新事物有较强接受能力，自我意识强烈，投资不容易被诱导。文化背景多元化收入描述家庭年收入约15万元以上，经济条件优越，工作稳定心理特征1、有着进取、自我奋斗的价值观，追求自我实现、认同文化附加值。2、具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。置业倾向投资数额在20万-50万之间合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]核心客群描述置业动机以投资为目的；认可本案商圈价值及发展潜力86重要客群描述置业动机此前租赁办公室、或自购住宅、商住楼充当办公室。渴望购买纯写字楼办公自用，有日后转为投资的思想准备。关注——办公形象、交通便捷、升值潜力职业描述合肥公司的控股人；安徽乃至全国公司的合肥负责人。其中，周边IT行业客户更为集中收入描述公司行为及个人行为皆有，以个人行为为主。年收入约20—50万元，有一定的经济实力心理特征追求完美，有非常强的进取心置业倾向涵盖所有的面积段；超出面积段的，可以合并合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]重要客群描述置业动机此前租赁办公室、或自购住宅、商住楼充当办87目标客群定位重要客群：部分本案周边商圈经营者，其他成长型企业，购买写字楼自用为主。改善其经营环境，并看好本项目投资前景。边缘客群：安徽省内其它地市的投资群体，或者外地安徽籍投资群体。核心客群：对投资写字楼市场有一定认识，看好本区域发展的投资者。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目标客群定位重要客群：边缘客群：核心客群：合肥市建鸿海88项目功能定位前的思考功能定位思考：

差异化，轻易跳出现有的竞争，占有市场另一极。xyz以定位占领市场伫立在科大商圈的蓝筹股以自身特点占领市场以成熟商圈占领市场合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位前的思考功能定位思考：

差异化，轻易跳出现89项目功能定位

本案如果功能定位为SOHO公寓，对“创景花园”与“黄金广场”两个项目进行价格权重的分析，不难得出市场预期售价。创景花园5600元/平米，黄金广场6200元/平米。创景花园所处地段与本案相当，单面临城市主干道，距离黄山路与金寨路交口的距离也与本案相当。但其项目并不临街，其价值略低于本案。黄金广场位于黄山路与金寨路交汇处，其优越的立地性使该项目的价值略高于本项目。

本案如定位公寓，其售价应介于两者之间，高于创景花园，低于黄金广场。不考虑市场其它因素，预计价格在5900-6000元/平米。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位本案如果功能定位为SOHO公寓，90项目功能定位

本案如果功能定位为纯写字楼，以“富广大厦”与“绿地蓝海大厦”两个项目进行价格权重的分析，不难得出市场预期售价。富广大厦7900元/平米，马鞍山绿地赢海7500元/平米，政务区绿地蓝海大厦6300元/平米。这三个项目都有非常鲜明的核心优势。富广大厦项目是目前合肥各写字楼项目中，地段、交通综合指标应当是最好的。绿地在合肥开发的两个写字楼是目前全国知名开发企业在合肥率先开发的两个高标准写字楼。在与这三个项目进行权重分析的时候，主要是基于绿地蓝海大厦，再结合另两个项目特质，我们不难得出——

本案如定位为纯写字楼，不考虑市场其它因素，预计价格在7000元/平米左右。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位本案如果功能定位为纯写字楼，以“91项目功能定位卖的快卖的高公寓市场抗性明显小于写字楼，销售速度也明显快于写字楼。公寓价值明显小于写字楼。如果以40%公寓计算，比起全写字楼，将少盈利1800万元。从投资回报及项目风险来分析：合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位卖的快卖的高公寓市场抗性明显小于写字楼，92项目功能定位

从产品抗性分析：本案面临金寨路高架，噪音影响非常明显，这对于公寓来说是非常大的抗性。更多的人即使是购买这样的公寓，也是改为办公用途。本案非住宅用地，公寓都不能享受20%首付的政策。这是一个极大的销售抗性。目前规划的写字楼大堂都难以拔升写字楼调性。从外立面来看，写字楼的形象还不错，但是大堂、公共空间的标准太低。销售抗性较大。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位从产品抗性分析：合肥市建鸿海蓝筹93项目功能定位

明亮博远专业建议：做纯写字楼。很简单一个问题——这样的写字楼物业如果不卖7000元/平米，而是卖6000元/平米，好卖呢？答案：价值预期与优惠价格之间的落差，必然形成快销。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目功能定位明亮博远专业建议：做纯写字楼。合94目录3334营销策略31市场及项目调研与分析

35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明95增加大堂面积，提升大堂装饰标准，从而全面提升项目形象。产品设计建议——大堂合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]增加大堂面积，提升大堂装饰标准，从而全面提升项目形象。产品设96

部分公共空间（如走道、电梯厅）加强装饰标准，注重公共空间绿植、摆件等细节的营造，让客户有进入高档场所的感觉。产品设计建议——共享空间加强共享空间的装饰及摆件标准，用细节拔高项目调性。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]部分公共空间（如走道、电梯厅）加强装饰标准，注重公97

注意公共空间灯光的效果，明亮的暖色调易于营造高档商务的尊贵感觉和优雅的感觉。

产品设计建议——共享空间通过灯光的效果，营造高档的感觉合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]注意公共空间灯光的效果，明亮的暖色调易于营造高档商98电梯的重要性对于写字楼来说不言而喻，采用进口品牌、大容量的高速电梯（电梯直达地下车库），将为本案增加实用的亮点。产品设计建议——共享空间合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]电梯的重要性对于写字楼来说不言而喻，采用进口品99配置情况空调、电力系统变频恒压，中央空调系统消防系统防火电视监控，安装烟感火灾自动报警、通道疏散指示灯、自动喷洒装置、正压送风安保系统公共区域设置闭路电视监控点，配置固定摄像机在大楼安保，监控室里进行监控，闭路电视系统与自动报警系统联动；通讯配套预留电话,电视插口、通讯交换系统、应急广播系统产品设计建议——交房标准必要且较高标准的商务办公交房标准，将支撑物业售价，从而赢得市场的认知。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]配置情况空调、电力系统变频恒压，中央空调系统消防系统100产品设计建议——交房标准配置情况墙面及房顶面高级乳胶漆入户门、各房门品牌入户防盗门及锁具；精装门、门套窗户彩塑窗灯具办公格栅灯从公共空间的高标准装修，到室内空间的局部精装修交付，提高装修标准不仅仅是抬升了物业的调性，提高了产品的档次，更能迎合业主的需求。公共空间精装修满足了业主的脸面，室内局部精装修方便业主入驻或租赁。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]产品设计建议——交房标准配置情况墙面及房顶面高级乳胶漆入户门101产品设计建议——空中花园增设空中花园：本案两栋高层之间的裙楼楼顶，辟出一定的面积设置空中花园。开放式的空中花园，绿意中庭。改变了过去传统写字楼封闭压抑的办公环境，不仅可以帮助入驻者在此进行人际交流，更创造了一个阳光、绿色、有氧的办公环境，提升了项目的品质。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]产品设计建议——空中花园增设空中花园：本案两栋高层之间的裙楼102目录3334营销策略31市场及项目调研与分析

35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明103案名建议（主选）蓝筹本指蓝筹股，是指具有较大成长空间的原始股；以蓝筹为案名，表示项目具有良好的投资升值前景；国际大厦作为写字楼案名，简洁大气的建筑质感不言而喻。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]案名建议（主选）合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方104案名建议（备选）鸿海硅谷国际大厦

案名突出本案的商圈优势，将IT商圈的价值通过“硅谷”一词展现。从全国各大城市的IT商圈写字楼，案名为硅谷的不少，经营业绩也不错。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]案名建议（备选）鸿海硅谷国际大厦案名突出本案的商圈105

房地产营销的最高境界——将产品的差异化形成一个独有的产品概念，在拔高产品调性的同时，产品的核心优势、产品价值充分得到诠释。这样，不仅能够形成快销、热销，更可以最大化的挖掘项目经济价值！独有的产品概念合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]房地产营销的最高境界——将产品的差异化形成一个独有的106产品概念提炼3E新概念写字楼Environment(环境优势)Economy(经济优势)Equipment(智能化设施优势)

“3E”概念，由美国著名的建筑师J.L.WILLIAM提出，将写字楼最重要的元素———Environment(环境优势)、Economy(经济优势)与Equipment(智能化设施优势)合为一体，在西方发达国家影响很大并已得到广泛推广，曼哈顿、东京、伦敦等多个地区已经形成了3E新概念写字楼的新趋势。将“3E新概念”引入鸿海蓝筹，既说明项目与国际接轨的理念，同时也将引领着合肥新一代写字楼的发展。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]产品概念提炼3E新概念写字楼EnvironmentEcon107项目形象定位财智双核·纯写字楼财智双核：财富、智本是企业共同的追求，双核不仅直观体现这样的意境，更意喻本案双子楼的物业形态。本案地处合肥唯一IT商圈，与中国科技大学一路之隔。智本不仅包含IT行业，更囊括其它科技企业、营销服务业与生产服务业的众多企业。纯写字楼：以此与区域内其它物业进行有效区隔。纯粹商务空间、满足高端商务需求的纯写字楼，在商务硬件配置上，是普通商住楼所望尘莫及的。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]项目形象定位财智双核·纯写字楼财智双核：财富、智本是企业共同108推广口号酷睿，创富巅峰酷睿：Intel双核——酷睿，非常巧妙点出IT核心商圈的项目优势。更意喻“极为睿智”。创富巅峰：本案客群主要是投资群体及投资自用两宜的中小企业，“创富巅峰”是他们共同的追求。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]推广口号酷睿，创富巅峰酷睿：Intel双核——酷睿，非常巧109创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]110创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]111创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]112创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]113创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]创意表现合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]114目录3334营销策略31市场及项目调研与分析

35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明115整体营销思路一合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]整体营销思路一合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案116推盘原则将树立开发商品牌、楼盘形象作为一个有机整体，形成合力。策略为先与竞争楼盘区分化定位、通过创新概念吸引客户，拔高项目调性，实现经济效益最大化。立体轰炸强大的媒体宣传、现场的包装及道具，最大化的扩大项目知名度。有效冲锋打造一线销售力量的战斗力与杀伤力，强化案场的专业性和有效的客户转化方式，最大化减少客户流失。整体营销思路合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]推盘原则将树立开发商品牌、楼盘形象作为一个有机整体，形成合力117推售节奏建议2、首先推售北楼。以较低价格的房源迅速抢抓中小投资客和自用客，并形成高性价比形象，完成阶段销售目标！3、借助北楼的销售人气，增加南楼投资者的信心，并进而加速南楼销售，追求利润最大化！1、本案采取“分批公开、合理销控”的推盘模式。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]推售节奏建议2、首先推售北楼。以较低价格的房源迅速抢抓中小投118节点工作要点准备期（2个月）1、强调本案即将上市，通知业内人士和关心本案人群。2、一定程度上提高产品形象和品牌知名度。预热期（1个月）1、项目公开亮相，诠释本案概念，公布项目核心卖点，引起市场共鸣。2、开展大型SP活动，并通过活动突显项目的特性，拉升本案的调性。营销节点及工作要点合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]节点工作要点准备期（2个月）1、强调本案即将上市，通知业内人119节点工作要点蓄水期

（1个月）1、广告进行卖点分述，并进行销售信息的公开，广告量增加。2、有效的SP活动的筹备和举办可以积极挖掘客源。3、强化案场管理与培训，不放过任何一个潜在客户。开盘强销期

（1个月）1、通过产品说明会和充分准备的开盘活动，提升解筹率。2、根据现状及时修正推广路线，完善下一步推广计划。持续期1、签约客户继续跟进，挖掘老带新客户资源。2、保持适当的广告频次，保证售楼部的来电来访量，促进剩余房源销售。3、举办一些符合项目调性的SP活动，利用活动掀起阶段性的销售小高潮。营销节点及工作要点合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]节点工作要点蓄水期

（1个月）1、广告进行卖点分述，并进行销1208月2008年7月10月

第一阶段：面的扩张

（解决项目知名度问题）第二阶段：质的完备

（解决项目美誉度问题）第三阶段：准的对接

（解决项目忠诚度问题）营销节点及作用9月11月12月合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]8月2008年7月10月第一阶段：面的扩张121营销推广阶段阶期周期备注1准备期6月底-8月20日通过工地围墙树立、销售部建设、户外广告发布，告知本项目即将推市。2预热期8月21日-9月20日以本案提出的“3E”概念进行前期的市场预热炒作，制造差异化的写字楼形象个性。3认筹期9月21日-10月20日落实到产品层面的卖点诉求，以塑造高性价比为宗旨，采用对比诉求方式，与令人心动的起价以及高升值前景进行比照。4第1次开盘强销10月21日-11月20日经过前期充分的准备、实现开盘热销。5继续吸筹，第2次开盘11月21日-12月20日12月21日-1月20日写字楼第一次开盘热销，成为中小投资客、自用客的新宠，利用市场的高亢热情，趁热再次推出第二批写字楼并进行提价。6南楼写字楼公开09年春节后在北楼热销的基础上，进一步拔升南楼的项目调性，诠释品牌内核。南楼高调亮相、推售。以本案08年10月15日具备预售条件为例。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]营销推广阶段阶期周期备注1准备期6月底-8月20122价格建议二合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]价格建议二合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1123价格分析、价格预测及建议

暂定本案首次开盘时间：08年10月25日（周六）两楼销售基价（均价）可以定在7000元/平米。采取“低开高走”的价格策略，保证项目去化速度，从而弥补全部写字楼定位的回款压力。北楼销售基价（均价）6800元/平米，南楼销售基价（均价）7300元/平米。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]价格分析、价格预测及建议暂定本案首次开盘时间：08年10124促销策略及发展三合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]促销策略及发展三合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方125适应促销工具研究优惠SP：做为房地产营销最直效的促销工具，应积极选用；赠送SP：做为房地产营销最直效的促销工具，应积极选用；联合SP：因为房地产产品的总价特点，联合营销的合作伙伴不仅要保证其品牌影响力、美誉度，更要具备联合营销的要件。因此选择一定要慎重。建议慎重选用；竞赛SP：可以与赠送SP、优惠SP组合使用，从而增加后两者的效果。建议可以选用。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]适应促销工具研究优惠SP：做为房地产营销最直效的促销工具，应126目录3334营销策略31市场及项目调研与分析

35关于明亮博远3整合传播策略632项目定位产品设计建议37服务范围、收费标准合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]目录3334营销策略31市场及项目调研与分析35关于明127明亮博远是合肥明亮广告有限公司与广州博远地产顾问有限公司合作成立的专业房地产顾问机构，成立于2006年10月。合肥明亮与广州博远的强强结合，是本土市场洞悉力和先进专业技术理念相结合的成功典范。明亮博远作为合肥不动产营销推广服务的专业旗帜，从产品设计到规划调整，从广告推广到品牌营销，从流程管理到案场销售，为安徽本土开发商扮演着全程领航者的核心角色。合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]明亮博远是合肥明亮广告有限公司与广州博远地产顾问有限128明亮博远秉持“全面、全程、聚焦、聚合”的核心竞争力，所代理服务的物业类型除普通住宅物业外，更专设项目组对别墅物业、商务地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店）、商业地产、工业地产进行深度钻研，并有丰富的成功案例积累。明亮博远还拥有殷实的主力店商家资源，可堪称专业与资源深度结合的全程一体化实战型地产代理公司。经营理念——“客户的成功才是我们永远的桂冠”！合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]明亮博远秉持“全面、全程、聚焦、聚合”的核心竞争力，129明亮博远目前在皖服务项目

物业类型案名住宅—80万方超级大盘绿地·国际花都住宅－15万方豪宅友阳世纪云顶住宅—16万方中式风情中兴·西湖花园住宅—叠加别墅奥体美墅住宅—7万方高尔夫别墅安粮紫云湾住宅—享乐型小公寓IHOME摩卡住宅—13万方园林地产三盛·颐景园商务—写字楼绿地·蓝海国际大厦商业—商业街、裙楼底商升辉·香江街商业—商业街、裙楼底商绿地·花花市街商业—综合体港澳广场商业—综合体众望城市广场商业—综合体香江国际商业广场工业地产工投·立恒工业广场合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]明亮博远目前在皖服务项目物业类型案名住宅—80万方超级大盘130绿地·

蓝海国际大厦写字楼营销案例绿地·蓝海位于政务文化新区核心的潜山路旁，紧邻合肥市政务中心办公大楼。项目写字楼总建筑面积9万㎡，分为A、B、C楼，其中A楼地上24层，地下2层；B楼地上19层,地下1层。作为绿地集团在合肥首个写字楼项目，绿地·蓝海以极具创新精神的蓝海战略决胜于世，在产品同质化严重的合肥楼市，狭路相逢智者胜！项目概况合肥市建鸿海蓝筹国际大厦前期定位及营销策划方案[1]绿地·蓝海国际大厦写字楼营销案例绿地·蓝海位于政务文化新131接手项目后，进行了精准的目标客群定位，从而确立“中国第一家为处于快速成长期的智本型企业量身定做的纯写字楼”这一项目定位。项目并以“蓝海”为案名，生动诠释项目定位。2007年8月26日，蓝海B楼A组团开盘，共推出120个单元。开盘一周内，完成销售117套大定，仅剩三套！趁胜追击！2007年9月16日，蓝海A楼B组团66个单元隆重推出，开盘当天销售63套！短短一个月之内，绿地蓝海缔造出合肥写字楼销售的完美神话！

另外还将定位融入产品规划，通过“现代化企业管理咨询功能+开发商担保银行贷款+业界运营专家指导+引入先进管理系统+绿地会+合肥CBD影响力+绿地蓝海定期信息发布体系＋绿地网国强大信息平台”将“蓝海”概念落到实处。全面解决客户最关心的问题，为客户提供商务增值服务，提高项目的产