深圳市居住新居住区停车问题及对策研究

深圳市居住新居住区停车问题及对策研究

0停车成为城市发展的重要因素随着深圳汽车产量的急剧增加，停车压力变得越来越大。截至2011年底,深圳市小汽车保有量已接近160万辆。近年来深圳市小汽车保有量保持了近20%的年均增长,而受用地、资金等方面的制约,停车位建设速度远小于小汽车的增长速度,停车供需矛盾激化,产生了物业私划停车位、开发商变相买卖停车位,车辆乱停放侵占公共空间和消防通道等一系列问题。居住地停车问题不仅是重要的民生问题,而且已成为重要的环境和安全问题,严重影响公共交通最后一公里出行环境,影响公交都市建设,制约城市质量的提升。如何解决这个城市难题,已成为停车政策研究的重要课题。1深圳居住区停车场发展1.1问题分析1.1.1小区停车存在的问题截至2010年底,深圳市法定停车位约92万个,而仅约61万个位于居住地。夜间错峰使用效果已较好,经调查,约有40%的非居住地停车位用于夜间停车,已在一定程度上缓解了居住地停车难,但停车缺口仍高达53.6万个,约1.91辆才拥有一个合法停车位,大量车辆利用居住区空间挖潜停车,车位不足引起的乱停车现象已呈现出从居住区向周边市政道路扩散的情况。深圳市原特区内路内违章停车已从2003年的0.4万辆,增加到2010年底的约2万辆。随着时间的推移,供需缺口将呈加大之势,居住地停车形势将更加严峻。1.1.2消防安全环境停车缺口巨大,大量车辆利用居住区道路、绿地等公共空间停放,已严重影响正常的交通秩序和小区人文居住环境,影响公共交通最后一公里出行。此外,车辆阻塞消防通道,存在严重的消防安全隐患,一旦发生火灾,将延误扑救时间。停车悲剧正在不断上演:2003年4月,梅林一村第78栋603住户家因电器故障引发火灾,因消防通道堵塞,消防车耗费半个小时无法靠近火灾现场,导致火势蔓延,住户财产遭受巨大损失。1.2原因分析1.2.1增加重点住宅总量深圳市已持续提高新建住宅停车位配建标准,但仍难以适应小汽车超常规增长。根据预测,在不受交通政策影响下,未来深圳市每年仍将新增20万辆左右的小汽车,而根据总体规划确定的每年新增住宅总量及现行住宅配建标准,未来每年新增停车位仅5万~8万。有专家建议大幅度提高停车位数量,保证新增住宅区停车位能满足未来小汽车的增长需要,但由于停车位的不可转移性,通过总量平衡无法满足不同地区的缺口,大量新增车辆位于停车已较紧张的旧居住区,单纯靠增加新建住宅停车位供应,无法解决旧居住区的停车问题,客观上还造成鼓励居民拥车。1.2.2加速排放排放,降低鼓励居民拥挤车的成本(1)停车位产权未明晰,小汽车拥有者未负担合理停车成本,客观上造成鼓励居民拥车。目前深圳市居住地停车位主要以建筑物配建为主,由开发商一并建设,建设成本计入房屋成本,相关法律对停车位产权的相关规定存在较大争议,深圳市历来禁止停车位买卖。因此,停车位成本基本上是由全体业主均摊,而以极低的价格出租给有车业主使用,小汽车拥有者未负担合理的停车成本,客观上造成鼓励居民拥车。(2)停车位产权未明晰,还导致停车管理缺乏依据,停车位对小汽车增长的约束机制失效。停车位产权未明晰,停车位的使用权归全体业主共有,先到先得,因此在停车位已满的情况下,仍难以阻止业主新增小汽车进入居住区,客观上造成业主拥车数量远远大于最初的配建停车位,多余的小汽车不得不侵占小区公共空间,消防通道。此外,还导致居住区停车管理缺乏依据,乱停车基本处于“消防不管、物业不管、规划不管、交警不管”四不管状态,不限制、不处罚、不担责任,停车收费还更低。停车位对小汽车增长的约束机制失效,致使停车紧张旧居住区还不断新增车辆,停车问题越发严峻。1.2.3小区停车改革试点方案居住地停车位不允许买卖,停车收费又实行政府指导价,收费较低,无法体现停车位的全部成本,投资回收期长,开发商无投资建设的积极性。其次,《物权法》规定在居住内增建停车位必须有2/3以上业主同意。因此,在居住区内挖潜增加停车位难度较大,政府投资建设停车位都面临障碍,深圳市罗湖区正在实施的居住区停车场改造试点工作,由于居民反对,改造重点只能是重新划定停车位,改善停车秩序。此外,由于居住区乱停车现象没有得到有效遏制,小区内乱停车较方便,但却无处罚,收费更低甚至不收费,导致居住区周边公共停车场利用率不高,加之在公共停车场周边道路规划了大量的免费停车位,停车管理也不到位,违章停车成本低,进一步导致公共停车场闲置,亏损经营,纷纷改变功能。因此,居住区周边建设公共停车场改善旧居住区停车难也难以实现。1.2.4设施未完善,公共空间管理缺失停车位不允许买卖,开发商为了节省成本,按配建标准低限配置车位,导致停车位配建先天不足。其次,停车位产权未明晰,使用权为全体业主共有,每个业主都可以使用车位,先到先得,公共空间管理缺失,导致小汽车拥有无限制,不断侵占公共空间,危及消防安全。最后,由于停车收费低、业主反对、路内停车收费管理政策不相配套等原因,在居住区内或居住区外建设停车场增加停车位均较困难,导致停车供需缺口持续扩大,难以解决。2要学习，从中学习2.1“登记税”、“停车管理”,形成了以规制的现代治理体系香港停车位市场化,实现小汽车拥有者负担合理的拥车成本,是港府除“首次登记税”外调控小汽车拥有的又一大手段。此外,完善的停车管理法规,精细化停车管理,基本实现了停车位对小汽车增长的约束。当前,香港居住地停车位(包括非居住地错峰停放)已超过小汽车数量,已基本解决居住地停车难。2.1.1停车场的营销一是停车位产权化,允许买卖停车位,二是停车收费市场化,政府未规定居住区的停车收费,而由各居住小区自行制定。2.1.2路内停车,加强警察执法香港完善的停车管理法规,能实现精细化停车管理,严厉打击占用市政道路、居住区公共空间乱停车现象,维护停车秩序,提高乱停车成本,基本实现“一位一车”。路内停车根据《道路交通(泊车)规例》由交警负责执法。资助房屋与私人房屋内的内部道路一般由房屋署及私人房屋业主(立案法团)授权管理公司分别根据《道路交通(私家路上泊车)规例》和《房屋(交通)附例》进行违章停车处罚。2.2推行停车社区化管理台北的情况与深圳市相类似,除增设车位外,配建停车位也不允许买卖,停车收费也未完全市场化,也出现居民拥车无限制,侵占公共空间,危及消防安全的乱象。为了缓解居住区停车难,台北创新停车管理手段,推行停车社区化管理,作为停车位与小汽车的动态平衡机制被打破后的补救机制,重建停车位对小汽车增长的约束机制。停车社区化管理是以建立社区或特定组织等为停车管理单元,该范围内居民在达成共识情况下,共同管理停车秩序,以提供居民参与停车规划及管理的机会,以改善小区停车秩序。作法上分为二阶段办理。第一阶段由政府实施小区周边停车空间整顿与规划,主要工作内容包括规划停车位、实施机动车退出人行道、消防通道等。第二阶段则由管委会协调小区居民配合及维护停车秩序,再由居民自主管理,台北市政府亦依权责建立单一联络窗口,实时处理小区违规停车等相关问题。3对策和建议3.1新住宅区3.1.1居民利用用车在不限制小汽车拥有的情况下,居住地停车位供应政策应基本满足居民拥车需求。结合《深圳市城市规划标准与准则》修编,对居住地停车位配建标准进行持续滚动更新,根据小汽车拥有水平,增大新建住宅停车位配建标准。3.1.2增加使用成本推动新建停车位产权化,尊重市场规律,使居住地小汽车停车费用反映所有成本,不再由小区所有业主共同负担停车位的建设成本,而由小汽车拥有者承担,实现用者自负,“提高”拥车成本,调控拥车需求。3.1.3加速排放排放,确保汽车供给推行停车位产权化外,完善停车管理法规,精细化停车管理,规范停车秩序,进一步强化停车位对小汽车增长的约束作用,调控拥车需求。远期,还可借鉴《日本停车场法》中的自备车位政策,建立停车位供应对小汽车增长的调控机制,温和控制小汽车增量,实现车位与车辆的动态平衡。3.2位于旧住宅区3.2.1扶持小区成立业主委员会,推进居民自治停车社区化管理深圳已有成功案例,小区成立业主委员会,在车位有限的情况下,不是随意侵占公共空间或消防通道乱停车,而是由业主委员会授权统一划定停车位,并按车位限量发行月卡,无月卡车辆禁止进入小区长时间停车。因此,政府应大力扶持小区成立业主委员会,推进居民自治。同时加强宣传和引导,保护公共空间和消防安全,规范旧居住区停车秩序,抑制小区业主无序购车及停车环境的进一步恶化。3.2.2加强停车管理,规范停车秩序旧居住区停车改善不应再是“简单增加停车位”,没有相应的停车管理等配套政策,停车改善目标难以实现。建议将创新停车管理手段,规范停车秩序作为旧居住区停车改善的前提,通过多部门合作开展旧居住区停车环境综合整治,适当增加停车位以清退占用人行通道、消防通道车辆。既解决居住地停车难问题,又能一劳永逸,重建停车位对小汽车增长的约束机制。3.2.3小区内配建停车场/小区外停车旧居住区停车政策除“停车环境综合整治”等规划、管理政策外,还需有停车收费、建设等政策相配合。根据资源的稀缺性及停车的便利性,实行“地面停车位高于地下/地上停车位,小区内高于小区外,路内高于路外”的原则,通过经济手段引导小汽车优先利用小区内配建停车场或小区外路外停车场停车,逐步实现停车退出小区公共空间特别是消防通道。仅靠政府投资建设停车