地价影响因素分析

二、地价影响因素分析㈠一般因素1、地理位置平阴县是省会济南的市郊县，属沿海经济开放区，总面积826平方公里，辖7镇4乡，345个行政村，35万人。平阴地理位置优越，交通、通讯便利。地处东经116°3至116°7；北纬36°1至36°3；位于济南、泰安、聊城三地市的结合部，是华北与中原、山东半岛与内陆地区进行经济贸易的必经之地，历史上就是重要的商品集散地和物资中转站，今天已成为济南向鲁西南辐射的重要窗口，105、220两条国道和014省道贯穿全境，与京沪、京九两大动脉相连，县、乡道路全部实现柏油化。通讯实现了传输光缆化、交换程控化，全县万门程控电话和移动电话并入国际通讯大网，实现了村村通电话。孝直镇位于平阴县东南部，距县政府20公里。东与肥城市桃园镇、王庄镇相接，北与平阴县孔村镇交界，西与平阴县洪范池镇接壤，南与东平县梯门乡、大羊乡相连。全镇总面积143平方公里，2.2万户，7万人，人口密度438人/平方公里，辖64个行政村，耕地面积11.9万亩。境内地势西高东低，西部为山区，中东部为平原。主要的越境河为汇河。105国道、济广高速贯穿全境并留有出口，交通便利，是省级开发区山东平阴工业园南区所在地。2、行政区划辖7镇4乡，345个行政村，37万人。泰山余脉纵贯县境中部，西部和北部有黄河流经，南部有山东省第二大淡水湖东平湖润泽，平均海拔35．5米。地势南高北低，中部隆起。主要地貌类型分为四种：山地占总面积的30.60%；丘陵占总面积的33.30%；平原占总面积的24%；洼地占总面积的11.175%。孝直镇总面积143平方公里，2.2万户，7万人，辖64个行政村，耕地面积11.9万亩。3、自然条件平阴县属暖温带半湿润区大陆性季风气候，其特点是：气候温和，四季分明。冬季寒冷少雪雨，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋高气爽温差大，有利于作物的生长发育。本地光照资源丰富，日照时数长，光照充足，有利于作物的光合作用。常年平均日照时数为2484.7小时，占全年可照时数的54%平均积温4920C，常年以五月份日照时数为最多，平均为269.44小时，12月份最少，为164.4小时。年平均气温13.6C,7月份最高27.4C,1月份最冷，平均为零下1.9C。平均霜期161.9天，最多为181天，最少为127天。早霜始于10月中旬，晚霜终于四月中旬，夜间凉爽，昼夜温差大，有利于各种作物的养分积累。降雨量偏少，且集中在盛夏季节，年际变化大，年平均降雨量为608.6mm春季降雨量偏少，常年水量仅在84mm是年降雨量的12.8%。4、城市性质及社会经济条件经济发展平稳向好。初步核算， 2010年全县完成生产总值167.90亿元，按可比价格计算，同比增长12.9%。其中，第一产业增加值21.34亿元，同比增长5.6%，对经济增长贡献率4.9%，拉动GDP增长0.6个百分点；第二产业增加值109.95亿元，同比增长14%，对经济增长贡献率73.2%,拉动GDP增长9.5个百分点；第三产业增加值36.62亿元，同比增长13.6%，对经济增长贡献率21.9%，拉动GDP曽长2.8个百分点。转方式、调结构取得新进展。三次产业比例由上年的12.8：65.7：21.5调整为12.7：65.5：21.8；非公有制经济实现增加值102.76亿元，同比增长13.1%，占GDPt重61.2%;固定资产投资率62%，比上年提高5.5个百分点。高新技术产业增长较快,规模以上高新技术产业企业21家,实现产值72.23亿元,增长36.1%；占规模以上工业产值比重19.8%,同比提高2个百分点；利税6.02亿元,增长3.5%,利润4.4亿元,增长11.9%。工业生产稳定增长。2010年,全县规模以上工业企业达到165家,同比增加11家。规模以上工业企业完成增加值100.85亿元,增长17.3%,占第二产业增加值的91.7%,占全县生产总值的60.1%。工业经济效益继续改善。规模以上工业企业实现销售收入302.99亿元,增长17.7%,实现利润29.96亿元,增长24%,实现利税43.02亿元,增长12.1%,经济效益综合指数294.8%,同比增加6.2个百分点,资产负债率57.4%,上升2.9个百分点,总资产贡献率39.7%,上升1.1个百分点。支柱产业稳定增长。机械装备、水泥建材、医药化工、食品加工四大产业实现销售收入263.91亿元、利润25.79亿元、利税36.69亿元，分别增长17.9%、24.6%、13.2%，分别占全县规模以上工业的87.1%、86.1%和85.3％。重点企业带动作用显著。玛钢公司、伊利乳业、山水集团、黄河特钢等30家重点企业实现销售收入125.21亿元、利润16.39亿元、利税21.89亿元，分别占全县规模以上工业企业的41.3%、54.7%和50.9%，分别增长33.2%、43.5%和35.2%。作为省级开发区山东平阴工业园南区的孝直镇工业经济发展迅速。坚持“工业立镇、工业强镇”思路不动摇，抓引进增总量，抓技改促膨胀，机械加工产业已成为孝直镇的主导产业。目前，全镇规模以上企业已达26家，机械产品15个系列，200多个品种，形成了以齿轮、缸体、轴瓦、衬套、工字梁、轮胎、管件等汽车、摩托车，管路连接件为主导产品的机械制造产业链，成为长江以北知名的机械配件加工基地。2010年全镇规模以上企业实现销售收入38.92亿元，同比增长40.1%；利税4.49亿元，同比增长30.5%。（二）区域因素待估宗地位于平阴县孝直镇驻地汇通大道西侧。济西工业园区是济南市“十五”期间重点建设的园区之一，位于济南市的市郊县平阴县城西部，规划面积15平方公里，已建成面积3平方公里。交通便利，国道105线、220线和省道014线纵横贯穿，距济菏高速公路出口1.5公里；东距京沪线湖屯火车站15公里，西距京九线聊城站50公里；气候宜人，年平均气温14.7C;基础设施配套齐全，建有1.8万千瓦热电厂一处，年供热100万吨，有220KV变电站一座，装机容量为30万千伏安，新建的黄河水厂日供水15万方，天然气每天供应能力为30万立方，污水处理厂日处理2万吨，程控电话、移动通讯、网络传真、传输宽带、闭路电视一应俱全。优越的地理位置和配套齐全的基础设施建设是中外客商投资置业的最佳选择。济西工业园区高起点规划、高标准建设，开通园区道路，架设各种管线，完善配套设施，增强载体功能。目前工业园区已形成“七纵七横”的道路框架，实现了供水、供电、供气、供暖、道路、通讯、排污和场地“七通一平”，为中外客商提供良好的建设条件。工业园区管委会制定了一系列鼓励政策，对投资上项目者在土地征用、税收奖励、户口办理、子女入学等方面给予最大优惠，实行“封闭式管理”、“一站式服务”，严格落实“税外无费”制，在三个工作日内办理完需县里办理的各项手续，为中外客商提供“全程保姆式”服务。优惠的政策、优质的服务吸引了众多中外客商，目前已有30多家企业先后落户园区，温州综合园、台湾工业园等“园中园”已初具规模。省级开发区山东平阴工业园南区的孝直镇105国道、济菏高速公路纵贯全境（并留有出入口），交通便利，是重要的物资集散地和商贸中心。（三）个别因素待待估宗地现使用权人为济南浩新实业有限公司，位于平阴县孝直镇驻地汇通大道西侧，登记用途为工业用地 ,土地证号为平国用（2011）第074号，宗地面积为19183平方米。土地证登记四至：东至汇通大道；西至