x年4月3日无锡某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划

保利花园营销执行方案及开盘前工作计划营销中心2010年4月23日1

目录第一章、准确把握市场走势实现最佳业绩第二章、准确定位提纯产品核心竞争力第三章、精准营销打造全方位推广通路第四章、全效渠道运用实现策略目标第五章、开盘前工作计划

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最高价：8300与本项目竞争关系最大，主推山居文化和节能住宅，现房销售，以三房为主，面积在130-140平米。2瑜璟湾55万1665/891/776高层、小高层现房7800-79007400（二期）起价：7000均价：7500最高价：10000沿梁溪河的景观高层单价在8000以上，二期推出沿鸿桥路两幢高层，价格在7400左右3金色江南11.6万1831/1798/33多层、小高层、高层、联排别墅现房6800-70006800起价：6746均价：6800最高价：7600金色江南还剩最后200套房子左右，未推出。三房居多，主推114小三房，4蓉湖山水32万822/779/45洋房、小高层、高层现房6700-68506300起价：5898均价：6800最高价：7570首推洋房，目前主推高层公寓，在北塘区是首次推花园洋房产品的项目可艺比石典雾型粪性勉项给目咐产怕品谜线住丰全富狡多出样蹦（吨有贤多踪蝶层笑、波小转高紫层文、仰高歼层兼、根别较墅辆等急多两种陵产慕品腥类晋型立）僵，猎可亚售脾房证源袄充恶足矮。而鸟且赛在滚相拨当催长域的岭一恶段版时规期疾内毛与怎英棵郡朱项管目横存奏在贼竞黑争酷关飞系尝。1扭0近趟期潮推尚出睛竞卵争你性你项住目仆情份况亲分占析数拜据替来惯源部：铲房砌地饮产乏信叠息昌网产/双金滋网瞧络康市虚场央部目仓前俗受不整等体押市讯场泽环松境倍影煮响仁，叛客扣户显观灰望王氛剩围怕浓跪厚严，掌整地体税市奏场畜低姜糜己；里提瓣高玻项刺目膏性涛价内比壶显锋得佩尤槐其贝重塔要上。新挤开宫盘海的扩同植区械竞呈争陪项渡目园供派应何量临增赖大爹，喷它固们交的紫推啊出落将壁进判一姿步耕加猛剧余对燃本揭项特目企的矩竞轧争刊威线胁冠，里分约流献地告域迈性毒客朋群毅。序号楼盘名称总建筑面积（单位：㎡）总套数/首批推出套数/认购套数（单位：套）首批推出房源类型房屋现状客户蓄水周期/意向客户数量首批推出房源整体均价（单位:元/平米）推出后实际成交均价（单位:元/平米）备注近期推出竞争项目情况1阳光嘉园11.6万994/376/210沿粱溪河景观房4#、5#、6#、7#楼期房12个月/约700组交付5000排号金8000（130平米以上赠送车位）7200由于房价含有车位，客户普遍反映价格高2万达广场70万2200/426/140沿梁青路1#、2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#期房4个月左右/约170组交2000意向金72007000目前客户对价格非常敏感，觉得万达得价格相对还是高了；万达的户型比较单一，除了2梯3户就是2梯4户1毯1可颠比仓典球型贩项快目榨0赖8谱年峡销蒸售铲量级及砍价家格堡监滨测项目山语银城瑜璟湾金色江南蓉湖山水年份月份销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）2008100886008768001170002001186005680077000300982001669001370004877200785001571001070005587250686003764001460006347150675001068003680079715027740056800463008871009750012680026000数声据比来锡源半：码房舱地棋产处信倍息衫网可疤比家项属目呢情获况提分兔析自慢0匆8珍年枯以奸来蹄，拜以狐上添项脾目拍的逝销抬售期量陵呈舒递僻减旗趋竟势仇，烤量咬价愁齐莫跌夸趋戴势海明塔显疏。1牛2可聪比岔典湾型乱项怎目星0蚁8睁年布价抄格魂走叉势印：信（门山悬语扬银克城矮、奏瑜正璟委湾滋、牺金债色济江疲南铲、枕蓉国湖新山外水盾）从革上偶图脉可妹以倘看卡出动0裹8驻年毕可肿比扭典烤型冈项姜目舒房郊价抽普波遍亡走薪低吼，裹个夕别线项哈目接从亚准无现番房风到益现溉房伏价愤格幕不嗽升蛙反乡丰跌罪，敏成曾熟腐社恭区敲价活格碎不盖升督反精跌接，嫂可故以厅从彩侧如面逼反促映躁，夹整周体覆市墙场氧价白格望走肤向选不阳容朗乐满观柴。数乌据繁来句源肆：晒房烛地耻产担信繁息笑网单呈位饭：拜元可地比迈项谷目豆情伞况磁分怪析1及3单运位业：数套可估比补典继型盘项鼠目盏0粗8豪年锣每才月粒成激交衡套间数销走铲势嫁：鹊（申山傍语却银堤城饰、宣瑜挡璟看湾矿、杆金加色趁江全南自、唯蓉贫湖仅山专水液）数轮据起来父源裂：石房凭地假产丑信全息燃网从失上春图信可恩以扑看腐出痛可问比停典惭型粗项圣目施0礼8积年掠以读来咐成磁交判套佣数氧普洗遍拥走今低污，类个吨别霞项列目籍月告成递交脉量甲出说现计了度个客位诞数低。反蒙映坊了哨整拳体跨市嘱场宰成久交预有愿进穿一敲步垮萎桑缩味的著趋烤势粗。可科比轰项把目漫情蔽况踢分芳析1妨41芦、霞可消比淡项纪目录情愿况引分划析2矮、险可另比售项锦目游营茫销醋经舌验粱及摆启涨示1素5可培比睬典饮型梦项舱目狡营奥销罚经带验僚及湿启统示岔－侦客夜户山策昼略例撑证税：山膊语骑银拳城背个景数：南缓京抹银持城胁地团产中首摇次落进杏入克无逢锡老所暑开扔发恒的苹项糕目乒，费占暮地陶1仙7萍7怒1错0酸0饥平输米湿，盯总承建貌2呼4沫7对0执0齿0稿平点米鹅。普开搏发戴形太式途中骂包走括羡多抱层纠及踢小荐高荒层钥住捕宅续、躬社锦区胆配芽套遮公藏建撒会鞭所黑、堂商骑业饰娱樱乐房诚设辩施王以据及率一四个储1讨2被班鼻幼卷儿晚园肚。注皱：系绿喷色阅建败筑债、柳节详能省住滚宅货，亏一赤直偶是酒银曾城杏的就开户发鸡特搏色倡，奴并酒获稻得颠了塑多榨项纵国呜家先级日、珠省舞部乎级旗荣敌誉午。愿是握我助们泳重喷点欣关透注射的延同桌区阶域苦项贼目笼。策场略论：以恐全责方绸位急的膀品退质察诉密求裤为往内劫容凯，吃以吵强讯大绿的网推凳广范攻呈势睬为束载颂体，逢综丘合挨拔每高厕项培目岩的全高桶品家质紧整庙体愤形陕象索，蚂得默到串客晴户秀的胃认巾同静以辅及亲购课买阴。效娱果看：综宁合手的危品幻玉质夏诉众求训，摩激绿发回了婚中绝高滴端农客们户放群我需吩求俩以管及斥攀械比侧心织理次。激现轨在呈，界山遗语凶银垂城荷已辅经滚成择为艳无漏锡让高呼品澡质寇楼禁盘友的母典争型康代层表傍（浆事宅实背上申很茧多竭山泥语请银着城锦的铅成互交感客怎户僻之穴所享以澡接连受怀其骑较渣高环的早价轨格撒，画综道合垄品表质上占吵了惰主居导窝因秤素耽）没。经宿验牺：以默全显方领位称的泪品吧质丝式诉捡求扯为蔬内烘容删，某强盏大皮的送推搜广础攻乞势膊为朴载摆体召，立捕体柄的柱进新行托地岸段乞、应产欢品节、都环泄境寄、毒配辱套卫、埋品唱牌疫等资价元值模诉递求终，练让忍客滑户未群脚关煤注迈、莫认池同柔、撒追唤捧喊从辩而章真更正跪实眨现显成忧交赚。启敲示酸：肌客忠户鲜认平同晌价虎格叮是佩在早认岩同任产荷品茂综违合指品亲质取基努础烂之播上衫的毕，亚同蓝时质强疮大孙的字推按广归攻凤势壶是普客胶户饮短大期捡认正知叠的羞有蔑效颈方无式指。默做皂足软产丘品昆内财功汤、值强决化擦推待广互、杨精石做梳区央域乓客腥户僚耕扒耘纸，桂快情速爽去豪化赴房骡源近，郊从辞而瓦与涨山丝式语掩银锯城孕相朵抗讯衡渣。1形6例仆证脚：瑜云璟寨湾背财景换：栖榴霞鞭建熊设群首社次凭进崇入衬无镰锡撑所圆开威发禽的返项立目路。打地切段椒在求梁狭溪鸡河夹畔缺，技无畏锡赌热副点迁的兔居悟住肿板锦块灿，木占捉地伶2仇6德8纤5逃5羽5毯平都米粒，佳总参建纹5种4吧0洲0祸0者0给平杆米乘。注咐：惜栖服霞伟建秃设骨目装前剩在营江理苏需省撞内辰开佳发快企冷业转排仓名伐列孟位吴第卵一卖，抄同拨时看也页是尿上限市查房钥产例企柔业堆。策脉略拼：强逮调谨企母业复实丹力衔及恰品援牌勾，高虽价惊格漠进象入灾无愚锡喜市认场醒，溪控将制敞放骨盘型量诉，棋价悦格括高鹿开晨高临走拆，并找采薄用戚买蚕房伍送土车伐位动的止形鬼式乒搭尤售蕉车热位设，距对至有慈车乌族践形娃成留购诸买收诱滋惑承。效盾果够：提殖前桌预纱支乳了扯未茂来任价笋格拍上僚升奖空危间让，膛同甩时够卖赚房清送祸车亩位呼使驾客赵户著来侵源翻变田的巾相园对絮单雨一装。最目延前由二麻期搂产坑品嗓虽烫采乖用听大牲幅擦度击明夹折废明维扣效的厘方悬式宫，济但届整损体帜房乒源倘去罩化坟也听较舌为侄缓是慢哥。经吸验挠：在识产遣品伙优舒势升不虽突驾出沙，萄缺牺乏辩特婚色禾的银背顺景野下恋，趴对深自焦身芳品胆牌资和清市摧场贵过牲于聋乐规观江。扇以举高尖价呈格雹进慎入疾市语场行，技存谷在蔬高芹风荐险免。可恰比燃典悠型须项阔目芹营抄销锦经魔验侵及该启杰示捎－矩客俱户胞策乏略启窗示纤：错以出务呀实何的域价幕格氧策彩略逝，倦获条得悲客柏户的谱追奇捧狭，磨广捐开足客刚户静渠揉道宇，妖快马贼加夸鞭炊去胸化皂房潜源紫，饺保海证泥资董金抹链茅，在肥目疗前那的扁市欺场侧环绑境仅中铃较督为商可袖取培。1书7例点证驾：山姜语慈银屠城现致场渗展乖示顶能症让友潜拐在燥客草户宪提勿前栽感冈知炊在以社逗区挣生冠活伪中法的自场武景痕，亲对谜房倦地针产嚷项链目冰前聋期非销钞售僻有弱着撕重家要逐的港作层用麦。障如纯山宾语番银甜城在中销储售扬前逢期宗便粒完缓成县、慎并搁有丛效丧利伸用床这赛些刚展差示置成攀为没了说销塌售途的纯主页要俱道刺具。足罪够惊以艺及领充妨分著的挽现发场延展霉示汉设丢置画，一将方妥面玻显绝示垦发速展轻商锄的局实仗力备，董同逝时竿也木是愉告凡知锋客邀户季—多—界这绣是颈未蝇来漂生驱活供的狠展胶现集，级给杨予抹客逗户愁信粱心射，从叨而什推怠动恶其零购免买难。启狼示凝：抹开尽盘刃前窄“晃展躲示屿先圈行药、岛充裕分腥到嫌位阳”可谦比觉典遭型肚项命目炸营迈销匆经艺验肺及令启谱示柳－短现肿场匠展萍示舒策绳略1拉8例毯证科：山醒语皱银拔城可增比垦典匪型督项割目禁营亲销咳经陕验水及借启做示潜－独现僻场浸展视示赤策但略展假示怪标置准孝：材柴料院展俘示重、江样很板隆房衔、跌示妻范厕区会免所槽、谜准碗现烘楼拣（终建祖筑滤、涝环放境津）…1拜9例恼证耽：山虏语颠银奸城前尊提矛：叮首皱先盘完牺善斯现逐场夏展哀示惕吸销引概客回户夹眼眠球斩，虑以徒优扔越叶的应自兽然虽环亭境损以尘及弟高水秒准季的爬现帮场寨展中示咬将状项银目闪形屡象蹄拉东升悉到罢高晋位莫。在页长缓时思间奇蓄喜水部后榜，开男盘龟的墙价首格暴策案略约采砌取追平蹲开暗策俗略你，骗同抖时孝在忽开嫁盘矮价恶格电基犹础钻上阳，存推软出估四冰重借开耗盘耀优校惠代方读案咬，营源造摆火恢爆同的锅销座售现场陪面去，今开艇盘弄认消购白2胜5彩0胆余鼻套聚，岛在恨逆杯市蚁中石成颈为境了矛滨损湖谅区娇的荡聚确焦庄点届,娱但扣仍共然赶低索于薯开丛发昆企葡业解预庄期叹目随标食。开逆盘仔后映通须过孩自量然总资惧源牢的么挖赏掘盐以唱及旋其嘉他巨公挡建挖配冷套移的棍完弟善驱，料拉谱升惯项烛目科档阔次渴，沉价判格寇却倡始脆终疫未来有以上将调庭。后肿期庸通泼过促客笨户使网逮络捐的戏扩侧张型，狂客肺户谣口团碑洒的迷提微高住，律但辨销笑售捐量再却啦呈闻递茫减甲趋学势炮，体整吼体秋销粒售盒状涌况命不辞容折乐狐观众。山剧语版银瞒城便开饥盘甩优元惠削政选策1珠、抽银泳城您会语会型员竭优礼惠角1全%2和、惹开圾盘汤期彻优侧惠术1掀%3批、吼一脖次资性沾付岁款波优徐惠尚、污纯挪商耍业记性冲贷悔款筑优酸惠川1悲%4卵、睁预倚付猛壹手万般元披车落位额定搜金泻购油房仪优认惠蚁1跟%5百、汗银训城拌地渴产驼业洲主巡寿凭终产去权哄证模优祥惠抹1君%可清比捉典烧型溪项齿目唉营拳销愤经樱验宽及俊启距示湖－免价灿格护策银略2黎0启择示开极盘哄一望定条依校赖逃高锻品顶质疮的裁现鼻场笼展暗示植。在荐观形望箱氛单围基浓浑厚刑的贞市蚀场毁背赚景以下均，鞠应句以勿高注性腐价处比菊的趴策妄略坑火粘爆纠入愚市肢，文快苍速域成钥为寻市琴场族热姐点壶。通乐过膏连除续菠不朵断萄的换推茧广忽，略业启主丽口延碑夏的句传圆播将，起保榆持氏持经续悉的东销龟售雪量涨。可闲比蹦典饺型骗项润目章营煤销晌经桥验串及赔启戚示销－督价京格辱策怎略2瓶1例注证随：山例语竭银俩城背扩景颜：历山沾语贼银爹城魂项要目宴共授分药两婚期悬开禾发炕，维0括8雾年倘4挠月殊首扰次核开纹盘唱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2007.11无锡银城“品质银城，与您共鉴”首次南京之旅

客户认知（媒体）+信心无锡银城组织近一百名银城会会员先后参观了银城东苑、西堤国际、聚福园、宝船听涛等多个项目。无锡多家媒体也一同参与。2007.12“2008新年感恩答谢晚会”会员回馈（在欢声笑语中与会员拉近距离）在山语银城现场接待中心内举行，晚会设置了自助餐、圣诞舞会、慈善拍卖、幸运抽奖环节，共吸引了250余组会员参加。推炼广蛇背组景听：作捡为速南奸京萌银伞城匙进对入屯无栗锡扰市度场云的轨试难金留石过，岗在剃无冈锡存对盖其站品岭牌加缺荐乏俱认鹅知点度改的棕情宪况积下陪，蓬如犬何社在签市抚场兵上藏推葡广摩银漫城俭的誓品花牌旅，寻是哑银逐城泰的行首节要祖解墓决豪问花题生；银抗城状的勇创岔新挺产北品匪是暴其抖有浑力班的内武许器转；地烘段涌在他惠霞山碍南嫁麓挪，拦老巧江薪大昼原袖址拨。推基广迹策仙略警：大况规全模倘的著强险势娱媒象体稍推的广猎，良体驱验所营拆销和青活登动龟营疯销相丙互鲜贯角穿测的痕策死略恼。可赏比再典功型盼项俱目泡营问销研经垃验办及限启谈示宾－青推奶广曲策票略2耳5例转证悬：山功语放银元城2008.3.8银城会会员第二次南京之行

客户体验（媒体＋会员）＋信心＋口碑传播（体验＝产品＋社区文化）“品质银城，与您共鉴”第二次南京之旅。从小区的规划、技术运用、社区生活氛围的营造等让会员和媒体切身感受银城的开发品质。2008.3.22－23中央景观示范区开放实景体验（用事实说话）中心湖景、小桥流水、曲折蜿蜒的小路，让客户全方位感受现场实景，以此打动客户。2008.4.18山语银城首批房源盛大开盘准现房销售，4月楼市销售冠军开盘期认购250余套（积累客户2000多组，交纳5万意向金约500组）2008.5.18“蓄势三年，厚积薄发”银城地产感恩答谢晚会客户回馈，促进老带新晚会邀请了所有签约业主、部分准业主以及部分长期合作伙伴，欣赏文艺表演，参与抽奖活动。2008.6与斯诺克国际大师相约山语银城。冠名体育活动，提高项目知名度。冠名“国联证券”2008斯诺克江苏精英赛，让会员参与其中，作为会员活动的一部分。2008.7“从荣巷到总统府”第三次南京品鉴之旅业主与潜在客户体验（媒体＋业主+业主亲友+会员）＋信心＋口碑传播=老客户带新客户通过已购业主的口碑传播而加入银城会的会员以及业主的亲友赴宁体验银城项目的魅力。2008.8.5“名琴名师琴童琴友见面会”

儿童活动，促进案场人气美国大都会终身小提琴家徐扬先生在山语银城售楼处为业主子女演奏并与小朋友们交流合影。

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