学士学位论文--某房地产公司项目成本控制研究会计学

PAGExx涉外经济学院本科毕业论文（设计）题目宏伟房地产公司项目成本控制研究作者xx学院商学院专业会计学学号09432902814137指导教师xx二〇一三年五月十七日xx涉外经济学院毕业论文（设计）任务书学生姓名：xx学号：09432902824237专业班级：会计0920班毕业论文（设计）题目：宏伟房地产公司项目成本控制研究题目类型：应用研究毕业论文（设计）时间:自2012年11月01日开始至2013年05月20日止毕业论文（设计）内容要求：以“宏伟房地产公司项目成本控制”为题进行毕业论文的撰写很有意义，要在充分掌握宏伟房地产公司项目成本控制数据资料的基础上提出自己的论点，要用数据说话、用资料证明论点，做到立论有据。论文的要观点鲜明，文章结构要完整，语言顺畅，分析阐述的层次要分明，争取研究得出的相关结论能对其他房地产企业有一定的现实参考意义。同时，文章应尽量避免错别字和错误标点符号的出现，文章格式参考学校学位论文格式以及商学院统一要求的样本。接到任务书后，首先，认真查找与营运资金管理有关的国内外研究资料，在充分了解前人研究成果的基础上，再联系宏伟房地产公司的具体问题，提出自己独到的见解。其次，要注重实地调查研究，掌握第一手资料，要按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑思路安排论文的整体结构。第三，要注意学会用专业理论工具来分析和解决问题，比如数学模型等。最后，按照学校规定的时间表完成资料的收集、论文的撰写、修改和答辩工作。并注意多与老师沟通。[1]题目类型：2.主要参考资料:168-192.:161-176:165-1722010(2):161-176.(3):29-36.3.毕业论文（设计）进度安排阶段阶段内容起止时间一选题阶段：确认选题，明确任务2012.11.01-2012.11.30二开题阶段：搜集资料，确定方案2012.12.01-2012.12.31三初稿阶段：撰写论文，形成初稿2013.01.01-2013.03.21四定稿阶段：修改论文，审核定稿2013.03.22-2013.04.25五答辩阶段：论文答辩，成绩评定2013.04.26-2013.05.20指导教师（签章）：____________日期：__________________系(教研室)主任(签章)：____________日期：__________________二级学院院长(签章)：____________日期：__________________注：任务书由指导教师本人填写，经教研室主任（学术小组组长）审核后下发给学生。xx涉外经济学院毕业论文（设计）指导教师评语建议成绩：指导教师：年月日xx涉外经济学院毕业论文（设计）评阅教师评语建议成绩：评阅教师：年月日xx涉外经济学院毕业论文（设计）答辩记录日期：学生姓名：学号：专业班级：题目：毕业论文（设计）答辩委员会（小组）意见：答辩成绩：评定等级：答辩委员会(小组)负责人：委员（小组成员）：二级学院审查意见：论文（设计）最终评定等级：______________负责人：______年___月___日湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计）PAGE16摘要本文以宏伟房地产开发的温馨家园项目为基础，以目前宏伟房地产开发公司成本控制现状为背景，通过对宏伟房地产开发项目成本构成的分析，发现存在的问题，并针对具体的问题提出了相应的对策。目前宏伟房地产公司除了有房地产开发商共同特点、普遍问题外，还存在自身的缺点，主要包括：企业各个环节控制不力，各方面节俭不够；企业组织机构繁杂，办事效率低下；技术落后技术落后等，以至于项目开发成本居高不下。本文按照宏伟房地产开发项目成本控制工作流程的顺序，阐述了开发项目成本的控制方法和管理措施，具体提出了以下三点应对措施：实施全过程的成本控制；建立可行的房地产项目开发管理体系；树立成本管理思想与理念。论文将为宏伟房地产开发公司以及其他房地产开发企业进行科学、有效的项目成本控制提供参考和借鉴。关键词:房地产开发；房地产项目；成本控制ABSTRACTInthispaper,basedonawarmhomeforthegrandrealestatedevelopmentproject,inthegrandbackgroundofrealestatedevelopmentcompanycostcontrolpresentsituation,throughtheanalysisofthegrandrealestatedevelopmentprojectcost,findexistingproblems,andputsforwardthecorrespondingcountermeasuresforspecificproblems.Currentgrandrealestatecompaniesinadditiontohavecommoncharacteristicpropertydeveloper,acommonproblem,alsohasitsownshortcomings,mainlyincludes:theenterpriseeachlinkcontrol,thevariousaspectsfrugalenough;Enterpriseorganizationismultifarious,efficiencyislow;Backwardtechnologylagbehind,etc.,sothattheprojectdevelopmentcostishigh.Grandrealestatedevelopmentprojectcostcontrolinthispaper,accordingtotheworkingprocessoftheorder,thispaperexpoundsthedevelopmentprojectcostcontrolmethodsandmanagementmeasures,specificmeasuresputforwardthefollowingthree:implementationofthewholeprocessofcostcontrol;Establishfeasiblerealestateprojectdevelopmentandmanagementsystem;Setupcostmanagementthoughtsandideas.Paperswillbegrandrealestatedevelopmentcompaniesandotherrealestatedevelopmententerprisestocarryoutscientificandeffectiveprojectcostcontroltoprovidethereferenceandreference.KeyWords：Realestatedevelopment;Realestateproject;Costcontrol湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计）PAGE目录摘要 IABSTRACT Ⅱ第一章绪论 11.1选题的背景与意义 11.2国内外文献综述 21.2.1国外文献综述 21.2.2国内文献综述 21.3个人见解 4第二章房地产开发项目成本控制的基本理论 52.1房地产开发的概念及特征 52.2房地产开发项目成本控制的原则 62.3房地产开发项目成本控制的重要性 6第三章房地产地产项目成本控制现状分析 73.1宏伟房地产项目成本控制现状 73.2宏伟房地产项目成本控制存在的问题 93.3宏伟房地产项目成本控制存在的问题分析 10第四章房地产公司项目开发成本控制方案的措施 104.1实施全过程的成本控制 114.1.1设计阶段的成本控制 114.1.2项目策划阶段的成本控制 114.1.3材料采购、使用中的成本控制 114.1.4施工过程中的成本控制 114.2建立可行的房地产项目开发管理体系 124.2.1建立房地产项目成本管理的指标体系 124.2.2建立房地产项目成本管理的报表体系 124.3树立成本管理思想与观念 13结论 14参考文献 15致谢 16第一章绪论1.1选题的背景与意义我国房地产行业起步较晚，但是发展非常迅速。以2010年为例，我国的房地产投资占到了全社会固定资产投资总额的15.9%，是最大的一个投资行业。在国际金融市场动荡、国内经济增长较为缓慢，国家加强了宏观调控政策，房地产市场景气回落。央行在全国48个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：城镇居民对当期收入满意指数和未来收入的信心指数明显下降，对未来增加收入的信心不足。随着房地产行业的快速发展，建筑材料价格不断飙升上涨，房屋价格持续上涨，人民群众的实际经济收入与之相比差巨甚大，房子成为大部分中低收入的居民望而却步的奢侈品。由于房价的上涨，人们的消费水平差距悬殊，进一步加大了贫富差距发展的力度，诸多不利的因素阻碍了我国社会经济市场健康的发展，从而引起政府的高度重视。政府部门在2010年度出台了一系列的房地产调控政策，包括“国十一条”、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》、《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》等税收、金融、土地多种调控的手段。国家相应的控制了对房地产项目的管理和贷款的审批，在相关环节上加强了监控与管理。银行提高了贷款的利率，这无疑是让房地产开发商雪上加霜。在新的政策环境下，房地产开发商的利润空间受到空前的挤压，相当多的房地产商有可能会面临淘汰出局的场面，北京、上海、深圳等一线城市的房价已有明显的回落，我国房价的平均涨幅也有所减缓，成交量也日益减少，这些都使房地产企业之间的竞争更加激烈。近年来，房地产市场竞争的日益剧烈，因而房地产企业需要制定出符合自身特点的企业发展核心战略。房地产企业应该提高开发项目的操控能力和决策水平等综合管理水平才能够在激烈市场的竞争中占有一席之地。根本的解决办法便是在成本预算上进行积极的探索与革新，寻求有效的办法以达到在有限的时间、最小的成本耗费内开发出能够满足市场需求、能够打动消费者房地产产品。企业为了的生存和发展，企业就应该努力降低房地产开发项目的成本，使企业在激烈的竞争中取得相对的优势。因此房地产开发商必须加大力度控制成本，革新成本控制的管理理念，逐步构建一个全方位、全过程的成本控制系统，使项目运作的各阶段相互影响、相互作用、相互制约，以提高企业的利润、竞争能力以及企业对市场的应变能力，而提高房地产企业的核心竞争力的关键是控制房地产开发项目的成本。1.2国内外文献综述1.2.1国外文献综述国外研究现状国外的项目成本管理主要有两种观点：第一，全面成本管理（TotalCostManagement-TCM）。美国造价管理界在20世纪90年代提出的建设项目全面成本管理（TotalCostManagement-TCM），在项目的实际建设中，需要对所有的问题都进行全面的考量并寻找最佳的解决办法是它的核心思想。目前国外的主要项目成本管理理论主要分为以下几种：(1)作业成本管理。作业成本管理是众多管理环节中的重要组成部分，对于该项目的实际运营效益起到奠定性的作用。提高自身的产品的使用价值是作业成本管理的主要依据，提高企业的经济效益在保证质量的机制上，主要是加强对作业的实际成本进行有效的管理。例如在作业的实践中，对其项目成本进行合理的预算，为产品的最终价值进行相对应的成本估算，并在各个环节上进行动态的追踪，及时的反馈情况，最大化的提高作业的实际效率，确保该项目的效益最大。AkenheadQ.C认为作业成本管理对整个项目的开发和决策都起着至关重要的作用[1]。(2)战略成本管理。发展战略成本管理，对于企业的财务预算起到一定的辅助作用。相关的人员提出了这个概念并进行了较为明确的定义，它是一种会计与管理相结合的办法，主要是运用财务管理来辅助企业的发展。NinaR认为决策是对整个项目的开发来说最为重要的，在项目开发之前做出正确的决策并进行市场调查。LuckR，McDonnell认为决策之前建筑师和客户沟通是很有必要的，这直接影响到项目的设计和以后的施工等[2]。(3)产品生命周期成本理论。产品生命周期就是从产品的完工直到产品最后消失这一段时间，产品生命周期成本是在这一段时间内进行的一系列经济活动，以及成本花费等，这种管理理念很早就被纳入到管理会计的实践范畴中，在实际的运用中有着很好的使用效果，众多的企业为了扩大自身的发展优势，将该种成本管理办法尽可能的运用其中[3]。第二，全生命周期成本管理（LifeCycleCosting-LCC）。英国工程造价管理学界在20世纪80年代提出了“全生命周期成本管理（LifeCycleCosting-LCC）”的造价管理与工程项目投资评估的方法与理论，也就是项目具体的营销成本的总和与项目实际建设中的成本耗费跟建设项目全生命周期成本一样，需要进行合理的规划与实施为了更好的降低成本发挥最大的效益[4]。1.2.2国内文献综述国内对房地产开发成本的研究主要有以下几种观点：(1)项目全过程成本管理。薛倩倩（2010）认为房地产开发的项目成本管理主要是需做好事前控制和事中控制[5]。事前控制主要是做好市场调查工作、注重资金的时间价值和设计工作；事中控制主要把好预算关、加强合同管理、签证变更办理和竣工结算等。(2)金波认为在项目策划阶段，房地产开发企业应重视对开发项目投资所在地的环境、项目的规划经济技术指标、投资房地产项目的市场价值、交通条件、工程类型与规模、商业配套、市政配套、休闲配套情况、教育、建材与设备的供应情况等的研究考察，应注意该阶段房地产开发企业的工作与可能发生的成本相结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用[6]。(3)肖志刚（2009）提出房地产开发项目的施工是个巨大的工程，在实际的执行过程中，应从整体上进行规划，对各个环节进行严格的成本控制，并积极解决成本管理中的相关问题，房地产的初期预算、质量、工期是一个项目的整体，成本控制并不仅仅在于建设实施阶段，要做到投资控制、质量、工期的综合平衡，管理才会突显效益[7]。(4)项目全面成本管理。刘元柱（2009）认为项目全面成本管理主要是做好项目开发成本的控制的工作在于三个方面：确定项目的品质要求和市场定位，做好项目的可行性分析；房地产企业应当要在分析的过程中确定成本控制的重点，并为项目概算进行综合评估，；采取有效地措施控制项目成本，并让项目成本在目标成本的可控制的范围之内[8]。(5)目标成本管理。王新芳（2009）的观念就是成本控制的核心在于正确的决策，决策工作起到绝对的指令效应对于成本的管理和控制，主要是决策工作产生的结果直接作用于项目的实施及运营。决策的一般内容的就是基本的实施方案的定性、总的开发执行手法、相关要素的投入等，这对项目的进行起到决定性的作用，决策就是主导因素，因此决策的有效性直接影响了项目成本的控制。所以在决策阶段应该制定成本控制的目标[9]。(6)王忠伟认为针对目前房地产开发项目中存在的设计安全保守、设计水平不精、设计人员经济观念淡薄、设计深度不够、设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的问题，房地产开发企业应当在选定设计单位签订设计合同时，需增设关于设计修改及变更的费用额度限制等条款[10]。(7)费树林认为应着力抓好施工图的细化和审核在项目实施建设阶段中，对施工图纸的细化和审核质量要求越高，成本控制就会越准确，在建设过程中的针对性就越强，成本管理和控制工作成效会更明显[11]。(8)史建东认为土地实行拍卖、招标、挂牌出让制度之后房地产开发企业获取土地的价格不一定就比原来协议出让的价格高，协议出让成交的价格虽然很低，但中间的寻租成本较高，最先拿到土地的不一定是真正实施开发的房地产开发企业，可能是具有强势政府背景的人（或企业），他们在土地的再次交易中将获取很大的利益[12]。(9)焦恒认为土地应实施招、挂、拍制度，才会建立真正意义上的土地市场，也才能有土地市场的公正的竞争，通过市场竞争，体现了土地的真实价格，有效地遏制了土地寻租现象的发生，有利于房地产市场的竞争[13]。1.3个人见解目前我国房地产行业的发展越来越公开，越来越规范化以及越来越透明了。在房地产市场经济环境下，企业努力提高企业的综合素质、获取良好的经济效益是生产经营的目的。在谋取经济效益的过程中，不断的完善企业的成本管理体制。由于房地产企业提高管理水平的核心是提高成本管理水平，成本管理水平又具体体现在成本的预测、控制、核算、风险管理水平以及分析考核等方面。所以我国房地产开发商应当积极采纳新的科学的成本管理观念，对成本管理的制度进行大力改革，加大力度对成本进行管理，从而构建一个全过程和多方位的成本管理体系，使成本发生的各个环节相互影响、相互制约，达到降低生产成本、增加企业的经济效益的目的，使房地产企业在激烈的竞争市场中生存和发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争条件下有一席之地，就必须积极地寻找降低房地产开发成本的新方法。第二章房地产开发项目成本控制的基本理论2.1房地产开发的概念及特征房地产开发分为狭义的房地产开发和广义的房地产开发。狭义的房地产开发一般仅指土地开发；广义的房地产开发包括土地开发与房屋开发的全部过程，主要是包括项目施工、规划设计、项目决策、房屋销售以及竣工验收到交付使用等阶段。本文研究的是广义的房地产开发。房地产行业最主要、最基本的物质生产活动是房地产开发，房地产开发承担着重要角色在城市建设过程中。房地产企业的开发活动可划分为房屋开发与土地开发。房屋开发是采用一定的经济与技术手段建造房屋的过程。土地开发则是指应用一定的技术与经济手段把土地加工成为城市建设用地。房地产开发的特征有：(1)地域性强。地段区段、地段以及区位对开发项目的影响非常大，房地产开发必须要将周边环境、交通、生活的便利程度、教育、未来物业的升值潜力等因素列入考虑范围之内，因此开发项目时择选地址是至关重要的。(2)时序性强。房地产开发具有很强的可操作性，由项目可行性研究到获取土地、从融通资金到项目施工，由项目的销售到竣工验收交付使用，一直到后期房屋租售管理、物业管理等工作，都是有先后有序的。这都是受政府土地、建设、规划以及房管等部门行政管理审批手续影响的。房地产开发项目应实施周密的计划，使开发各个环节紧密衔接，这是降低项目开发的风险和缩短开发周期的有效途径。(3)房地产开发过程具有长期性。房地产开发中间经过很多的阶段，从房地产动工开始到房地产完工这一过程，从投入资本到资本的收回，经过了很长的一个过程。普通小项目都需要至少二年以上的时间才有可能收回资金，规模较大及成片开发的项目就更不用说了，需要的时间肯定更长。(4)具有一定的风险性。房地产开发需要有大量的资金投入，而在市场经济条件下，筹集大量的资金是有一定的风险的。由于开发周期长，投资金额大以及市场的需求不断变化等因素可能会给项目的开发带来市场风险，又因资金回收不及时，房地产开发商的开发项目在长时间内很难再重新建造，一旦出现问题，将会给开发商带来巨大的损失，还有面临破产倒闭的可能。(5)房地产开发的还具有综合性。综合性是房地产开发内在的要求，也是房地产开发的本质需要。现代房地产开发要求在开发过程中应当贯彻“综合开发、合理布局、全面规划、配套建设”的方针，开发商应综合考虑，制定出与开发企业自身相匹配、与市场环境相符合的最佳开发方案。2.2房地产开发项目成本控制的原则房地产项目成本控制，应遵循如下原则:(1)以动态控制为主的原则。控制是建立在纠正偏差的基础上的反馈，但反馈控制存在致命的问题是出现偏差，即存在偏差所造成的损失，纠正偏差需要的时间越长，损失就会越大。房地产企业对可能出现的偏差应当事先采取对策和措施来预防，使用预测的方式来评估企业可能存在的偏差，以至于使项目成本的损失降到最低。(2)坚持以技术与经济相结合的原则。对开发项目的成本进行有效地控制，应当要采取积极的措施对技术、合同、信息管理等各个方面因素。主要原由是过程中涉及到的因素都在直接或间接的影响着开发项目的成本。控制项目成本有效的措施是把技术和经济的合理结合在一起，正确处理它们两者之间的关系。(3)坚持以阶段为重点对项目建设全过程进行成本控制的原则。项目建设全过程都影响着成本费用。因此，项目开发成本控制必须要贯穿在项目建设各环节的全过程。通过大量的测绘分析发现对项目成本影响最大的是项目设计前的各个环节。投资决策和项目施工前的设计是控制项目成本的重点，而项目投资控制的重点是项目设计以及设计前的前期策划阶段，它贯穿于项目开发建设的全过程。2.3房地产开发项目成本控制的重要性目前中小房地产公司因注重施工成本的控制，施工单位对承包的价格尽量的压低，一味强调施工阶段的成本控制。这种做法不但会引发出很多质量问题，而且难以达到预期成本管理的目标。据了解，决策阶段方案的设计对房地产成本的控制度可以达到72%左右。因此，房地产前期的成本管理便成为房地产成本控制最重要的阶段。房地产前期阶段工作完成后，就可以开展实质性的开发建设工作。这个阶段的成本管理很重要，无论是中小房地产开发企业还是大的房地产公司对项目建设阶段的成本管理都很重视。第三章房地产地产项目成本控制现状分析3.1宏伟房地产项目成本控制现状本文以宏伟房地产开发有限公司为例，来分析地产项目成本控制现状。永州宏伟房地产开发有限公司于2007年2月成立，座落在永州市冷水滩区双舟路31号，注册资金为600万元；固定职工有32人，其中22人具有中、高级职称。公司设办公室、财务部、开发部、工程部、审算部、营销策划部和物业管理部。公司多年来一直坚持的开发理念是“以人为本、品质至上”。经过近几年的发展，它已经成为三级资质房地产开发有限公司，具有丰富的房地产开发经验、雄厚的资金实力和技术力量，主要业务经营内容：房地产开发与经营物业管理；房地产信息咨询并且还组建了全资建筑工程公司等。自公司成立以来，先后开发建设了永州市8号大院、工程职院•蟠龙欣苑和雨花雅苑三个项目，并且目前正在开发温馨家园项目。公司以广大客户营造一个良好的生活居住环境为出发点，坚持熔铸精品工程、打造名牌楼盘、坚持诚实信任、关注顾客焦点的经营宗旨精心开发建设每一个楼盘。目前投资建设的温馨家园项目，地理位置较为优越，处于二环以内，是永州“河东”商贸区规划地块，该地块形状较为平整，东西向约160米长、南北向约110米长。温馨家园项目作为一个房地产项目，本身是一个系统化的工程，从其开发到竣工验收然后再到交互使用，其中涉及成本、进度、质量、风险等众多因素问题，项目成本因素是温馨家园项目的关键，它起着决定性作用的因素；为确保这个工程项目的支出在预算范围内，使它能够“有利可图”就应当要做好项目成本管理工作，必须建立一个部门的协调机制，确保项目决策的落实。项目成本管理体系就是进行有效成本控制的最基本保障。温馨家园项目的主要技术经济指标如表1-1。表1.1温馨家园项目技术经济指标项目单位数值所占比例（m2）人均面积（m2）居住区规划总用地hm222.24居住区用地hm221.6710031住宅用地hm214.126520.7公共用地hm22.4113.51道路用地hm22.83124.15公共绿地hm22.4113.51其他用地hm20.5——-居住套数户（套）2600——居住人口人8000——户均人口人/户3.3——总建筑面积万/m238.2——计入容积率建筑总面积万/m234.5100—住宅建筑面积m231153290—其中小高层住宅建筑面积m266416——多层住宅建筑面积m2228396——低层建筑面积m216720——公共面积m23446810千人指标（m2/千人）其中18小学建筑面积m26650——幼儿园建筑面积m22480——卫生站m2380——健身会所m21200——商业m221958——社区服务m21500——金融邮电m2300——计入容积率建筑总面积万m23.3——其中人防地下室面积m2700——地下车库面积m226000——住宅平均层数层6.6——小高层住宅比例%21.2——多层住宅比例%73.3——人口毛密度人/hm2313——人口净密度套/hm2477——住宅建筑套数密度（毛）套/hm297.6——住宅建筑套数密度（净）套/hm2149——住宅建筑面积毛密度万m2/hm21.42——住宅建筑面积净密度万m2/hm22.2——居住区建筑面积毛密度（容积率）万m2/hm21.59——3.2宏伟房地产项目成本控制存在的问题宏伟房地产公司这家房地产开发商除了有房地产开发商共同特点、普遍问题外，还存在自身的缺点--出现费用存在成本失控的问题，致使开发成本居高不下。主要问题是项目开发中存在成本失控、成本偏高。具体有以下几点：第一，缺少成本控制责任制，在企业管理体系下直接影响到项目的开发成本。而管理层决策的偏差和失误会给企业带来巨大的投资风险。由于公司缺乏成本控制的责任主体，没有形成相当明确的成本控制中心，当风险出现时，导致难以确定成本失控、偏离的具体环节和差距。同时由于该公司在成本控制方面采用过于粗矿的制度与措施，以至于公司内部的成本控制在表面看来是人人有责任、各个部门都有明确的分工，但实质上却是形同虚设。公司的成本控制策略并没有具体地落实到项目中来，控制的标准也只是在整个公司的层面上，这层面上的标准还不是建立在本年度的经验和数据上，不仅丧失了作为科学性的考核价值，而且缺乏管理所需要的可行性和实效性。更不能作为当成本出现问题的时处罚的依据，当然也无法确定责任主体。以至于控制的作用和潜力没有得到发挥和挖掘，相对外部来讲，公司的综合竞争力无法得到提升。第二，该公司过于把成本控制的注意力集中在施工环节，而无意间忽视了房地产项目管理中的其他环节，造成了成本控制缺少多元化。项目成本控制在项目开发的各个阶段没有标准成本控制，仅仅规定了几项成本控制的文件、出台几项成本控制的措施，实施效果很不理想，就更谈不上有成本控制的实施和考核了。这种单靠施工阶段的成本控制不把其他阶段成本控制融入到成本控制体系中来的成本控制方法，可想而知是不可能很好地发挥成本全程控制的优势和作用的。这家公司在实际控制过程中并不重视先进的项目管理工具和方法的运用。第三，静态的成本控制制度。近年来房地产行业正处于高利润的时代，公司往往过于注重利润而忽略了改进成本的管理和控制方法，以至出现了公司在成本方面处在只核算不控制的情况。随着竞争日益激烈，房地产业的盈利能力呈下降趋势，成本控制虽然再次得到公司的重视，但公司各项成本的控制标准却仍然采用公司成立初期确定的费用标准和消耗定额，没有与时俱进，与实际相比明显缺乏可比性和实际操作性。当实施过程中发生的成本指标偏离公司即定的标准时，成本指标的存在失去了本来的控制和调节作用，成本偏离也就成为企业实施开发过程中的必然结果，造成了企业项目开发成长期失控的现实。成本控制标准停滞不前的真正原因是静态的成本控制制度，这使公司在项目管理过程中丧失了控制成本的最好机遇，一定程度上导致管理者和实施者失去了执行和改进工作的热情，抑制了公司的成本控制的动力。3.3宏伟房地产项目成本控制存在的问题分析宏伟房地产开发成本难以控制的原因有以下几点：第一，房地产开发成本原计划数据不准确、预算过低、估价错误、不适当的采用低价政策以及外部原因。其中外部原因主要包括上级主管部门的干预、物价上涨、阴雨天气、不可抗力事件的发生等。第二，在实际管理中出现了问题，主要包括不恰当地执行控制程序，产生了额外的开支，使费用控制产生了问题，而此时工程范围的增加，设计的修改以及功能和建筑质量标准的提高，使得实施者的工作量大幅度增加。第三，成本控制责任体不明确，很多环节都没有责任到人。既使有责任人，也因责任人缺失成本控制方面的限额概念，也相当于形同虚设。有时采购了劣质材料，让材料消耗增加，产生严重的浪费现象。大量资金不能及时周转，财务成本较高，合同中又存在不利条款，同时在合同执行中还存在缺陷等。第四，房地产项目开发周期较长，因此成本控制的周期相应也比较长。目标成本的设定、信息的收集和分析以及绩效考核的困难很大部分的源于项目开发周期长、角度多，信息量大、成本的信息涉及面广，使得信息处理费用的增加、信息泛滥及管理困难。第四章房地产公司项目开发成本控制方案的措施4.1实施全过程的成本控制4.1.1设计阶段的成本控制项目建设全过程成本管理的关键应该是设计阶段的成本控制，精准的设计极大地降低投资、缩短工期，直接为项目带来更好的经济效益。开发商在委托其他公司签订设计合同前，必须仔细分析将要投资的项目，并且要在此基础上采用取限额设计的方式，确保有效地管理成本，并且要注重考虑设计前的投资估算。通过对同类项目的调查，主要调查内容为项目的价格、设备、材料、税收、管理费用、人工费用以及利润，采用分析、综合、比较以及投资估算各种方法进行评估，并以此作为初步设计控制的依据。初步设计切记要注意方案的选择，按照投资估算进一步确认成本及费用，要严格控制施工图的预算务必使它批准的范围内，同时要加强管理设计变更的工作。4.1.2项目策划阶段的成本控制这个阶段主要活动是投资评估和市场调查。开发商应当着力考察投资环境、经济技术指标、项目的工程规模及类型、投资产品的市场价值、建材与设备的供应、交通条件以及市政配套的情况等。在这个阶段开发商必须要密切关注可能发生的成本相结合，从而就可以在总体上控制可能发生的项目成本。4.1.3材料采购、使用中的成本控制大多数开发商都会直接批量采购材料和设备，除建筑主材外，宏伟房地产也是如此。虽然大量的采购可以一定程度上降低材料和设备开销，但是如果出现材料的质量问题，材料供应商与施工单位之间往往会互相推托责任。为解决材料采购的问题，房地产公司在购买大批材料时，可以请相应的开发商从旁帮助施工单位与供应商之间签订采购合同并确定采购材料和采购价格。此外，针对宏伟房地产公司的具体情况，还要对直接采购的材料在发放和领用环节进行严格的控制。4.1.4施工过程中的成本控制要改变施式过程中的成本过高问题，宏伟房地产公司要严格控制现场签证可以采用三级管理办法，也就是首先由监理工程师初审并写明审查理由，再交给项目经理部的专业工程师确认并且标明签证理由，最后移交项目经理签字确认方可生效。与此同时施工单位提交的现场签证单也应该在拟签证事件发生后的三天之内交给监理工程师初审，并且说明拟签证事件发生的原因、时间、工程量、发出指令的人员等内容。另外，项目经理需要通过一定的形式审查监理工程师初审通过的签证单，如果发现有与工程量有较大出入或是严重失真的，要对监理单位做出应有的处罚。调整结算工作思路、控制项目成本的竣工结算。在竣工结算时，负责结算工作的人员必须要细至、耐心地进行结算工作，认真核算工程量还要多到现场核对。此时，结算人员不能只停留在比对结算金额与合同金额，或是盲目关注最终结算金额在施工单位保送结算金额的基础上浮动了多少个百分点，而应当把重点落在施工单位在施工过程的评价和工程量的核实等这些方面。因对索赔数量的认定难度远远大于对索赔资格的认定，所以要谨慎对待索赔。承包商常常会夸大索赔费用数倍，把索赔原因与其他因素绞在一起，在提交索赔报告时，为证明其具有索赔权利甚至故意曲解合同协议条款含义。可以参照现场签证单的处理方式来处理索赔事件，并且注意索赔事件所引起的承包商履行合同所需承担的额外费用，承包商知道已经发生索赔的事件后，就应立即采取有效措施，为防止损失的加剧和事态的扩大，将其损失控制在最低的限度。对开发商直接发包的单项工程来说，合理安排施工顺序现场管理人员必须合理安排施工单位进行有序的施工，特别是对于涉及多项目、多单位的搭接施工，应当充分考虑各个方面的因素，协助各个单位进行施工，尽可能的避免由于项目的安排不当而发生索赔事件。4.2建立可行的房地产项目开发管理体系4.2.1建立房地产项目成本管理的指标体系现如今房地产项目成本管理指标体系中存在的问题主要包括：第一，建立的成本指标的可实际操作性不强，很多房地产企业都存在成本指标实际操作难以计算。其主要原因是难以取得计算的指标中涉及的数据。建立一套较为科学的成本指标体系，是房地产企业解决这一问题的必要途径。通过建立成本指标体系，不仅可以体现企业的成本管理的总体目标，让企业全体职工有明确的成本管理工作努力方向;还可以把分解成本指标，化大的指标为小的指标，使得成本管理责任更具体。第二，成本指标体系还没系统化，大多数房地产企业成本指标体系的建设都没有站在系统的角度，在建立指标体系前并没有通盘的考虑。因此建立起的成本指标并不能实际系统的反映企业的成本管理的情况，而且很难从成本指标中找出成本管理中的问题。成本管理指标体系建立的原则：科学性、可比性、综合性、适应性、连续性。4.2.2建立房地产项目成本管理的报表体系成本报表体系的建立应该要从成本核算科目的角度来考虑，成本指标可分为期间费用指标和开发项目成本指标。按成本核算科目对开发项目的成本进行细分、建立发项目的成本指标与期间费用的指标，但如果指标过粗和过细对于成本管理来说都是不恰当的，最关键的是要因地制宜，满足企业成本管理的需要就是最好的指标。房地产项目的目标成本动态控制与管理机制就是将房地产项目成本预先控制和动态控制相结合起来。这方便及时地了解房地产项目的进展，对反馈信息进行分类和归纳，然后将结果与计划的目标值比较。明确房地产项